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1、管理制度汇编管理制度汇编（试行版）1.目的规定工程用管理制度，规范工程维护保养行为。2.范围适用于工程维修部及工程维护保养各岗位。3.职责3.1项目部工程维修部负责文件的归口管理。3.2部门负责人和各专业组负责文件的执行。4.程序4.1机房管理制度4.1.1为了加强对设备机房的管理，保证设备安全正常运行，制定本制度。4.1.2设备机房禁止无关人员进入或穿行。4.1.3非本项目部工程专业人员，因公需要进入机房的必须在来客登记表中进行登记。4.1.4外单位来人参观、考察需经*项目部领导批准后方能进入机房，并在当值人员的陪同下进行参观、考察。4.1.5设备厂商、工程参建单位、设备维保人员进入机房施工
2、、检修必须经项目部主任或工程维修部经理批准后，方能进入机房进行操作，在此期间值班人员不得随意离开，必须看管好设备设施。4.1.6非当值人员不能在机房内逗留，无故不能操作机房内的任何设备。4.1.7机房内需保持良好的卫生环境，设备、地面清洁，物品放置整齐。4.1.8机房内严禁存放易燃易爆物品，严禁存放杂物。4.1.9机房内灭火器应有效并经定期检验合格。4.1.10机房值班室内办公用品要保持清洁，桌椅、用具摆放整齐。4.1.11设备机房内的温度应符合各种设备的需求。4.1.12有人值守的设备机房，每个班次对环境卫生做出清扫，机房设备每周清洁一次。4.1.13如机房有大项维修、维护时，要用旧地毯或橡
3、胶板做好地面防护工作。4.1.14各楼层设备机房每周要对设备表面及环境卫生清扫一次，并做相应记录。4.2电梯管理制度4.2.1为确保电梯安全运行，保障人身和财产的安全，依据特种设备质量监督与安全监察规定，特制定本制度。4.2.2电梯使用单位必须对电梯使用运行的安全负责，建立健全电梯设备技术档案及有关管理制度，至少设电梯安全管理人员一名。4.2.3电梯使用单位必须委托有市质量技术监督局签发的有资质许可的电梯专业维修保养单位对电梯设备进行维修、保养，以保证电梯的安全运行。4.2.4在用电梯实行定期检验制度，检验有效期为一年，未经检验或超过检验周期或经检验不合格的电梯不得继续使用。4.2.5电梯安全
4、检验合格证应粘贴在电梯轿厢内明显位置。每台电梯都应有明显的安全乘梯须知或电梯使用须知。4.2.6严格执行电梯设备的常规检查制度，电梯安全管理人员明天应对所管辖电梯进行检查，并填写电梯日检查记录。当发现电梯有异常情况的时，必须立即整改，严禁带故障运行，各种检查应均有记录，并存档备查。4.2.7电梯使用单位负责人每年至少组织一次电梯突发事件应急处理预案演习，并记录在案备查。4.2.8新装、大修、改造电梯前，应到市或辖区质量技术监督机构办理告知手续后方可开工，经检验合格后到当地质量技术监督部门办理注册登记手续，方可交付使用。4.2.9电梯维修、保养人员及司机必须经专业培训和考核，取得特种设备作业人员
5、资格证书后，方可从事相应工作。4.2.10电梯司机应做到：（1）严格遵守有关规章制度；（2）认真执行安全操作规程和工作守则；（3）及时制止违章乘梯，宣传安全乘梯（使用）须知。4.2.11电梯发生严重事故或致使人员伤亡事故，使用单位要保护好现场，并应采取紧急救援措施立即报告特种设备安全监察部门。4.3维修人员值班制度4.3.1为加强管理，保证各项管理工作顺利开展，确保设备或系统安全运行，特制定本制度。4.3.2按时上下班,不得迟到、早退，不得擅自离岗。4.3.3认真遵守排班表，有事提前请假，不准随意调换值班岗位和班次。4.3.4值班期间严禁睡觉、上网、上网聊天、玩游戏、看报、看与工作无关书籍或做
6、与工作无关的事情。4.3.5认真执行工作安排，不准随意更改或简化工作程序。4.3.6做好设备运行、巡检记录，及时发现事故隐患，及时解决，及时汇报。4.3.7各种运行记录要干净整洁，填写字迹工整清楚，不能在记录表中随意乱写乱划及涂改，并注意妥善保管。4.3.8维修人员接到报修通知后，要及时抢修、检修。4.3.9遇跨部门问题要积极协调配合协商解决，不得延误。4.3.10认真管理好工具、用具及设备间钥匙，借出的钥匙要进行登记，未经领导许可不得私自外借或私自使用。4.3.11搞好环境卫生，保持值班室及所管辖区域的卫生清洁。4.4运行人员交接班制度4.4.1为了保证运行检修交接班工作的顺利进行，使得运行
