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1、本文为Word版本，下载可编辑操作新城物业设备管理规程 新城物业设备管理规程之相关制度和职责，物业项目设备管理规程为保证全部为业主(住、用户)供应各种服务的公共设备满意服务要求,特制定本规程。(一)定义1、例保指常常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑,. 物业项目设备管理规程 为保证全部为业主(住、用户)供应各种服务的公共设备满意服务要求,特制定本规程。 (一)定义 1、例保 指常常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑,对不常常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发觉小故障准时排解,作好记录。 2、一级保养 对机械设备进行检查、检测,依据实际需
2、要局部解体,进行清洗、调整、修理更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查;对管道、风道局部除锈防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。 3、二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、泄漏检测,发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试;对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏
3、、故障处理或更换。 4、中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。 5、大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。 6、设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到肯定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严峻,须更新设备,提高和改善技术性能。 7、事后修理(故障修理) 设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的修理。 8、状态修理 通过监测
4、设备状态参数的变化,消失明显劣化后实施的修理。 (二)设备分类 依据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气掌握柜): 级设备:电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警掌握柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 级设备:正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场掌握器。 级设备:除、级以外的全部设备。如:区域火灾报警掌握箱、小型掌握箱(配电箱)、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、修理机具以及办公室、食
5、堂、清洁、保安通讯设备等。 (三)设备管理模式 采纳方案预修制(三级保养-例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态修理、事后修理相结合的管理模式。 1、对于符合磨损规律的、级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组等),定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。 2、对于、级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、掌握柜等)、电子设备(火灾报警掌握柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性修理(功能检查)、状态修理。 3、对于级设备,实行事后修理,每年进行一次保养,并记录在级设备保养、检
6、查记录表内。 (四)职责 1、品质技术部负责设备接管验收,中修、大修及设备更新改造方案制定、方案审批、各管理处修理人员的调配、工程监督、组织验收,保养方案审批,设备(器具)申购、报废审批,组织招投标,选择、评价设备修理养护供方,负责公共机电设备修理保养合同、电梯修理保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造托付合同的审核,办理合同会签手续。 2、品质技术部负责机电设备修理保养状况及设备技术状态的月检查。 3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备修理保养合同托付范围外的一切保养、修理工作,填写相关记录,编制保养方案,与供方依据公共机电设备修理保养合同确定分包内容。修理养护
7、合同签订后,按合同监督检查、评定供方。 (五)设备前期管理 1、前期介入 设备选型、安装要求等由品质技术部对有关物业考察后,向进展商提出。政府有关部门的验收,管理处应参加。 2、设备的接管验收 (1)设备的接管验收由品质技术部代表公司,组织专家及相关管理处技术人员组成验收组,会同进展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。的确达不到上述条件的应在验收单中写明实际状况及缘由,并限期整改,进行复验。设备的接管凭证由公司品质技术部对地产商办理(验收单接收人处签字盖品质技术部公章)。、级设备由品质技术部组织专家及管理处人员一同检验,级设备由管理处检验,填写验收单报办公室复核盖章。
8、验收单盖章后,原件进展商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时,由品质技术部向进展商收取并办理接收手续。对于进展商尚未移交的资料,由品质技术部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单,全部资料收齐后,在品质技术部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管。 (2)当供电设备、供水设备验收合格接管后,方可与进展商办理水、电用户更名、过户手续,最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前,管理处须向进展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司办公室审核。审核通过后,由管理处详细办理过户、抄表到户事宜,办公室负责办理供用电合同、供
9、水合同、托付银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。 3、设备的编号 设备编号由以下四部分组成: (1)第一部分表示单位的名称:用双字母表示(取A-Z)。 (2)其次部分表示设备的类别:用数字01-99表示; (3)第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3.表示; (4)第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字、表示; 例:KD -03-1- () 学府KD物业管理处电梯 1号梯 级管理设备 4、设备的建帐 (1)管理处给所管物业的全部设备编号,并填写机电设备统计表。 (2)管理处对所管理的全部设施设备都应建立设备台帐。 5、设备质量缺陷整改 新入伙的管理处,机电设备接管后,由品质技术部托付专
