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1、商业地产招商思路及本领一、 项目启动风险评估：1、 项目是否存在重大的隐患，是否需要被一票反对？2、 开发时机是否已经成熟？3、 项目潜在的风险在哪里？4、 项目选址的倒霉因素有哪些，如何改进？5、 项目存在哪些客观缺陷，在筹划方案中如何让进行改进？6、 项目招商的风险有哪些，如何设计招商方案？7、 项目工程造价如何控制，如何制止工程的风险？8、 项目应如何设计资本运作方案？二、 商业用地代价评估：1、 这一商业地块是否具有开发代价？2、 在该地块开发商业地产项目的风险系数有多大？3、 是应该去的这块土地，照旧应该放弃这块土地？4、 如果要取得这块土地，那么最多代价只能是几多？三、 融资评估陈
2、诉：1、 在的商业用地之后，与外洋基金及投资机构进行融资时，提交的项目评估方案。2、 以评估方案为蓝本，提交项目最客观的可行性陈诉。3、 以最直观的财政报表，设计最具有操纵性的资本运作方案。4、 国际化商业地产项目评估方案，实现与外洋基金零距离对接。四、 商业地产的操纵：1、 商业地产项目的乐成并不在于外部有几多资源，而在于如何整合资源！商场经营的成败没有秘诀，经营的手法没有优劣之分，经营的模式是多样的，经营的招数没有崎岖之分，要害在于实施。一个行动要比一个方案要好，没有实施的方案即是没有方案，商业地产操纵的要害是操盘历程中的理性化和系统化。2、 建立一支有效率和尽量廉洁的操纵团队，严格控制招
3、商和经营历程中的炒铺等投机现象，无论在任何时候都始终要维护商场的久远利益和生长商的基础利益。商场经营治理历程中遇到问题不要笼统解决，要做到具体问题具体阐发针对性解决。五、 招商计谋：1、 招商的焦点属性：现代商业地产治理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态统一整合到经营主题和信息平台上，包罗统一招商筹划、统一招商实施、统一办事尺度和统一物业治理四个方面。这四个方面决定着后期商业运营能否乐成，是包管项目可连续生长的要害。2、 招商的七项根本原则：（1）业态比例分派（2）统一形象（3）同业差别异业互补（4）多元经营方法（自营、联营和租赁）（5）主力店招商先行（6）招商期间租金优惠（7）
4、统一办事及信息化治理：统一的商户结算、统一的营销办事、统一的信息系统支持办事、统一的培训办事、统一的卖场摆设指导办事、统一的行政事务治理办事、统一的物业治理办事。六、 招商的总体设计：1、 战略时机：选择在符合的时机进行招商往往能取得事半功倍的效果。招商的战略时机选择就是指：在社会经济生长、交通地理变动等一系列的重大事件生长进程中，商场的招商能有效的利用一切有利的因素，使一系列重大事件与商场招商联系起来，进而转化为促进招商的强鼎力大举量，使招商事情取得重大成绩的一种时机选择。2、 战术时机：利用生意的淡旺季、竞争敌手的状况以及对周边商家招商的难易度等方面，利用时间的有利因素对商场进行招商。3、
5、 招商的所在选择：招商可以在现场进行，也可以选择同城招商、异地招商等差别形式。现场招商具有低本钱、效果直观可见的优点。同城招商在保存招商现场的同时，在同城的差别区域内选择人流量大的中心商业区设立分点进行招商，能使更多的商户打仗到招商的信息使招商更富成效。异地招商是前两种招商方法都难以取得理想成效的情况下，异地招商是一个必须的选择。异地招商具有本钱高、时间周期长、招商成效不确定性等缺点。七、 招商方法的选择：招商需要信息会合、资源会合、通过计谋化的应用使招商取得乐成。1、 会场招商：是一种普遍的招商形式，会场招商能够实现在一个确定的时间段和一个确定的空间内，使招商信息和客户资源汇聚在一起，招商信