7、检修工作保持其连续性、完整性，特制定本制度。4.4.2值班人员要做好交接班前准备工作，即整理设备运行记录、设备巡检记录、填写交接班记录表等。4.4.3当值的问题尽量不留给下一班，如遇特殊情况需做好文字交接。4.4.4接班人员应提前10分钟到岗，了解上班情况，办理交接班手续。4.4.5遇接班人员有病态、酒意或精神不振时，交班人员应予以询问，不得轻易交班，应将情况报告主管。4.4.6当值人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，在值人员应坚守岗位, 应将情况报告主管。4.4.7交接班双方必须按照下列内容共同仔细检查后方可进行交接：（1）系统设备运行状况；（2）当值期间发生的异常情况及处理办
8、法；（3）运行记录、事故记录、维修、报修记录及主管部门通知等情况； （4）接班人员在接班时要查看前2个班记录，是否有特殊情况和注意事项；（5）工具、用具、仪器、钥匙、应急灯是否齐全；（6）卫生情况，如值班室未做卫生不得下班，做完卫生后才能下班。4.4.8完成交接内容后，双方必须在交接班记录上签字（注：在交接班期间发生设备故障或执行重大操作时，应由双方共同处理完毕后方能交接离开）。4.5设备维护保养管理制度4.5.1为保证设备维护保养工作的顺利进行，确保大厦设备处于良好的工作状态，特制定本制度。4.5.2设备运行检修人员必须严格按照巡视制度的要求对所管辖的设备进行巡检，发现事故隐患，及时处理、及
9、时报告并认真做好各项记录。4.5.3设备运行检修人员对所管辖的设备要做到 “三好”：管理好、使用好、保养好；“四会”：会使用、会保养、会检查、会排除故障。4.5.4认真执行设备维护保养操作规程，不得私自简化或更改维护保养程序及维护保养内容。4.5.5严格按照设备的技术指标及相关标准进行维护保养，不得私自降低维护保养标准。4.5.6建立设备设施台账，由专人负责掌握。对易损件、关键件、重大件要有一定储备，做到修换及时。4.5.7运行中，发现设备有异常现象时，应及时处理。如设备停运检修影响到客户时，要及时报告主管或部门经理。4.5.8发现设备事故，要保护现场，立即报告有关人员，组织分析，找出原因，采
10、取措施。4.5.9设备运行检修人员对使用设备须定期进行擦拭、润滑、检查、调整等保养工作，对备用设备须定期进行预防性盘（试）车。4.5.10制订年度设备维护保养计划，维保工作要按照计划有步骤的进行，并做好相应的记录。 4.6设备维修管理制度4.6.1为了保证大厦设备设施维修工作的有序进行，确保大厦设备设施的完好，特制定本制度。4.6.2针对大厦设备设施的具体特点，制定出周密、详细、完整、准确、系统的大、中修计划。4.6.3建立完善的备品备件制度，对于一些常用的、易损的、专用的设备设施零部件，做到合理储备。4.6.4对于一些外委的维修项目，从施工到验收要严格把住质量关，严格管理、严格监督、严格审查
11、、严格验收。4.6.5对于一些重要的维修项目，要早做计划，早出措施，早请示领导以便及时落实。4.6.6对于一些影响到业主正常工作的维修项目，工作时要得到业主的同意，并安排好时间。4.6.7维修工作要力争做到及时、准确、稳妥、快捷，维修结束后要做到工完场清。4.6.8日常工作中维修人员接到报修单后，要对报修问题迅速做出判断，如属重大问题必须向专业主管和工程维修部负责人汇报，一般问题应迅速处理。4.6.9维修人员在日常工作要认真执行各项规章制度，加强安全意识，确保人身及设备安全。4.6.10任何维修工作要有相应的记录，并要有专业主管的签字。4.7大厦室内温度检查制度4.7.1为使用户在一个良好、舒
