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1、哈尔滨保利花圃投资阐发暨经济效益评估目录页码目录1实施进度筹划4有关本项目筹划的说明4本项目装修尺度4项目实施进度表6投资阐发8投资组成、成天职析8项目根本参数及预计施工进度摆设8项目开发代价（销售收入）10土地本钱（政府地价和征地用度）10建安工程本钱11前期用度14项目其它不可预见费14应缴纳之开发期税、费15红线内、外市政及公建配套工程费16静态总投资额17资金筹措筹划及财务用度17资金筹措17财务用度18物业销售有关税、费18本项目销售用度18本项目所得税19静态开发总投资综述19项目全部开发总投资综述20可行性研究财务数据的预测和选定22小区物业治理费的收入与支出22经营税、费22土
2、地增值税22所得税23经济效益阐发23项目财务收益阐发23项目赢利能力24财务内部收益率（FIRR）24财务净现值（FNPV）25资本回报率（静态）25静态投资接纳期26项目的不确定性阐发28项目盈亏平衡阐发28项目敏感性阐发28概率阐发29风险阐发30附表：31附表1：静态总投资分期投放比例及资金筹措筹划表31附表2：全部投资现金流量表42附表3：项目损益表44附表4：概率阐发表46附图：47附图1：本项目盈亏平衡图47附图2：本项目静态开发本钱组成图487.0实施进度筹划本项目地块占地辽阔，开发范围巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，生长商宜结合本项目市场研究观察的结论以
3、及现时自身的经营状况，包罗关于本项目开发的一些开端思路，通过与研究人员配合确定，将整个项目的生长分别为三个连续的阶段（即每两年为一个阶段，每年按4月至11月为一个盘算期）。1、凭据市场研究所得结论，“哈尔滨保利花圃”的开发宜接纳分区分阶段开发，以前期接纳之资金再投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的分别和开发先后序次简直定，应凭据市场回声而保持一定的开发节奏，尽量包管项目能够启动乐成，连续生长，凭据先启动多层住宅楼的开发建立，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发序次分别。2、凭据市场生长的特点和市场的需要，各开发阶段，特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样，各阶段物业的开发应保持一定的完整性和
4、独立性，底子设施、公建配套和绿化景观应随之配套，而且便于实施关闭式治理。3、凭据地块周围情况条件及其生长变革，结合种种类型物业和各开发阶段对情况的要求，来确定各开发阶段的具体内容。4、将凭据项目的筹划设计方案，结合公建摆设、门路和景观设计，但在目前阶段，仅按连贯的开发历程（即全部开发期为6年，每个季度为一个盘算期，共分24期）并不具体分别一、二、三期各开发阶段。底子：人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层（主要以13层配一台电梯为主）住宅楼接纳钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混淆结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平
5、开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面；电梯系统：接纳中外合资厂生产之电梯（六层单复式无电梯），不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及须要之消防、环保设施；水、电系统：每户均配置足够电力、自来水、暖气供给（小区会合供暖），室内全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，接纳独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装IDD电话线槽。室内装修工程拟接纳菜单式套餐办事，即只盘算根本装修尺度（交楼尺度）工程造价（精装修工程造价未计入本投资本钱）。第 6 页 共 57 页 （22-7-14）
6、项目名称第一年第二年第三年第四年第五年第六年建立、施工进度、投资摆设1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、征地拆迁1、征地拆迁及园地七通一平二、设计与工程勘探1.筹划方案设计、报建2.工程勘测、修建模型制作三、治理前期报建手续四、工程施工1、园地大开挖土方工程及底子施工2、地下室工程（25层住宅楼）3、砼框架结构土建及室内根本装修4、会所及公建配套设施工程五、设备安装1.给、排水工程六、小区范畴内、外配套工程外水、外电、绿化、门路、公建说明：时间单位为季度1、总工期为理论工期，未含外界
