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1、商业地产商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功效为主的住宅房地产,以产业生产功效为主的产业地产等. 商业地产广义上通常指用于种种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功效和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产领域，也可以单列。外洋用的比力多的词汇是零售地产的观点。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。目录概述 介绍 商业地产模式 商业地产类别商业地产运作及销售应掌握的原则 商业地产运作 销售原则商业地产的六大要素 一、 只租不售 二、准确定位 三、招商在前 四、筹划设计 五、本钱控制 六、物业
2、治理社区商铺 概述 主要经营住宅底商 观点 类型 特点和影响 铺面商铺和铺位商铺 1、修建形式特点 2、铺面、铺位类型 3、经营形态特点 4、投资接纳形态商业地产定位 项目定位释义 项目定位步伐商业地产的分类 概述 介绍 商业地产模式 商业地产类别商业地产运作及销售应掌握的原则 商业地产运作 销售原则商业地产的六大要素 一、 只租不售 二、准确定位 三、招商在前 四、筹划设计 五、本钱控制 六、物业治理社区商铺 概述 主要经营住宅底商 观点 类型 特点和影响 铺面商铺和铺位商铺 1、修建形式特点 2、铺面、铺位类型 3、经营形态特点 4、投资接纳形态商业地产定位 项目定位释义 项目定位步伐商业
3、地产的分类 概述商业地产的形式多样，主要包罗购物中心、超等购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。产业园区一般不划为商业地产。实际上各人看到许多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、产业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定分别的那么明确。好比酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。商业地产常被简朴的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心(区)，其实，商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的观点。用于商业用途大概具备商业功效的地产称之为商业地产。它应该包罗了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。狭义商业地产是专用于商业办事
4、也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功效用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。理解的时候，不要为这些观点所拘泥。 商业地产的英语是：Commercial real-estate。 介绍商业地产范围也有大有小。范围大的商业房地产如shoppingmall项目，可以到达几十万、上百万平方米，范围小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对付范围庞大的商业房地产，其经营多接纳开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对付范围较小的商业房地产而言，大多数项目依然接
5、纳租金接纳的方法，但海内目前许多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和种种商业街、商品市场则接纳商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营治理的很大问题，各人投资的时候需要谨慎。商业地产与住宅地产有什么区别？商业地产与住宅的前期筹划有很大差别。住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。大卖场(SHOPPINGMALL)筹划非常庞大，前期需要许多论证，考察海内外大量SHOPPINGMALL。设计做好再招商，先招主力店，找平均在两万平方米以上的商家，根本是开发商主动联系的。主力店确定之后，再招小专卖店，通过种种形式的告白让经销商到销售现场来谈。主力店是SHO
6、PPINGMALL最要害的因素，如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。商业房地产项目差别于住宅房地产项目，项目的筹谋必须从商业经营的角度去进行项目的定位和业态组合；对商业项目的市场容量进行科学的测算和对损益现金流量状况进行预测。商业筹划的准确与否将决定后期的修建筹划和最终租售状况商业地产和住宅：传销与直销的差别 全国各地虽然开发了许多商业项目，但生长商还没有认清商业地产和住宅开发的区别。如果住宅开发可称是直销的话，那么商业地产则是传销。大型SHOP-PINGMALL要害是主力店招商，主力店不来大概档次不敷，招商就不乐成。海内生长商低估了这个难度，上来先做筹划设计，筹划设计做完再去招商大概再
7、订价。如果你是直销可以自己决定户型，如果传销先谈好互助意向，每层至少几多万平方米，距市中心距离不能凌驾几多，前台背景的比例，你给它量身定做。招商走在前面大概同步。 商业地产要卖现房 住宅和商铺，一个是用来住，一个是用来赚钱的。但商场真正的做法只有一个，就是现房。现金对商人很重要，店肆买来是要做生意，有人说买来店肆可以做投资。一小我私家如果买住宅，考虑好长的时间，他希望可以有很好的居住情况，有可能一两年前看中了来买，他自己会报告自己，我现在买的话代价比力自制，以后买的话可能会涨价，大概我们买的朝向未必可以买得到，这个在住宅期房里可以做到。商业地产模式第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类
8、通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商互助，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过代价不停包装以后，融资不停的缩短，这是第一种模式。 第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的生长。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资接纳期长”等特点，使有能力全额购置商业地产的投资者实在少而甚少；纵然有
