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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 长租公寓已成鸡肋经过短暂的热炒,拿楼价格水涨船高,长租公寓已慢慢成为鸡肋；可是,有一家公寓,从收购 +装修不超过1.6 亿元,短短 3 年,资产名义价值已经到达了5 亿多元,增值竟然到达了 3 倍以上！公寓仍有没有的做？这家公寓究竟是如 何做到品牌定价高出周边 30%的？一、运营者对长租公寓的懂得不透彻 开发商是一个土豪行业,但开发商赚的钱比较少,由于 钱都被房东们赚走了；去年开头,开发商面临转型,包括万 科也提出了一个最经典的“ 八爪鱼” 方案；越来越多的开发 商杀入长租公寓；1.长租公寓的市场很大,但缺乏匹配的产品 长租公寓的市场特别大；依
2、据链家讨论院的统计,2022年我国租赁市场成交总额已经超过1 万亿元,租金人口接近1.6 亿；估计到 2025 年租金成交总额将到达 3 万亿元,租赁人口到达 2.3 亿；2030 年租金成交总额有望到达 4.6 万亿元,租赁人口到达 2.7 亿；不少人就是把房子改造出租,这是不行的,必需重新建立一个新的设计模型；进入一个产业肯定要明白消费者需要什么,这是企业将来转型的重要基础；长租公寓就是要为消名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 费者画像, 假如不做精细的工作,做出的产品只是一个产品,难以获得更多的增量和定价权；做品
3、牌做存量更重要的是定 价权,香格里拉酒店、威斯卡尔酒店和完好的五星级酒店软 件硬件全都一样,唯独的区分在于不同的品牌定价权不一 样；2.二房东听起来很美好,但不是轻资产模式二房东模式不是轻资产；投资特别大；假如一栋楼是由于要给租金, 仍要进行装修,200 个房间,做成公寓装修的成本总投资大致是 1500 万元,加上给房东的押金和定金,每个项目在半年内流出的资金大致是 成本和税金,比较抱负的状态下,要2000 万元；再加上营运 5-7 年才能收回成本！其实,二房东模式就是中国连锁经济型宾馆的模式,过去大房东不会叠加,拿一.好房子,房东说可以就行了,但现在许多人找他谈, 整形医院、 美容中心给的价
4、格都比较高,使其已经成为很重的资产；北上广深的酒店是2.5 元/天,公寓 3 元/天,联合办公是4-5 元/天,专业体检牙科医院、整形医院是 7-8 元/天,月子中心可以到达 9-10 元/天；假如你是房东的话你给谁？70%是这个行业现在平均的拿房成本,许多闻名公寓拿楼的成本已经超过 80%；这样做的结果就是恶性循环！二、长租公寓多存在自身缺陷没有二房东的红利之后如何盈利？现在,不少开发商的名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 楼卖不掉,但做公寓运营治理的拿不到楼,开发商是不是可 以拿卖不掉的楼做公寓？万科等开发商就是这
5、么干的；当时万科做白领公寓的想法是对的,但是卖不掉的房子 肯定是有问题的,要么是市场不好,要么是太远了,要么是 太贵了！新派曾经和保利谈过一次,保利情愿拿出全国的物 业跟新派合作；保利的房子特殊好,可是他们的房子要么很 贵,白领根本租不起；要么就很远,不便利白领上下班；因此,开发商真正卖不掉的库存并不适合做经营,适合 经营的都在铁路旁边、高铁旁边,或者在市中心；开发商进 入运营的时候肯定要弄明白,做公寓不是物业治理；三、金融、品牌、资本、产品是做好长租公寓的前提 要把长租公寓做起来肯定要做成一个品牌包括品 牌价值、影响力和增值才能；轻资产的决胜基因有三个：金 融基因、产品基因和技术基因；1.品
