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1、（最新）房地产集团财务核算管理制度1财务核算管理制度 集团财务核算部 二一年三月目 录 第一章 总则 第二章 会计核算的基本要求 第三章 会计凭证及账套设置 第四章 会计政策和会计估计 第五章 会计科目 第六章 房地产公司成本费用核算制度 附件:集团会计科目表 2 第一章 总则 第一条 目的 本制度系依据中华人民共和国会计法、会计基础工作规范、企业会计制度？2001及财政部制定的企业会计准则?2006、企业会计准则应用指南?2006、企业会计准则讲解？2008等有关规定，并结合本集团的实际情况而制定。目的在于加强集团会计核算管理,建立规范的核算秩序，提高会计工作的质量和水平,充分发挥会计的职能
2、作用，更好地为集团经营决策和经营管理服务。 第二条 适用范围 集团本部及所属房地产公司、物业公司以及其他产业公司的财务核算工作均适本制度。 第三条 职责 1、集团总部财务核算部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各单位负责具体实施. 2、集团财务核算工作的基本任务是：真实、准确、及时、完整地反映和监督本单位和集团的经营活动和财务成果,为经营决策和管理提供高质量的会计信息和依据。 3、集团实行高度集中、独立核算的财务管理体制。集团会计工作由主管财务的集团领导直接指挥;总部财务管理部负责集团会计工作的组织和集团统一会计政策、制度的制定;各单位按国家法律、法规和本规则开展各项会计工作，
3、并在不违背国家法律、法规和本规则的原则下,根据本单位业务管理的特点,制订本单位的会计管理和会计核算实施办法。 第二章 会计核算的基本要求 第四条 各单位应按照中华人民共和国会计法、企业会计制度及各种具体会计准则和本规则的有关规定进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。 第五条 各单位发生的下列事项，应当及时办理会计手续、进行会计核算： 1。 款项和有价证券的收付； 2。 财物的收发、增减和使用； 3。 债权债务的发生和结算； 4。 资本、基金的增减; 5。 收入、支出、费用、成本的计算； 6. 财务成果的计算和处理； 7。 其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。 3 第六条
4、 各单位的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，并保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的前后各期相一致. 第七条 会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计期间分年度、半年度、季度和月份，并采用公历日期。 第八条 会计核算以人民币为记账本位币。 第九条 会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料的内容和要求必须符合国家和集团的有关规定;不得伪造、变造会计凭证、会计账簿;不得设置账外账，不得报送虚假会计报表. 第十条 各单位对使用的会计软件及其生成的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的要求，应当符合财政部会计电算化管理办法和财政部会
5、计电算化工作规范的有关规定以及集团财务信息管理制度的规定. 第十一条 各单位的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料,应定期打印、装订成册，并建立档案，妥善保管;存储会计软件、电子数据的软盘、光盘、磁盘、磁带等存储介质也应作为会计档案进行管理。会计档案建档要求、保管期限、销毁办法等依据财政部、国家档案局发布的会计档案管理办法的规定进行。 第三章 会计凭证及账套设置 第十二条 各单位办理本制度第五条规定的事项，必须取得或填制原始凭证，并及时送交会计机构。 第十三条 原始凭证必须具备如下基本要素:凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位名
6、称;经营业务内容;数量、单位和金额。 第十四条 对于不同渠道取得的原始凭证，除具备上述基本要素外,还应包括其他附加条件，具体为: 1、 从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。对外开出的原始凭证，必须加盖本单位公章. 2、 自制原始凭证必须有经办单位负责人或者其指定人员的签名或盖章。 3、 购买实物的原始凭证，必须有验收证明. 4、 支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明。 4 5、 发生销货退回的,除填制退货发票外，还必须有退货验收证明；退款时,必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证，不得以退货发票代替收据。 6、
7、职工公出借款凭据，必须附在记账凭证之后.收回借款时，应当另开收据或者退还借据副本，不得退还原借款收据。 7、 经上级有关部门批准的经济业务,应当将批准文件作为原始凭证附件.如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文件字号。 第十五条 原始凭证不得涂改、挖补。发现原始凭证有错误的,应当由开出单位重开或更正,更正处应加盖开出单位的公章。 第十六条 原始凭证不得外借，其它单位如因特殊原因需要使用原始凭证时，经本单位会计机构负责人或会计主管人员批准,可以复制。向外提供的原始凭证复印件，应当在专设的登记簿上登记,并由提供人员和收取人员共同签名或者盖章。 第十七条 从外单位取得的原
8、始凭证如有遗失,应当取得原开出单位盖有公章的证明，并注明原来凭证的号码、金额和内容等，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，才能代作原始凭证。如确实无法取得证明的，如火车、轮船、飞机票等凭证,由当事人写出详细情况，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，代作原始凭 第十八条 各单位应当结合本单位会计业务的需要设置合乎集团管理需要和国家法规的会计账套。 第十九条 账套的初始化设置应遵守集团统一规定的会计科目名称和会计科目代码，需设立核算项目的应按集团规定设置.新建账套必须在核算项目明细余额、会计科目明细余额、会计科目汇总余额与手工账簿或原账套核对相符后方可启用。
9、 第二十条 账套的权限分工管理参见*集团财务信息管理制度 第二十一条 会计机构、会计人员应根据审核无误的原始凭证录入记账凭证。 1、 记账凭证一律使用通用的记账凭证; 2、 记账凭证的录入应内容完整、摘要简单明了; 3、 录入的凭证需经专人审核后方可过账； 4、 更正错误的方法必须符合财政部会计基础工作规范的要求； 5、 记账凭证应在业务发生并取得完整的原始凭证后及时录入，不得积压。 第二十二条 各单位应当定期对会计账套记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进行相互核对，保证账证相符、账账相符、账实相符。 5 第四章 会计政策和会计估计 第二十三条 记账基础及会计计量