9、能力购置，理性的投资者也不肯将大笔资金积存在投资接纳期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时难免碰面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资接纳期过长而蒙受巨大的资金压力，无法尽快接纳资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想步伐在开发经营模式上有所创新。于是大部分高等写字楼都接纳只租不售或租售并举的方法入市。 第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方法，一种是底层销售，最典范的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼租给沃尔玛，其实大
10、连万达尝到许多的甜头，那一层销售代价通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我叫它为“拖”，沃尔玛它是主力店，对远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比力。 商业地产类别第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比力典范的是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在差别的都市郊区，进行大范围的拷贝，产物极其单一化，目标客户极其准确，根本上是围着都市的白领阶级和一些中青年购物打造的，体制上也接纳一个强制控制，并且有筹划的在郊
11、区进行开发。这是第一类。 第二类我们叫作综合体 大型购物中心模式，即在同一个地区种种产物同时做，产物也多样化，什么都有，包罗商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比力多的，一般在已往有一个城建系统，每个都市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包罗许多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。 第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种模式主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。 商业地产运作及销售应掌握的
12、原则商业地产运作招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。 商业地产的运作业界存在争论，原因是对商业地产的运作有差别的理解。因为理解差别，导致商业地产的操纵模式差别，自然也会有差别的结果。结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。 所以商业地产的操纵模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型
13、。 不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”这是对招商的正确理解。下面是招商与销售历程中应掌握的几个原则： 销售原则一、招商难度远大于销售，佣金上要有偏重。 在实际操纵中，许多一线的“置业代表”往往青睐销售。因为销售后回款，便可领取很高的佣金，并且这个历程很简朴，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操纵中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，条约
14、就可以判定了！某种水平上，开发商的销售员比投资业主更专业！ 而招商则难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁条约中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、告白位、免租期、付款方法等都市有明确约定，并且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及条约条件，然后才会确定。甚至这些高级职位的人，可能会亲自到场谈判。这时，招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判历程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，大概电力供给、结构形式、或物业办事内容有争议，就谈不成。 所
15、以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个原理。解决要领是对招商人员，在人为和佣金上，要有所偏重。 二、招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定。 对销售人员，许多项目实行“末位淘汰制”，但对付招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲求“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核尺度也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。 三、 招商要善于借助专业招商机构 在招商历程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选
16、址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。 实际事情中，可以在招商部分中，专门设置署理行(中介)治理组，卖力与之判定互助条约，和与其所领导的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。 四、带租约销售，是大多数开发商担当的商业地产运营形式 在商业地产开发历程中，除了上市公司，大概少少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处置惩罚好售与租的干系。 既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部分回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才气够巧妙解决两方面的问题。 “带租约销售”就是招
