2022年房地产行业分析 .pdf

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1、房地产行业分析报告 房地产市场 . 2国房景气指数呈现稳步上升态势 . 2房地产价格稳中有升 . 3商品房销售额及销售面积持续增长与投资增长相适应. 5房地产开发投资继续高速增长，与高空置并成 . 6新开工建设规模继续扩大，应引起关注 . 7房地产市场冷热不均 . 9 上市公司分析及投资建议 . 11 上市公司代表不了房地产行业的整体情况 . 11 上市公司经营情况 . 11 上市公司二级市场表现，不如大盘 . 13 重点公司建议 . 14 万科（ 000002 ） . 14 招商局（ 000024 ） . 15名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - -

2、- - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 15 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告房地产行业2003 年回顾与2004 年展望 房地产市场国房景气指数呈现稳步上升态势全国房地产开发业总体景气水平在连续4 个月的小幅回落之后，“ 国房景气指数” 再次回升到106.67点以上的水平。 10 月份，“ 国房景气指数 ” 达到 106.67, 比 9月份相比基本持平，只小幅上升0.02点。，比去年同期上升1.52点。 7 月份以来， “ 国房景气指数” 连续 2个月保持小幅回落的势头，但均保持在106点以上的水平， 10 月份，

3、“ 国房景气指数 ” 稳中趋升的态势表明，全国房地产开发综合景气水平正趋于稳定。图 1 2002 年初至今国房景气指数变动情况1997年宏观经济实现“ 软着陆 ” 后，我国实施了扩大内需的经济政策，在全国范围内推行住房货币化分配制度改革，降低了购房贷款利息。有利的经济环境与政策环境为房地产业尤其是住宅产业的发展提供了必要的保障。根据 1995-2002年历年 12月份国房景气指数变动情况，可以说明这种景气程度的变化趋势。图 2 1995 2002 年历年 12 月国房景气指数变动情况94.0096.0098.00100.00102.00104.00106.00108.00国房景气指数104.1

4、3 95.5998.58103.63 101.46 104.06 105.27 104.1819951996199719981999200020012002名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 15 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告资料来源：中国经济景气月报从上图中可以看出，1998年后房地产业进入景气区间。进入 2000年，国房景气指数企稳走高，在 104点附近窄幅波动，呈现出高位强势横盘迹象，我国房地产业进入了新的一轮景气阶段，且离

5、110点的预警值有很大的安全空间(年度最大值也只有105.27) ，并未出现严重的过热。由此表明， 在市场内外部环境的共同作用下，几年来房地产业的强势运行特征显著。1、体制变化是基础和第一推动力。1998年以来，取消福利分房以后，巨大的市场需求是供给扩大的强大动力，从根本上刺激了房地产开发商的积极性，而且吸引其他资金流向房地产业。2、金融、税收等各项政策的刺激是第二推动力。中国人民银行多次降息以分流储蓄；各大商业银行积极开拓住房开发贷款和个人信贷业务，加大了金融支持；建设部取消多项不合理收费；国家税务总局也降低个人购房契税等，这些政策措施的出台为我国房地产市场的发展提供强大的支撑。3、居民生活

6、水平改善、旧城改造及城市化等的内在要求是第三推动力。因此，在上述一系列制度、政策和内在要求的合力作用下，我国房地产市场出现供需两旺的发展态势是一种必然结果。房地产价格稳中有升1-10月份，全国房地产市场受“ 非典 ” 疫情影响并不明显，价格继续上扬。其中，前二季度与去年同季相比，房屋销售价格上涨5.0% ，土地交易价格上涨7.1% ，房屋租赁价格上涨1.9%。图 3 房地产价格变化及同比增长房地产价格变化及同比增长2150220022502300235024002450250025502002年1-2月2002年1-3月2002年1-4月2002年1-5月2002年1-6月2002年1-7月2

7、002年1-8月2002年1-9月2002年1-10月2002年1-11月2002年1-12月2003年1-2月2003年1-3月2003年1-4月2003年1-5月2003年1-6月2003年1-7月2003年1-8月2003年1-9月051015202530354045平均价格同比增长（一）房屋销售价格涨幅扩大2003年上半年，房屋销售价格涨幅继续扩大，其中，二季度价格上涨5.0% ，涨幅比一季度扩名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 15 页 - - -

