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1、增强前期物业治理是范例物业治理的重要前提由于前期物业治理具有一定特殊性，现实生活中物业治理的纠纷很大水平上会合于前期物业治理阶段，认真研究前期物业治理中的问题，对范例前期物业治理、保障前期物业治理运动当事人的正当权益，淘汰物业治理中的矛盾和纠纷，增强前期物业治理透明度，增强前期物业治理具有十分重要的意义。 本文从前期物业治理的主要内容、重要意义，以及前期物业治理中存在的主要问题，分析增强前期物业治理是范例物业治理的重要前提。一、前期物业治理的定位 前期物业治理一般是指自衡宇出售之日起至业主委员会与物业治理企业签字的物业治理条约生效时止的物业治理。因此，商品房销售阶段的物业治理办事，是建立期的业
2、主（建立单元）向最终业主（住户）过渡期的物业治理。它是整个物业治理运动中的初始阶段，也是实施物业治理非常重要的环节。建立部颁布的前期物业治理招标投标治理暂行措施第二条明确指出：“前期物业治理，是指在业主、业主大会选聘 物业治理企业之前，由建立单元选聘物业治理企业实施的物业治理。”它准确地界定了前期物业治理的观点，把前期物业治理的责任定位在“由建立单元选聘物业治理企业实施的物业治理。” 二、前期物业治理的特殊性确定了其重要 前期物业治理是整个物业治理运动中的要害环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业治理运动的主要底子。常言道：“万丈高楼平地起”，底子是高楼大厦建立的保障。 物业治理涉及物业治理区
3、域内全体业主的配合利益，物业治理企业无法和单个业主逐一签订物业治理办事条约，只能在创建业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表 全体业主签订物业办事条约。也就是说，物业治理的执法干系是创建在业主与物业治理企业之间的干系。然而，在房地产开发中，房地产项目的转动开发，业主人住是一个渐进的历程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到创建业主委员会，按重庆物业治理条例，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期治理，在物业建立的历程中，往往就需要前期介入治理了。因此，前期物业治理，通常是分为两个差别的阶段：前期物业治理执法干系，不是凭据业主和物业治理企业之间签订的物业办事条约，而是凭据建立单元（开
4、发商）与物管企业签订的前期物业办事条约形成的；再之，前期物业治理通常是包罗一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。 增强前期物业治理，不光能包管业主（购房人）的久远利益，还能淘汰开发企业在建立历程中随意改变物业计划，包管物业的施工质量，到达完善物业的使用功效，促进房产的销售。同时，增强了前期物业治理 ，有利于范例物业治理，可以制止开发商、业主及物业治理企业三者的对主情绪，淘汰“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建立单元在前期物业治理中通过招投标选聘物业治理企业进行物业治理，有利于实现建立单元与物业治理企业的“双赢” 。前期物业
5、治理是实施 物业治理的重要的底子，是后期物业治理的前提。 三、前期物业治理的内容确定了其特殊性 物业治理条例总共70条，其中前期物业治理就有11条，并就前期物业治理设专章，由此可知前期物业治理的重要性。前期物业治理涉及的内容较多，条例划定了前期物业办事条约、业主临时条约、前期物业治理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业治理用房、物业保修等。 （一）前期物业办事条约是开发商与物业企业签订的，这是前期物业治理运动得以实现的一个根本的执法文件，依法配合遵守前期物业治理条约的约定，是开发商、业主与物业企业的根本义务。前期物业办事条约（示范文本）中，把前期物业办事的主要内容分为14个部分，例如
6、：1 、物业共享部分的维修、养护、运行和治理；2 、物业共有设施设备的维护、养护、运行和治理；3、市政共享设施和隶属修建物、构筑物维修、养护和治理；4、大众场合、衡宇共享部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；5 、大众秩序宁静、消防等事项的协作治理和办事等内容，开发商与物业企业凭据小区（大厦）建立的实际和办事事项的需要和要求配合约定。 （二）前期物业招投标是开发商应当通过招投标方法接纳公然招标和邀标的方法选聘物业企业的历程。招标投标法和前期物业治理招标投标治理暂行措施是物业治理招投标 的根本依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业办事条约的各个环节
7、必须按执法法例的划定执行。 （三）业主临时条约是由开发商制定。业主临时条约是维 护物业全体业主正当权益、保障物业的宁静公道使用、维护大众秩序，创造良好情况的一部约束全体业主的前期物业治理 运动中的配合约定。有的地域业主和专家认为业主条约可以称之为小区（大厦）的宪法，它对业主和使用人在物业的使用、衡宇的装饰装修等作了明确的划定，对物业使用中的禁止行为，对物业的维护、物业的治理、业主的配合利益方面均作了明确的界定，把共建美好故里的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。 （四）物业承接验收是前期物业治理的底子。它是指物业企业在承接物业时，进行以物业的主体结构宁静和满足使用功效为主要内容的再查验，