7、因素(或施工单位、设备供给商进场、生活及临建施工、施工准备和设计修改、报建、出施工图纸、图纸会审等时间工期延误)影响.2、除二次装修、室内、外情况工程，其它分项工程，如内、外墙砌体及装饰、客、货电梯、给、排水、空调、消防、通讯、煤气平分项工程可同时穿插进行施工.。资料来源：受托方研究部哈尔滨保利花圃投资阐发暨经济效益评估投资阐发本项目各项总投资开发本钱的盘算，是充实结合了当地块开发状况以及委托方的经营能力，根本接纳按各阶段开发历程中实际取得的土地面积，分阶段、按比例实行对征地赔偿款、综合开发费和征地款利息、小区门路占地面积的征地款的投入，其它分项本钱：建安工程造价、前期用度、红线内外市政配套设
8、施工程用度和开发期税费的投入，按实际工程量统计和盘算。8.0投资组成、成天职析本项目总投资的根本组成和整体建立的开发投入的筹划摆设，是经过受托方研究部与委托方以及本项目修建设计单位配合商讨的结果，并经过开端统计和归纳出对本开发项目的用地范围、分块生长方法，包罗对种种单项开发本钱的分阶段投入、物业功效要求和档次尺度、小区内部门路的占地面积以及大众修建配套、市政底子设施的统一分摊原则，并凭据此原则，提出了分阶段生长和投资本钱的分阶段投入摆设发起。8.1项目根本参数及预计施工进度摆设种种投资本钱的分阶段生长投入摆设，是基于稳健有序、转动式开发的原则。凭据委托方提交的开端土地出让协议，而且，考虑到项目
9、开发所征用土地的地块面积巨大，委托方前阶段必须支付的用度主要包罗：国有土地使用权出让金、（征地赔偿款、土地综合开发费为未知数，待求）和前期用度、修建工程安装用度、开发期税、费、红线内外市政配套设施工程费以及销售期税、费包罗银行贷款等的金额投入量过大，同时，考虑到本项目开发的物业种类，开发周期较长等原因影响。本项目投资建立筹划，凭据地块筹划方案的具体要求，接纳分地块、分阶段生长的方法。施工进度摆设包罗开发筹划横度图详见本陈诉第七部分。表8-1本项目修建技能参数一览表序号本项目根本经济技能指标参数备注1实际可开发总占地面积120,890平方米总占地面积126,000平方米2项目可开发总修建面积30
10、5,712平方米总可售修建面积285,052平方米多层住宅总修建面积17,790平方米住宅总修建面积232,002平方米高层住宅总修建面积214,212平方米车位数约为500个商场总修建面积30,550平方米有经营性收益之商业场合会所及公建配套设施总修建面积15,260平方米机电设备及大厦治理用房等地下室总修建面积27,900平方米每个停车位约占地45平方米3容积率(地上总修建面积除总占地面积)4修建密度(首层修建面积除以总占地面积)29.2%凭据住宅小区筹划设计要求5绿地率30.0%凭据一般都会筹划细则要求6绿地面积36,267平方米绿化率乘以总占地面积7地上部分总修建面积277,812平方
11、米首层修建面积35,245平方米多层住宅部分总修建面积17,790平方米平均以6层住宅楼为主高层住宅部分总修建面积214,212平方米平均以13层住宅楼为主商场部分总修建面积30,550平方米主题商场及特色酒楼、西餐厅会所及公建配套设施总建面积(设备房、治理用房等)15,260平方米地下室一层地下停车位总修建面积及总可销售车位数22,500平方米地下设备房5,400平方米8多、高层住宅总单位户数共有住户1,814户居住人口6,349人9第1期开发总修建面积79,132平方米学府路与工电路接壤为一期商局面积13,834平方米裙楼商场约二层多层住宅面积9,696平方米4层6层(地面以上计-含商场)
12、高层住宅面积55,602平方米7层16层(地面以上计-含商场)10第2期开发总修建面积107,263平方米自兴街与工电路接壤为二期商局面积9,160平方米裙楼商场约二层多层住宅面积4,008平方米4层6层(地面以上计-含商场)高层住宅面积94,095平方米7层16层(地面以上计-含商场)11第3期开发总修建面积119,317平方米自兴街与学府里接壤为三期商局面积7,556平方米裙楼商场约二层多层住宅面积4,086平方米4层6层(地面以上计-含商场)高层住宅面积64,515平方米7层16层(地面以上计-含商场)会所修建面积12,600平方米位于小区中心地带居委会、管委碰面积180平方米地下室修建