17、商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们乐成对接，在操纵中对招商部分和销售部分要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比力全面，妥善处置惩罚好租房与业主的干系。 商业地产的六大要素一、 只租不售做商业地产，是恒久投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来得到恒久稳定的现金流，不能搞短平快，不能简朴以实现短期现金流平衡为目的。 二、准确定位（一）定地点 选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目，综合面积45 万平方米，商业面积25 万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬已
18、往。第二，四周筹划有大的居住区，约莫10 平方公里，现在这个地块正在大范围开始建立，并且地价、房价比力贵，平均房价6000 元左右，未来消费条理高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但未来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。另有句话叫“隔街死”。所以商业选 选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要重复研讨，一定要看政府恒久筹划多方面综合评估。 （二）定客户 目标客户要选好。案例教导，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3 万元，因为售价高，租金高，只能经营打扮、皮具等高利润商品，但实际上经营欠好。为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过重复视察，沃尔玛每天有几万人进出，
19、但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、影戏城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是根本吻合的。所以通常做了组合店的，问题就少多了。 （三）定范围 购物中心范围，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10 万平方米的购物中心，每平方米月租50 元；20 万平方米购物中心由于范围大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40 元，那说明10 万平方米就是最佳范围
20、。现在做购物中心出现一个很欠好的现象，就是求大。安徽一个地级市要做一个购物中心，筹划面积53 万平方米，我感触很畏惧。这个地方有多大，有几多人去购物？就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的都市，一个购物中心面积最好是10 万平方米左右。 最大面积也不要凌驾20 万平方米，凌驾20 万的，增加的都是无效益或低效益面积。 三、招商在前一定要招商在前，开工建立在后，招商主要解决两个问题： （一） 确定主力店 主力店简直定是有学问的，不是多多益善，以我们自己经验来看，一个MALL 里面，3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL 里有十个主力店，现在看没须要，浪费，并不会因为增加一两个主
21、力店，人流就会增加。并且主力店一定要跟MALL 的所在结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、影戏城、数码城，如果所在差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。在最黄金地段做两个建材超市，租给国际顶尖企业，效益就不如郊区店。 至于主力店，最好是差别业态的主力店配合，百货、超市、数码城、影戏城每样一个，搭配在一起，吸引差别条理的消费者，增加主力店的比力效益。最好不要在一个MALL 里做两个同样的主力店。虽然也有例外，美国有一个MALL 里做了五个百货店，并且生意都好。麦当劳在美国本土是接纳购置模式取得物业，然后开设快餐店，通过品牌的经营动员地产升值。乐成的经营可以带来短期
22、利润，地产的升值其实是种远期利润。但到了中国，麦当劳全部接纳租赁模式开店，这就不是商业地产了，反而是在帮业主在经营商业地产，麦当劳只能赚到经营上的利润。（二）选择次主力店 万达的主力店已经有16 家，现在缺的是500-1000 平米的次主力店。在英国、美国等发达国度，有30 万种商品可以选择，目前在中国，只有10 万种商品。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店肆，最缺的就是有特色经营的500-1000 平方米的次主力店。现在相当部分购物中心的开发商先开工后招商，建到一半再招商。案例：考察过的广州和上海的两个MALL，做出的项目，没有研究主力店有什么要求而是按普通公建尺度建立。每层荷载统统500
23、 公斤，层高也全部一样。超市至少要1 吨承重，建材要4 吨，图书要2 吨，怎么改？这两个项目，一个40 多万平，一个20 多万平。现在是欲罢不能，想干不可。所以，招商在前非常重要。 四、筹划设计主力店招商解决以后，购物中心筹划设计注意三点： （一） 交通体系 筹划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流收支的大门口没干系挨着车收支口。第二考虑垂直交通体系要公道，方便人流上下。第三卸货区要公道摆设。现在多数做法是放在地下室，包管地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比力方便主顾。 （二） 高度、荷载 差别的业态对高度、荷载的要求是截然差别的。超市最少要1 吨，
24、图书要2 吨，建材要4 吨。做餐饮楼板要降板、排烟、排油，排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更公道一些。 （三） 留有余地 做通例业态几个店，高度平均5 米多，其时觉得够了，没有考虑做数字影院，厥后发明原来的店做不了影院，层高不敷。影院层高的下限要求是9 米，只能把顶层拆了重建，造成很大损失。所以，做购物中心设计的时候，最好留有余地。一次性的投资只多花一点钱。 五、本钱控制本钱方面注重三点。一、集权控制。选择施工步队，招投标，会合采购，都以集权控制为主，各公司、各部分各不相谋是控制欠好本钱的。二、准决算治理。所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单元签订准决算条约，通常没有图纸变