8、是实施物业治理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分，依附了房地产开发企业的物 管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大范围，在物业承接验收中搪塞了事，带来后期大量的物业 矛盾，如衡宇质量、公用设施中的问题，业主把所存矛盾会合在物管公司身上，使其物营企业“替人受过”。 因此，物业承接验收不可忽视。应严格对物业的共享部位、共享设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等，严格地进行承接验收。分清产物的质量责任、施工安装质量责任、治理维护责任，以包管开发商、业主、物业企业的正当权益，提供开展物业治理的必备条件，确保物业使用宁静和功效，保障衡宇买受人的物业治理消费权益。应严格凭据建立部
9、1997年7月1日公布的衡宇接受验收尺度的内容，对衡宇主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、隶属工程等物业配合部位、共有设施设备进行查验。四、前期物业治理中的问题 物业治理条例颁布实施近一年时间了，然而，在前期物业治理中仍然存在着诸多问题。可以归纳为以下八个方面：（一）前期物业办事条约不范例，建立单元与物业治理企业双方的责、权、利不明确。 条例第21条划定：“在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建立单元选聘物业治理企业的，应当签订书面的前期物业办事条约。”实际上，有的建立单元与物业治理企业在签订前期物业办事条约时，没有按范例的条约治理，使条约的焦点内容（即双方
10、的权利义务及违约责任），没有明确写进条约中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业治理，殃及到业主的利益。 （二）物业承接验收制度不完善，移交不完整。 在前期物业治理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业治理企业往往无法接正通例定，进行严格的物业承接验收事情，在物业承接验收时搪塞了事，造成了物业承接 验收制度不完善，移交不完整。 （三）共享设施设备不明确。 物业治理企业在承接物业后，建立单元应向物业治理企业对所属共享设施设备进行完整的分别，并治理验收手续。然而，有的建立单元在衡宇建立中，忽视了共享设施设备的配套建立，造成了共享设施设备的不完整。共享设施设备分别不明确大概配套不完整，会给物业治理
11、企业在前期物业治理中带来诸多困难，也容易使宽大业主与物业治理企业之间产生不少矛盾和纠纷。 （四）前期物业治理招投标不范例。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业治理企业没有成为主要的方法。有的开发商与物业治理企业本是“父子”干系，“老子”开发的物业直接给请外来“管家”，多数情况仍然是开发商与物业治理企业“私下” 协协商而定；有些招标方在实际已内定中标工具的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低代价，造成投标企业的竞相压价；有些到场投标的物业治理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的答应赢得中标；物业治理招
12、投标署理市场发育还不成熟；政府主管部分的羁系方法和能力另有待提高。 （五）业主临时条约未创建或未约定。 条例第22条明确划定：“建立单元应当在销售物业之前，制定业主临时条约，对有关物业的使用、维护、治理、业主的配合利益、业主应当履行的义务、违反条约应当负担的责任等事项依法作出约定。建立单元制定的业主临时条约，不得侵害物业买受人的正当权益。 可是，有的开发商在销售历程中，片面追求衡宇的销售量，忽视了业主临时条约的制定和创建；有的开发商纵然制定了业主临时条约，但条款简朴，文本不范例，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的正当权益得不到有效的掩护，也为前期物业治理留下了许多后遗症。
13、（六）物业办事和收费“质价不符”。条例第36条划定：“物业治理企业应当凭据物业办事条约的约定，提供相应的办事。”国度发改委、建立部颁布的物业办事收费治理措施第5条划定：“物业办事收费应当遵循公道、公然以及用度与办事水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业治理“质价不符” 的办事收费机制未完全创建，尤其是在前期物业治理运动中，一些不范例的物业治理企业为了取得物业治理权，接纳了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业办事的质量，片面追求最低代价，使前期物业治理的物业办事收费“质价不符”，违背了物业办事收费的根本原则。（七）物业治理用房未配置。 条
14、例第30条划定：“建立单元应当凭据划定在物业治理区域内配置须要的物业治理用房。” 物业治理用房的范例化治理是物业治理运动是否能顺利开展的根本条件，也是业主正当权益能否得到有效保障的重要前提。建立单元为聘请的物业治理企业在物业治理区域内配置须要的物业治理用房，是为了使物业治理企业有利于搞好物业治理事情，有一些建立单元在建立计划时，就有意放弃了物业治理用房的配置，忽视了物业治理用房的作用，造成了物业治理企业接受物业后难于开展正常的物业治理事情。 （八）物业维修资金治理制度未创建。 条例第54条划定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业大概与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当凭据国度有关划定交
