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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date打造生态农庄主题五大要素旅游地产开发形式打造生态型农庄主题公园五大要点要点一：依托城市家庭短途度假市场城市居民是郊野型旅游项目的主要市场，郊区满足了城市居民从“建筑森林”逃向“绿色森林”的愿望，郊区与中心城市的交通距离较近，通常在一到两个小时车程之内，因此郊野休闲旅游是城市居民周末或者假日出游的首选。在出游方式上通常以自驾出游为主，在人员组织上，通常是全家出游生态型农
2、庄主题公园针对家庭出游的人群结构合理安排园内旅游产品和项目内容，在具备郊野生态休闲、农业休闲、度假、会议、娱乐、游乐等功能基础上，针对老年群体，形成如垂钓、郊野散步、棋类游戏、摄影等休闲娱乐项目，针对中青年群体，形成游乐园、赛车、赛马、蹦极、攀岩等游乐娱乐项目，针对儿童群体，形成小型儿童游乐、民俗游艺、动物表演等娱乐项目，通过各类项目的合理搭配，以最大限度的满足城市家庭旅游需求为核心，对郊野休闲游憩模式进行创新，以新的创意方式组织吃、住、行、游、购、娱、康、体、疗、悟等功能，形成生态型农庄主题公园的最大卖点，同时以“生态+游乐+农业民俗+农庄度假”的最佳组合找到其自身发展的市场空间。要点二：生
3、态的郊野休闲环境生态型农庄主题公园与迪斯尼、欢乐谷的区别在于其通常位于城市郊区，具有山谷、溪流、树木、湿地等原生态的郊野环境，园区内有高含量的负氧离子，良好的生态环境，具备了供人们亲近自然和户外休闲的条件。环境是其本底资源，此类主题公园最与众不同的地方在于其可以让人在游乐体验的同时充分的享受自然的野趣和乐趣。以良好的生态郊野环境为依托，结合露营、户外拓展、垂钓、郊野漫步、郊野游乐、马术体验、休闲露营等郊野休闲项目，形成生态型农庄主题公园的不同于城市主题公园的一大特色。因此，生态环境指标也通常成为生态型农庄主题公园选址的首要条件。要点三：低成本的游乐设施设备游乐项目是生态型农庄主题公园的游乐产品
4、支撑，具有聚集项目人气，构成农庄吸引核的作用，其与国内一流主题公园或大型游乐园的最大区别在于，生态型农庄主题公园的游乐设施设备以中型、小型设备为特点，采取低成本模式，规避大型城市主题公园和游乐园的高成本风险，降低了园区对门票收入的依赖，通常可采用低门票或无门票策略（设备另计），也因此使其在市场运作中更游刃有余，多数项目老少咸宜，扩大了游乐项目的市场覆盖面，使游乐本身更好的成为农庄休闲度假的配套，提升了传统度假村或度假区内游客的游乐体验值，增强了休闲度假目的地的吸引力。因此，游乐设施低成本战略降低了生态型农庄主题公园在前期运作中的成本投入，与其他主题公园项目相比更容易取得成功。要点四：全方位整合
5、农业民俗主题体验在家庭出游市场中，儿童和老年人通常对民俗项目最有较浓厚的兴趣，民俗项目展现给城市生活的人们一种有别于城市生活的农村生活，对于暂时逃离城市生活的人们无疑是一种别有情趣的体验，因此深度挖掘地域民俗文化，结合生态农庄和郊野生态环境，全方位的整合传统民间游艺项目，作为园区的特色体验，如集体跳绳、滚铁环、跳皮筋、踢毽子、跳方、盘磨、踫拐、拾牌、翻花线等民间传统游戏。也可以结合农业民俗可开展类似于开心农场种植体验、牧场动物表演等农业民俗主题体验活动，带给人们一次乡村生活的真实体验。因此，农业与民俗的体验是生态型农庄主题公园有别由于其他主题的一大特色。要点五：与农业休闲地产开发的紧密结合位于
6、城市周边一到二小时车程内的城乡结合区域，保留了乡野的生态环境和较典型的农业民俗，同时又拥有相对丰富的土地资源和较低的地价，成为开发商看好的新投资方向。在这个大背景下，旅游休闲度假市场也在逐渐的成熟，旅游市场对品质旅游表现出强烈的需求趋势，催生了针对中高端消费市场的生态型农庄主题公园的开发。生态型主题游乐与农业休闲地产开发结合，形成农庄度假区，可满足商务会议、酒店及农庄别墅住宿、疗养、康体保健和夜间休闲娱乐、游乐、民俗体验等功能，是一个完整的农庄型度假区接待系统。农业休闲地产的开发既满足了度假区旅游服务接待的功能，同时也平衡了其在游乐、民俗体验等其他项目上的投资。因此，与农业休闲地产开发相结合的
7、度假农庄产品模式成为了决定项目成功与否的核心竞争力要素。生态型农庄主题公园模式的价值在于其旅游、休闲、游乐、娱乐、度假等多元化功能组合，和对城市家庭节假日休闲市场的准确定位，以及地产与旅游项目的有效组合，生态型农庄主题公园模式是一种具有生态与现代并存、既有乡土气息又不失时尚的都市田园，是都市人们的工作之于的开心农场。生态型农庄主题公园模式的成功需要精准的把握市场需求，需要对旅游、游乐项目及游憩方式进行精心的创新设计，需要对商业运营模式、投融资模式进行系统的策划，只有进行全方位、系统的前期策划和论证，方能为项目后期的成功运营奠定坚实的基础。从开发、销售、服务三个层面看旅游地产的开发与运营旅游地产