6、息和客户信息都比力会合，双方直接面对，相互了解洽谈，是招商的极好形式。会场招商除了信息及和资源会合的优势之外，同时还具有本钱低、链条短等特点。会场招商的几种形式：（1）招商大会：通过一次大型的生意业务会对项目进行全方位展示（2）项目介绍会：通过一次相对较小的推介会进行小范畴的项目推介招商方法（3）投资研讨会：通过一次权威机构举办的具有财经配景的投资推介招商方法（4）信息公布会：项目面世之初或重大利好消息出现时进行信息公布炒作的会场招商方法。会场招商应注意的一些根本要点：（1）权威：具有一定的政府配景，一般情况下由企业与政府联合举办，增强会场的权威性（2）专业：邀请工商联或协会作为协办单位，增强
7、会场招商的专业性并扩大在客商中影响力（3）媒体：由于到会客商数量有限，为扩大影响范畴和影响深度，需与媒体配合进行深度报道。（4）延展：会场招商在短时间内实际收效有限，需利用会场招商线索由专人深度跟进，扩大结果。会场招商的注意事项：需要严密组织，分工明确，不允许在会场招商历程中产生明显的纰漏，会场事情组织的失误不但影响招商的各项事情配合，同时还会让客户产生不信任感影响会场招商的最后结果，所以会场招商需慎之又慎。会场招商需要展示的事项：（1）历史：在会场招商中着重介绍项目及生长商的历史配景，让客商觉得这是一个有秘闻的商场，生长商是一个有内涵的企业，有利于创建客商的信任感和洽感。（2）现在：会场招商
8、的一大优势在于资源高度会合，需要在会场中形成社会高度存眷，客商争先恐后的印象，形成招商历程中跟风现象，利于招商推进。（3）未来：通过对商场未来筹划进行展示，展示商场的美好前景，通过对理性的数据阐发和应用。（4）样板：在会场招商的历程中，须要时可以通过样板来进一步强化客户的信心，通过局部样板市场的乐成展示，大概通过对乐成者的经营业绩展示，用理性和事实来说服客商（5）跟进：会场招商可以取得一定的成效，但未必马上收效。在会场招商事情结束之后，需要制定随后的跟进筹划，并由专人跟进一气呵成才气乐成。会场招商结束后事情推进流程：（1）以会场招商为契机，展开后续新闻事件的连续炒作，维系社会存眷热度。（2）针
9、对投资意向强烈的客商，马上制定完善的谈判筹划，立即着手进行进一步的洽谈。（3）针对大范畴的客商群体，通过组织考察团进一步促进相同和交换，用团体的力量来推进招商事情。会场招商结束后招商人员电话跟进流程：（1）第一次电话将项目及企业再次进行简朴地介绍，请求客户同意将更多的书面招商资料或可上感兴趣的内容通过邮件或其它方法发给客商，并报告客商几天厥后听取反馈意见，创造下一次的交换时机。（2）第二次回访，通过电话征求客户反馈意见，并征求意见是否方便上门或再次来电进行下一次洽谈，创造深入交换洽谈时机。客户有意向双方展开下一轮洽谈。如客户无意向，招商人员定期回访，每隔三个月以电话、电子邮件的形式定期向客户发
10、送招商产信息产物，创造下一次相约的时机。2、 直接走访招商：主要适用于招商范畴不大，招商地理范畴较小的项目。直接走访的优点是速度快、淘汰中间环节直达目的；针对性强，直接面对相瞄准确的客户；用度低，淘汰大量告白用度。缺点就是起点低，缺乏招商高度；一对一，难以引发群体追随效应；影响小，只能针对小范畴的客户进行招商。3、 告白招商：告白招商的优点是笼罩面广、信息回馈快、起点低。缺点是投入高、风险大、连续时间短。4、 人际干系招商：人际干系招商的前提是招商单位有良好的商业客户资源，能够在最短的时间内，用最少的代价针对最准确的客户进行招商。优点就是人际干系招商是最乐成的一种招商手段，它有效地节约了不须要
11、的告白泯灭、直接针对目标。5、 样板市场招商：就是对被动找上腥味的一种预演，在大范围招商启动之前，先通过启动一个样板市场，使样板市场得到乐成，并通过其样板的示范作用形成对其他商家的吸引，使商场招商能够得到商家的追捧和认同。八、 招商团队的建立：（一）招商团队构架：1、四层机构设计：招商团队的任务就是为了招商，但是招商有不是一项单纯的线下洽谈事情，需要相互之间的配合和支持，包罗招商信息的阐发和共享。招商团队需要具备四个层面的功效：（1）决策机构：招商历程中各项重要决策的制定者，招商制度的制定者和招商团队的设计者，对招商事情进行总体筹谋和组织，是招商组织事情的大脑中枢。一般而言，招商团队的决策机构