8、- - - - - - 房地产行业分析报告大 0.2 个百分点。分地区看，东部地区房屋销售价格仍保持大幅上涨，如上海18.1% 、宁波 16.4%、青岛 13.4% 、南京 9.5%；西部地区的重庆、银川等城市，房屋销售价格也分别上涨5.5%和 2.1%；昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则继续呈现小幅下降。分类型看，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨3.0% 和 5.2% ，豪华住宅价格上涨3.3% ；写字楼和商业用房销售价格分别上涨2.4%和 2.5% ，其他用房销售价格下降0.4% 。图 4 2003 年三季度主要地区房屋销售价格指数859095100105110115120全国北京天津

9、上海南京银川宁波青岛广州昆明西安图 1-6 2003年三季度主要地区房屋销售价格指数（二）土地交易价格保持较高涨幅。2003年上半年，全国土地交易价格继续保持上扬态势。其中二季度上涨7.1%，涨幅比一季度减少 0.7 个百分点。其中，居民住宅用地交易价格上涨11.8% ， 商业旅游娱乐用地交易价格上涨4.0% ，工业用地交易价格上涨1.0% ，其他用地交易价格上涨1.9% 。三十六个大中城市中，土地交易价格涨幅超过10% 的城市是，杭州41.7% 、重庆 33.7%、太原 29.8% 、沈阳 16.2%和上海 14.0% 。图 5 2003 年全国土地交易价格指数100.0103.6107.1

10、110.7114.2全国居民住宅豪华住宅普通住宅工业用地商旅用地其它用地2003.2003.2003年全国土地交易价格指数（三）房屋租赁价格小幅上涨，部分大中城市涨幅较大2003 年上半年，全国房屋租赁价格继续保持小幅上涨的态势。其中二季度，房屋租赁价格上涨 5%。涨幅比一季度扩大3.3个百分点， 其中公房和私房的租赁价格分别上涨1.5%和 10.8%。受“ 非典” 疫情的影响， 办公用房和商业用房租赁价格分别下降0.9%和 1.3%。 厂房仓库租赁价格上涨2.2% ，比一季度涨幅减少0.3 个百分点。在三十六个大中城市上海、南京、宁波和青岛房屋租赁价格上涨名师资料总结 - - -精品资料欢迎

11、下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 15 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告较大，分别为11.8% 、9.5% 、16.4%、和 13.4% 。图 6 全国房屋租赁价格指数变动情况104106108110112114116118120南京青岛宁波上海商品房销售额及销售面积持续增长与投资增长相适应1-9 月份，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额3736.43 亿元，同比增长41.7785% ，高于同期投资增速8.98个百分点。其中销售给个人3158.56亿元，

12、增长41.07%；销售面积 13141.85万平方米，增长38.2% 。图 7 2003 年 1-9 月商品房销售额情况050010001500200025003000350040002003年1-2月2003年1-3月2003年1-4月2003年1-5月2003年1-6月2003年1-7月2003年1-8月2003年1-9月销售额 (亿元 )01020304050607080同比增长 (%)商品房销售额销售给个人销售额商品房同比增长个人同比增长通过综合分析我们得到如下结论：一是投资额会随着销售额的波动而波动；二是投资额波动滞后于销售额波动，投资扩张的滞后期比投资收缩的滞后期要长。其主要原因在

13、于，房地产业的增长主要依靠住宅需求来推动：2002年，全国商品房销售24969.29万平方米， 是 1992年 4288.86万平方米的5.83倍，年均增长名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 15 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告19.4% ，商品房销售额由1992年的 450亿元增长到2002年的 5721亿元，年均增长28.8% 。2002年商品住宅销售面积和销售额分别占当年商品房销售总量的88.6% 和 92.1%。写字楼、商用

14、房的需求总量虽有所增加，但增势明显趋缓。这在一定程度上反映了房地产产业结构基本趋向合理。图 8 1997-2003年商品房销售、投资额增长情况-50510152025303540451997年1998年1999年2000年2001年2002年销售额增长率投资额增长率如图 1-5所示， 从商品房销售额的增长情况看：1998年增长率达到峰值；1999年增幅有较大下滑； 2000年小幅回升； 2001年波动幅度不大；2002年有较大幅度下滑。但增长幅度都在20% 以上。这个形势是很好的。从商品房投资增长情况来看：1997年出现了负增长，这是前几年房市调整的余波。1998 年大幅拉高到13.7% ，

