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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date重庆省2015年下半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押估价的注意事项试题重庆省2015年下半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押估价的注意事项试题重庆省2015年下半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押估价的注意事项试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
2、 1、不属于引起房地产价格上升的原因是。 A：外部经济 B：需求增加导致稀缺性增加 C：生活水平的提高 D：通货膨胀 E：工业用地的监测点评估价格 2、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1(以1998年1月1日为100)。其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1 H的价格为_元/m2。 A1376 B2308 C2558 D10553、设临街深度价格修正率见下表另设，旁街对街角地的影响深度以45m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40
3、、20和10，则下图的宗地B的单价为【2007年考题】 A：6 400元 B：6 800元 C：6 960元 D：7 600元 E：工业用地的监测点评估价格 4、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_。 A市场价值 B理论价值 C市场价格 D理论价格5、房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发。 A：二级资质证书 B：三级资质证书 C：四级资质证书 D：暂定资质证书 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是_。 A县级以上地方人民政府 B县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 C县级以上地方
4、人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 7、下列有关债券的表述中，不正确的是_。 A债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证 B关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行 C私募债券的最大特点是募集对象特定 D债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响 8、房地产估价可以认为是_。 A一种定价 B对估价对象可实现价格的保证 C可以取代当事人的某种民事权利 D为当事人提供公平可信的价格参考依据 9、
5、根据有关规定，可以发布房地产广告的是_。 A在集体土地上建设的房屋 B取得预售许可证的商品房 C经验收不合格的商品房 D权属有争议的房屋 10、某宗房地产的土地面积为1 000 ，建筑面积为1 400 ，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元和50 5元，则该宗土地的减价修正额为元。 A：50 B：250 C：300 D：350 E：工业用地的监测点评估价格11、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。. A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值 D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格 12、建筑业是物质生产部
6、门，属于第产业。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的_。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价14、假设某房产限差为120，则其中误差为。 A：30 B：60 C：90 D：120 E：执行层的组织协调 15、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。 A：物质形态与货币形态
7、 B：投资资金量和预期收益率 C：出租、出售或经营形态 D：资金流通方式与对策 E：借款合同 16、拆迁条例规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是_。 A公平 B公正 C等价有偿 D以事实为依据 17、张某欲购买建筑面积为100 的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需要费用500元，无残值，周边地区同类住房价格为1800元，则该房地产的适合价格为。 A：180 000元 B：179 500元 C：159 500元 D：90 000元 E：工业用地的监测点评估价格 18、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 A：黄线 B：紫
8、线 C：蓝线 D：红线 E：借款合同 19、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是_。 A转让利润 B市场影响 C产权是否清晰 D被拆迁人的利益 20、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用_发包。 A专业工程 B建筑工程全过程 C分部工程 D分阶段 21、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府_提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。 A建设行政主管部门 B房地产主管部门 C建设行政主管部门和房地产主管部门 D房地产主管部门和土地管理部门 22、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限
9、为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：45 B：50 C：52 D：55 E：工业用地的监测点评估价格23、某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。(2001年试题)甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应。 A：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地
10、使用权划拨手续 B：向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续 C：向B市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 D：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，_是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。 A发起者 B影响者 C决策者 D购买者25、判断物
11、业代理公司已往的业绩，关键要看其_。 A共代理了多少个项目 B代理成交额有多少 C人员素质 D代理的成功率有多大二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于地租理论，表述正确的是。 A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格 B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定 D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减
12、趋势 2、我国注册建筑师级别设置分为。 A：一级注册建筑师 B：二级注册建筑师 C：三级注册建筑师 D：四级注册建筑师 E：五级注册建筑师3、假设开发法的原理依据与_相同，是预期原理。 A收益法 B经济法 C权益法 D成本法 4、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。 A3275元/m2 B3287元/m2 C3402元/m2 D4375元/m25、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。 A：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费 B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期
13、限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取 C：房地产估价采用差额定率累进计费 D：房地产估价采用差额定率累退计费 E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的05 6、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是_。 A服务市场 B合格有效市场 C有效市场 D潜在市场 7、部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买一更新改造一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括 A：更新改造成本 B：购买成本 C：运营成本 D：建造成本 E：转售税费 8、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型
14、不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。 A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用 B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费 C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费 9、某房地产开发项目，当=14%时，净现值为450万元；当=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为。(2009年试题) A：13.20% B：14.31%
15、 C：14.69% D：14.80% E：借款合同 10、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。 A折旧费 B审计费 C金融机构手续费 D无形资产摊销费11、动产拍卖的成交一般以拍卖标的物_的转移为标志。 A实际占有 B财产所有权 C价值 D使用价值 12、关于房屋转租，下列表述错误的是。 A：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 B：房屋转租合同不用办理登记备案手续 C：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期 D：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止 E：执行层的组织协调 13、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产
16、原值为3800万元，则年征收房产税为_万元。 A114 B63.84 C31.92 D28.7114、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。(2008年试题) A：流动比率 B：借款偿还期 C：现金回报率 D：资产负债率 E：利息备付率 15、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。 A固定资产购置支出 B企业所得税 C固定资产折旧 D贷款利息 16、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资_的特性。 A区位选择异常重要 B变现性差 C需要适时的更新改造投资 D存在效益外溢和转移 17
17、、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。 A：拟买卖的房地产市场价值 B：买方愿意支付的最低价 C：买方可承受的最高价 D：卖方可接受的最低价 E：卖方愿意接受的最高价 18、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金(2006年试题) A：政府政策性 B：资产变现 C：企业入股 D：个人入股范围 E：借款合同 19、房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括 )。 A：建筑工程团体人身意外伤害保险 B：贷款购房保证保险 C：建筑工程承包合同保险 D：安居定期保险 E：贷款购房保证保险 20、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分
18、的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为_m2。 A700 B600 C500 D200 21、某学校属于经营性私立学校性质，房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，房地产开发公司应当_。 A根据城市规划行政主管部门的要求，进行重新建设或者进行补偿 B货币补偿 C产权调换或货币补偿 D产权调换 22、某宗房地产的年净收益为1.8万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金的资本化率为 12%，抵押贷款常数为0.078。则该房地产的价格为_。 A15.706 B13.578 C13.846 D19.84623、下列关于质权特征的表述中，错误的是_。 A质权是一种担保物权 B质权的标的物只能是不动产权利 C质权需转移质物的占有 D质权是就质物优先受偿的权利 24、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的_。 A容积率 B土地用途 C土地开发程度 D评估单位 E土地使用权性质25、定义市场区域工作主要包括_。 A描绘市场区域的发展前景 B描绘市场区域 C在相应地图上描绘区域的物业类型 D在相应地图上标出市场区域的边界 E解释确定市场区域边界的依据-