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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date浅析房地产估价中的收益法浅析房地产估价中的收益法浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性。本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。关键词：房地产估价 收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益，然后通过资本化率或
2、者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率，也称报酬率、折现率、还原利率。收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。收益法的理论依据是预期原理，房地产价值基于市场未来所能带来的收益。如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息，在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资
3、金的时间价值。如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。用等式可表述为：房地产价格房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中，一般假定报酬率长期维持不变，简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n：房地产的收益期限，n为有限年。如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中，我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的
4、情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估，如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。特别是一些老旧商业房地产，它已经多年无实际成交案例，其他交易案例又不具备可比性的情况下，收益法实为最理想的估价方法。但收益法不适用于政府机关、学校、公园等公用公益性房地产的价值评估。收益法是以房地产的预期收益为基础，它不仅适用于有现实收益的房地产，也适用于没有现实收益、却有预期收益的房地产。如果没有现实收益、却有预期收益的房地产，可采用同一供求圈内、类似房地产的客观收益作为估价对象的可比租金实例，经过比较
5、调整来作为估价对象的客观收入。二、如何运用收益法进行估价（一）收益法估价的基本流程运用益法估价的基本流程是：搜集验证用于测算估价对象未来收益的有关市场资料，预测估价对象的未来净收益，求取报酬率，选用合适的收益法公式计算估价对象的收益价格。（二）估价数据的搜集与整理1、估价对象未来收益的数据搜集及整理我们所说的估价对象的收益应为其客观收益。在实际估价中，租金有合同约定的，从合同约定，没有合同约定的，估价对象的收益为其客观收益，一般采用市场调查获取或购买专业调查公司数据。所谓客观收益，是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的
6、资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的调整，使其成为正常客观的。2、预测估价对象的未来净收益净收益是有效毛收入扣除运营费用后的余额，运营费用包括管理费、维修费、保险费、税金等。管理费又包括管理人员工资、机器设备运营费用、资源使用费等，资源使用费应扣除承租人支付的费用。管理费一般按租赁收入的一定比例计提，计提原则是满足管理所需的基本费用。维修费主要是租赁房屋的日常维护费用，一般按租赁收入的3%-5%计提。保险费一般按照房屋的重置现值的0.1%-0.3%计提。税金是出租企
7、业交纳的营业税，按租金收入的5%计算，城建税以营业税税额为计税依据，税率为营业税的7%，教育费附加按营业税的3%计算。3、求取报酬率报酬率可以通过市场提取法，还可采用复合投资收益率法、投资收益率排序插入法、安全利率加风险调整值法确定。在估价实务中主要采用市场提取法或安全利率加风险调整值法确定。市场提取法简单来讲就是用房地产的市场交易价格除以其净收益得到的比例作为报酬率，也可以理解为投资和收益的比例。通常选取3个以上类似房地产的实际成交案例，并进行适当调整，得出普遍客观的市场交易价格。再寻找类似房地产的出租经营收益，并调整为客观收益，扣除相应经营费用得出净收益，然后同市场交易价格作比较求取。安全
8、利率加风险调整值法是以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，具体是对估价对象房地产自身及其所在的区域、行业、市场等方面风险的补偿。风险报酬率根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等综合确定。安全利率加风险调整值法的公式为：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率（三）收益价格的求取确定了净收益及报酬率，最后就是收益价格的求取。这里需要明确以下几种情况：收益期限，未来净收益是否
9、发生变化，租赁期结束后物业的处置情况，是继续出租，还是出售物，针对不同情况应采用不同的计算公式。最普遍的情况是租赁合同约定期限界满，继续出租，租金发生变化，其基本公式是：举例说明，某收益房地产合同约定租期为10年，且每年的租金不变，未来第一年的净收益为10万元，此后每年均无变化。目前，该房地产的剩余经济寿命是30年。如果报酬率为6%，则其收益价格为：V106%1-1/（1+6%）10+106%(1+6%)10 1-1/（1+6%）20=137.65万元针对不同情况应采用不同的计算，同时考虑不同因素对价格的影响，在估价实务中切不可生搬硬套。（四）收益法的扩展应用上述方法是收益法的基本用法，我们还
10、可以接合假设开发法取求在建工程的开发价值，验证市场法的估价结果。例如：某商业物业为在建工程，但开发商不能确定其开发完成后能否获得预期的投资回报。我们可以假设开发完成并能顺利出租，通过收益测算开发完成后的收益价格，扣除开发商开发成本，以此来确定在建工程的开发价值，如果大于其已投资成本，则可确定投资为可行，且能获利，否则存在亏损可能。三、收益法估价应用中的难点及解决方案收益法估价应用过程中会遇到较多难点，比如客观收益、经营成本、收益年限、报酬率等的确定。 在估价实务中，针对不同问题应采用，可灵活运用多种估价方法来解决。（一）收益法适用范围问题大家都知道，收益法适用于有收益性物业的估价，是不是有收益
11、的物业均适合用收益法估价呢？肯定不是的。如成片开发的商业街区，开发商承诺若干年包租销售，它实际上是一种促销手段，而非真正的包租。普遍的成交价格才是真正的市场价格，如果采用市场法估价更能直观体现其价格。另外，如果估价人员通过调查，可以获得充分的市场交易案例，采用市场法能更好地体现房地产的真实价值。典型的例子是出租型公寓，市场上买卖情况及出租情况均较为普遍，市场法和收益法均可采用，但实际估价结果却严重倒挂，原因在于房价上涨的速度要远超过租金上涨的速度。所以，采用市场法估价更合适。（二）收益的客观性问题按房地产估价规范的要求，租赁费有合同约定的，收益要依从合同约定。即合同期内，收益按合同约定确定，合
12、同期外，收益按合市场客观租金确定。这里存在一个悖论，我们的评估价格应为市场上普遍存在的客观价格，如果从合同约定，岂不成了定价？既然要估价普遍收益价格，就应当采用市场客观租金。在租赁市场充分活跃的情况下，估价人员可通过市场调查、因素修正来确定房地产的客观收益。当然，物业的经营费用也应按市场普遍费用来确定，而不应简单地采用本物业的经营费用。（三）报酬率的确定问题笔者通过简单测算，在收益年、年净收益等因素不变的条件下，以40年收益为例，报酬率环比每减少1%，测算的收益价格就环比增加约2%。收益年限越少，环比收益价格增加越少。如果收益年限为10年，收益价格环比增加约1%。这说明，报酬率对收益价格的影响
13、是客观存在的。我们在估价实务中不能简单套用报酬率，应根据物业用途不同，采用不同的报酬率，这个报酬率最好是调查同类物业的收益情况，运用市场提取法来测算。四、结束语从商业角度考虑，有收益才有价值。合理运用收益法估价不仅能提高估价结果的准确性，更能客观体现房地产的价格所在。估价人员要充分考虑物业形态、市场变化情况、宏观及微观经济因素，尽量避免主观性和随意性，深入市场调查，充分挖掘估价所需的有效信息，充分考虑市场因素，定性与定量相结合，避免误判，减少评估风险成本。任何一种单一的估价方法都存在缺陷，估价人员应多用估价方法相接合，相互验证，方能提高估价结果的准确性。参考文献：1中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法. 北京：中国建筑工业出版社，2007.2美国估价学会.房地产估价词典. 北京：中国城市出版社，2007.3住建部、国家质监总局.房地产估价基本术语标准GB/T50899-2013. 北京： 中国建筑工业出版社，2013.4 住建部、国家质监总局.房地产估价规范GB/T 502691-2015. 北京： 中国建筑工业出版社，2015.-