10、属性 会计核算以权责发生制为记账基础，一般采用历史成本作为计量属性，当所确定的会计要素金额符合企业会计准则的要求、能够取得并可靠计量时,可采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。 第二十四条 现金等价物的确定标准 现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起,三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 第二十五条 金融资产、金融负债 1、金融资产和金融负债的分类 结合自身业务特点和风险管理要求，将取得的金融资产或承担的金融负债在初始确认时分为以下几类：?以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；？持有至到期投资；?贷款和应收款项；？可供出售
11、金融资产；？其他金融负债。 2、金融资产和金融负债的确认依据和计量方法 成为金融工具合同的一方时,即确认一项金融资产或金融负债。对金融资产或金融负债初始确认按照公允价值计量。 初始确认金融资产或金融负债,按照公允价值计量.对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额. 金融资产和金融负债的后续计量方法主要包括： ？以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，按照公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。 ?持有至到期投资和应收款项，采用实际利率法,按摊余成
12、本计量。其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损失,均计入当期损益. ？可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出,计入当期损益. ？在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。 3、金融资产和金融负债的公允价值确定方法 存在活跃市场的金融资产或金融负债,通常以活跃市场中的报价确定公允价值。 金融资产或金融负债不存在活跃市场的,公司采用估值技术确定其公允价值。 6 4、金融资产转移
13、的确认和计量 对于已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产;保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。既没有转移也没有保留与金融资产所有权有关的所有风险和报酬的，分别下列情况处理： ?放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产; ?未放弃对该金融资产控制的,按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产,并相应确认有关负债。 金融资产整体转移满足终止确认条件的,将下列两项金额的差额计入当期损益：? 所转移金融资产的账面价值；? 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之
14、和。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分配，并将下列两项金额的差额计入当期损益:?终止确认部分的账面价值;？ 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和. 5、金融资产减值测试方法和减值准备计提方法 ?金融资产计提减值的范围及减值的客观证据 在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对
15、该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项. ?金融资产减值测试方法及减值准备计提方法 A。以摊余成本计量的金融资产 如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率折现确定,并考虑相关担保物的价值。 对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试,如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。单独测试未发生减值的金融
16、资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产),包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试，对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已7 恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 B。以成本计量的金融资产 如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确
17、认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。 按照企业会计准则第2号-长期股权投资规定的以成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值也按照上述原则处理。 C.可供出售金融资产 如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出,计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。 第二十六条 应收款项 1、坏账准备的确认标准 在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查,对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的，计
18、提减值准备：？债务人发生严重的财务困难；?债务人违反合同条款(如偿付利息或本金发生违约或逾期等); ？债务人很可能倒闭或进行其他财务重组; ?其他表明应收款项发生减值的客观依据 。 2、坏账准备的计提方法 在资产负债表日，对单项金额（应收款项金额在1，000万元以上，包含1，000万元)的应收款项,单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备.短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。对单项金额不重大（应收款项金额在1,000万元以下）的应收款项及经单独测试后
19、未发生减值的应收款项，按账龄划分为若干组合，根据应收款项组合余额的一定比例计算确定减值损失,计提坏账准备。坏账准备计提比例一般为： 账 龄计提比例1年以内（含1年,下同）51-2年10%2-3年3034年50%45年50%5年以上100%8 有客观证据表明母公司与子公司之间、子公司与子公司之间的应收款项发生减值的，按照前述方法计提坏账准备，否则不计提坏账准备。如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值损失予以转回，计入当期损益.但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。 第二十七条 存货 1、存货分类 存货
20、主要包括开发产品、开发成本、低值易耗品等。 2、存货取得和发出的计价方法 存货在取得时按实际成本计价。领用和发出时按加权平均法计价. 3、开发用土地的核算方法 开发用土地在“存货开发成本”科目核算，按成本核算对象和成本项目进行分配和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在满足合同约定付款条件时确认为公司资产，记入开发成本。 4、公共配套设施费用的核算方法 公共配套设施为项目所在地的国土局批准的公共配套项目如道路、球场等,以及由政府部门收取的公共配套设施费，其所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分配和明细核算。 5、低值易耗品和包装物的摊销方法
