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1、农业开发有限公司森林资源产权流转项目资产评估说明评报字(2011)第号,评估公司二0一一年十月十日,目录第一部分关于评估说明使用范围的声明2第二部分森林资源资产清查核实情况说明3一、资产清查核实的内容3二、实物资产分布情况及特点3三、影响资产清查的事项3四、资产清查核实的过程与方法3五、资产清查结论4六、清查调整说明4,第三部分森林资源资产评估说明5一、评估方法5二、评估技术经济指标7三、评估案例9第四部分评估结论及其分析10一、评估结论10二、评估结论成立的条件10三、评估结论的瑕疵事项10四、评估基准日的期后事项对评估结论的影响11五、评估结论的效力、使用范围与有效期11,第一部分关于评估
2、说明使用范围的声明本评估说明仅供委托方为实现本次评估目的与主管部门、评估行业主管部门及委托方和资产占有单位审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。,第二部分森林资源资产清查核实情况说明根据森林资源资产评估程序的要求，本评估机构组织林业专业技术人员，于2011年9月23日至2011年9月24日，对委托方申报评估的森林资源资产进行清查核实，确定委估森林资源资产实物量。,一、资产清查核实的内容核查委估森林资源资产的权属、数量、质量和空间位置，以小班为核查的基本单位，对权属、界线、面积、地类、林种、树种、起
3、源、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积株数和活立木蓄积等林分因子进行清查核实。,二、实物资产分布情况及特点农业开发有限公司委托评估的森林资源坐落于市乡村，据林业局资源档案记载，该小班为4大班22小班，林地地类为经济林地，林种为果树林，优势树种为柑橘，人工起源，现已失管荒废。林地上散生分布马尾松、阔叶树、杉木，约有3亩毛竹为他人所有。三、影响资产清查的事项本次清查过程中评估人员未发现有影响资产清查的事项。,四、资产清查核实的过程与方法采用查阅资料、访谈询证、现场勘察、实地调查等多种方式对委估森林资源资产进行清查核实。(一)资产清单的审查评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内涉及的具体评估对象详
4、细状况。仔细阅读森林资源资产清单，检查小班因子的填写是否齐全，有无漏填、错填等情况。,(二)资产权属的核实通过访谈询证和查阅产权证明文件，对委托评估的森林资源资产的产权情况进行调查核实，以明晰资产产权。(三)资产实物量清查核实方法和现场实地调查根据委托方提供的资产清单和评估项目整体时间的安排，结合委托方的实际情况，本次森林资源资产实物量的现场清查核实采用小班全查法。,利用林业基本图、森林资源资产清单，按照福建省森林资源规划设计调查技术规定（2006年）的要求进行小班调查，核实小班的界线、面积、地类、林种、树种、起源、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积株数和活立木蓄积等林分因子。,(四)资产评估
5、明细表的编制在查阅资料、访谈询证、现场勘察、实地调查的基础上，对每个小班的资料进行内业整理，分析森林资源资产清单上所列示资产的真实性、准确性和可靠性。对资产清单上遗漏的小班因子及错填、漏填等，经核实后予以补充、更正和完善，据以编制森林资源资产评估明细表。,五、资产清查结论经清查核实和统计汇总，纳入评估范围的林地面积共计128亩，包括林地资产和林木资产，林木资产的树种为马尾松、阔叶树和杉木，少量毛竹及已失管荒废的柑橘不纳入评估范围。六、清查调整说明小班树种、平均胸径、平均高和蓄积以本次调查为准，面积、界线、地类、林种、起源、林龄及其他因子以委托方申报评估的为准，未作调整。,第三部分森林资源资产评
6、估说明一、评估方法根据森林资源资产的核查结果，按照森林资源资产评估技术规范（试行）与福建地方标准D35森林资源资产评估技术规范的规定，本次森林资源资产采用如下方法评估。,（一）市场价倒算法采用市场价倒算法评估林木资产的技术思路是：将林分采伐时的木材销售总收入，扣除木材生产经营成本、税费、木材生产段的合理利润及林地使用费（若主伐时一次性支付）后，将其剩余值作为林木资产评估值。计算公式为：,其中：En：林木资产评估值；Mn：林龄为n年时林分蓄积量；Zu：主伐时林木每立方米蓄积纯收益；f：出材率；W：木材平均销售价格；C：木材生产成本；F：经营利润；B：税费。,（二）有限期林地使用费现值法林地资产采
7、用有限期林地使用费现值法评估，计算公式如下：Bu：林地资产评估值(林地使用权有限期转让价格)；A：年均林地使用费；p：利率；u：林地使用权转让年数。,二、评估技术经济指标（一）木材价格以当地木材市场销售价为基础，参考其周边县市木材销售情况并结合委估森林资源的年龄结构和平均胸径，经综合分析后确定木材销售平均价格为：杉木1100元/m3，松木700元/m3，杂木550元/m3。,（二）木材生产经营成本按委估森林资源的分布及当地木材生产的实际情况确定，其中伐区设计费按蓄积量计费，其他按出材量计算，木材生产成本主要指采伐集材成本、短途运费及道路维修养护费等。1、伐区设计费：7元/m32、检尺费：9元/