12、的功效已经外延了，而不但是招商团队内部就可以决定的事情，而是整个公司战略生长决策层的一项职能。（2）治理机构：现在的招商团队设计事实上是设计一个治理机构，凭据公司整体招商战略决策对招商事情进行统一指导、摆设、协调和监视。具体的事情内容包罗请摆设招商筹划、指导招商实践、协调招商事情、领导行政事情、对招商结果进行验收等，是招商事情的组织者和治理者。（3）执行机构：凭据上级指示、执行招商的各项事情，对各项事情进行细化，使其执行到位。但在此需要指出的是，执行事情不是机器地执行指令，而应当发挥创造、创新的精神，以实现目标方法的多样化和效能化作为目标。（4）信息机构：为提高着商效率，优化招商质量，招商团队
13、同时应该设计强大的信息机构，一准们收集、整理、筛选招商信息，创建信息网络和信息库，作为决策机构的招商决策依据和信息参考。当今社会，信息瞬息万变，时刻保持高度的信息敏感度，实时掌握商业变革的信息，也是现代招商团队必须具备的一项功效。（二）集权与分权的团队设计：招商团队设计的要点：（1）将具体的责任和权力细化到每一个小组（2）将具体的权利和责任细化到每一小我私家（3）凭据经营主题的差别分成若干个招商小组（4）每个小组卖力一个或几个经营主题的商户招商事情。（三）职、权、责明确的功效设计：所谓职、权、责明确，就是招商部需要在制度设计中明确到小我私家、组织在面对差别的事情难题时，能够勇于进行权限内的决策
14、，负担由此带来的责任，分享由此带来的利益。对招商团队进行职权责明确的设计功效时，需要进行科学的统筹，在强调权力的同时越发需要明确责任和义务。设计原则就是一方面不能使权力过于疏散，使招商事情容易杂乱，难以统筹；另一方面权利又不能过于会合，不然会压制下层的积极性，出现一潭死水的事情局面。招商团队的权责设计：招商总监：卖力商业物业的整个招商事情，指导筹谋、招商事情的开展，监视各项事情的实施，以及对目标商家的认定。招商总监助理：卖力协助招商总监的各项事情，在招商总监确定事情目标后卖力协助各项事情的执行，并对事情的完成质量进行监控。招商筹谋主管：制定招商计谋，卖力招商推广运动以及对目标商家的认定等。招商
15、小组：招商小组是卖力具体招商事情的单位，由招商主管和招商人员组成，卖力具体的招商事情走访、洽谈、签订条约以及客户进场后的各项办事跟进事情。招商信息搜集及条约治理主管：卖力收集招商的相关信息和商户资料，作为招商决策的依据。同时，对各个招商小组的条约进行统筹治理，负有信息的搜集和条约汇总的功效。（四）招商团队执行保障：1、招商尺度：专业市场的招商尺度是经营产物是否具有一定的品牌效应，经营产物是否质量优良稳定可靠，经营产物的类型是否切合专业市场的经营领域，产物厂商是否具备较强的经济实力。购物中心的招商尺度是经营商品是否切合商场的经营主题，商品品牌代价是否与商场的整体形象一致，商户租赁面积是否与楼层经
16、营筹划吻合，商品经营模式是否能促进其它商品的经营，利润模式是否使其具备足够的租金支付能力。3、 招商审批步伐：为了对商户严格把关，招商部同时又要严格贯彻招商审批步伐，实现对入场商户质量、商品品牌的严格治理。招商审批步伐原则：申报在先、择优招商、不重复招商。招商审批步伐流程：招商员择优招商招商总监审批总经理审批（五）招商人员的制度与考核：1、外出期间每日报告制度：外出招商人员每天一次向招商部报告招商动态，进行信息汇总和进度控制。2、信息反馈计分考核制度：大量收集信息，是招商部迅速、快捷地得到一手信息，凭据招商人员的信息得分情况进行嘉奖，如果信息反馈不实时，则应予以相应处罚。3、招商日记制度：招商