21、低值易耗品于领用时一次摊销法摊销；包装物于领用时一次摊销法摊销。 6、存货的盘存制度为永续盘存制。 7、存货跌价准备的确认标准及计提方法 在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。 可变现净值为存货的预计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用及相关税费后的金额。其中：?开发产品等直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中，其可变现净值为该存货估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额;？为执行销售合同或劳务合同而持有的存货,可变现净值以合同价格为基础计算.公司持有的存货数量多于销售合同订购数量的，超过部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算；？需要经过加工的材料存货
22、，在正常生产经营过程中，其可变现净值为所生产的产成品估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额. 按照单个存货项目计提存货跌价准备。 在资产负债表日,如果存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，并计入当期损益.如果以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复,并在原已计提的存9 货跌价准备金额内转回,转回的金额计入当期损益。 开发产品、开发成本：按周边楼盘(可比较）的市场售价，结合企业开发产品、开发成本的层次、朝向、房型等因素，确定预计售价，如预计售价低于成本(包括相关税费）则按差额对其计提跌价准备。 第二十八条 长期股权投资 1、长期股权投资
23、的初始计量 通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资按照取得的被合并方所有者权益账面价值的份额做为初始投资成本；通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资按照确定的合并成本进行初始计量。其他方式取得的长期股权投资，区分不同的取得方式以实际支付的现金、发行权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值等确定初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额)的差额,调整
24、资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接费用,于发生时计入当期损益,为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额，企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。 通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本,合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值,以及为企业合并而发生的各项直接相关费用。通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为
25、每一单项交易成本之和。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的,购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，也计入合并成本。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额，企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。 投资者
26、投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外. 10 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第7号-非货币性资产交换确定。 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第12号-债务重组确定。 进行公司制改建，对资产、负债的账面价值按照评估价值进行了调整，则长期股权投资的初始投资成本以评估价值确认. 除企业合并发生的各项直接费用外，以其他方式取得的长期股权投资的初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出. 取得投资时，对于支付的对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
27、或利润,确认为应收项目,不构成长期股权投资的初始投资成本。 2、长期股权投资的后续计量及投资收益确认方法 ?对被投资单位能够实施控制，以及不具有共同控制或重大影响的，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。 采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认为当期投资收益.确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。 ?对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算。长期股权投资的初
28、始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。 采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值.在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额
29、确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。对于首次执行日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，还应扣除按原剩余期限直线摊销的股权投资借方差额，确认投资损益.按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面价值。确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，负有承担额外损失义务的除外.对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益，11 待处置该项投资时按相应比例转入当期损益。 3、共同控制、重大影响的
30、确定依据 ?共同控制的确定依据主要包括:任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动;涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意等. ?重大影响的确定依据主要包括:当直接或通过子公司间接拥有被投资单位20，（含）以上但低于50,的表决权股份时,除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外,均确定对被投资单位具有重大影响；拥有被投资单位20，（不含)以下的表决权股份，一般不认为对被投资单位具有重大影响。 第二十九条 投资性房地产 投资性房地产包括已出租的土地使用权和已出租的建筑物。 采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的