8、m33、木材生产成本：150元/m3。4、销售费用为销售价1.5%。5、管理费为销售价3%。6、不可预见费为销售价1.5%。,（三）税费1、育林费：按计征价的10%征收。2、森林植物检疫费：按计征价的0.2%测算。计征价按区林业局规定为：杉木800元/m3，松杂木500元/m3。（四）木材生产经营利润：按木材生产成本的15%计算。,（五）林分出材率利用本评估机构所收集的伐倒木实际造材数据，选择理查德方程建立林分出材率模型。式中：f为林分总出材率，D为林分平均胸径，a、b、c为参数，取值如下：a=、b=、c=。（六）利率：6%（七）林地使用权转让年数：按合同为50年,三、评估案例（一）林木资产评
9、估林木资产评估测算过程表（见下页）,（二）林地资产评估年均林地使用费采用市场法由参照案例确定，三个参照案例基本情况如下。参照案例一坐落于市乡村，林地面积约100亩，东至水池上，西至场山界，南至山界，北至脚下，属于杂林地。租赁开始五年内，每年每亩租金为人民币50元，五年后每年递增5%，租金按年缴纳。租赁期限为50年，用于发展农业生产和生态旅游等。,参照案例二坐落于市乡村，林地面积约200亩，东至房后面山顶，西至场山界，南至山界，北至后山路顶界，属于杂林地。承包开始五年内，每年每亩承包金为人民币80元，五年后每年递增5%，承包金按年缴纳。承包期限为50年，用于发展生态观光农业及休闲旅游等。,参照案
10、例三坐落于市乡村，林地面积约100亩，东至村第生产组，西至油茶场下山交界，南至林场交界，北至村交界，属于杂林地。承包开始五年内，每年每亩承包金为人民币80元，五年后每年递增5%，承包金按年缴纳。承包期限为50年，用于发展生态观光农业及休闲旅游等。,各参照案例年均林地使用费按下式计算：A=式中：Ai为参照案例未来第i年预期收益额，n为收益年限，p为折现率。,根据三个案例计算的年均林地使用费平均值为139.71元/亩，林地资产评估值（一次性支付现值总额）Bu为：Bu=128*139.71/0.06*(1-1/1.0650)=281867元。委估森林资源林木和林地资产评估值=16643+281867
11、=298510元。,第四部分评估结论及其分析,一、评估结论根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正和科学的原则及必要的评估程序，对委估森林资源资产进行了评估。根据以上评估工作，按照本评估报告设定的评估假设和限定条件，得出如下评估结论：市农业开发有限公司委托评估的森林资源资产于评估基准日的评估值共计人民币贰拾玖万捌仟伍佰壹拾元（￥298510元），其中林木资产16643元，林地资产281867元。,二、评估结论成立的条件(一)本评估结论是评估公司出具的，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。(二)评估结论系对评估基准日资产公充价值的反映，仅在满足前述评估假设和限定条件下成立
12、；(三)评估结论仅为本次评估目的服务，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊交易方式对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力的影响。,三、评估结论的瑕疵事项以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)：(一)本中心对委托方和产权持有者提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件等资料进行独立审查，但不对上述资料的真实性负责；,(二)对委托方和产权持有者存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担责任。除
13、此之外，评估人员在评估过程中未发现其他可能影响评估结论的瑕疵事项。,四、评估基准日的期后事项对评估结论的影响评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。本次资产评估过程中未发现有影响评估工作的重大期后事项。,五、评估结论的效力、使用范围与有效期(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的，评估结论有效期自评估基准日起有效，有效期为一年。(二)本报告系评估机构及人员依据国家法律法规出具的专业性结论，需经评估机构及评估人员签字、盖章后，依据国家法律法规的有关规定发生法律效力。,(三)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的和主管部门、评估行业主管部门及委托方和产权持有者审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我中心不会随意向他人提供或公开。(四)未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。,