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1、商业街商业策划书商业街商业策划书1一、 市场分析河池学院在近年来发展巨大，东区由之前的附属校区，现在变成主校区。特殊是逸夫楼、图书馆、新1栋教学楼的竣工。我院共有教职工642人全日制在校生8759人。虽然分布在三个校区，但是一半以上的同学住在东校区，几乎全部教职工和学生都要到东区上课。由此可见在河池学院东校区承包超市是特别值得投资的。二、 目标客户分析我们主要的目标客户是高校生，下面我们分析一下高校生的消费特点：由于高校生年龄较轻，群体较特殊，他们有着不同于社会其他消费群体的消费心理和行为。一方面，他们有着旺盛的消费需求，另一方面，他们尚未获得经济上的独立，消费受到很大的制约。消费观念的超前和
2、消费实力的滞后，都对他们的消费有很大影响。特别群体自然有自己特别的特点，同时难免存在一些非理性的消费甚至一些消费的问题。为了调查清晰高校生的消费状况，我确定在身边的同学中进行一次消费的调研，对大家的消费进行归宗和分析。从调查结果发觉，月费用1000元以上的人占15%，月费用700-1000元的人，占30%左右，500-700元的人占40%，月费用500元以下的人，占15%左右。在这些学生之中，超过50的学生拥有电脑、约90的高校生拥有手机，因此网络与通信费用支出较以往在高校生的消费支出中占据了相当大的份额。当代高校生主要有以下几支出：伙食费，买服饰，上网费，手机费，恋爱等。他们比重是：1.伙食
3、费 2买衣服3恋爱、交际等 3上网费、手机费等由于上课时间早，许多同学来不及吃早餐。特殊是从西区、北区赶去东校区上课的。路上排队买东西的人也多。许多同学都饿肚子。经过一个学期发觉，由于东区没有商店，很多同学课间的时候跑去门口去买。许多同学会由于地点远，懒得动等因素而没有去。经过一些随即访问，许多同学希望课间的时候在校内购买零食。如：夏天买水冰茶、等。冬天买热腾腾玉米、奶茶等。三、 竞争者分析河池学院北门1（也就是我们常说的后门）到也就是白龙公园前面三角区，始终到北门（东校大区）开了各种各样的店面。如：饮食、复印店、奶茶店、便利店、文具点、饰品店等。晚上还有很多小地摊。五花八门无奇不有，这样给我
4、们东西照成肯定威逼。除了必需品之外，对其他产品和服务对我们都是很大的竞争对手。由此我们要在特色方面提高，提高竞争力吸引消费者。四、商业街构想由市场分析和竞争者分析得出：校内商业街必需要产品完善齐全、服务好、具有校内特色吸引更多的消费者。一下几个是校内街必备的商铺：便利超市、复印店、奶茶店、通讯代理缴费店、文体店、护肤饰品店、格子铺、自助洗衣店。（一）便利超市：.商品配置的面积安排假如不分商品的类别品种，假设每一平方米所能陈设的商品品项数相同，那么超级市场卖场内各项商品的面积配置应与消费者支出的商品投向比例相同，因此要较正确的确定商品的面积安排，必需对来超市购物的的消费者的购买比例作出正确的推断
5、与分析。下面是一份超级市场的商品面积安排的大致状况：水果面积10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果饼干10%、调味品南北干货15%、小百货与洗涤用品15%、其他用品10%。 .商品位置的配置商品位置的配置应当根据消费者购买每日所需商品的依次作出动线的规划，也就是说，要根据消费者的购买习惯和人流走一直安排各种商品在卖场中的位置。一般来说，每个人一天的消费总是从“食”起先，所以可以考虑以菜篮子为中心来设计商品位置的配置。第一、面包及果菜部。这一部门经常是超级市场的高利润部门，由于顾客在购买面包时，也会购买部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采纳岛式陈设，也可以沿着超级市场的内墙设置。在
6、很多超级市场中，设有面包和其他烘烤品的制作间，刚出炉的金黄色的、热气腾腾的面包，经常让顾客爽快地掏腰包。现场制作已成为超级市场的一个卖点。其次，冷冻食品部。冷冻食品主要用冷柜进行陈设，它们的摆放既可以靠近蔬菜，也可以放置在购物通道的最终段，这样冷冻食品解冻的时间就最短，给顾客的携带供应了肯定的便利性。第三，膨化食品部。膨化食品包括各种饼干、便利面等。这类食品存放时间较长，只要在保质期内都可以销售。它们多被摆放在超级市场卖场的中心，用落地式的货架陈设。详细布局以纵向为主，突出不同的品牌，满意顾客求新求异的偏好。第四，饮料部。饮料与膨化食品有相像之处，但消费者更加注意饮料的品牌。饮料的摆放也应当以
7、落地式货架为主，货位要紧靠膨化食品。第五，奶制品部。超级市场中的顾客一般在其购买过程的最终阶段才购买简单变质的奶制品，奶制品一般摆放在蔬菜水果部的对面。第六，日用品部。日用品包括洗涤用品、卫生用品和其他日用杂品，一般摆放在超级市场卖场的最终部份，采纳落地式货架，以纵向陈设为主。顾客对这些商品持有较高的品牌忠诚度，他们往往习惯于认牌购买。这类商品的各种价格方面的促销活动，会使顾客增加购买次数和购买量。 3超市出入口要大，便利购买结算。特殊是课件高峰期的时候，结算商品时间快速否则引起顾客不满甚至流失。（二）打印复印店具备完整的打印复印设备。对制作学院社团班级的奖状、证书，工作证，收集各种简历、毕业