8、在短期内突然爆发，后期无论是消化还是经营都存有隐患。如何满足度假时代下的市场需求？度假时代下，旅游地产究竟如何开发运营，才能摆脱鬼楼鬼城的“厄运”？小编从开发、销售、服务三个层面向您详细解读旅游地产开发运营的热销秘诀。一、开发层面走综合开发之路随着度假经济时代的来临，旅游开发的新综合时代已经到来。近年来，越来越多的成功实例证明，旅游引导的区域综合开发模式，是旅游发展的最佳商业模式，更重要的是，它正在成为城镇化的整合单元及发展引擎，成为带动区域经济社会综合升级的有效模式。在度假时代下，绿维创景结合以前的研究以及新时代的旅游特征，总结出一个创新产品度假综合体。度假综合体，是指以度假酒店等接待设施为
9、核心，通过完善酒店接待、餐饮、娱乐等服务设施，整合1-3小时车程内的餐饮、购物等旅游服务、休闲娱乐、配套设施以及景区、养生养老等资源，能够提供以“避寒、避暑、运动、养生、养老”等旅游产品为体系的综合项目。1、度假综合体是一个旅游目的地度假综合体是一个以景区、养生、主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会博物馆聚集、酒店目的地、运动聚集等为吸引核，满足游客吃住行游购娱等各种需求的复合型结构，是一个旅游目的地。2、度假综合体是一个多元化结构，形成了完美、系统的度假产品体系系统性：度假综合体具备完整的休闲度假养生系统，能满足各个年龄、不同层次的休闲度假需求，既有面向一般消费者的大众化休闲度假娱乐，也有个
10、性化的高端休闲度假需求；完美性：度假综合体拥有满足“避暑、避寒、运动、养生、养老”五大度假需求的完美产品覆盖结构；目的地性：度假综合体纯粹以休闲度假为目的，包括休闲养生、会务休闲、运动休闲等各种类型的休闲目的；丰富性：度假综合体功能业态丰富，围绕休闲度假衍生出一系列娱乐、运动、疗养、居住、购物和餐饮等功能；3、度假综合体为游客提供增值服务价值：不卖房子，卖生活方式度假综合体实际上是以全球宜居景区为支撑、以生态养生为依托、通过酒店预订、游线设计、交通体系、餐饮购物、咨询服务、游乐需求等硬件为配套，打造服务价值体系，以养生休闲为目的度假生活方式。二、销售层面分权分时模式2014年旅游地产半年报显示
11、，2014上半年所监控的主要旅游区域，整体成交面积约380万，环比下降23.5%，成交总金额360亿元，环比跌23.9%。旅游地产进入销售困局，最核心的问题在于使用权和产权存在矛盾。 因此，使用权和产权分离是旅游地产最核心的概念。实现产权与时权分离要具备三个要素：第一，将旅游房产转变为酒店式经营管理房产；第二，实现使用权回报结构；第三，实现全国甚至全球的交换。分时度假在我国无法生存，除了行业监管不到位的原因之外，还有一个很重要的原因就是对运营者来说销售度假卡的收益根本无法追赶通货膨胀。解决分时度假弊端的就是分权分时度假模式，这一模式的基础是分权，即将每间酒店式公寓、洋房、别墅的产权划分为若干份
12、出售给业主，每一个购买人均享有其中的一份可转让、可继承、可盈利的房屋产权，同时将分时度假的解构也纳入其中，购买产权的业主，除拥有产权外，还可享受40年每年若干天的免费入住权，并可换住系统内各地的物业或合作酒店，享受异地休闲度假权。分时分权模式是度假产品销售的核心模式之一，是由原来的产权地产销售模式向度假方案产品销售模式到度假生活方式一体化的过渡，综合化的产权物业与度假生活一体化销售模式未来一定会成为中国度假旅游运营的主体方式之一。三、服务层面托管+酒店式管理服务+交换注重配套和基础设施建设，提供托管、交换等可持续性服务，可以从一定程度上盘活旅游地产。1、托管服务为业主提供度假屋自主时间之外的房
13、屋经营管理，并与业主按照约定的比例进行收益分成。这一服务，对于业主来说，可解决房屋长时间闲置且无人看管的难题，同时还可获得一笔租金收益。对于开发商来说，实现楼盘“带租约”式售卖，可解决业主对投资回报率低、物业不方便打理、出租渠道少等问题的后顾之忧，从而提升项目价值，加快房产的销售率。2、酒店式管理服务对物业托管后，提供专业化的酒店式管理服务，使业主完全无需操心房屋的打理及维护。另外，要通过一个专属的品台，让业主随时、方便地了解到房屋的养护进展及现状。同时，还可以向业主提供小区及周边的房产价格变动信息、物业通知、周边市政变动等动态信息，使身在异地的业主能及时掌握这些信息3、度假交换服务正如上文所述，物业的不动性与度假的流动性之间存在着天然的矛盾。因此，通过度假交换平台，为业主提供全国乃至全球酒店的换住服务，是增加度假地产价值、让不动产动起来的最有效的途径。-