12、适的环境下工作、学习、生活，特制定本制度。4.7.2根据大厦的设计要求，结合大厦中央空调系统运行的实际情况，大厦的温度应为冬季202，夏季262。4.7.3每个供暖季和每个制冷季物业服务人员每日在对大厦内进行巡检时，应检查温控器，发现温度出现异常时，应及时汇报给前台，由前台通知维修人员及时处理。4.7.4维修人员发现某个区域温度不符合设计要求时，应及时查找原因及时解决，解决不了的及时向主管汇报，并做好相应的记录。4.7.5大厦用户室内温度由用户自己调整，当室温不能满足用户要求时，向项目部前台报修，维修人员及时进行处理。4.8集水井管理制度4.8.1公司办公楼共设置9个污水井，集中分布于大楼地下
13、三层和地下一层，管理的好坏直接影响到大楼的污水再利用和排放，因此管理人员应严格执行以下规定。4.8.2每天对集水井和排污泵巡视检查，内容如下：（1）集水井无溢水现象；（2）水泵运行正常无异响；（3）控制柜各种显示指标正常；（4）水位是否正常，是否超水位报警；（5）水泵运转时压力表是否正常；（6）水泵运转时通过压力表、水位观察单流阀是否正常；（7）泵房整洁、照明完好、温度适宜。4.8.3应急处理（1）如果某一台污水泵出现故障，将另一台泵转入手动运行，及时通知强电专业人员，共同查找原因予以解决，如果问题不能及时解决要上报有关领导。（2）如果两台污水泵同时故障，手动、自动都不能排水，值班员应立即用手
14、提式潜水泵排水至邻近污水井，及时通知强电专业人员，共同查找原因解决问题、及时解决，事后做出事故分析。（3）集水井如突发溢水情况，设备值班人员必须立即赶到现场，手动开启污水泵排水。如果两台污水泵都不能工作，应尽快用手提式潜水泵排水。并通知强电人员共同查找原因解决问题、及时解决，并及时上报有关领导，同时通知保洁公司清扫现场。4.9暖通空调、给排水各设备巡视检查制度4.9.1设备运行检修人员在值班期间，通过楼宇自控工作站监视暖通空调、给排水系统设备的运行状况，并按照规定时间定时对工作范围内的系统、设备进行巡视检查。4.9.2遇系统、设备工作状态异常应及时处理；遇自控设备、电气系统故障时应及时与弱电、
15、强电维修人员联系处理。4.9.3巡视范围包括制冷机房设备、空调机组、集水井、消防水系统、给排水管道阀门、通风设备，并根据运行规程巡视检查设备。4.9.4每日应巡视检查的设备（1）制冷机组机组在运行时，每小时巡视检查一次设备运行状况并记录运行参数。检查内容为运行设备的主要参数、声音、温度、振动及润滑等情况，异常情况及处理结果要记录在交接班记录上。（2）空调系统循环泵水泵运行期间，每小时对水泵巡视检查一次。巡视检查内容:a）水泵运行声音是否有异常；b）水泵运行是否有抖动情况；c）轴封是否有滴、漏现象；d）冷却循环泵运行额定电流167A、冷冻循环泵运行额定电流140A。（3）制冷机房其他设备设施每班
16、必须认真仔细检查一遍巡视检查内容:a）集水器、分水器、水箱、补水泵、阀门、法兰盘等是否有异常或滴漏现象；b）配电箱是否有异味或异常响声，发现问题及时处理及时汇报，并做好记录。（4）冷却塔冷却塔在运行期间，每天白班上午、下午各巡视检查一次，不运行期间每半月巡视一次，并在记事本中做好记录。检查内容：a）风扇是否有异常噪音；b）电机及变速箱是否有异常声音； c）冷却塔是否有漏水现象。（5）空调机组每天白班、夜班各检查巡视管辖区域一次，并记录检查情况，检查内容为：a）检查空调机房有无积水情况； b）检查机箱有无变形、漏风情况；c）运行中的声音、振动情况是否正常。巡视时间：白班：12：0015：00；夜
17、班：24：003：00。巡视路线：白班：是由管辖区域的最高层机房逐层往下检查，路线是可乘货梯或步行梯。夜班：也是由管辖区域的最高层机房逐层往下检查，路线是检查完毕本楼层机房乘电梯（包括客梯）至下一个楼层机房，途中检查电梯厅、走廊、卫生间、开水间等是否有异常情况。（6）集水井厨房集水井白天检查一次，其它集水井每天夜班巡视检查一次，并记录检查情况。检查内容为：a）检查超水位报警情况，如遇报警，应及时采取措施；b）观察集水井实际水位是否正常，水位过高时，应手动开启潜水泵排水，并查清原因；c）手动启动潜水泵，检查其运行中，出水压力是否正常及有无异常声响。巡视时间：白班：12：0015：00；夜班：24