13、面积（机电设备房）5,400平方米地下室修建面积（室内停车位）22,500平方米幼儿园2,120平方米变电所热互换站面积360平方米资料来源：受托方研究部8.2项目开发代价（销售收入）本项目销售总收入：86,229万元；详见下表。表8-2本项目销售收入一览表各功效物业总销售收入可销售修建面积单价(人民币元)83,174万元多层住宅销售收入17,790平方米2,500元/平方米4,448高层住宅销售收入214,212平方米2,800元/平方米59,979商场部分销售收入30,550平方米4,500元/平方米13,748停车位销售收入500个10万元/个5,000资料来源：受托方研究部8.3土地本
14、钱（政府地价和征地用度）经过委托方提供之关于土地本钱的资料，本文项目土地出让金与征地赔偿费拟凭据一亿九千万元考虑，楼面地价（单价）：621元/平方米。即：1、本项目土地出让金：11,116万元，凭据总修建面积305,712平方米进行分摊，则单方本钱为：364元/平方米。2、拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安顿赔偿费：7,884万元。3、地块范畴内衡宇拆迁工程及征地治理费约为0.00万元。详见下表：表8-3本项目土地本钱组成一览表序号项目名称技能参数根本参数合计(万元)按总修建面积分摊土地本钱（）19,000万元621元/平方米多层住宅国有土地使用权出让基准地价(364元/m21.1)17,790平
15、方米400元/平方米按哈尔滨市领土出让金尺度高层住宅国有土地使用权出让基准地价(364元/m21.1)214,212平方米400元/平方米按哈尔滨市领土出让金尺度商场国有土地使用权出让基准地价(520元/m21.15)30,550平方米598元/平方米按哈尔滨市领土出让金尺度拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安顿赔偿费305,712平方米258元/平方米地块范畴内衡宇拆迁工程及征地治理费120,890平方米资料来源：受托方研究部本钱本项目建安工程造价是凭据修建设计方案进行估算；总计为：34,100万元，凭据总修建面积305,712平方米进行分摊，则单方本钱：1,115元/平方米；凭据总可售面积285
16、,052平方米进行分摊，则单方本钱：1,1196元/平方米；详见下表：表8-4本项目建安工程造价组成一览表序号项目名称技能参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注建安工程投资（）34,100万元1,115元/平方米1,196元/平方米资料来源：受托方研究部其中：1、土建及装修工程造价：26,750万元，凭据总修建面积305,712平方米进行分摊，则单方本钱：875元/平方米；详见下表：表8-5本项目土建工程造价组成一览表序号项目名称技能参数根本参数合计(万元)按总修建面积分摊土建及装修工程（）26,750万元875元/平方米一期:多层住宅楼土方工程、底子承台连上部框架结构工程费9,696平方
17、米510元/平方米以下均已包罗装修工程造价一期:多层住宅楼室内装修工程造价9,696平方米190元/平方米多层土制作价700元/平米一期:高层住宅楼土方工程、底子承台连上部框架结构工程费55,602平方米620元/平方米高层土制作价830元/平米一期:高层住宅楼室内装修工程造价55,602平方米210元/平方米商场土建1,000元/平方米一期:商场部分土方工程、底子承台连上部框架结构工程费13,834平方米550元/平方米会所及公建土建695元/平米一期:商场部分室内装修工程造价13,834平方米450元/平方米地下室土建1,250元/平米二期:多层住宅楼土方工程、底子承台连上部框架结构工程费
18、4,008平方米510元/平方米装修套餐详见交楼装修尺度二期:多层住宅楼室内装修工程造价4,008平方米190元/平方米建安工程造价则含水电设备二期:高层住宅楼土方工程、底子承台连上部框架结构工程费94,095平方米620元/平方米多层住宅837元/平方米二期:高层住宅楼室内装修工程造价94,095平方米210元/平方米高层住宅974元/平方米二期:商场部分土方工程、底子承台连上部框架结构工程费9,160平方米550元/平方米裙楼商场1,150元/平方米二期:商场部分室内装修工程造价9,160平方米450元/平方米会所公建838元/平方米三期:多层住宅楼土方工程、底子承台连上部框架结构工程费4