17、部每星期进行一次至两次抽查，每月进行一次考核。4、招商首问责任制：为了使招商部事情有条理和有筹划性，保持良好的跟进办事制度，在招商事情中制止出现或少出现办事推诿，条理不清的现象，就必须要贯彻首问责任制。（六）招商人员业绩考核原则：指对招商人员的提成及奖金与招商业绩相挂钩。凭据实际事情需要，对招商人员实行双重考核，分别以月度、季度或年度为单位，对招商人员的硬指标和软指标进行双重考核。（七）招商用度控制：招商用度的控制原则：招商任务指标剖析到人，成天职解到人。要害性招商会合使用，制止零打坏敲。重点保障优秀招商人才的人为报酬和嘉奖治理。重视客户营销和干系营销，用度上摆设予以倾斜。（八）招商本领：1、
18、招商本领的三大作用:（1）在一定水平上解决了租金崎岖悬殊，租期是非不一、租金递增率迟钝的问题（2）有效地缩短招商时间（3）低落招商难度2、招商手段及要点：租户组合、租金计谋、招商时应对峙先易后难的偏向、当招租面积较小时，应注意将租户从外围往中间填。当招租面积较大时应实行分区招商的原则，进行主力店和次主力店招商时应预留未来挪动客户的条件。一般经营租户在购物中心的职位及作用职位租户类型作用第一位打扮类租户客户群最多，在购物中内占有最大比例第二位珠宝首饰类租户销售额最高，租金支付能力最高第三位鞋类租户女鞋比例最高，男鞋及童鞋次之第四位家居类租户产生的交通流量小，租金支付能力不高第五位饰品礼品类租户可
19、变性最强的主要租户之一第六位药店类租户是社区型购物中心的主要租户之一特殊承租户在购物中心的差别要求超市及百货公司主要交通流量的产生者，对租赁有较多的要求，如大店标、大通道、卸货区通道、垃圾房等干洗店、理发店等办事型店肆是交通流量的主要产生着，但租金支付能力不高，应摆设在商场的次要位置娱乐场合位于次要位置，在主要购物区之外，有与购物区离开的上下通道影戏院租金支付能力不高，位于主要购物区之外，有与购物区离开的上下通道银行和金融机构位置相对独立，应与购物区离开，有独立于购物中心之外的修建物最佳九、 主力店招商（一） 主力店招商优先：良好的招商序次既切合商业地产项目开发建立的需要，又切合商业代价最大化
20、的需要。不妥的招商顺序会阻碍开发的顺序进行，并且抑制商业代价的实现。主力店优先招商原因原因一这些商家往往有开店的差别技能要求，商业地产项目的筹划设计需要针对性解决差别主力商家的需求原因二主力商家家的经营模式、档次等将直接影响项目的档次和未来定位的形成，没有适合的主力商家进驻，项目的市场定位形成的难度会很大、甚至不可能原因三主力商家的招商对其他店肆的招商有极大的促进作用，有利于租金的提升，全面提升商业代价原因四商业地产项目范围越大，风险越高。开发前期招商有利于低落投资商的投资风险和开发商的开发风险（二） 主力店招商失败的六大陷阱：1、 项目未能准确定位 开发商对项目所在区域诸如地理位置、交通条件
21、、都市人口、经济状况、生活习惯、消费需求、商圈竞争等因素缺乏研究，不了解商业企业的生存和生长条件，也不了解种种主力店或办事提供商拓展新店均有自己的生长战略和游戏规矩，更不了解市场是细分的，凭感觉确定项目开发形态或错位经营。由于项目业态处于不适合生存或再生长的商圈，纵然项目设施切合其要求也难有主力店愿意进驻。2、 项目未能实时招商 多数商业地产是综合项目，开发商在一部门物业销售的同时，商场招商事情未能同步进行，结果由于高层物业的建立周期较长，延缓了整个项目招商及开业时的时间。未实时招商，就很可能延长了名贵的招商战略时机，使急于选址的主力店另择他地，延长了招商，开业等事情的进展。3、 缺乏目标客户
22、源缺乏商业信息网络，招商没有偏向和目标。没有重点招商目标，结果是耗费极大人力、物力、财力，纵然多次的重复相同，最终照旧不如意，项目招商始终抓不住重点。商业物业兴起，使零售商或办事商有了更多的选择时机，招商难度更大。4、 租金及年递增率制定不公道 开发商往往以期望的投资回报率来倒算租金，而不是以商圈内租金水平为参考，同时开发商并未考虑到主力店的知名度和可能孝敬水平，没有意识到主力店对整体项目生存生长所起的作用，如可带来大量的主顾群增加人气，可使中小店的租金水平相应提高，可促进物业销售等，导致双方难以告竣一致。5、 不了解商业运作方法 开发商与主力店打仗后，准备大量的投资阐发资料，试图使该主力店将