31、投资性房地产，其折旧政策和摊销方法与相同或同类固定资产、无形资产的折旧政策或摊销方法一致。 第三十条 固定资产 1、固定资产的确认条件 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时才能确认：？与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；？该固定资产的成本能够可靠地计量. 2、固定资产分类和折旧方法 固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值率和年折旧率如下: 固定资产类别使用寿命预计净残值率年折旧率5%4。75房屋及建筑物20年5%19。00%运输工具5年5%19。00其他设备5年已计提减值准
32、备的固定资产,按该项固定资产的原价扣除预计净残值、已提折旧及减值准备后的金额和剩余使用寿命，计提折旧。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值,但不需要调整原已计提的折旧额。 至少于每年年度终了时，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。 第三十一条 无形资产 1、无形资产的初始计量 无形资产按照成本进行初始计量。 2、无形资产的后续计量 12 ？无形资产使用寿命的估计 拥有或者控制的来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不超过合同性权利或其他法定权利的期限;
33、合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明公司续约不需要付出大额成本的,续约期计入使用寿命；合同或法律没有规定使用寿命的，无形资产的使用寿命参考历史经验或聘请相关专家进行论证等确定.按照上述方法仍无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的,将该项无形资产作为使用寿命不确定的无形资产。 ？无形资产使用寿命的复核 至少于每年年度终了时,对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。必要时进行调整. ？无形资产的摊销 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内采用直线法(分无形资产明细说明摊销年限)分期摊销.使用寿命不确定的无形资产不摊销，每年末均进行减值测试。 第三十二条
34、 资产减值 1、适用范围 本条所述资产减值主要包括长期股权投资(不含对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、投资性房地产(不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工程、工程物资;无形资产(包括资本化的开发支出）、资产组和资产组组合、商誉等。 2、可能发生减值资产的认定 在资产负债表日,判断资产是否存在可能发生减值的迹象.因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象,每年均进行减值测试.存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值: ?资产的市价当期大幅度下跌,其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而
35、预计的下跌; ？经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对产生不利影响; ?市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低； ?有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏； ？资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置; ?内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损)远远低于(或者高于）预计金额等； ?其他表明资产可能已经发生减值的迹象。 3、资产可收回金额的计量 13 资产存在减值迹象的，估计其可收回
36、金额。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 4、资产减值损失的确定 可收回金额的计量结果表明,资产的可收回金额低于其账面价值的,将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备.资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分配调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 5、资产组的认定及减值处理 有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额。难以对单项资产的
37、可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。 资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的(总部资产和商誉分配至某资产组或者资产组组合的，该资产组或者资产组组合的账面价值应当包括相关总部资产和商誉的分配额），确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分配至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 6、商誉减值 因企业合并所形成的商誉,至少在每年年度终了进行减值测试。对于因合并形成
38、的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分配至相关的资产组；难以分配至相关的资产组的，将其分配至相关的资产组组合.相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于确定的报告分部. 在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，应当先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值(包括所分配的商账面价值部分)与其可收回金额，如相关资产组或者资产组
39、组合的可收回金额低于其账面誉的价值的，确认商誉的减值损失。 第三十三条 借款费用 1、借款费用资本化的确认原则 借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等.发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，14 计入相关资产成本;其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 借款费用同时满足下列条件的,才能开始资本化：？资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;？借款费用已经发生；？为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建