19、,086平方米510元/平方米地下室1,392元/平方米三期:多层住宅楼室内装修工程造价4,086平方米190元/平方米6层住宅楼无电梯三期:高层住宅楼上部框架结构工程费64,515平方米620元/平方米多层住宅按6层盘算三期:高层住宅楼室内装修工程造价64,515平方米210元/平方米高层住宅按13层盘算三期:商场部分土方工程、底子承台连上部框架结构工程费7,556平方米550元/平方米商场按裙楼2层盘算三期:商场部分室内装修工程造价7,556平方米450元/平方米地下室按1层盘算二期:地下室土方工程、挖孔桩及承台、砼底板、防水工程费27,900平方米1,250元/平方米会所及公建按2层计会
20、所及公建配套设施部分框架结构连根本装修工程造价17,020平方米695元/平方米高层住宅配1台电梯资料来源：受托方研究部2、机电设备安装工程造价：7,350万元，凭据总修建面积305,712平方米进行分摊，则单方本钱：240元/平方米；详见下表：表8-6本项目机电设备安装工程造价组成一览表序号项目名称技能参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊2.2机电设备安装工程（）7,350万元240元/平方米中外合资厂生产之备用发电机及环保消音器(1800KVA)2台45万元/台水电及设备工程造价如下多层住宅楼室内外电力系统(含崎岖压配电柜、线槽施工)17,790平方米多层住宅137元/平方米高层住宅楼室
21、内外电力系统(含崎岖压配电柜、线槽施工)214,212平方米高层住宅144元/平方米商场部分室内外电力系统(含崎岖压配电柜、线槽施工)30,550平方米裙楼商场150元/平方米会所及公建配套设施电力系统(含崎岖压配电柜、线槽施工)15,260平方米会所公建141元/平方米地下室部分室内外电力系统(含崎岖压配电柜、线槽施工)27,900平方米地下室144元/平方米中外合资厂生产之名牌电梯系统(连安装工程)65台含暖气设备及管道安装费商场及地下室、会所消防栓、烟感、喷淋头及保安监督73,710平方米含崎岖压配电柜及线槽多层住宅楼供、排水管网安装工程造价17,790平方米含给排水管道安装工程费高层住
22、宅楼供、排水管网安装工程造价214,212平方米商场部分供、排水管网安装工程造价30,550平方米会所及公建配套设施供、排水管网安装工程造价15,260平方米地下室供、排水管网安装工程造价27,900平方米供暖用国产锅炉设备连管道安装工程造价2台339万元/台每台10吨管道煤气安装工程费1,814户由购房消费者包袱.16有线电视安装费（300元/户）1,814户由购房消费者包袱大楼保安及住宅对讲系统（250元/户）1,814户由购房消费者包袱零星工程费（防雷接地、泛光照明等）0.23%7,333万元资料来源：受托方研究部本项目前期用度：1055万元，凭据总修建面积305,712平方米进行分摊，
23、则单方本钱：35元/平方米。凭据总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方本钱：37元/平方米；详见下表：表8-7本项目前期用度组成一览表序号项目名称技能参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注前期用度（）1,055万元35元/平方米37元/平方米园地三通一平、砌筑围墙等工程费120,890平方米市场观察及项目可行性研究费0.06234,100万元修建筹划方案研究费、修建模型制作费305,712平方米工程勘探120,890平方米修建设计费305,712平方米筹建开办费及项目治理费0.85%34,100万元按本项目建安工程造价0.85%资料来源：受托方研究部本项目项目其它不可预见费：680
24、万元，凭据总修建面积305,712平方米进行分摊，则单方本钱：22元/平方米；凭据总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方本钱：24元/平方米；详见下表：表8-8项目其它不可预见费盘算表序号项目名称技能参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注项目不可预见费（2.12.5%）2.5%26,750680万元22元/平方米24元/平方米资料来源：受托方研究部8.7应缴纳之开发期税、费本项目应缴纳开发期税、费：2,460万元，凭据总修建面积305,712平方米进行分摊，则单方本钱：80元/平方米。凭据总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方本钱：86元/平方米；详见下表：表8-9项目应缴
