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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date项目定位与设计策划管理规程解析项目拓展及论证HT-SJ-01项目定位与设计策划管理规程施行日期2010年5月1日批准人总经理解释机构总经理办公会主控部门规划设计部上一环节文件下一环节文件子流程名称HT-PI-02项目拓展及投资论证管理流程HT-TZ-04项目启动管理流程HT-MB-01项目目标管理办法（限额设计）HT-SJ-02设计委托管理办法LC01项目定位和产品策
2、划流程LC02设计委托书编审流程修订记录日 期修改内容修改人审核人批准人一、流程概述及流程要素表目的或期望为了确保项目定位满足公司产品战略和市场竞争要求，通过科学、审慎地分析，并综合考虑和平衡影响产品定位的各专业意见，确定项目的整体定位（包括市场定位、客户定位、产品定位等），并输出设计策划结论，以指导下一阶段的概念设计、营销推广整体思路等工作。依据 公司战略规划 项目可行性研究报告 项目投资策划书适用范围本办法适用于公司所有新获取项目的项目定位和设计策划管理。管理理念 项目定位要符合公司战略规划； 设计策划要基于项目的整体定位，要符合公司的产品设计导则、设计标准； 项目定位和设计策划应综合考虑
3、和平衡各专业意见，并可委托专业策划机构协助； 项目定位和设计策划书应经项目负责人签认，项目定位一经确定，项目负责人不得以任何理由推诿责任。术语解释【项目定位】：是根据项目本身所具有的属性和特点，确定项目针对的目标消费群体、市场迎合点以及产品风格等，并考虑产品的市场差异性和引导性。【设计策划】是在明确项目定位的基础上，按照市场需求对多种产品方案进行测算比较，并提出产品的最优配置建议，一般需要包括场地分析、楼型配比、规划排布、单体布局（非必需）等。职责分工与工作接口关系公司总经理组织召开专题会议，批准设计策划书。分管领导指导规划设计部做好项目定位和设计策划工作，审核设计策划书。规划设计部 负责项目
4、定位和设计策划工作，编报设计策划书； 负责专业策划机构的选择和委托。相关部门投资策划部、营销管理部等相关部门参与项目定位和设计策划工作。项目公司配合（主责部门是经营开发部）公司规划设计部的工作。关键节点（注意事项）与相关KPI指标或奖惩措施关键节点（注意事项）1.投资论证会后，规划设计部要尽快启动项目定位和设计策划工作。2.项目定位和设计策划工作应纳入设计工作计划，并进行绩效考核。3.选择和委托专业策划机构期间，不应影响项目定位和设计策划的内部自行工作，更不可完全依靠专业策划机构独立完成。KPI指标或奖惩措施公司项目公司岗位1.项目定位的准确性 2.项目定位和设计策划工作的及时性、有效性配合工
5、作的有效性（周边绩效）设计策划书是否满足规定要求流程输入、输出和作业模板流程输入、输出输入输出1.项目可行性研究报告2. 项目投资策划书设计策划书作业模板设计策划书模板二、流程图示三、工作程序1.项目定位及设计策划工作启动1.1 新项目取得后即行启动项目定位及设计策划工作，并将此工作纳入新项目启动工作内容之一。1.2 规划设计部应根据公司战略规划和项目可行性研究报告、项目投资策划书的主要结论，并结合产品设计导则，以及产品标准化研究成果，拟定阶段性工作计划，并按审批、备案后的工作计划落实相关工作。1.3 如果项目属于某一产品系列，项目定位及设计策划应满足“产品设计标准”的要求。2.项目定位2.1
6、 项目定位是指项目的整体定位，包括项目的市场定位、客户定位、产品定位、成本控制目标等。2.2 项目定位应以有利于实现项目投资价值最大化为目的。2.3 规划设计部应首先提出不同定位组合下的多种定位方案供会议评审。.项目定位与策划报告3.1 项目定位基本确定后，规划设计部负责编制项目定位及策划报告。报告内容要点包括：（1）宏观市场分析（经济环境、政策环境、市场预测等）；（2）区域市场分析（区域环境、人文配套、周边竞品、项目SWOT分析）；（3）客户群体分析（客户群类别细分、购房动机分析、价格承受能力）；（4）项目定位（市场定位描述、目标客户群体描述、）；（5）产品策划（整体规划建议、外观设计建议、
7、户型设计建议、配套设施建议、装修档次建议、配套服务建议、物业管理建议；必选内容包括-产地分析/密度指标分析、楼型配比规划方案、规划强排方案、单体布局）； （六）项目开发方案及项目开发节奏；（七）营销卖点提炼。3.2 项目定位及策划报告审批：（1）规划设计部组织拟订项目定位及产品策划报告，相关部门给予专业配合。（2）规划设计部在公司总经理办公会或专题会议上汇报主要内容，总经理办公会或专题会议审批并提出报告修改意见，交规划设计部进行修订完善。（3）项目定位及策划报告最终经总经理办公会或专题会议审议通过、公司总经理审批。4.项目设计策划书4.1 在项目定位及策划报告经公司总经理审批后两周时间内，规划
8、设计部应进一步完成项目设计策划书。4.2 项目设计策划书审议、审批程序同项目定位及策划报告。在公司总经理审批前，项目负责人应签认。4.3 项目设计策划书是编制项目设计任务书的依据。5.附则5.1 鉴于项目定位与设计策划工作的特殊性，项目定位和策划人员在日常工作中应加强房地产市场特别是其它房地产设计、目标客户等方面的研究，以不断提高项目定位和设计策划能力。5.2 公司营销策划部、预算采购部等相关部门应积极配合规划设计部的工作，按规定要求及时提供市场调查报告、客户需求等相关输入资料。5.3 本规程由公司总经理办公会负责解释，修改时亦同。5.4本规程的执行纳入对规划设计部、营销策划部、预算采购部等相关部门的绩效考核范围,考核的依据为本规程的遵守情况和完成质量，具体执行公司绩效考核管理办法。-