15、到 2001年攀升为 25.3% 。 这显然是受到前几年商品房销售额连年大幅增长的鼓励。2002年投资额增长幅度比上年减少3.4 个百分点， 这个下滑也显然是受到前几年销售额增长幅度下滑的影响。房地产开发投资继续高速增长，与高空置并成2003年 1-9月份， 全国房地产开发完成投资6495.01亿元， 同比增长 32.8% ，高于同期固定资产投资增幅 1.4个百分点，占同期固定资产投资的比重为24.5% 。 其中商品住宅开发完成投资5180.79 亿元，同比增长25.9% ，占商品房投资的比重为79.8% 。从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为29.2%

16、、55.9%、45.6% ，中、西部地区增幅高于东部。表 1 2003 年 1-9 月房地产投资完成额单位：亿元， % 全国总计东部地区中部地区西部地区房地产 (亿元 ) 6495.01 4639.59 960.76 894.66 同比增长 (%) 32.8 28.9 42.3 45.8 住宅 (亿元 ) 4453.10 3251.74 615.16 586.20 同比增长 (%) 28.0 24.5 39.8 37.3 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 1

17、5 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告数据来源：房地产信息网（）图 9 按工程用途分2003 年 1-9 月份房地产开发投资情况6495.014453.1307.93781.11952.8701000200030004000500060007000投资完成额住宅办公楼商业营业用房其他投资完成额 (亿元)05101520253035404550同比增长率 (%)房地产投资额同比增长随我国城市化进程的加快，对于房地产的需求将增加。如果我国按每年一个百分点提高城市化率，每年至少要转移1200万农村人口，则每年需要约2 亿平方米城镇住宅。若有50%需要商品住宅至少每年需1 亿平

18、方米的住宅。这一部分需求主要集中低档，主要区域为中小城市或城镇。2003年 10 月份，商品房空置面积分类指数为95.31 ，比 9 月份下降0.51点，比去年同期下降1.89点。商品房空置面积分类指数下降，表明商品房空置面积增幅持续回落，但空置面积总量仍然较大。 1-10月份，全国商品房空置面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落3.2个百分点。而当前我国房地产大量空置的问题主要是产品定位不当，大都集中在中高档房地产上。不在于总量而是结构上的不合理。产品结构与市场需求失衡。新开工建设规模继续扩大，应引起关注2003年 1-9 月份，商品房施工面积93615.86万平方米，同比增长27.8%

19、，其中，商品住宅施工面积 73157.1万平方米，同比增长26.8% 。商品房新开工面积36563.13万平方米，同比增长30.4% ，其中，商品住宅新开工面积29607.81万平方米，同比增长28.8% 。商品房竣工面积15325.81万平方米，同比增长34.9% ，其中，商品住宅竣工面积12716.56万平方米，同比增长32.8%。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 15 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告图 10 三大地区商品住宅

20、累计施工、销售面积73157.147568.1512237.1313351.8201000020000300004000050000600007000080000万平方米全国总计东部地区中部地区西部地区施工面积新开工竣工面积销售面积在 1996年房地产的低谷时期，新开工率只有18，自 1998年房地产业恢复以来，新开工率保保持较高水平。房地产业界对未来做出的较好期望，保成了房地产新开工率的迅速增长上并保持较40%以上。由于近几年房地产投资保持30%的投资增长率，累积了大量在建的房地产项目。根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应介于当年施工面积的1/4-1/3 ，也即新开

21、工率一般应在25%-33% 之间，见下表：表 2 历年商品房施工面积、新开工面积与竣工面积情况单位：万平方米，% 年份施工面积新开工面积竣工面积新开工率1992 18969.75 23339.15 7143.92 123 1993 36478.10 45888.15 12563.54 126 1994 46945.14 22293.52 16489.49 47 1995 48543.28 23898.57 14194.00 49 1996 46537.05 8469.67 15356.71 18 1997 44985.50 14026.98 15819.70 31 1998 50770.10