23、物业买下。不知主力东家要目的是经营好商店，获取商业利润，并非通过购买物业获取其在若干年后增值部门的收益。6、 开发商不肯意负担招商用度 开发商自身并没有很强的招商能力，聘请的招商团队又无法在短时间内为开发商创造可观的收益，当招商用度产生时，双方容易对招商机构组成、招商用度陷入无休止的争论。开发商不肯意负担招商用度，使主力店招商无法实现。（三） 主力店乐成招商步调和本领：1、 掌握主力店拓展新店筹划 按拟定的市场定位和业态定位确定开端主力店条件。通过相关网站、展览会、各地商会、招商局、研讨会等种种渠道打仗，了解切合条件的零售商或其他办事商，并掌握其拓展新店的筹划，最后再确定主力店目标名单，并将其
24、设立成三层目标群，差别业态要离开。2、 召开主力店招商恳谈会 邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户到场，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店互助的条件，可能性及其他方面的发起，而这些发起均可用于制订公道的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请本地政府相关领导或职能局的领导到场，并请他们在会上介绍本地的投资情况和表现支持的态度，同时邀请本地有影响的媒体派记者到场恳谈会。3、 实时跟进推进主力店投资决策 凭据招商恳谈会的情况，在会后逐个向分条理的目标群进一步介绍项目情况及互助条件，接纳每隔2-3天相同一次的跟踪措施专人跟进。要重点对第一层目标群的各个治理层进行充实的相同，加速其投资决策的步调。4、
25、 在筹划设计前完成主力店租赁事情 重视主力店市场定位和业态定位等设计前的商业筹谋，并将其作为招商事情的指导性文件；掌握正确的招商步伐，并在筹划设计前完成主力店的租赁事情，主力店部门可按其要求进行设计。主力店建立步伐商圈阐发市场定位业态定位主力店租赁筹划设计建立商场十、 招商实施（一） 选择承租户1、 承租户的选择要包管租金的来源差别承租户的租金平衡方案主力店包管租金来源的稳定性租金支付能力低一般经营户租金来源较不稳定租金支付能力高商品销售量大 消费者担当水平高 主力店的作用 占用商局面积最大 人流拉动力强2、 需要包管商场商品种类的完整性招商应选择承租户要点商家租金支付能力高，商品品类与场内商
26、品产生直接竞争商家租金支付能力稍低，但经营商品种类多元化、完整化优先选择提供更新颖的办事和更有特色的商品的租户（二） 多元化招商手段1、模拟招商法：就是经营者凭据购物中心各个楼面的商品类别、定位、排面摆设，再结合各个商品品牌的类别、定位、档次，给这些品牌确定各自专卖店、专卖柜的位置、面积，然后制作成各个楼面的模型，最后与经营者认定的品牌商进行谈判，接纳请君入瓮的措施，实现乐成招商。2、定向招商法：就是指在某一范畴内的招商，由于种种原因无法取得预期成效的时候，就接纳一种外向型的定向招商要领。定向招商法差别于一般的异地招商，而是有针对性的、有战略目标地开展与招商东西的种种方法互助，实现开发商与商业
27、企业的利益捆绑的一种新型招商方法。3、高门槛招商法：即会员制招商，一方面以低租金吸引客户，另一方面又进行严格的租赁者筛选。在租赁登记时，要求所有承租者必须携带本人身份证、营业执照、所要经营的产物工商注册证书，委托他人代庖者必须出具双方身份证以及委托人的委托书，并严禁重复登记，禁绝随意过户，限期缴足数年的租金。十一、差别类型商家的开店要求1、差别类型商家的选址要求：一个购物中心能否乐成经营，选址在这个历程中占有很大的比例。好的选址是乐成的一半，针对差别的商家，其选址要求既有配合之处，也有差别之处。大卖场类型商家选址要求大卖场类型 百货公司 超市 都市焦点商圈、商业中心内或商业新区连锁电器商场商业