25、动，就不再决算。这样可以很好堵塞内部治理的漏洞。三、从设计上控制本钱。本钱控制的要害是设计本钱控制，要实行带造价控制的图纸设计，才气真正把好本钱关。 六、物业治理物业治理是购物中心能否保值升值的要害。购物中心的物业治理差别于住宅的物业治理。商业物业治理很重要一点内容，就是需要增补招商。任何一个店的招商事情结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率到达20%-40%，只有比及开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。 与住宅地产的单一性差别，商业地产操纵历程更为庞大，总体分为定位、筹谋、开发、招商、运营治理共计五个环节，招商环节顺利与否与前三个环节必不可分。在进行招
26、商事情之前，一定要有科学公道的定位和筹划，只有这样在招商时才气有的放矢，有针对性的进行招商；其次，开发建立之前一定要与商家多相同，多了解其经营理念和偏重点及自身需求，这样也能制止后期的重复建立。【商业地产观点】和商业形态分类商业地产是指用于种种零售、餐饮、娱乐、健身办事、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功效和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业、投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。形态应该是商业地产的分类，社区商业、超市、购物中心、超等购物中心shoppin
27、gmall、都市（商住、商务、商业）综合体、专业市场批发市场商贸城、商业步行街、零售百货小商品商贸城商场市场、美食街、商业广场（商场、商城）、休闲娱乐广场（城）社区商铺简述社区商铺，指位于住宅社区内的商用铺位，其经营工具主要是住宅社区的居民。 社区商铺的体现形式主要是1-3层商业楼或修建底层，大概商业用途裙房。现在的社区商铺已经冲破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。(鉴于住宅底层商铺的特殊性，以及市场的存眷水平，单独对住宅底层商铺做介绍) 凭据消费者的消费行为，将商业房地产分为物品业态、办事业态和体验业态，结合社区商铺的特点，社区商铺可以凭据商铺的投资形式分类，分
28、为零售型社区商铺和办事型社区商铺两类。其中似乎少了体验业态，这实际上是比力切合社区商铺的经营特点的。 主要经营社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活办事设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量打扮店等；办事型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、衡宇中介公司、装饰公司、幼儿园等。 从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有遍及的功效特点，并且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活泼股”。 住宅底商观点凭据第一章中对商铺的分类，住宅底层商铺,
29、指位于住宅等修建物底层(可能包罗地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层)的商用铺位。 写字楼底层也有商铺，并且进入海内商业房地产市场的时间已经好久，好比，北京丰联广场很大水平上讲，就属于写字楼底层商铺，经过恒久市场竞争，其市场代价已经得到了市场的认同。写字楼底层商铺的市场情况、运营特点和住宅底层商铺有很大的区别。 住宅底层商铺(背面，简称“住宅底商”)是目前市场极为存眷、投资者热衷的商铺投资形式，许多房地产开发商充实认可修建底层商铺的巨大代价，不但制止了已往住宅底层欠好卖的难堪局面，并且得到了更大的投资收益。住宅底层商铺上面修建将会带来的稳定的客户流，修建底层商铺未来的客户底子将相对可靠，
30、换言之，投资者的投资风险相对较小。 住宅底商与社区商业配套是差别的,严格意义的住宅底商与社区商业配套也是有区别的。尺度住宅底商和写字楼等都属于“大众修建”，而商业配套设施属于“配套大众修建”，二者的税费、经营运作模式完全差别。散户能够直接进行投资的只有尺度住宅底商。 类型住宅底商可以凭据办事区间及市场理念来分别。下面分别对它们予以介绍。 1、凭据办事区间分别 凭据办事区间的区别，可以将住宅底商分为办事于内部和办事于外部两种。有些住宅底商主要的客户工具是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不但将客户范畴局限在住宅社区里面。 对付大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为办事工具。在功效设定上要结合
31、小区业主的消费档次、消费需求、消操心理、生活习惯而设定。这样的店肆，投资少，风险不大，资金回笼也较快。 对付办事于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功效来确定商铺功效。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店肆面积不宜过小(最幸亏1000平方米以上)，主要有大型超市、种种专卖店、大型百货商场等，如“今日故里”、“似海怡家”、“现代城”的底商。 2、凭据市场理念分别 随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但差别项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的乐成发挥重要作用。鉴于以上原因，下面凭
32、据住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。 凭据住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为观点型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。 1)观点型住宅底商 观点型住宅底商，指开发商在开发历程中，注重突出项目的观点和主题包装。从以“欧式商业步行街”观点炒作乐成的“现代城”、“欧陆经典”，到“珠江骏景”，再到“老番街”，住宅底商一改已往纯粹的配套办事功效。不外，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题观点的实施和控制越发重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜宝贝。 2)潜力型住宅底商 潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目
