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1、2016年山西省房地产估价师制度与政策：房地产经纪人员职业资格考试考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是。 A：股份 B：股票 C：股单 D：公司债券 E：执行层的组织协调 2、_是指针对某物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 A房地产产品结构 B房地产供求结构 C房地产投资结构 D房地产总量结构3、一个估价
2、项目中的估价时点，本质上是由决定的。 A：估价委托合同签订时间 B：估价目的 C：实地查勘估价对象的时间 D：委托人意愿 E：工业用地的监测点评估价格 4、国外研究表明，房地产的经济寿命与其_相关。 A建筑结构 B所在区域 C使用性质 D使用过程5、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国城市房地产管理法 C：中华人民共和国城乡规划法 D：中华人民共和国物权法 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、房地产投资决策分析主要包括_和项目财务评价两个部分。 A价格分析 B市场分
3、析 C产品分析 D成本分析 7、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。 A市场 B财务 C政策 D经营 8、投资估算的精度可达20，所需费用约占总投资的02515，该阶段为。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同 9、下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是。 A：指导修建性详细规划的编制 B：指导城市分区规划的编制 C：强化城市规划的控制功能 D：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求 E：执行层的组织协调 10、下列有关房地产开发项目的投
4、资机会研究及相关知识的表述，不正确的是_。 A在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%，研究费用一般占总投资的0.5%0.9% B投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会 C特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策 D投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等11、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。. A：原始价值高于账面价值 B：投
5、资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值 D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格 12、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的【2004年考题】 A：最低价格 B：平均价格 C：出让地价 D：标定地价 E：工业用地的监测点评估价格 13、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。 A44% B50% C67% D94%14、_要求房地产估价人员应站
6、在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。 A合法原则 B公平原则 C替代原则 D估价时点原则 15、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。 A：1 B：15 C：2 D：25 E：工业用地的监测点评估价格 16、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。 A：
7、越高 B：越低 C：不变 D：符合客观实际 E：工业用地的监测点评估价格 17、商品房买卖合同中写明的价格一般是。 A：成交价 B：均价 C：理论价格 D：市场价格 E：工业用地的监测点评估价格 18、设立房地产中介服务机构，应当向当地申请设立登记。 A：行政管理部门 B：房产管理部门 C：工商行政管理部门 D：中介管理部门 E：执行层的组织协调 19、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是_。 A满足购买者使用要求 B购买者支付能力 C物业预期收益 D物业用途 20、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。 A等于报酬率 B大于报酬率 C小于报酬率 D无法知
8、道 21、房地产开发企业税后利润应首先用于(2005年试题) A：弥补企业以前年度的亏损 B：提取法定盈余公积金 C：提取公益金 D：向投资者分红 E：借款合同 22、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是_。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D加权深度价格修正率23、瑕疵请求权是指_。 A拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 C竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D买受人在以最高应价购得拍卖标的时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 24、下列房地产服务活动中，
9、不属于房地产中介服务的是。 A：房地产咨询 B：物业管理 C：房地产估价 D：房地产经纪 E：执行层的组织协调25、价格领先制通常不包括_三种形式。 A支配型价格领先 B成本最低型价格领先 C成本最高型价格领先 D晴雨表型价格领先二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列可以作为强制拆迁证明人的有_。 A拆迁单位代表 B被拆迁人单位代表 C街道办事处 D居委会 E当地公安部门代表 2、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。 A管理费 B销售费用 C其他费
10、用 D前期费用3、一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的，可行性研究费占项目总投资的，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的，管理费可按项目总投资的估算。 A：13 B：3 C：05 D：35 E：5 4、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示_。 A价格 B常数 C价格变动率 D时间5、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是。 A：工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单 B：工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计
11、算分部分项工程数量的表格 C：工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D：工程量清单中的工程量应作为结算时的依据 E：执行层的组织协调 6、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为_万元。 A2500 B3000 C3500 D4000 7、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房
12、地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 8、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指_。 A与房地产开发经营有关的土地管理工作 B房地产开发经营活动的监督管理 C房地产开发经营管理 D房地产开发的合理利用 9、在下列行为中，属于犯罪的有_。 A欠税 B偷税 C抗税 D退税 E漏税 10、_是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。 A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设阶段 D租售阶段11、某房地产投资项目的目标收益
13、率为10，内部收益率为16，实际收益率为12。银行的贷款利率为7.5，则通货膨胀率是。 A：1.82 B：2.33 C：3.57 D：5.45 E：借款合同 12、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.00 13、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。 A空置损失 B租金损失 C经营费用 D其他收入 E潜在毛租收入14、耕地占用税实行_。 A比例税率 B累进税率 C比例税率和定额税率 D定额税率 15、某宗房地产2006年2月的价格为400
14、0元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，85.6，90.8，95.2，96.3（以2004年1月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格应为（）元m2。 A4443 B3852 C3601 D4154 16、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有。 A：风险产生的原因分析 B：风险发生的概率大小分析 C：风险因素检验 D：风险变量间的相关性分析 E：风险概率分布情况分析 17、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。 A10% B9.5% C11% D10.65% 18
15、、下列风险中，不属于系统风险的是_。 A通货膨胀风险 B市场供求风险 C购买力风险 D比较风险 19、印花税的税率形式有税率。 A：定额 B：差额 C：累进 D：差额累进 E：比例 20、下列属于普通股股东权利的有_。 A有限的表决权 B股票的转让权 C对公司剩余财产的分配权 D对公司事务的质询权 E要求赎回权 21、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。 A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同 22
16、、运用平均增减量法进行估价的条件是_。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出一定的规律性 C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近23、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007年试题) A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率 D：静态投资回收期 E：内部收益率 24、房地产开发投资的静态盈利指标有_。 A成本利润率 B投资利润率 C资本金净利润率 D投资报酬率 E动态投资回收期25、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。 A固定资产购置支出 B企业所得税 C固定资产折旧 D贷款利息