8、论文、公文模板、学院各种活动申请、总结等。（三）奶茶店一半柜台，一半桌椅的形式。奶茶文化在校内风靡是不容忽视的。制作成本低，卖价高是奶茶店公开的隐私。奶茶味道是最重要的。在没有技术的状况下，可以代理某个知名品牌。或者和有丰富阅历的吧台员工合作。（四）通讯代理学校是通讯客户高度集中的群体，据悉，河池学院的移动客户每个月为移动进账20W。目前校内网络都是联通的市场。联通和移动在河池学院势均力敌。由此两家的代理权都要拿到，这样每年的充值和开户收益可观。四、 财务预算（由于缺乏实际的数据，这项我无法完成。）五、 收益评估商业街商业策划书2顾名思义，商业策划，就是在商业活动中通过与生产、管理、战略等的紧
9、密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动达到较好的效果。商业策划是一门以预料和定位为基础的学问。假如一个公司能够预料到将来将出现的市场，那么它就可以通过生产或供应这些市场所须要的产品或服务，取得商业上的胜利。商业策划是一种高智力的活动，运用到商业上，往往能起到点石成金的功效，不但给策划对象带来利益，而且能够为自己带来利益。商业策划书，也称作商业安排书，是指为一个商业发展安排而做的书面文件。它的目的很简洁，一般商业策划书都是以投资人或相关利益载体为目标阅读者，从而劝服他们进行投资或合作。一份好的商业安排书，要使人读后，对下列问题特别清晰：1、公司的商业机会;2、创立公司
10、，把握这一机会的进程;3、所须要的资源;4、风险和预期回报;5、对你实行的行动的建议。商业策划书详细怎么去写?一、执行总结是商业安排的一到两页的概括。包括：1、本商业(business)的简洁描述2、机会概述3、目标市场的描述和预料4、竞争优势5、经济状况和盈利实力预料6、团队概述7、供应的利益二、产业背景和公司概述1、具体的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力2、公司概述应包括具体的产品/服务描述以及它如何满意一个关键的顾客需求。3、肯定要描述你的进入策略和市场开发策略三、市场调查和分析这是表明你对市场了解程度的窗口。肯定要阐释以下问题：1、顾客2、市场容量和趋势3、竞争和各自的竞争优势4、
11、估计的市场份额和销售额5、市场发展的走势(对于新市场而言，这一点相当困难，但肯定要力争贴近真实)四、公司战略阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题1、营销安排(定价和分销;广告和提升)2、规划设计和开发安排(开发状态和目标;困难和风险)3、制造和操作安排(操作周期;设备和改进)五、总体进度支配公司的进度支配，包括以下领域的重要事务1、收入2、收支平衡点和正现金流3、市场份额4、产品开发介绍5、主要合作伙伴6、融资六、关键的风险、问题和假定1、创业者经常对于公司的假定和将面临的风险不够现实2、说明你将如何应付风险和问题(紧急安排)3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成细致的平衡七、管理团队
12、1、介绍公司的管理团队。肯定要介绍各成员与管理公司有关的教化和工作背景2、留意管理分工和互补3、最终，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股状况八、企业经济状况介绍公司的财务安排，探讨关键的财务表现驱动因素。肯定要探讨如下几个杠杆：1、毛利和净利2、盈利实力和长久性3、固定成本、可变成本和半可变成本4、达到收支平衡所需的月数5、达到正现金流所需的月数九、财务预料1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表2、同一时期的估价现金流分析3、突出成本限制系统十、假定公司能够供应的利益这是你的“卖点”，包括1、总体的资金需求2、在这一轮融资中你须要的是哪一级3、你如何运用这
13、些资金4、投资人可以得到的回报5、你还可以探讨可能的投资人退出策略商业安排书应留意哪些问题?当你在写商业安排的时候，应当达到下列目标：1、力求表述清晰简洁。2、关注市场，用事实说话，因此需展示市场调查和市场容量。3、说明潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或服务。4、站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。5、在头脑中要形成一个相对比较成熟的投资退出策略。6、充分说明为什么你和你的团队最合适作这件事。7、请你的读者做出反馈。商业街商业策划书3一、招商的启动时间如按20xx年5月1日开业安排，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，商业街因种种缘由，现距开业之日仅剩下6个
