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1、知识篇主讲 程琳房地产的概念房地产的概念 一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物 ，以及，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）电梯、水暖、空调设备等） 房地产又称不动产或物业房地产又称不动产或物业 房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一房地合一基础知识基础知识房地产的特性房地产的特性 位置固定性：土地固定性，建筑物不能移动位置固定性：土地固定性，建筑物不能移动 唯一性：地理位置唯一
2、，环境概念唯一唯一性：地理位置唯一，环境概念唯一 寿命长久性：年限寿命长久性：年限 生产规模有限性：具备保值和增值生产规模有限性：具备保值和增值 效用多样性：自主、出租、转手多重属性效用多样性：自主、出租、转手多重属性 变现困难性：价格商谈，交易手续，税费成变现困难性：价格商谈，交易手续，税费成本高本高 供给调节缓慢性：建设周期供给调节缓慢性：建设周期基础知识基础知识房地产业的概念房地产业的概念 是指从事房地产开发、经营、管理的行业；是指从事房地产开发、经营、管理的行业； 根据根据19851985年年5 5月月国务院办公厅转发国家统计局关于建立第国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的
3、报告三产业统计的报告，房地产业被列入第三产业的第二层，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等买卖、租赁、维修等 基础知识基础知识房地产市场分类房地产市场分类房地产一级市场：房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以出让的土地，可以
4、 是生地，也可以是经过开发达到是生地，也可以是经过开发达到“七通一平七通一平”的熟地。房的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场地产一级市场是由国家垄断的市场房地产二级市场：房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行域
5、进行 交易的市场交易的市场房地产三级市场：房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为基础知识基础知识土地所有权的概念土地所有权的概念 指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地享有占有、使用、收益和
6、处分的权利的土地享有占有、使用、收益和处分的权利 土地所有权分为土地所有权分为 国有土地国有土地 ( (城镇土地城镇土地) ) 集体土地集体土地 ( (可耕土地可耕土地) )基础知识基础知识土地获得的方式土地获得的方式出让土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土以占有、使用和取得土地收益，
7、还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式形式划拨以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土地出让金。目前，此类情况均为房改房、批手续，补交土地出让金。目前，此类情况均为房改房、集资房、解困房等政策性房屋集资房、解困房等政策性房屋基础知识基础知
8、识生地、熟地、土地通平生地、熟地、土地通平生地：生地：通常指尚未进行市政基础的土地通常指尚未进行市政基础的土地熟地：熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平一平三通一平：三通一平：即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电线路等引入施工现场，即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整对施工现场的土地进行平整七通一平：七通一平：包括道路通，水通，排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和包括道路通，水通，排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和平整场地平整场地基础知识基础知
9、识土地使用年限土地使用年限凡与规划国土局签订凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书土地使用权出让合同书的用的用地，其土地使用年期按国家规定执行地，其土地使用年期按国家规定执行居住用地七十年居住用地七十年工业用地五十年工业用地五十年科教、文体、卫生用地五十年科教、文体、卫生用地五十年商业、旅游、娱乐用地四十年商业、旅游、娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年综合用地或者其他用地五十年基础知识基础知识土地出让金土地出让金 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款
10、（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款基础知识基础知识 商品房商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋目的，
11、按市场规律经营的房屋 它有别于各地方政府为解决住房困难，实施它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程安居工程”而建造的而建造的“安居房安居房”、“解困房解困房”、“借危房借危房” 19881988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房 从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售 从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房 从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等基础知识基础知识经济适用房经济适用房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住
12、是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。宅。 由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定原则确定基础知识基础知识集资房集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所
13、或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售有，不对外出售基础知识基础知识已购公房、单位产权房、廉租房、私房已购公房、单位产权房、廉租房、私房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房又称售后公房，就是购买的公有住房房改房房改房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房房、系统房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等廉租房的来源主要是腾退的