22、20387.90 17566.60 40 1999 56857.60 22579.40 21410.80 40 2000 65896.90 29582.60 25104.90 45 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 15 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告2001 77213.50 37394.20 29867.40 48 2002 92756.99 42259.85 32522.80 46 2003(1-9) 93615.86 36

23、563.13 15325.81 39 资料来源：国家统计局由表 1-3 可见， 1993 年商品房新开工率为126%，市场供给严重过量。1998 年后，新开工率再次超过33%且超出程度不断增大，2002 年为 46%，2003 年 1-9 月为 39。表明房地产业对较高市场预期得到了一定的抑制。按现有的在建项目面积计算，还可供应六年。若继续加大对房地产的投入有可能引起房地产业的泡沫现象，应引起一定关注。房地产市场冷热不均（一）一级市场需求超过供给，土地供应增幅过大政府调控土地市场能力，是规范土地市场的基本前提。政府在土地供应方面一直以来就存在以下一对矛盾，一是需要通过出让土地获得庞大的城市建设

24、资金，特别是在城市高速发展的初始阶段，而另一方面，政府和企业本身对市场需求的把握也并不能真正做到“ 先见之明 ” ，这也使得企业存量土地日趋扩大。严格控制开发用地的供应总量，是保证房地产市场健康发展的关键。供应总量控制住了，才能避免盲目扩大商品房开发规模，才能稳定地价、房价，开发商、投资者和购买房屋的消费者等市场主体才有投资信心。近年来土地市场需求旺盛，1-9 月份，开发企业土地购置面积23082.2万平方米，同比增长了44.7% ；完成土地开发面积11368.13万平方米， 同比增长了38.9% ，土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地价格上涨较快。图 11 1-9 月份全国土地购置

25、与开发面积05000100001500020000250002003年1-2月2003年1-3月2003年1-4月2003年1-5月2003年1-6月2003年1-7月2003年1-8月2003年1-9月万元0102030405060708090%购置土地面积完成开发土地面积购置增长率完成开发增长率名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 15 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告现阶段土地价格上涨还有两个重要原因：一是商品房销售情况良好，不少

26、开发商加大了对土地的购置和储备力度，推动了土地价格上涨，这反映出开发企业对市场前景普遍看好；二是国家对土地市场调控力度增大，土地市场化进程加快，经营性用地招标拍卖制度得到进一步推广，人们预期土地取得难度将加大，故而加大了土地储备力度。此外，土地具备资源稀缺性，随着市政开发投资的加大，土地本身的价值在不断上升，土地价格的长期趋势是必然上涨的。（二）二级市场供销两旺，增长比例基本协调2003年 1-9月份， 我国实现商品房销售额3736.43亿元， 同比增长 41.4%，商品房竣工量和销售量同比增长34.9% 和 35.9% ，房地产二级市场供销两旺。图 12 1-6 月份商品房竣工与销售面积增长

27、率20.0030.0040.0050.0060.0070.0080.002003年1-2月2003年1-3月2003年1-4月2003年1-5月2003年1-6月2003年1-7月2003年1-8月2003年1-9月%竣工增长率销售增长率（二）三级市场成长迅速，沿海大中城市规模初步显现我国由于房地产市场发展较晚，三级市场总体规模较小，但受二级市场持续繁荣和房改制度实施的影响，近年来沿海大中城市房地产三级市场成长迅速。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 15

28、页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告 上市公司分析及投资建议上市公司代表不了房地产行业的整体情况房地产行业上市公司主要集中来源地区为北京、上海和深圳。 所有房地产行业上市公司年总开发量不超过2000平方米，不到市场的4%。年销售面积不到500万平方米。销售面积大部分公司不到10万平方米，最大的万科集团销售量为将近100万平方米。上市公司经营情况纳入统计范围的46家房地产行业上市公司中，扣除没有可比性的一家公司。2003年前三季度行业实现主营收入为171.18亿元，比上年同期的149.15亿元增长了14.77%。有 20 家公司的主营收入下降，增长的有25 家，其中万科的主

29、营收入占总的收入比重为19% 。2003年前三季度净利润总额为14.8亿元，比上年同期的10.98亿元增长 35%。由于房地产行业销售收入的确认原则的特殊性，一般在一年内各个季度的收入确认不是均匀的。第四季度的销售收入会比得集中。2002年前三季度的主营收入占全年的51%，净利润所占比重为56% 。预计 2003年房地产行业上市公司的主营收入净达350亿元，净利润将达到27 亿元。行业平均每股收益为0.161元。表 3 房地产行业经营业绩比较表股票名称2003年前三季度主营业务收入 (万元 ) 2002年前三季度主营业务收入增长率2003年前三季度净利润 (万元 ) 2002年前三季度净利润