14、月时间，因此招商时间建议最迟11月初起先启动。二、招商人员人数商业街铺位864个，现出售的14区铺位较小且分散，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。详细工作安排如下： 经理：负责统管全局，制定招商方案和进度，支配招商人员的日常工作。 招商人员（九名）：由经理支配详细招商工作 其中：13区由3名招商人员负责招商工作 46区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名三、招商办公地点因整个招商需和销售协作，建议在营销中心旁边开展招商工作1、在营销中心后、交警岗亭旁建立一间约80平米的招商办公室。建议在11月底建成，前期短暂在营销中心内办公。2、在项目现场旁边租赁一套写字楼或
15、公寓作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商询问点，双边协作进行。四、项目整体招商的原则和目标1、保证在20xx年3月底前项目整体招商完成80%；20xx年5月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺当开业。 距明年项目开业只剩下半年时间（20xx年11月1日20xx年4月30日），除去春节一个月的时间，实际剩下的时间只有5个月，因此对完成90%的招商安排有肯定的难度和压力，但由于前期积累了肯定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的协作，对完成这个任务有肯定的信念。2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个
16、招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区详细到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一样，如经营服装的区也可以经营皮具、扮装品之类，而不能经营小吃、电玩等。3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信念。 依据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增加投资者信念和保障商业街的永续经营至关重要。4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。 对14区将按现行功能分区进行零散招商，对56区实行统一招商，来保证
17、整个商业街整体定位符合东塘商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。五、商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析1、投资业主风险分析商铺不能刚好租赁出去；商铺租赁的价格比较低；商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。2、自营业主（租赁户）风险分析项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延；由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂；没有统一的物管或物业管理费用比较高；生意不是很志向或经营惨淡；开发商卖完后走人。3、开发商风险分析投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微；开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大；5-6
18、区“只租不卖”或“先租后卖”，若招商不志向，今后的经营或销售会很困难；项目不能如期开业，业主闹事；项目日后经营不是很志向或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事；六、招商中存在的主要问题及规避方法问题一：招商时间紧迫、任务量较大如前面所述，项目的整个招商时间只剩下约5个月左右的时间，总共有约20000m2、800多个铺位须要招商，因此时间特别紧迫，任务巨大。规避方法：尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构起先工作，并组织特地的部门监督管理。问题二：已买商铺的业主要求自营或自行转租，可从前没有交保证金，签定相关协议，对其难以制约规避方法：建议提前召开临时业