14、旧公房等 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅私有住宅基础知识基础知识期房、准现房、现房期房、准现房、现房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在
15、这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花楼花”，这是当前房地产开发，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子子准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装已初现，房型、楼间距等重要
16、因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋修和进行配套施工阶段的房屋现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋目已经竣工可以入住的房屋基础知识基础知识尾房、烂尾房尾房、烂尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达是空置房中的一种。一般情
17、况下，当商品住宅的销售量达到到8080以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重小花园且遮挡较严重 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导
18、致大面积空置，误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。的积压楼宇。“烂尾烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现基础知识基础知识工业用房、商业用房、公用设施用房工业用房、商业用房、公用设施用房工业用房指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋发电厂等从事生产活动的房屋商业用房是指各类商店、门市部、饮
19、食店、粮油店、是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋商业和为居民生活服务所用的房屋 公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋市政公用设施的房屋基础知识基础知识住宅的概念住宅的概念 是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身
20、宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋基础知识基础知识跃层式住宅跃层式住宅跃层式建筑是指住宅占有上下两层跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接用楼梯而采用户内独用小楼梯连接优点是：优点是： 每户都有较
21、大的采光面，通风每户都有较大的采光面，通风较好较好 户内居住面积和辅助面积较大户内居住面积和辅助面积较大 布局紧凑，功能明确，相互干布局紧凑，功能明确，相互干扰较小扰较小基础知识基础知识复式住宅复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个1.21.2米的夹层，两层合米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.33.3米，而一般跃层式为米，而一般跃层式为5.65.6米），其米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休
22、息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高起居室高2 2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立基础知识基础知识错层式住宅错层式住宅错层式住宅主要指的错层式住宅主要指的是一套房子不处于同是一套房子不处于同一平面，用一平面，用30-60cm30-60cm的的高度差进行空间隔断，高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合但未分成两层，适合100100平米以上大面积住平米以上大面积住宅装修。即房内的厅、宅装修。即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平于几个高度不同的平面上一套住宅内的各面上一
23、套住宅内的各种功能用房在不同的种功能用房在不同的平面上平面上基础知识基础知识花园式住宅花园式住宅花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买准，一般为高收入者购买基础知识
24、基础知识塔式楼和条式楼塔式楼和条式楼基础知识基础知识低层、多层、小高层、高层住宅低层、多层、小高层、高层住宅低层住宅：低层住宅：指一层至三层的住宅指一层至三层的住宅多层住宅：多层住宅：指四层至六层的住宅指四层至六层的住宅小高层住宅：小高层住宅：指七层至十二层的住宅指七层至十二层的住宅高层住宅：高层住宅：指十二层以上的住宅指十二层以上的住宅基础知识基础知识低层住宅：低层住宅：指一层至三层的住宅指一层至三层的住宅多层住宅：多层住宅：指四层至六层的住宅指四层至六层的住宅(商住楼七层商住楼七层)小高层住宅：小高层住宅：指七层至十二层的住宅（超限高加电梯）指七层至十二层的住宅（超限高加电梯）高层住宅：高
25、层住宅：指十二层以上的住宅（十三层起）指十二层以上的住宅（十三层起）点式楼点式楼 就是没有正南正北的房子，朝向是东南、东北、西南、西就是没有正南正北的房子，朝向是东南、东北、西南、西北。这样的房子，采光较好，但通风不如板式楼好，同等北。这样的房子，采光较好，但通风不如板式楼好，同等面积，一层楼可以四户甚至更多。大的来讲，点式是指以面积，一层楼可以四户甚至更多。大的来讲，点式是指以核心筒为中心对称布置的短板楼核心筒为中心对称布置的短板楼 缺点 1. 1.居住密度高，每层的住户多为居住密度高，每层的住户多为4 4户以上，甚至高达户以上，甚至高达12 12户。居住环境当然不户。居住环境当然不如板楼优
26、越。每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且如板楼优越。每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。不可改变。 2. 2.面积使用率不高，存在灰色空面积使用率不高，存在灰色空间间 优点 1. 1.节约土地资源，房价较低节约土地资源，房价较低 2. 2.空间结构灵活，宜于改造空间结构灵活，宜于改造 3.3.结构强度高，抗震性好结构强度高，抗震性好 4. 4.居高望远，视野开阔居高望远，视野开阔基础知识基础知识TOWNHOUSETOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务公寓、商住、会所、酒店式服务公寓TOWNHOUSETOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为
27、城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋商住住宅：商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式事商业活动的住宅行式会所：会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所就是以所在物业业主为主要服务对象的
28、综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放业主免费或少量收费开放酒店式服务公寓：酒店式服务公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于是指提供酒店式管理服务的公寓。始于19941994年，意为年，