40、或者生产活动已经开始。 2、借款费用资本化期间 为购建或者生产符合资本化条件的资产而发生的借款费用,在该资产达到预定可使用或者可销售状态前计入该资产的成本;在该资产达到预定可使用或者可销售状态后发生的借款费用计入当期损益。符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。借款费用暂停资本化的期间不包括在内. 3、借款费用资本化金额的计算方法 在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定确定: ？为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用,减去将尚未动用的借款资
41、金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。 ?为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额. 专为开发房地产项目而借入资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完工之前，计入开发产品成本，在开发产品完工之后，计入当期损益。 第三十四条 维修基金核算方法 未计提维修基金准备,维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完毕，则计入该项目的“开发成本；若需维修的开发项目已经销售完毕,则计入“管理费用。 第三十五条 质量保证金核算方法 按土建、
42、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工程款中预留。在保修期内由质量问题而发生的维修费用在此扣除列支,在保修期结束后清算。 第三十六条 应付职工薪酬的核算方法 1、 应付职工薪酬核算内容： ？支付给职工的工资总额 ?为职工承担的各项社会保险和住房公积金 ？职工福利费、职工教育经费、工会经费 15 ？辞退福利 ？其他，如认股权、现金股票增值权等 以上内容计提时须全额计入“应付职工薪酬贷方，支付及支用时计入“应付职工薪酬”借方。 2、职工福利费、职工教育、辞退福利经费均采用据实列支的方法核算，即每期间先行支付相关费用，期末以实际发生数为依据进行补提。 3、设立工会组
43、织的单位按工资总额的2计提工会经费,未设立工会组织的单位不计提工会经费。 第三十七条 收入 1、销售商品收入的确认方法 销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认:？已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;?既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制；？收入的金额能够可靠计量；？相关经济利益很可能流入;?相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。 ？商品房销售收入的具体确认条件为： A.商品房具备合同规定的交房条件； B。已办理了房屋交接手续，对公司已通知买方在规定时间内(30 天）办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续
44、且无正当理由的，在其他条件符合的情况下,公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现； C.履行了合同规定的主要义务; D。已经取得价款或者确信可以取得价款; E.成本能够可靠地计量。 2、物业管理收入的确认方法 在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现. 3、提供劳务收入的确认方法 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的,按照完工百分比法确认提供劳务收入.按照已经提供的劳务占应提供的劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。 在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理: ?已
45、发生的劳务成本预计能够得到补偿,应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。 ？已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的,将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确16 认提供劳务收入。 4、让渡资产使用权收入的确认方法 ？让渡资产使用权收入的确认原则 让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认： A。与交易相关的经济利益能够流入公司; B.收入的金额能够可靠地计量。 ？具体确认方法 A.利息收入金额，按照他人使用货币资金的时间和实际利率计算确定。 B。使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 第三十八条 租赁 1
46、、租赁的分类 在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁. 2、融资租赁和经营租赁的认定标准 符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁:？在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人;?承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定将会行使这种选择权；？即使资产的所有权不转让，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（一般指75或75以上);?承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于（一般指90%或90%以上，下同)租赁开始日租赁资产公允价值;出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值
47、;？租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有(或承租人）才能使用。 经营租赁指除融资租赁以外的其他租赁. 3、融资租赁的主要会计处理 ？承租人的会计处理 在租赁期开始日,将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用.在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的,可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用(下同)，计入租入资产价值。在计算最低租赁付款额的现值时，采用同期银行贷款利率作为折现率。 未确认融资费用在租赁期内按照实际利率法计算确认当期的融资费用。 采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得17 租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 或有租金在实际发生时计入当期损益。 ?出租人的会计处理 在租赁期开始日，出租人将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。 未实现融资收益在租赁期内按照实际利率法计算确认当期的融资收入。 或有租金在实际发