28、焦点区、大卖场四周、大型社区四周家具家居广场都市焦点商圈、次级商圈、专业市场或家居装潢会合区且交通干道旁、方便快捷建材超市建材装饰会合的区域，大型楼盘较为会合的区域书城都市中心商圈，临近商铺，交通要方便、人流要旺，社区店位置一般也可以。最好是临靠学校，文体用品专卖店、体育运动专卖店、音像制品专卖店等餐饮休闲类商家的选址要求餐饮休闲娱乐类餐饮类商家特色餐饮成熟繁荣商圈、大型商场四周中西快餐都市焦点商圈、都市主干道、次级商圈等区域观点餐饮一线都市商业繁华区商务酒楼商业中心区亚洲美食都市焦点商圈，商务办公区域咖啡西餐都市焦点商圈、商务办公区域休闲类商家茶艺馆周边居民收入相对较高的城区或社区美容SPA
29、纤体商业比力成熟和住宅群较多的区域网吧书吧网吧：产业区域，打工者会合的区域；在学校200米以内的区域。书吧：高等住宅社区、写字楼区域美发商业比力繁华的商圈健身运动都市焦点商圈娱乐类商家室内运动繁荣商圈影戏院发达商圈酒吧繁荣商圈KTV人流量大、消费能力强的成熟商圈虚拟电脑游戏都市焦点商圈衣饰精品类及办事配套类商家选址要求衣饰精品类打扮类商家女装大型品牌商场、百货、综合型购物中心和消费力强、商圈成熟、人流密集的区域男装大型品牌商场、百货、综合型购物中心和消费力强、商圈成熟、人流密集的区域童装人流旺盛、交通便利的繁华商业区休闲装都市一级商业地段或一级百货商场，高客流量睡衣内衣大型商场、百货、综合型超
30、市或繁华成熟的商业区皮鞋皮具皮鞋皮具都市一级商业地段或一级百货商场、购物中心箱包旅行用品大型购物中心、知名百货或商场化装品商场、百货美容院和商业旺区珠宝首饰大型品牌商场、百货和综合型购物中心小我私家照顾护士用品店成熟繁华商圈、大量客流街道或大商场、大型社区、写字楼会合或住宅较密集区域礼品精品类商务礼品品牌百货、商场和购物中心钟表手表大型品牌百货、商场和购物中心眼镜商场、超市、百货、电器大卖场和聚集人流、商业成熟的区域工艺品精品大型品牌卖场、百货、综合型购物中心和消费力强、商圈成熟、人流密集的区域手机数码成熟繁华商圈、大型商场、百货四周生活精品类床上用品成熟商圈、人流量大的商圈或大型购物中心四周
31、窗帘布艺主要会合在家居装饰质料城、也考虑大型社区地毯挂毯大型生活广场内或社区型家居超市装饰画专业卖场、大卖场办事配套类便利店商业会合区、大型住宅区、写字楼四周照相冲印人流量大的都市焦点商圈，大型社区或楼盘会合区干洗店大、小型社区，四周有超市、饮食、娱乐等商业项目旁或位置较好的写字楼等面包屋大型社区、写字楼四周、超市收支口四周CD影像都市焦点商圈、大型购物中心或人流量大的繁华路段药店大型社区配套、住宅密集区域或购物中心内部文具店大型商圈、办公众居市场或写字楼四周零食都市繁华路段、人流量大的区域阐发：衣饰精品类商家大多更喜欢都市中心的大型购物中心，具有会合式高消费的倾向，而办事配套类型商家则对社区
32、型购物中心越发情有独钟，以满足第一商圈范畴内的居民日常消费为主要目的。 总体来看：选址最要害的是要有足够的人流，只要包管这点，剩下的就是如何运营好购物中心的任务，所以熟悉各大商户的选址尺度能够有效地制止购物中心在招商和聚客两大方面的难题，并凭据各个差别的商业业态选址要求，认识本项目所处的地段对商家是否有足够的吸引力，从而制定出正确的招商政策和实施手段。2、差别类型商家的楼层位置要求：由于最好的楼层租金值最高，并不是每一种商业业态都拥有足够的租金支付能力，因此在选择楼层时，每一种商业业态都市凭据实际情况选择相应的楼层。大卖场类型的商家楼层位置要求大卖场类百货公司14层超市3层连锁电器商场14层家