10、业公司对设备质量缺陷进行三个月整改,整改达到企业标准后,由品质技术部验收,通过后,再与供方签订公共机电设备修理保养合同。 6、设备标识管理 (1)设备标牌 未隐藏的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业,管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。 (2)设备的颜色 设备的颜色由各管理处自行统一。 (3)设备状态标识 重要危急设备的工作状态须标识(如配电柜挂禁止合闸等),报废、封存的设备须标识。 (4)设备标识牌由各管理处统一设计。 (六)设备使用管理 1、物业公共设备的操作使用权归管理处,供方修理保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得
11、管理处同意。 2、管理处技工必需按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。须仔细、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录,记录应保证精确性、准时性和真实性。 3、管理处技工应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。作经济性分析,确保设备工作在节能状态,准时予以掌握调整。 4、重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经品质技术部批准。 (七)设备修理保养管理 1、方案 (1)修理保养方案 供方应将托付范围内的设备下年度保养方案于每年12月中旬报管理处,保养周期、级别应符合本文设备保养、中修、大修
12、周期的规定及合同要求。管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的设备保养方案表汇总,于每年12月下旬报品质技术部审批,审批后的设备保养方案品质技术部、管理处、专业公司各保留一份。设备中修、大修、更新改造方案由品质技术部制定,并审查确定方案,编制或审查预算。 (2)检定方案:电梯检定方案由管理处制定;计量器具检定方案由管理处制定。 2、实施 (1)有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养修理。供方负责公共机电设备修理保养合同托付范围内的设备修理保养,可采纳供方供应的表格作记录,管理处工程部负责合同托付范围外的设备修理保养工作。 (2)发觉设备故障(不属于工程部负责修理范围内的故障修理),工程部
13、应用故 障转呈单马上通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定修理时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明,承诺修复时间。对于重大修理,品质技术部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题,需要向其它专业公司托付修理时,供方负责人应先填写-外委修理申请表,修理费报品质技术部审核,呈报总经理批准后,再进行修理。若公司进行发包,由管理处填写-外委修理申请表按上述程序办理审批。修理费用较高的项目,由品质技术部组织招标。关键设备发生故障,造成小区停电、停水、停梯或严峻影响业主生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。管理处首先应电话通知品质技术部,并马上组织
14、抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。 (3)设备中修、大修、更新改造工程由品质技术部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由品质技术部组织有关人员(相关管理处技术人员、办公室工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。 3、检查 (1)修理保养检查 工程部日常对设备进行巡察时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发觉问题准时解决,无法解决的问题提交专业公司解决。设备(、级设备)例保方案执行状况由管理处经理检查。设备修理完毕后,应对设备功能进行检定,属、级设备由品质技术部组织检定并备案;属级设备由管理
15、处检定,全部设备检定记录管理处都应备案。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质技术部组织验收。 (2)设备的检定 对于电梯,电梯厂家每年进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须爱护好计量表、柜上的铅封。 (八)设备平安管理 (1)持证上岗与平安检查 从事特别工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。公司品质技术部每半年对设备平安状况等进行一次检查,并责成未达标单位对平安隐患进行整改。 (2)平安事故处理程序 当管理处发生设备平安事故后,须马上通知公司品质技术部。在调查
16、人员未赶到现场之前,应尽可能地爱护现场,拍照或录像。品质技术部须组织人员抢修,保证对业主的服务。事后管理处须向品质技术部提交设备平安事故报告,品质技术部依据管理处的报告及调查结果,向总经理提交设备平安事故调查报告,并提出处理看法。 (九)设备封存及报废管理 1、设备封存 拟封存的、级设备由管理处报品质技术部,品质技术部方案支配设备封存前的处理工作(防腐、防护等)。封存地点应保持干燥、洁净、平安。管理处应定期检查。封存的设备,应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。 2、设备报废 对不能修复或修理后检定不合格的设备,由技工填写-设备停用/封存/报废审批表,报品质技术部审核并呈报总经理批准报废。报废
17、的设备应在设备档案中注明报废日期,封存该设备档案。设备修理过程中更换下来的器件(报废件)应在设备修理记录上写明。报废的设备及报废件,管理处应妥当保管,并统一填写-设备停用/封存/报废审批表。 (十)组织对供方的掌握 1、供方的选取: 类 供应零星设备修理的修理方 类 供应设备设施 大中修、更新改造工程承包商 2、新供方评价 零星修理及日常养护须外委由管理处按供方初审记录初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方,列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、珍贵材料选购等项目,应由品质技术部组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参与投标外,还应邀请新供方参与。品质技术部组织