19、主大会，成立临时业主委员会，帮助开发商做好业主方面的种种工作，以保证项目能如期开业。问题三：引入大型租赁户后，可能导致租金达不到8%，业主不同意引入大型主力店、知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低，但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。规避方法：开发商适当的赐予肯定租金补贴。问题四：自营铺位与大客户租赁铺位重叠规避方法：1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择；2、对大型包租客包租商铺中的自营业主，可帮其调整到位置相对较好的托付出租商铺中经营，期间发生的租金差额可酌
20、情赐予补偿。问题五：20xx年5月1日前招商任务完不成90%，影响开业规避方法：在目前的形式下，必需对招商工作进行科学、合理的评估，仔细分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开业时间。或者届时制定相关的广告宣扬活动，如高校生免费创业90天、自营业主经营竞赛等活动，由开发商免费供应开业时适量未租出商铺，保证开业率达90以上。七、商业街安排招商方式商业街共有商铺864个，现阶段已售商铺288个(截止20xx年10月23日)，但真正意义上的整体招商仍未规划和启动，如按以前招商设想：1-4区招散户，5-6区统一招商，如按20xx年5月1日开业安排，招商率达9%以上将有较大困难。1、时间已来不
21、及。从11月初起先计算，到明年4月底，仅仅剩下个6个月的时间，之间还有春节将延误一个月时间，加上招商组织必需进一步扩大，详细方案的确定，人员的聘请或磨合，招商广告的策划等等，至少将须要15-20天时间。也就是说四个月的时间要招满86490%（开业率）（1-20%自营客户）=622个商铺，平均每月要招出138户，每天要招出13830=4.6户，将特别困难，以往长沙市任何地方都没有类似速度，所以从时间上来来说已远远不够。2、严格按功能分区招商，那么三、四区的招商将有特别大的困难。按目前功能分区，三区做男士用品、动动休闲产品，四区做儿童用品、文化用品，要招商有相当大的困难，作为地下商业街，大品牌或出
22、名品牌的选择性不大，依据以往招商了解，男士服饰、儿童用品的客户资源比起女装类产品要少很大一部分比例，招商有很大一部分难度，加上相比一、二区位置，三、四区缺乏优势，如三、四区按目前功能分区经营，将有很大困难。3、一般商业项目，如考虑到以后的商业街形象和稳定，招商工作都会策划先行。及工程起先动工时就有功能定位设想，然后依据策划要求进行施工和招商，一般启动时间略早于销售或与销售同步，就目前商业街来说，因招商启动时间较晚，没有事先策划，加上已有288个商铺的自主权驾驭在一大群业主手中，招商过程中可能出现的困难或工作的不行操作性，将随时影响招商工作的效果，影响商业街的整体形象和开业时间，如盲目启动，到时
23、将进退两难。针对以上种种状况分析，假如要保证20xx年5月商业街整体90%以上开业，且功能分区不混乱，经营类别的包括购物、休闲、消遣、餐饮等要素，建议目前启动招商时，实行以下方法：1、在目前销售的1-4区中1-3区招租散户；2、4-6区统一招租大型商业项目（目前销售的只有4区）商业街商业策划书4前 言广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成為集购物、休闲、办公為一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热忱不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅為52.
24、3，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的接着招租、出租產生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威逼。因此，我们必需实行有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务燃眉之急，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。一、背景分析一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“鉆石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必需对此进行探讨分析，以便找準“病