30、(万元) 增长率万科326465.5322 235448.0156 38.66 27291.9534 18707.9505 45.88 深振业143319.4933 151398.0222 -5.34 -4842.1585 4462.7316 -208.5 深达声17309.5117 15055.5034 14.97 498.142 2418.6996 -79.4 沙河股份18534.9392 34417.38 -46.15 1342.476 575.4741 133.28 深深房64359.3096 43602.8261 47.6 -4025.9309 -6594.2747 -38.95 深

31、宝恒23194.3377 22044.4196 5.22 6635.3809 5686.8765 16.68 深长城129073.9158 109609.7216 17.76 902.4764 3828.207 -76.43 光彩建设29133.1808 21832.1101 33.44 1467.2366 1112.6258 31.87 深万山2031.167 2808.568 -27.68 -1593.9237 -1212.9438 31.41 金融街87434.6969 45191.2426 93.48 14262.1782 8509.7545 67.6 恒大地产17173.7431 5

32、79.7334 2862.35 5199.3216 -1275.3766 -507.67 *ST珠江8875.1205 6571.6538 35.05 -1185.9803 -1419.5289 -16.45 银基发展16331.9118 11737.7759 39.14 819.4933 1455.4577 -43.7 渝开发3621.2165 1270.8913 184.94 398.6183 63.3969 528.77 好时光154.4608 2134.0073 -92.76 180.1087 -416.5839 -143.23 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - -

33、 - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 15 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告世纪中天12335.3372 15192.7154 -18.81 526.6881 769.1041 -31.52 莱茵置业5253.3304 299.5283 1653.87 -1614.5671 -1881.5329 -14.19 ST昌源2823.5814 8192.2706 -65.53 -1694.9614 110.5108 -1633.75 阳光股份30980.8 15171.5 104.2 1907.

34、3 286.1 566.66 名流置业19607.2526 6578.7382 198.04 3676.7608 245.2564 1399.15 渤海物流25952.6484 38874.2211 -33.24 1927.7183 3723.1459 -48.22 南京高科78885.6573 38571.2311 104.52 5182.7591 6511.0064 -20.4 成都建投23061.403 42349.5904 -45.55 1150.5817 -1380.9609 -183.32 沈阳新开3809.6245 10088.1171 -62.24 391.9065 2019.

35、6539 -80.6 长春经开49667.1826 55909.6879 -11.17 3825.2589 5745.9314 -33.43 先锋股份29108.7712 -3503.6341 -3173.9637 10.39 天房发展34371.9223 36273.5814 -5.24 121.7029 1870.536 -93.49 天鸿宝业18390.1189 15263.5121 20.48 191.264 592.3799 -67.71 金地集团83945.109 22275.2868 276.85 9360.03 291.914 3106.43 东华实业3376.6532 919

36、8.9562 -63.29 -4772.1378 1880.7613 -353.73 栖霞建设24267.1087 20394.1887 18.99 3230.1512 2282.1058 41.54 *ST兴业313.1806 2954.4879 -89.4 -1647.9786 -3246.9886 -49.25 海鸟发展1635.1883 35534.7499 -95.4 178.4501 2100.791 -91.51 新黄浦31611.3886 41840.3609 -24.45 4813.764 3604.8982 33.53 浦东金桥39456.3958 43015.1086 -

37、8.27 10585.4313 9822.0911 7.77 中远发展53634.8795 25896.6422 107.11 3899.3838 6713.8708 -41.92 外高桥25330.8592 15073.2489 68.05 1645.4154 -1021.3813 -261.1 陆家嘴141980.5478 92933.2406 52.78 46265.5035 19536.264 136.82 中华企业45905.0119 97595.4468 -52.96 1243.4323 7387.344 -83.17 珠江实业8498.3525 10573.6542 -19.63