18、评标小组,负责开标、评标。凡符合供方初审记录初审内容要求者,拟定为合格的供方,填写供方初审记录,由总经理审批通过后,列入合格供方名单。 3、供方选择 由管理处从合格供方中初选2-3家符合条件者报品质技术部审核,品质技术部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由品质技术部组织公开招标,选定2名拟中标单位报总经理决策,确定中标单位。 4、供方的评价 供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方按修理供方评价表由管理处进行评价,品质技术部审核,评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按土建供方评价表进行评价。未发生
19、的条款,不评分,最终计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入合格供方名单,以备再选用。评价结果为不合格的分包方,经总经理签字后,将从合格供应商名单上去掉。 5、供方档案 品质技术部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案,档案内容包括:评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案,保存全部合格供方的档案备查。 6、工程质量监督及验收 对类供方的日常检查、监督,由管理处进行。管理处应按合同或商定及有关修理标准,对供方是否按修理方案、商定进行修理、予以确认,对比物业公司标准,检查修理质量是否达标。合格则在修理记录上签
20、字。管理处的确认不免除供方对不合格修理进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查,发觉质量问题,在检查表中记录并通知管理处。属于供方的问题,由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后,由供方、管理处、品质技术部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合,是否满意实际使用功能要求;对工程量进行实测实量;对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定,最终评定单位工程是否满意合同上的质量等级;按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发觉的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后,由三方在工程竣工验收证书签字盖
21、章后,凭工程结算协议书才能结清工程款。 (十一)设备技术档案资料管理 1、设备技术资料:设备技术资料管理按本文第六条其次款执行,资料的借阅必需办理相关手续。 2、质量记录 (1)设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、修理的设备,由管理处工程部填写记录,分包方实施保养修理的设备,由分包方填写保养记录、修理记录。保养检查记录、修理检定结论填写按本文第八条第三款执行。管理处工程部对所在物业全部的设备质量记录应按时间挨次装订成册保存。 (十二)设备(机具)的申请、选购、验证、入库建帐 1、申请 依据物业正常运作或修理需要,由管理处填写购置设备申请报告。购置总价在五百元以下的
22、,由管理处经理批准购买;购置总价在五百元以上的,经管理处经理同意后,报品质技术部审核并提出满意使用要求的设备技术指标,然后呈报总经理批准购置。购置的设备,管理处均应建档。 2、选购 选购人员应对所选购设备的用途、基本要求、质量标准等把握清晰。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清晰、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。 3、验证 对设备(机具)购进后,在合同规定期内,由管理处技工会同有关技术人员验证,填写选购设备验收表;管理处方可办理入库建帐手续。全部购置的设备均须在选购记录中登记。 4、对于临时和紧急修理所需物品的选购,技
23、工必需做到先验证后使用,加强现场验证,以保证购进物品是需要的合格品。事后应准时补填,填写的选购日期为实际发生日期,并按要求的标识标明。 5、入库建帐:建帐规定同第六条第四款。 (十三)设备完好率 设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100% 公式中的设备均指、级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由管理处技工对所管设备进行一次检查,对检查结果按公式进行统计计算,于12月15日之前报品质技术部,品质技术部按10%抽样核查,并统计全公司设备完好率。 1、修理准时率 修理准时率=用户修理服务准时修理宗数/ 用户修理服务总宗数 100% 每年年底管理处汇总统计用
24、户修理服务单计算修理准时率,品质技术部审查核实。用户修理服务单中业主对上门的用户修理准时性进行评价,若业主评价为不满足,则该宗修理视为不准时。 2、修理合格率 修理合格率= 用户修理服务合格修理宗数/用户修理服务总宗数100% 上门修理结束后须由客户在用户修理服务单上对修理服务合格签名认可,若业主对修理服务质量的评价为不满足,则该宗修理视为不合格。 附:1、设备代码分类表 2、物业代码分类表 3、设备保养、中修、大修期参照表 附件1:设备代码分类表 代码设备类别名称 01水泵 02风机 03电梯 04发电机 05变压器 06空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等) 07消防设
25、备(包括掌握联动柜、报警掌握器(屏)、防火卷帘门、巡检箱、气体自动灭火系统) 08公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等) 防盗监视系统 09电气柜(箱)(包括高压开关柜、低压配电柜、掌握柜(箱)、照明配电箱、电表箱等) 10修理机具(包括水电、电梯等的修理机具) 11食堂设备 12清洁设备 13交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等) 14保安通讯设备(包括手持式对讲机) 15办公设备 16自动抄表系统 17BA系统 附件2:物业代码分类表 管理处名称代码管理处名称代码 学府花园 物业管理处XF学府康都 物业管理处KD 银监局 物业管理处YJ建行 物业管理处JH 国土家园
26、 物业管理处GT 附件3:设备保养、中修、大修期参照表 序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期 0101生活水泵半月每季每年三年六年 0201消防水泵每月每季每年五年八年 0302风机每月每季每年五年八年 0403电梯半月每半年每年三年六年 0504发电机每月每季每年五年八年 0605干式变压器每季每年/ 0706空冷水机组半月每半年每年三年六年 0807火灾报警系统每月每季每年/ 0907气体灭火系统每月每季每年/ 1007消防联动掌握柜每月每季每年/ 1108公共天线系统每月每半年每年/ 1208对讲报警系统每月每季每年/ 1308防盗监视系统每月每季每年/ 1409低压配电柜半月半年每年/ 1509高压开关柜每月每年/ 1617BA系统每月每季每年/ 注:逢高级保养的,低级保养可以不再做。 对级设备,采纳事后修理,每年进行一次保养。/P 西餐厅职责 见习职责 规划职责第 13 页 共 13 页