29、意为“酒店式的服务，公寓式酒店式的服务，公寓式的管理的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用自用”和和“投资投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉基础知识基础知识使用面积使用面积 使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起居室、全部净面积的总和其中包括卧室、起居室、厅
30、、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯不吊柜、户内楼梯( (按投影面积按投影面积) )、阳台、阳台、斜斜面屋顶结构的房间，层高低于面屋顶结构的房间，层高低于2.202.20米的部米的部分不计入面积分不计入面积基础知识基础知识实用面积、套内建筑面积 实用面积即地砖面积它是它是“建筑面积建筑面积”扣除公共分扣除公共分摊面积后的余额摊面积后的余额 套内面积全名套内建筑面积，是由以下三部分组成，是由以下三部分组成的：套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积的：套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积基础知识基础知识建筑面积、建筑面积、公用分摊建筑面积 建筑面
31、积指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外建筑面积指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.202.20米以上米以上( (含含2.202.20米米) )的永久性建筑的永久性建筑 建筑面积建筑面积= =使用面积使用面积+ +墙柱面积墙柱面积+ +公摊面积公摊面积 公用分摊建筑面积指每套（单元）商品房依法指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊般也简称公摊面积或公摊基础
32、知识基础知识计算建筑面积的范围上计算建筑面积的范围上(1)(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层( (如如阁楼阁楼) )也应计算建筑面积。也应计算建筑面积。 (2)(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二
33、层以上按外墙外围水平面积计算。墙外围水平面积计算。 (3)(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙( (不包不包括采光井、防潮层及其保护墙括采光井、防潮层及其保护墙) )外围的水平面积计算。外围的水平面积计算。 (4)(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.22.2米的，按架空层外围的米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。水平面积的一半计算建筑面积。 (5)(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何
34、，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。算建设面积。 (7)(7)住宅建筑内的技术层住宅建筑内的技术层( (放置各种设备和修理养护用放置各种设备和修理养护用) )，层高超过，层高超过2.22.2米的，米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。按技术层外围水平面积计算建筑面积。 基础知识基础知识计算建筑面积的范围下计算建筑面积的范围下(8)(8)雨棚结构的外边线至外墙结构
35、外边线的宽度超过雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m2.10m者，应按雨棚者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。致）。 (9)(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。构外围水平面积计算建筑面积。 (10)(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算
36、建筑面积。积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 (11)(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (12)(12)建筑物的阳台均按其水平投影面积的建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/21/2计算。阳台不论是挑阳台还计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/21/2计算阳台的建筑面积。计算阳台的建筑面积。 (13)(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯( (包括疏
37、散梯包括疏散梯) )的，其室外楼梯按每的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯( (包括疏散包括疏散梯梯) )的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。基础知识基础知识不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围(1)(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂( (壁壁) )板，如：柱、垛、板，如：柱、垛、勒脚等。勒脚等。 (2)(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在检修、消防等用的室外爬梯，宽度在6060厘米以内的钢梯。厘米以
38、内的钢梯。 (3)(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 (4)(4)没有围护结构的屋顶水箱间。没有围护结构的屋顶水箱间。 (5)(5)层高在层高在2.22.2米以内的技术层米以内的技术层( (设备层设备层) )。 (6)(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。 (7)(7)层高小于层高小于2.22.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间空间基础知识基础知识绿地面积、绿地率、绿化率绿地面积、绿地率、绿化率绿地面积指能够用于绿化的土地面
39、积，不包括屋顶绿绿地面积指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于化、垂直绿化和覆土小于2 2米的土地米的土地绿地率绿地率 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（用地面积的比率（% %）绿化面积在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影绿化面积在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（面积之和与建设用地面积的比率（% %）基础知识基础知识得房率、容积率得房率、容积率得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比筑队面积之比即即得房率套内建筑面积套内建