25、灶”对癥下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。(一)、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交匯处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公眾“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞臺，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场狠难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亙在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的臺阶亦与商街道路平坦要求不相符，也
26、没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应為店面房，以便使街区形成鳞次櫛比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。缺憾的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4、街一侧临街绿化带
27、的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。(二)、商街策划“后天失调”1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调特性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是“街”(狠好)，后来又定位于“”（狠好，只是推广狠费劲)，如今準备冠以“广场步行街”(老土，没有显明特性、目标顾客也不清楚)。由于没有精确、精準的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我為谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。2、广场是一处狠好的“市民广场”，但要吸引广阔市民聚集到这里，还须要有浓郁的“广场文化”，例如象路、广场、步行
28、街那样的广场雕塑。此外，还须要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房產的“老皇歷”。事实上，经营广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”须要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地產运作”。广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞啟动和培育市场的形象“炒作”，这就无
29、法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快啟动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。商业街商业策划书5前言随着人民生活水平的日益增高，人们的投资意识渐渐浩大，作为现今普定乃至于安顺较大的“颐景园”住宅小区内的商业场所，在以后的10年内随着普定的腾飞，当地的人民的物质文化生活的大步提高，它的升值潜力和投资潜力将是巨大的。一、 普定前景普定县位于安顺的西北面，是滇之喉、黔之腹的重要交通枢纽要道，是安顺的卫星城市，普定县现财政收入平均19000
30、元/人/年，已基本达到小康水平，每年的县税收入为1亿元人民币，在同时拥有两个500万瓦的大型换流站和一个大型的发电厂的基础上带动了煤矿业和运输业的兴盛。现在县城已出现私家车、别墅等高等级消费，并且据调查整体人民的经商意识极强，出外打工、做生意的不在少数，整体县城人民的生活都比较富足。随着西部大开发，西电东输的极大利好政策，贵州将会得到长足的大发展。贵州安顺作为旅游重点开发城市，在这个大发展时期内知名度将会在全国乃至于全世界打响；普定作为安顺的卫星城市，它的发展将随着贵州、安顺的发展而长足发展。普定由于得天独厚的地理优势和人文文化优势，在借着整个大发展的契机，普定将会发展成为贵州的开发重镇，并且
31、安排在20xx年建成市级政府。作为电力输送大县普定将在原有的基础上再大力发展电力，不但要扩大换流站而且还将再建一个120万千瓦的大型电厂；在人文文化上普定的元月十五元宵冲龙已有上百年的历史并且已响誉全国，而且现在联合国教科文组织将投资50亿在普定建设射电望远镜基地以观天象。在种种利好的消息下，我信任普定的发展将会是大踏步的，将会是让人奋进的。二、 “颐景园”在普定城市建设中的重要作用县委、县政府为了进一步加快普定县城的建设，完善县城道路交通网络，实施旧城改造、道路等基础设施的建设，确定由安顺辞源地产进行对“颐景园”小区的开发。“颐景园”小区的修建不仅保持国民经济持续稳定的发展，还增加了国家对县