25、纳开发期税、费组成一览表序号项目名称技能参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注开发阶段应缴纳税、费（5.1+）2,460万元80元/平方米86元/平方米土地治理费(凭据总占地面积元/m2一次性收取)城镇土地分级适用税额3.0元(由财务部分收)120,890平方米投资偏向调治税（暂免征收）2000年开始暂免征收按1991国务院82命令住宅按5%盘算水利建立附加(凭据本项目总修建面积1元/平方米)305,712平方米都会配套设施建立费(8层以上免收)按现行尺度盘算17,790平方米多层住宅楼供电用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局尺度多层住宅楼平均按8KW/户1,814户8KW/户商场部
26、分供电用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局尺度裙楼商场按120W/m230,550平方米120W/平方米会所及地下室供电用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局尺度会所、地下室65W/m243,160平方米65W/平方米中小学西席住房集资费按文件划定305,712平方米供水设施补贴费(按750元/m3盘算)按自来水公司尺度人/户、吨/人.日6,349人预算定额治理费按建安工程造价计34,100万元0.1%修建工程监理费(按建安工程造价盘算)按建安工程造价计34,100万元1.2%建立工程质量监督费(按建安工程造价计)按建安工程造价计34,100万元0.25%建立工程质量监督费查验费(按
27、土制作价)按土建工程造价计26,750万元0.15%建立工程宁静监督费(按土建工程造价盘算)按建安工程造价计34,100万元0.15%占道费(在施工历程中可能产生的红线外占道)按占道实际事情日盘算2,190事情日建立工程招投标运动资金按建安工程造价计34,100万元0.2%墙改基金305,712平方米资料来源：受托方研究部8.8红线内、外市政及公建配套工程费本项目红线内、外市政及公建配套工程费：1,390万元，凭据总修建面积305,712平方米进行分摊，则单方本钱：45元/平方米。凭据总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方本钱：49元/平方米；详见下表：表8-10红线内、外市政及公建配
28、套工程费组成一览表序号项目名称技能参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注红线内、外工程本钱（6.1+）1,390万元45元/平方米49元/平方米外电工程费(含新装变电设备及小区范畴电缆沟敷埋挖掘)305,712平方米65元20%按实际工程个案估算临时施工用电费305,712平方米25%按实际工程个案估算小区红线范畴内门路设施及标牌工程费120,890平方米55元30%按实际经验估算外水工程费(包罗大厦内上下水管道敷埋挖掘)305,712平方米90元15%按实际工程个案估算临时施工用水费305,712平方米25%按实际工程个案估算情况美化及园林绿化工程费120,890平方米60元30%按实际
29、经验估算红线内市政及公建配套设施零星工程费120,890平方米25元10%按实际经验估算红线外市政及公建配套设施零星工程费120,890平方米25元10%按实际经验估算资料来源：受托方研究部本项目静态开发总投资（1.0+6.0）：58,685万元。凭据总修建面积305,712平方米进行分摊，则单方本钱：1,920元/平方米。凭据总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方本钱：2,059元/平方米；本项目种种静态开发总投资组成，详见下表：表811本项目静态总投资组成一览表（按总修建面积分摊）序号项目名称技能参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注静态投资总额（1.0+）58,685万元1,
30、920元/平方米2,059元/平方米资料来源：受托方研究部8.10资金筹措筹划及财务用度本项目开发投资的资金来源有三个渠道：首先，是企业自有资金；其二是银行贷款；第三，是预售楼花。资金运作方法如下：自有资金全部用于投资，当自有资金全部投入完毕尚有资金缺口时，通过贷款解决。预售房主要摆设在静态总投资已经到达25%时，但由于该部分收入不稳定，原则上只用于还贷，而不作为投资资金的来源。本项目的财务用度主要由利息用度组成。利息用度的盘算参照建立部公布的经济评价尺度按如下要领确定：假定贷款产生在当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年盘算，还贷当年按年末归还，照全年计息，即：每年应计利息=（年初借款