40、筑面积分摊的共有共用建筑面积容积率是在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层是在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（建筑面积之和与建设用地面积的比率（% %）即：即：总建筑面积 / 总用地面积= 容积率基础知识基础知识地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼）地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼）地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在高在2.2m2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的的高度超过该房间净高的1 / 21 / 2者者半
41、地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/31/3，且不超过，且不超过1/21/2者者假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于高度大于1.7m1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层（夹层）是房屋内部空间的局部层阁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内阁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层部空间上部搭建的楼层基础知识基础知识户型比、面积误差比户型
42、比、面积误差比户型比：户型比：指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重宅总套数的比重面积误差比：面积误差比：面积误差比面积误差比= =（产权登记面积合同约定面积）（产权登记面积合同约定面积）100% / 100% / 合合同约定面积同约定面积面积误差比在面积误差比在3%3%以内（含以内（含3%3%），按照合同约定的价格据实），按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，不予支持计算，买受人请求解除合同的，不予支持基础
43、知识基础知识日照间距日照间距日照间距：日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离距离 建筑间距系数：建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数为遮挡阳光的建筑高度的倍数 建筑的长高比：建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数，当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑倍数，当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与
44、其他居住建筑系数不得小于（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于1.01.0，多，多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行1. 1.相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数小于表
45、规定的建筑间距系数2. 2.相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于下于1.21.2基础知识基础知识进深、开间进深、开间进深：进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；根据内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；根据住宅住宅建筑模数协调标准建筑模数协调标准（GBI100GBI1008787）规定，住宅的进深采用下列常用）规定，住宅的进深采用下
46、列常用参数：参数：3.0 3.0 米、米、3.33.3米、米、3.63.6米、米、3.93.9米、米、4.24.2米、米、4.54.5米、米、4.84.8米、米、5.15.1米、米、5.45.4米、米、5.75.7米、米、6.06.0米米开间：开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑住
47、宅建筑模数协调标准模数协调标准（GBJ100GBJ1008787）规定：住宅建筑的开间常采用下列参）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：数：2.12.1米、米、2.42.4米、米、2.72.7米、米、3.03.0米、米、3.33.3米、米、3.63.6米、米、3.93.9米、米、 4.24.2米米 基础知识基础知识层高、净高层高、净高层高：层高：住宅的层高是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离，住宅的层高是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在也就是一层房屋的高度。在19871987年发布的年发布的住宅建筑模数协住宅建筑模数协调标准调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采
48、用的参中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：数为：2.62.6米、米、2.72.7米、米、2.82.8米米净高：净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离面之间的距离净高和层高的关系可以用公式来表示：净高和层高的关系可以用公式来表示：净高净高= =层高楼板厚度层高楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫即层高和楼板厚度的差叫“净高净高” 基础知识基础知识五证两书五证两书五证：五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程开工证、商品房销售许可证（期房商品房预售许可证）其中：其中：国有土地使用证国有
49、土地使用证商品房销售许可证商品房销售许可证由房管由房管部门核发；部门核发；用地规划证用地规划证工程规划证工程规划证由规划部门核发；由规划部门核发；开工证开工证由建设部门核发由建设部门核发两书：两书：住宅使用说明书住宅使用说明书 和和住宅质量保证书住宅质量保证书基础知识基础知识内部认购内部认购 近年来，许多房地产发展商在尚没有获得近年来，许多房地产发展商在尚没有获得商品房预售许可证商品房预售许可证等有关证件之前，以在小范围内推出一种等有关证件之前，以在小范围内推出一种“内部认购内部认购”的方式销售的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠商品房。内部认购的最重要前提是具
50、有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照一般是比照“开盘价开盘价”而言的，如果按照目前房地产发展商通行的而言的，如果按照目前房地产发展商通行的“低开高走低开高走”的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的的“最低时段价最低时段价”，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得