33、。相对付借助炒作观点而走俏市场的观点型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的“风林绿洲”，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。 “潜力型”住宅底商虽然前景辽阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，照旧转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，也就是商户通常说的“养店肆的时间”。因此，投资者要正确评估自身蒙受能力，在核算回报率时应充实考虑时间因素。 3)商圈型住宅底商 商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业气氛，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。
34、凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管代价不菲但仍能创造佳绩。 商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，投资风险相对小，回报率高。不外，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件(如：楼层、格式、层高、告白位、硬件设施等)也十分重要。好比北京科技会展中心，其首层店肆的出租效果很好，虽然生长商也接纳了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等步伐吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店肆仍有空置现象。 最需要指出的是，商圈型住宅底商的代价升值收益空间往往被缩小，并且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购置商铺，
35、最终被高位“套牢”。 特点和影响社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过分透支的代价购置商铺，就不碰面临大的投资风险。下面凭据零售型社区商铺和办事型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行阐发介绍。 1、零售型社区商铺 (1)、范围特点 零售型社区商铺的范围有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺范围较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有打扮店，有的话，面积也会比力小，通常20-30平方米。 (2)、筹划设计特点
36、 零售型社区商铺的筹划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是根本要求；如果是做中型超市，筹划设计时应考虑公道的柱距，制止柱网太密，影响使用效率。 (3)、经营特点 商铺的形式 社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。 投资接纳形式 社区商铺的投资接纳方法包罗出租和出售两种，从市场生长趋势来看，出售方法越来越吸引市场的存眷，并且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。 2、办事型社区商铺 (1)、范围特点 办事型社区商铺随着人们生活水平的提高，范围有逐渐增大的趋势。已往，社区商铺比力多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的范围越来越大，大型专业美容美发院成为大
37、型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不停有知名品牌健身机构进入市场，包罗幼儿园在内的其他办事设施都对商铺的范围有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。 (2)、筹划设计特点 办事型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计历程中要在设计宁静可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，筹划设计历程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。 (3)、经营特点 商铺的形式 铺面商铺和铺位商铺铺面商铺不可能进行统一治理，尤其当接纳出售投资形式的时候，开发商
38、不可能在经营阶段，干涉商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的范围太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。 有些社区建立专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的“可视性”肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的代价未必不如铺面社区商铺。 投资接纳形式 目前，不少从事办事类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方法，原因是多方面的：一方面，已往的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不敷，所以只能租用商铺，但现在就差
39、别了，许多从事办事类经营的企业、小我私家已经具备了投资购置商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购置商铺。 从上面的阐发可以得出结论，办事型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。 1、修建形式特点住宅底商修建形式上体现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上修建的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功效的有效性，开发商会通过公道筹划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，收支口独立开来，以包管楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。 需要指出的是，如果筹划设计不敷公道，住宅底商会一定水平影响住宅的销售