32、城重点项目的开发投资和提高招商引资的力度。它的建设将带动整个县城的基础建设、房地产开发、城市化进程等各方面的发展，带动整个县城的经济建设，是连接安顺、贵阳人才和资金的桥梁“颐景园“小区位于普定县城中心区之南面，位于县中心区，北接西门广场，南以安织路为界，西沿文明路，主要以南北走向为主，居民生活、交通均很便利。整个小区用地面积88400平方米，总建筑面积114700平方米，入住人数约3000人，容积绿1.3，绿地率35%，是普定县的标记性住宅小区和商业场所。开发商在开发建设“颐景园”时充分考虑了以人为本的设计思想，应用了现代城市规划、设计的思想、方法、着重于环境的整体形象设计，并在功能合理、经济
33、可能的前提下，给予其独有的文化与艺术内涵。从而建立良好的人文与自然环境，创建真正的人性化空间。整个小区内配套齐全，并且还设有酒店、休闲会所、超市、银行、桑拿、咖啡吧、快餐店、客车站等配套设施以满意客户的各种需求，进而促进、营造项目的商业条件和气氛，使项目商业部分成为普定县城的商业、经济、文化活动中心。三、 “西安商业街”的市场展望“西安商业街”作为小区的主干道贯穿整个颐景园，南连安织路北接县中心，是外来车辆进入县城的最佳街道，整条街全长500多米，宽约25米，两旁人行道宽9米，绿化充分，符合商业街的修建氛围，是普定将来的商业、经济、文化沟通中心，整条街道商业气氛深厚，是普定人民将来购物、休闲、
34、居住、经商、消遣的首选地。普定县城现正面临旧城改造，新城开发，吸引外资，吸引人才，全面大开发的时期，“西安街”的出现将会带动整个县城的经济生活水平的提高，是带动全县走向旺盛的中心点，它也将成为普定对外开放的窗口，是普定人民的傲慢。“颐景园”坐落在西安商业街的两侧，在全体交房后有20xx人入住，全年消费的总值大约有300万元；整个县的全年消费大约有1亿元左右，那到西安商业街消费的收入大约有5000万元，再加上周边乡村镇每周到县城的消费可能还远远超过这个数。现在普定的年增长指数大约为11%，所以“西安商业街”的市场前景是特别可观的，商铺的增长价值也是很快的。四、 1、2楼的招商对象整条西安商业街分
35、为1、2楼，共31500 m2，1楼销售价格在30007000元/ m2不等，2楼销售价格在10001300元/ m2不等。1、2楼的相应结合符合了现代商业街的设计，体现了整条街道的商业价值。1) 根据楼层分：A、1楼主要的招商对象：以小店面为经营载体的中小型饮食店、冷饮店、洗烫店，服装店、百货店、办公用品店、CD租售店、粮油店、五金店、美发美容店、西点店、电器销售店、皮具店以及银行和二楼的入口门头等。B、2楼主要的招商对象：能打出肯定知名度的有肯定规模的咖啡店、快餐店、超市、酒楼、书市、通讯城、桑拿、酒吧、服装城以及1楼商铺的附属层等。2）根据栋号分：1楼：美容、美发店、冷饮、西式快餐店、咖
36、啡屋、银行、服装城、皮具、大型百货、书城、网吧等；2楼：服装、超市、酒楼、桑拿等；3、4、5楼：组成一个大型的专业市场，如，建材、家具等；4楼沿街面商铺建议做一个电器超市；6楼：服装、洗烫、办公用品、咖啡吧等；12楼：以汽配、小型的超市（靠近汽车站）、酒楼；16楼：五金店、小百货、书市、食品批发市场等。五、 商铺的投资回报分析作为购买商铺的客户，大多都是买来投资，其实无论是投资还是自己经营都以回报作为目标，所以投资回报率是商铺购买户最为关切的问题。1)投资回报分析：如1楼售价6000元/ m2，2楼售价1000元/ m2售价 1 2年租金水平 2 5年租金水平 58年租金水平 810年租金水平
37、 合计1楼6000元/ m2 420元/ m2/年 540元/ m2/年 660元/ m2/年 840元/ m2/年 6120/ m2/10年2楼1000元/ m2 72元/ m2/年 96元/ m2/年 120元/ m2/年 144元/ m2/年 1080/ m2/10年从上表可以看出并分析得出商铺的投资回报率均在10以上，换句话说10年内收回成本，10年后享受纯利并且3代受益，总结一句话：“一代有商铺，代代有钱途”。若拿这个钱跑运输，危急大，风险大收益不稳，并且随着国家对交通运输业的统一管理、统一调配，私人做交通运输将会在将来5年内渐渐退出市场，它的退出将被公司化的运输公司所替代。2)本项
38、目的优势分析颐景园的十大优势:优势一：区位颐景园位于普定县中心区，西门广场一角，颐景园现在、将来将是普定县的政治、经济、文化的沟通中心。优势二：规模颐景园占地88400平方米，总建筑面积114700平方米，入住人数将达到3000多人。这样的规模小区不要说是在普定，就是在整个安顺地区也是屈指可数的小区之一。优势三：产品景园采纳科学、专业的设计理论，人性化的设计理念，为客户供应了不同面积、不同户型的精品住宅，同时供应大小分隔自如的商铺和商场。充分满意不同客户的特性化需求。优势四：教化颐景园充分考虑到客户需求，在小区内特设高素养的幼儿园，充分为业主考虑并解决教化“祖国花朵”的担忧。优势五：环境项目高