6、牌是重资产模式,但做好之后受益无穷 二房东其实是一个差价模式,就像以前看到这个东西廉 价就拿到另外一个地方卖掉,但是现在差价模式已经不行 了,快速进入一个新的模式,叫做品牌细分的溢价模式；香 格里拉就是比周边的汉庭、如家贵 1000 元；五星级酒店就是品牌化经营,不用投任何钱,但是能带 来客人并赚钱；包括星巴克和酒店品牌,他们不用出任何的 装修费,只是告知房东我能帮你赚多少钱并且旱涝保收；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 但品牌真的是需要工匠精神的,可能需要 100 年的时间,所以做牌子是最需要钱的,所谓的品牌积存其
7、实是很重的资 产；2.通过金融工具和资本运作,将重资产变轻 持有资产是很重的, 但通过 REITs 上市和特殊结构政策,将资产份额散发出去,持有者的资金就得到了套现,租金仍 是免税的,就变轻了,持有者只要做好运营治理就行；美国 REITs 的投资范畴很广,写字楼、独立商店、购物 中心、商场、 工业厂房等, 几乎全部涵盖, 其中, 工业 REITs 占到百分之 14%,购物中心占 15%,Office 占 12%；沃尔玛 是依据私募 REITs 建立的公司,旗下包括沃尔玛零售、沃尔 玛不动产、 沃尔玛信托, 沃尔玛不动产特地为沃尔玛建商场、买商场,建了之后由沃尔玛零售付租金；万豪酒店是世界上最大
8、的 REITs；麦当劳是REITs,其规定全部的房子它建；哪天假如全世界的麦当劳都关掉,它的房地产都可以开成一个庞大的公司；美国公寓REITs 曾到达年化40%左右,由于许多美国人没房子了就租房子住；美国的连锁商业基本上都是REITs,假如没有REITs 就没有美国的连锁商业；将最麻烦的东西做成REITs,变轻,这样自然可以用心做品牌；中国没有 REITs,但政府现在正在推出类 REITs；3.产品体验做好了,租客的群体自然就定了名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 最终,产品的体验特别重要；空间对人的影响是特别大的,消
9、费者对能定价的东西就去淘宝和京东买打折的,但往往情愿为不能定价的商品付高价；新派在北京的旗舰店位于故宫旁边、CBD 和新国展, 这三个楼买的时候很破,改造之后变成了朝阳区的一个新地 标；楼里是全地暖,而且厨房有一个马达,全部的人做了饭 之后可以把垃圾变成水冲走,由于没有有机垃圾,整个楼里 夏天没有任何臭味；例如,新派公寓的人群70%是海归,里面 70%又是女性,于是放了香味在大堂,整个房子里面没有任何臭味,女孩子 觉得特别好；新派仍请了画师在走廊做了一些画,这样,一 个人工作之后回来,会有家的感觉；由于楼梯间没有垃圾,新派全部做了塑胶跑道,所以也可以跑步爬楼梯；仍有 CYPA Lab,400
10、平方米的复合空间,包括健身房、影音室、咖啡间和书吧；每个地区70%的产品是统一的,30%就做风格化的区分；现在新派有精品公寓、白领公寓和创客公寓,依据地段和租金有很大的区分；有 6999 元/月的精品公寓, 平均面积、房型比例都做了细分；白领公寓是 4999 元/月；创客公寓是8999 元/月；四、小结将来新派公寓仍要扩展,主要有四种：品牌治理、二房名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 东和开发商定制,再就是收购占到10%；新派公寓三年来获取的是品牌运营、二房东、基金收购和开发商定制,把四种 模式都真实地做了体验,同时把财务数据和将来的拓展方向 全部实践过了；品牌化的轻重资产拓展很重要,可轻可重才是将来资产 证券化的庞大机遇保证；这个保证的前提是要建立一个优质 的资产包,所以从今年起新派公寓正式开头扩张,买楼的速度也会特别快； 新派不肯定做成最大,最强的,所以要与众不同；作者系新派公寓创始人但是要做成最特殊的、名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 6 页