40、。 另外，住宅底商的范围要恰当控制，当范围凌驾2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场情况做须要的视察和研究，不能一概用底商的简朴观点去确定项目定位、范围、市场计谋等，不然项目碰面临开发困境。 2、铺面、铺位类型住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的“可视性”使其代价最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场存眷的原因，大概说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。 有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了逾越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为范围较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的观点
41、庞大化了，无论是范围照旧形式都要求开发商从越发专业的角度进行筹划设计、定位等，不然，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。 3、经营形态特点住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活办事设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量打扮店等；办事型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、衡宇中介公司、装饰公司、幼儿园等。 4、投资接纳形态目前，越来越多的住宅底商的投资接纳形态主要为底商出售形式，主要的投资者包罗散户投资者
42、和机构投资者。恒久看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购置的主力，这会影响海内商铺开发模式及投资模式。 商业地产定位无的放矢是指没有目的的射箭，射箭可以无的放矢，商业却不能没有定位。凭据商业地产项目市场调研的事实和数据进行市场定位是制定根本计谋的重要步调。情况阐发、市场阐发、发明时机市场、确定目标市场、确定营销计谋、是市场定位的底子，市场定位是项目成败的转折点。 项目定位释义1.定位释义 简朴地说，定位就是决定一个项目要做成什么样的？卖给谁？谁来使用？严格地说，项目定位就是通过市场视察研究，确定项目所面向的市场范畴，并围绕这一市场而将项目的功效、形象做特别有针对性的规定。本界说具有如下特点： 定
43、位创建在市场视察研究的底子上。优势企业家也会凭据自己的判断定位，并且也能取得良好的效果。但是房地产开发是输不起的行业，一个项目做砸了，全盘皆输。所以，定位应创建在一定性纪律上，凭据事物的生长纪律研判事物生长态势。市场视察和研究就是聚集各个阶级的意见和专家智慧到达一定结果的正确选择。 定位的核心是确定功效。例如，修建性质是什么？有何用途？如果我们定位偏向是商场类物业，那么，具体应该是什么样的物业？超市、产权市商铺、集贸市场、百货商场照旧专业性市场？ 定位是系统工程。确立了定位的同时。也应该确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广计谋。单一的定位往往造成前后脱节，低落定位的协同效能。 2.项目
44、定位内容 商业地产项目定位根本包罗功效、客户、形象定位，更深一步延伸，包罗办事定位和技能定位。例如，功效定位就是确定修建的用途及发挥的作用；客户定位就是确定谁是修建的投资者、使用者、运营者、物业治理者和消费者；代价定位就是确定修建的目标代价和代价；形象定位在与确定修建在人们心目中的形象；办事定位就是确立修建使用历程中所提供的办事水平，如宾馆、酒店凭据星级尺度提供办事。如此等等，说明定位的内容非常富厚。 上述种种定位中，功效和客户定位是核心，两者相互影响，互有以来。例如，一个项目的用地性质是写字楼，就排除了客户定位的任意性，对客户定位产生约束。但在确定功效的大偏向下，功效设计细节则要凭据客户定位
45、的结果确定，客户定位的结果要通过功效设计表达和实现。 形象定位、办事定位是功效和客户定位的自然生长，也是客观要求。技能定位是在技能层面满足功效和客户的需要，例如，大跨度空间需要接纳钢结构、综布线充实灵活性要接纳排挤地板技能大概无线局域网技能。 代价定位既是上述定位的结果，也会影响定位偏向。例如，代价最大化方案不光要求开发商从久远考虑问题，还要考虑自身实力。风险最小化就要低落销售代价、接纳最稳妥的功效定位方案，定位有开发商的代价取向决定。 项目定位步伐有些项目筹划功效十分清晰、要求严格，使问题的定位简朴化，例如，社区商业用房、住宅底商功效定位、客户定位和消费群体定位不很庞大，简朴的市场阐发就能得
46、到比力准确的市场结果。但对付大型项目，筹划部分功效定位笼统，存在定位空间，在单一功效无法满足大概需要帮助功效的情况下，就需要凭据步伐决定 1.辨析定位问题 在项目阐发以及经验阐发的底子上，辨析定位问题，也就是需要通过市场视察和研究答复的问题。例如，写字楼底层的空间应该做什么用途最好？底商生长餐馆是否符合？生长大型超市与产权市商铺哪个最好？谁有可能投资购置物业？正确地提出问题，就相当于定位问题乐成了一半。所以我们应该善于提出问题，提出的问题越锋利、越深刻，得到正确结论的时机也就越多。 2.识别细分市场 凭据调研结果阐发市场，进行细化。例如，北京某大厦准备整层对外销售，筹谋人凭据行业变量、范围变量
47、、地理变量、经营变量和本性特征把市场细分为： （1）政府机构转制出来的大团体（公司）以及将要转制的大团体（公司）。 （2）金融机构，包罗各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。 （3）大型股份制公司及外省市团体（公司），包罗上市公司。 （4）行政职能型部委机构。应该认可一些不确定的因素限制了行政职能型部委机构对写字楼的需求。 3.选择目标市场并进行评价 为了使细分市场的识具有科学性，需要评价每个细分市场的潜在利润，尺度是：第一，细分市场的范围和生长前景；第二，细分市场的赢利潜力；第三，公司目标和资源。尺度分成A、B和C三级，逐级递减。结果发明除行政职能型部委机构与上述三个评价尺度不一致外，其他三个细分市场（政府转制公司、金融机构和外省市团体和股份公司）是理想目标 4.确立定位体系 所谓定位体系是商业地产物业的客户组合群，也就是什么样的客户是物业的潜在购置者和使用者，他们应组成完整的生态干系群落，具有系统性、整体性、调和性的特点。