33、具家居广场4层左右建材超市首层及25层均可书城首层及25层均可科学的楼层摆设历程就是切合购物中心整体利益的一种摆设，应该凭据卖场定位、商圈范畴、消费者结构、消费水平、未来消费潜力和商圈改变等诸多因素，围绕种种商业业态的运作纪律，使其做到业态互补，商品结构漫衍均匀，让各个楼层之间的店肆组合都能产生最大的促销力度，增加卖场的整体营业额和消费者的喜爱度。阐发：百货公司、超市及连锁电器商场的楼层摆设根本相同，以14层为主，但考虑到首层的租金值较高，开发商与百货公司、超市及连锁电器商场很难就租金告竣统一协议。在实际事情中，百货公司、超市及连锁电器商场大多以进驻24层较为实际。开发商往往希望百货公司、超市
34、及连锁电器商场的楼层更高一些，以动员人流，但实际上百货公司、超市及连锁电器商场的人流拉动也是有限的。一般情况下楼层摆设不宜高过四层，如果高于四层，不但人流拉行动用削弱了，其自身的经营情况也不容乐观。建材超市和家具家居广场都希望进驻首层，但由于租金支付能力不高，建材超市与家具家居广场大多选择25层。这些主力店由于单价高，故对人流的要求不高，可以位于较高的楼层。书城也是主力店之一，位于较高的楼层也具有较强的人流吸引。餐饮休闲娱乐类商家的楼层位置要求餐饮休闲娱乐类餐饮类商家特色餐饮重点考虑首层中西快餐13层观点餐饮咖啡西餐商务酒楼较高楼层休闲类商家茶艺馆较高楼层美容SPA纤体25层网吧书吧网吧：25
35、层 书吧：1层为主美发1层健身运动较高楼层娱乐类商家室内运动45层影戏院4层以上酒吧35层KTV13层虚拟电脑游戏负1层3层阐发：餐饮类商家中的咖啡西餐、观点餐饮和中西快餐以13层为主，中西快餐原则上要求位于内部交通主通道旁，以方便主顾。但对付已成熟成型的购物中心，楼层要求可低落。特色餐饮强调休闲功效，由于占用面积不大漫衍比力灵活，楼层漫衍可以比力遍及。在一些乐成的购物中心内特色餐饮接纳层层漫衍的原则，给主顾提供适当的休闲空间。商务酒楼装修档次比力高等，又要求有比力完善的厨房设施，故可以摆设在较高的楼层。休闲类商产业中健身运动对楼层没有较高的要求，美发类店面适宜安顿在首层临街，或首层内街的主要
36、交通通道旁。茶艺馆可以位于比力高的楼层，网吧或美容等店面的楼层要求都不高。娱乐类商产业中以影戏院首选摆设在较高的楼层，虚拟电脑游戏则可以考虑摆设在负一层的空间内，这样有利于营造气氛。运动场馆、酒吧、KTV可以摆设在较高的楼层。衣饰精品类及办事配套类商家的楼层位置要求服饰精品类打扮类商家女装随商场实际位置而定男装童装休闲装睡衣内衣皮鞋皮具类商家皮鞋皮具箱包旅行用品化装品类单店一般为一楼、百货公司专柜位于主入口处，视百货公司位置而定珠宝首饰小我私家照顾护士用品店礼品精品类商家手工艺品专卖店以首层为主，商场、超市专柜视具体位置而定钟表手表眼镜手机数码生活精品类床上用品服务配套类便利店一般在一层或负一
37、层的主通道旁，凭据实际情况而定照相冲印干洗店零食CD音像药店文具店面包屋一般在一层或负一层，进驻超市则位于食品区主要位置阐发：衣饰精品类和办事配套类的商户对楼层要求大多数是视实际情况而定，证明了这两类商家对楼层具有遍及的适应性。但是衣饰精品类的化装品、小我私家照顾护士用品和珠宝首饰商家由于拥有较高的租金支付能力，铺位面积不大，一般要求位于购物中心最好的楼层最好的位置，如购物中心首层主收支口处。如果位于百货公司是以专柜的形式租赁，则这些专柜肯定位于百货公司的主收支口处，楼层则视百货公司所处的楼层而定。办事配套类商户中的便利店、零食店、照相冲印店和干洗店一般要求位于一层，负一层的主通道旁，对人流存
38、在较大的依赖性。药店、文具店、音像店等同样如此，但又可以凭据实际情况而定。面包屋也是要求位于一层或负一层，但在许多情况下面包屋都位于超市食品区主要位置。3、差别类型商家的租赁面积要求：开发商应当了解每一种经营业态的商家对租赁面积的要求，从筹划设计阶段就针对性地对大平面进行商铺隔断与设计，使购物中心的商铺隔断最优化、功效设置最优化。大卖场类商家的租赁面积要求大卖场类百货公司1000020000左右超市连锁电器商场4000家具家居广场 25004000左右建材超市1000020000左右书城餐饮休闲娱乐类商家的租赁面积要求餐饮休闲娱乐类餐饮类商家特色餐饮50500左右中西快餐2002000左右观点