31、本息累计+本年借款额2）贷款年利息本项目当前融资本钱为年利率8.0%，鉴于银行利率已开始下调，预计数年后融资本钱必将下降。据此，假定建立期内贷款利率维持8.0%稳定，并维持整个开发期。本项目合计需支付利息3,255万元，至项目开始第七年还清。8.11物业销售有关税、费本项目物业销售有关税费为：4,500万元。详见下表；表812本项目物业销售有关税费一览表物业销售有关税费5.41%83,174万元4,500万元营业税金：按营业额5%盘算。5%4,159万元营业税附加:包罗教诲附加费等按营业税额5%盘算0.25%208万元防洪费：按营业额0.18%盘算。0.09%75万元其它税费0万元印花税：按生
32、意业务额的0.05%盘算。0.07%58万元资料来源：受托方研究部8.12本项目销售用度本项目物业销售用度为：3,327万元。盘算历程详见下表；表813本项目销售用度一览表销售用度(按出租收入5%盘算)4.0%83,174万元3,327万元资料来源：受托方研究部本项目所得税为：2,745万元。盘算历程详见下表；表814本项目经营所得税一览表经营所得税(按销售额33%之10%计提)3.3%83,174万元2,745万元资料来源：受托方研究部综合上述，得出本项目开发的静态投资本钱（不包罗财务本钱），为：58,685万元，以本开发项目总修建面积305,712m2分摊，则静态总投资的单方本钱，为：1,
33、920元/m2；以本开发项目实际可销售面积的总修建面积285,052m2分摊，则静态总投资的单方本钱，为：2,059元/m2；表8-15静态开发总投资组成比例（按总修建面积分摊）一览表序号项目名称总修建面积按总修建面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例土地本钱305,712平方米621元19,000万元32.38%政府地价305,712平方米304元9,289万元15.83%其它土地本钱305,712平方米318元9,711万元16.55%建安工程用度305,712平方米1,115元34,100万元58.11%土建工程造价（含豪华装修）305,712平方米875元26,750万元45.58%机
34、电设备安装305,712平方米240元7,350万元12.52%前期用度305,712平方米35元1,055万元1.80%项目不可预见费305,712平方米22元680万元1.16%开发期税费305,712平方米80元2,460万元4.19%红线内外工程费305,712平方米45元1,390万元2.37%静态总投资305,712平方米1,920元58,685万元100.0%资料来源：受托方研究部表8-16静态开发总投资组成比例（按总可售面积分摊）一览表序号项目名称总可售面积按总可售面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例土地本钱285,052平方米667元19,000万元32.38%政府地价28
35、5,052平方米326元9,289万元15.83%其它土地本钱285,052平方米341元9,711万元16.55%建安工程用度285,052平方米1,196元34,100万元58.11%土建工程造价285,052平方米938元26,750万元45.58%机电设备安装285,052平方米258元7,350万元12.52%前期用度285,052平方米37元1,055万元1.80%项目不可预见费285,052平方米24元680万元1.16%开发期税费285,052平方米86元2,460万元4.19%红线内外工程费285,052平方米49元1,390万元2.37%静态总投资285,052平方米2,0
36、59元58,685万元100.0%资料来源：受托方研究部表8-17项目全部开发总投资组成比例（按总修建面积分摊）一览表序号项目名称总修建面积按总修建面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例土地本钱305,712平方米621元19,000万元26.20%政府地价305,712平方米304元9,289万元12.81%其它土地本钱305,712平方米318元9,711万元13.39%建安工程用度305,712平方米1,115元34,100万元47.03%土建工程造价305,712平方米875元26,750万元36.89%机电设备安装305,712平方米240元7,350万元10.14%前期用度305,712平方米35元1,055万元1.46%项目不可预见费305,712平方米22元680万元0.94%开发期税费305,712平方米80元2,460万元3.39%红线内外工