38、 1015.496 1149.1115 -11.63 利嘉股份10844.7927 9382.5858 15.58 2413.0172 2524.0041 -4.4 上实发展17755.0237 39906.4313 -55.51 3861.5602 177.0404 2081.17 运盛实业11508.1258 24574.1815 -53.17 388.1585 678.0952 -42.76 天创置业19358.8123 13703.8424 41.27 3022.8177 1315.114 129.85 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - -

39、- - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 15 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告世茂股份251.8855 207.3467 21.48 98.5689 107.0405 -7.91 表 4 上市公司二级市场表现，不如大盘由于房地产行业上市公司缺乏代表性，并没有受益于房地产业价格上涨带来的益处，房地产行业上市公司主要集中在上海、北京和深圳。 上海、 北京的房地产并不能代表本地的房地产行业的状况。 2003年房地产价格上涨主要集中的华东地区，而此地区的房地产行业上市公司又缺乏代表性，从而未能受益于房地产价格的上涨的益处。我

40、们依据房地产行业A 股上市公司 49家的表现计算的房地产行来指数在2003年大势下跌过程中，明显不如上证指数。与大盘相比落后于大盘25%。建议关注：招商局（000024）和万科（ 000002 ） 。图 13 房地产行业指数及上证指数比较-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.00时间2003-1-172003-2-132003-3-32003-3-192003-4-42003-4-222003-5-192003-6-42003-6-202003-7-82003-7-242003-8-112003-8-272003-9-122003-9-302003-10-232

41、003-11-102003-11-26上证指数房地产指数名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 15 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告重点公司建议万科（ 000002 ）图 14 万科 A 股走势万科走势图33.544.555.566.577.52003年1月2003年2月2003年3月2003年4月2003年5月2003年6月2003年7月2003年8月2003年9月2003年10月2003年11月万科总股本为1,383,386,59

42、6 股，流通 A 股 918,867,834 股（截止时间2003年 10月 23日）；可转股债券7,136,130张，转股价为5.85股。预计 2003年净利达到45000万元，每股收益为0.325元。按现行股价5.9元计，市盈为18.2倍。公司的业务调整已完成，主业集中在房地产，是中国房地产业中的知名品牌。2003年前 3季度累计实现结算面积65.1 万平方米、营业收入32.65 亿元、净利润 2.73 亿元，分别比去年同期增长15.43% 、38.66% 、45.88% 。期末，集团尚有46.6 万平方米已售出面积尚未竣工结算。公司业绩稳定增长，公司处于扩展期，公司对于资金的需求较为强烈

43、。公司开发能力较强，其开发规模是中国第一，年开发11000套住宅。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 15 页 - - - - - - - - - 房地产行业分析报告招商局（ 000024 ）图 15 招商局 A 股走势招商局走势图567891011122003年1月2003年2月2003年3月2003年4月2003年5月2003年6月2003年7月2003年8月2003年9月2003年10月2003年11月招商局总股本为515,685,560 股，流通 A

44、 股 170,254,760股（截止时间2003年 11月 28日）。预计2003年净利达到24000万元，每股收益为0.48元。按现行股价10 元计，市盈为 20.8倍。招商局目前公司经过转型已形成了以房地产与基础设施等为主营业务的产业结构，其中基础设施业务保证了公司现金状况良好，房地产业务的发展势头良好，目前是国家一级综合房地产开发企业，被评选为业内十强，日前公司加大了土地储备的动作，在上海、北京、深圳都取得了土地使用权。公司在上海竞得上海松江区的一块地皮，将成为公司向全国谋求进一步发展的重要举措。招商局此前的土地储备均在深圳，从未来3-5年的发展来讲， 大部分业务仍将集中于深圳。深港一体

45、化的快速推进为公司业务的发展提供了有力支持。最近公司加大了重组的力度，将公司属于的油气分销业务出售，拟将所持有的招商石化 75%的股权分别转让给招商物流和蛇口工业区，转让价格合计4.6亿元。出售资产所得 461,767,004 元将全部用于房地产开发经营项目。此次转让不对2003年业绩产生影响。并且公司下属了公司招商地产以人民币2.92 亿元的价格取得了在深圳蛇口地区土地使用面积为268,444.67 平方米的土地使用权。主营业务集中于房地产开发和园区公用事业服务，房地产业务将成为本公司主营业务收入和利润的主要来源。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 15 页 - - - - - - - - -