39、餐饮3000左右商务酒楼20005000左右咖啡西餐2001500左右休闲类商家茶艺馆500左右美容纤体300500左右网吧书吧网吧：500-2000左右书吧：100-3000左右美发100200左右健身运动20005000左右娱乐类商家室内运动10002000左右影戏院2006000左右酒吧5002000左右KTV2500左右衣饰精品类和办事配套类商家租赁面积要求衣饰精品类打扮类商家女装50400左右男装童装专柜不小于15-20，专卖店不小于20-30休闲装50100左右睡衣内衣皮鞋皮具类皮鞋皮具50100左右箱包旅行用品化装品专柜：20左右专卖店：100200左右珠宝首饰小我私家照顾护士用
40、品店礼品精品类商家商务礼品钟表手表眼镜工艺品精品专卖店：3050专柜：10左右手机数码501000左右生活精品类床上用品100300左右办事配套类便利店60100左右照相冲印社区型店面巨细为10-30左右，大的门店面积在150200左右干洗店零食CD音像普通音像店：30-50左右音像超市：300以上药店100500左右文具店50100左右零食连锁店面积为60100左右4、差别类型商家租赁的单层面积需求：主力店或一些特殊的经营商家，为便于经营结构并形成良好的外部形象，对单层面积提出了一定的尺度。5、差别类型商家对物业层高的要求：大卖场类主力店商家百货公司首层层高，二层以上层高超市连锁电器商场家具
41、家居广场6M建材超市书城餐饮休闲娱乐类餐饮类商家特色餐饮中西快餐观点餐饮商务酒楼咖啡西餐休闲类商家茶艺馆美容纤体网吧书吧美发健身运动5M娱乐类商家室内运动影戏院10M左右酒吧左右KTV6、差别类型商家对楼板承重的要求：科学地认识差别类型商家的楼板承重要求，有利于使购物中心的建立带有更明确的目的性，更切合特定商家的使用要求。种种差别类型商家对楼板承重的要求大卖场类主力店商家百货公司350超市500连锁电器商场家具家居广场建材超市34吨书城餐饮休闲娱乐类餐饮类商家特色餐饮350中西快餐观点餐饮商务酒楼咖啡西餐休闲类商家茶艺馆350以上美容纤体网吧书吧美发健身运动娱乐类商家室内运动影戏院酒吧KTV7
42、、差别类型商家的给排水要求：科学的评估种种类型商家的给排水要求，不但能够在最大的水平上满足差别商家的使用需求，同时能节约不须要的开支。能更清晰地指导购物中心的建立和招商事情。差别类型商家的给排水要求大卖场类主力店商家百货公司供水100DN超市连锁电器商场接驳到位家具家居广场建材超市书城餐饮休闲娱乐类餐饮类商家特色餐饮接驳到位，视具体面积而定中西快餐观点餐饮商务酒楼咖啡西餐休闲类商家茶艺馆接驳到位，视具体面积而定美容纤体不需要网吧书吧美发接驳到位健身运动切合国度尺度25DN娱乐类商家影戏院洗手间接驳到位虚拟电脑游戏接驳到位酒吧KTV衣饰精品类打扮类商家女装 不需要不需要男装童装休闲装睡衣内衣皮鞋
43、皮具类皮鞋皮具箱包旅行用品化装品珠宝首饰小我私家照顾护士用品店礼品精品类商家商务礼品钟表手表眼镜工艺品精品手机数码生活精品类床上用品办事配套类便利店不需要照相冲印干洗店零食CD音像药店文具店面包屋接驳到位8、差别类型商家供配电的要求：主力店和次主力店的供配电要求是由于其含有大量的用电设备决定的，供配电要求较高。相反，一般的店面只要切合一般的用电尺度即可，特殊的个店可以单独处置惩罚。差别类型商家供配电的要求大卖场类主力店商家百货公司10000平方米约2500KVA超市连锁电器商场国度尺度家具家居广场建材超市书城餐饮休闲娱乐类餐饮类商家特色餐饮1000平方米约300KVA中西快餐观点餐饮商务酒楼咖啡西餐休闲类商家茶艺馆 国度尺度国度尺