39、达40的绿地率，加之有普定县两扇大门之称的绿山，还有顺项目流淌而过的护城河，小区里里外外有山有水，青山绿肺，缔造健康、美妙家园。优势六：实力开发商具有口碑性的“诚信”和开发规模小区的经济实力。优势七：价格开发商利用科学、专业合理化的限制成本，细心打造普定县乃至安顺地区最具优良性价比的产品，将客户的购买成本降到最低，我们的口号是：要让客户花最好的钱，买到最好、最合适的房子。优势八：交通项目西接文明路，南抵安织路，北接西门广场，小区内组织严谨科学的交通网络，为小区的出行、工作带来极大的便利。优势九：投资颐景园的区位优势、便捷的交通、爆炸性的人气、优良的性价比、齐全的配套和普定县持续快速增长的经济确
40、定了其投资价值。可谓是：“宜住宜商”一箭双雕。优势十：服务颐景园异与其他住宅小区不同的是，致力为业主供应优质、平安、智能、人性化的物业管理服务，努力提高您的生活质量和品尝。购买“西安商业街”的八大理由理由之一：优越的地理位置西安商业街地处普定县中心区，西门广场东南角，依据普定县的城市规划及城市发展趋势，项目所处位置即将成为普定县的政治、经济、文化、商业的活动中心。理由之二：配套齐全西安商业街内有幼儿园、酒店、会所等基础性的配套，小区商业街还将供应生活、工作、学习等方面的各种配套服务，项目周边配套近在咫尺，银行、学校、邮政、电信、车站等无奇不有。理由之三：优良的性价比为实现“买得起才是硬道理”得
41、开发原则，开发商细心组织、科学的限制成本，细心打造优良性价比的产品，充分为客户省钱、省心、省力气。理由之四：多元化的产品结构西安商业街充分考虑到不同客户的特性化需求，供应了不同面积、不同户型的住宅产品，同时为客户供应了大小不一、分隔自如的商铺和商场。理由之五：规模化小区小区建设规模在安顺地区屈指可数，规模化的小区有利于形成住居氛围，规模化的商业街，有利于商家成行成市、集约化、规模化经营。理由之六：投资回报率高西安商业街优越的地理位置、优良的性价比和普定县持续快速发展的经济确定了西安商业街的升值前景被市场一样看好，高达10的投资回报率让投资者信念倍增，只要您：一代有商铺，代代有“钱”途。理由之七
42、：人性化的服务西安商业街为每一位供应优质、周到的、人性化的服务，我们提倡：生活因服务而名贵！投资因服务而增值！理由之八：升值前景不行限量普定县近几年的经济持续快速的发展，每年的经济增长率均保持在20左右，而且这种发展势头还将接着保持下去，政府还将在普定县建立两各大型的电厂，还有联合国教科文组织打算在普定投资50亿元建立天文视察基地。这些利好的消息势必带动地方经济的腾飞和加快城市化进程。促使地方消费的增长和土地价值的提高，西安商业街升值就是必定了！3）招商方式及步骤A、 本项目目前的商业气氛须要培育，首先要将商业经营起来，利用商业氛围提高其商业价值；B、 针对大型的商家，可以先引导介入预先经营起
43、来！这样对商业街后续的经营及大型商铺的销售特别有利（带租约的销售方式）；C、 针对大型的商铺（二楼）可以实行产权式的.商铺来操作，销售后再合或租了后再分开卖；D、 大型的招商会，如在大型的节假日实行“购物节”、大型的招商洽谈会等；E、 “一对一”的上门干脆招商，针对大型的商家或专业经营商家要实行一对一的重点招商（前提是要通过一段时间的积累并了解别人的状况，做到“有备而去”）；F、 建议在商业部分有肯定的雏形时在安顺设立招商点；G、 招收人员在招商过程中将西安商业街的商业优势（将购买西安商业街的八大理由理解清晰）传递给客；H、 商业从外到里的招商经营方式，先将靠近广场处的商业经营起来，因为此处简
44、单聚集人气，以此带动内铺的销售和出租；I、 二楼的商业部分尽可能的整抬，原则上买一楼的商铺可以多买二楼的商铺，但是买二楼的商铺可以少买一楼的商铺（至少要要有一间作为通道）；六、 总结随着普定的发展，位于县城中心位置的“西安商业街”将会随着城市的发展而发展，黄金位置日益突出，升值潜力较大。本项目（西安商业街）可谓是“天时、地利、人和”占尽，天时：普定快速发展的经济和人们日夜提高的生活水平及渐渐变更的消费意识；地利：西安商业街地处普定中心区，同时也是普定县的形象窗口和大门（项目两边的山），还有一条护城河侧流而过，住家、生活工作、休闲最佳之处。西门广场不管是今日还是将来将都是普定县的商业、经济、政治
45、、文化中心。人和：自始以来，人气最旺的地段也就是这里，有最够的人气、人流量作支撑，信任今后的商业肯定旺，可以概括为“地段旺、人气旺、财宝更旺”。这里将是：一代有商铺，代代有“钱”途的实践场所。在商业经营中，商家最为关注的是：地段、人气、投资回报率、升值潜力、城市发展方向等因素。在商铺销售过程中应跟客户说清此地的商业契机和绝无仅有的地理位置。商业街商业策划书6广场“步行街”商业策划书前言广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、背景分析一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必需对此进行探讨分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。(一)、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亘在道路中心，事实上成了阻碍