15、纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共享部位，共享设施设备的维修和更新、改革，不得挪作他用。” 在前期物业治理中对专项维修资金治理制度有些地方未创建，有些地方制度不范例。由于恒久受传统公有住房治理模式的影响，有些业主对交纳物业专项维修资金认识不敷，不肯 意交纳专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关划定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全创建；一些地方商品房专项维修资金由建立单元大概物业企业掌握，不能接业主意愿使用，住房共享部位、共享设施设备的大、中修及更新改革不能实时进行，侵害了购房人的
16、正当权益。上述问题，均是在前期物业治理运动中出现的问题。五、增强前期物业治理的对策 鉴于前期物业治理的庞大性和特殊性，由此增强前期物业治理就显得十分重要。研究息争决好前期物业治理中出现的诸多问题，抓好前前期物业中的主要问题，是物业治理中的一个重要的课题，前期物业治理着重应在以下几个问题把好关隘： （一）范例前期物业治理招投标行为。 条例第24条划定：“国度提倡建立单元凭据房地产开发与物业治理相分散的原则，通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业治理企业。”物业治理招标投标制度是物业治理条例确定的一项根本制度，前期物业治理招标投标治理暂行措施为范例生长物业治理提供了有利的包管。目前的实践中，一些地
17、域的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方法选聘物业治理企业，物业治理招投标意识正逐步深入人心 ，物业治理招投标市场正逐步创建。推行物业治理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公然透明，维护业主自主选聘物业治理企业的权利，推动房地产开发与物业治理的分散，促进物业治理市场的公平竞争，提高物业治理的整体水平。 条例和措施划定 的招投标原则，对付范例物业治理招投标运动，掩护招投标当事人的正当权益 ，促进物业治理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业治理招 投标制度是范例物业治理市场的重要手段，也是物业治理得到前期物业治理权的唯一途径。所以，范例前期物业治理招投标，可以接纳以下对策：
18、1、增强前期物业治理 招投标制度的学习，使建立单元及物业治理企业树立依法招投标的意识；2、创建公平、公然、公平的招投标竞争市场；3、创建健全招投标存案制度；4、培 育和生长招投标中介办事机制；5 、创建和完善物业治理的仲裁机构；6、政府主管部分要切实做好对前期物业治理招投标的指导和羁系事情。 （二）范例前期物业治理办事条约 条例第35条明确指出：“物业办事条约应对物业治理事项、办事质量、办事用度、双方的权利义务、专维修资金的治理与使用、物业治理用房、条约期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业治理办事条约更应严格按条例划定执行，条约的内容和约定，一项也不能淘汰。因为前期物业治理办事合罔是
19、前期物业治理权利和义务的唯一法定文件。所以 ， 范例前期物业治理办事条约 ， 不光有利于建管衔接 ， 防备建管脱节以及重建轻管的现象产生，还能掩护先期入住业主的正当权益，并为今后双方处置惩罚有关纠纷提供有效的依据。范例前期物业治理办事条约应接纳以下对策： 1、凭据条约法的划定和条例的精神，建立单元与选聘物业治理企业，应当签订书面的前期物业治理办事条约；2、双方在前期物业治理办事条约中，重点应对办事质量、办事用度、双方的权利义务及违约责任等条约要素必须界定清楚；3、签订物业办事条约要维护缔约双方的利益，尽量做到条款的公道正当；4 、双方对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对条约违约责任做出明确的
20、约定。 7月1日，重庆市出台并实施的前期物业办事条约（示范文本）对前期物业治理办事条约根本要素作了明确的划定，必将对范例我市前期物业治理起到积极的推行动用。 （三）制定前期物业治理业主临时条约条例划定：建立单元在销售物业之前，制定业主临时条约。业主临时条约不得侵害物业买受人的正当权益。建立单元有责任在物业销售前将业主临时条约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建立单元签订物业买卖条约时，应当对遵守业主临时条约予以书面答应。同时，业主临时条约对全体业主具有约束力。实行业主临时条约制度有利于提高业主的自律意识，预防和淘汰前期物业治理运动中的纠纷。 1、建立单元在制定前期物业临时条约时，必须
21、按条例划定；使业主临时条约尽量范例化，并不得侵犯物业买受人的正当权益；2、建立单元制定的业主临时条约应对有关物业的使用、维护、治理，业主的配合利益、业主应履行的义务、违反条约应当负担的责任等事项依法作出公道正当的约定；3、业主应自觉遵守业主临时条约，并予以书面答应。 综上所述，由此可见前期物业治理的重要性及特殊性。由于前期物业治理执法干系的主体包罗了建立单元 （开发商）、业主和物业治理企业三方。三方在前期物业治理运动中存在着不可支解的联系和诸多问题，要使前期物业治理运动康健有序生长，就必须增强前期物业治理，它在整个物业治理运动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业治理，就会使整个物业治理运动有个好的开端，也是范例整个物业治理运动的重要前提。增强和范例了前期物业治理，可淘汰整个物业治理运动中的诸多矛盾，为物业治理的后期生长铺平了门路。