18、：003：00。值班人员要每小时在楼宇系统中查看一次污水系统运行情况，如发现污水泵运行时间超过30分钟的，要到现场查看情况，找出原因并及时排除（本大厦除厨房两台污水泵外，其它16台污水泵的排水时间均在30分钟以内，厨房2台在1小时以内）。（7）送、排风机系统每月巡视一次，半年检查一次（与保养同时进行），并做好相关记录。巡视内容：a）风机是否在正常运行中； b）风机运行声音是否正常（65dB左右）。检查内容为： a）检查轴承磨损及润滑情况，及时润滑；b）检查风机吊杆及所有紧固螺栓，并加以紧固；c）检查传动皮带弹性是否良好，有无破损，并及时更换。d）手动启动风机，检查运转有无异常声音及振动；e）投
19、运半小时后，检查电机、风机有无异常温升。如异常，应立即查明原因，并及时处理。（8）B座大堂水幕运行班人员，星期一至星期五，每天早上6：00前后巡视大堂水幕水位情况，水泵运行时，前立面水幕水流应平均。根据水幕设施卫生状况，需要时周五下午17.30将水排掉，由保洁进行清洗工作。星期日下午把水补到指定的水位位置。（9）开水器运行班人员，每个星期检查一次管辖区域开水器安全情况，检查水箱锁是否完好，检查水箱盖密封是否牢固，防止他人投毒等不安全情况发生。4.10工程维修部入室维修管理制度4.10.1为规范入室维修行为，确保安全，特制定本制度。4.10.2工程维修部接到入室维修通知（维修单）后，在办公时间内
20、，由客服部通知业主，由业主在现场陪同下进行维修。4.10.3工程维修部人员进入集团公司领导室内维修时，应由客服部负责开门并全程陪同维修（含办公及非办公时间）。4.10.4工程维修部人员进入无人的非集团公司领导室内维修时，在办公时间内，应由客服部负责开门并全程陪同维修。维修未完进入非办公时间时，可由客服部与秩序维护部联系办理交接，由秩序维护部负责并全程陪同。4.10.5非办公时间，要动用封存钥匙，必须由客服部向业主提出申请，业主同意后方可通知秩序维护部开门并全程陪同工程维修部人员维修。4.10.6工程维修部接到入室抢险维修（如跑水、漏气等）通知后，在任何时间内，可由客服部或秩序维护部人员直接开门
21、入室抢修并全程陪同维修。4.10.7维修期间，无关人员不准进入维修现场，如有特殊情况必须进入，则应经秩序维护部同意。4.10.8工程维修部、客服部、秩序维护部在现场工作人员不准动、用现场如何物品，不得已需要借用现场物品时，须经主人同意后方可借用。4.10.9工程维修部入室维修人员应自带工作垫布，将工具箱、工具放在工作垫布上工作。在可能情况下，维修场地也尽量垫上工作垫布。4.10.10维修人员不得私自借钥匙入室维修，在维修期间秩序维护部或客服部人员不得随意离开维修现场。4.10.11维修完毕，秩序维护部或客服部要进行现场安全检查，待人员撤出后锁好门、管好钥匙（按规定办理）。 4.10.12工程维
22、修部、客服部、秩序维护部在工程维修期间对室内及物品负有安全保护责任。4.10.13在维修期间，各部门如遇特殊情况，可由综合部协调解决。4.11电脑使用及管理制度4.11.1值班室电脑只作为楼控系统使用，禁止在电脑上安装软件及看光盘或使用U盘。4.11.2禁止进入C盘系统操作。4.11.3禁止更改或删除电脑中的任何文件及参数。4.11.4在非必要情况下禁止开关电脑(保证24小时运行)。4.11.5非本专业人员禁止操作该系统。4.11.6在系统出现问题及设备设施报故障时，在当值人员不能解决或看不懂的情况下，要停止该系统操作，马上汇报上级领导以防误操作导致系统出现问题。4.11.7该系统管理密码禁止
23、泄露。4.11.8设备运行专业人员要认真学习楼控系统中每一个英文词组的含义及功能，做到能熟练的监视操作楼控系统。4.11.9值班室的门进出要关好，以防物品损坏及丢失，除主管、领班及当值人员外禁止他人配有值班室钥匙。4.11.10上述规定要认真执行，值班人员当班时间段发生的问题由当班值班人员负责。4.12钥匙管理制度4.12.1为规范钥匙管理，确保机房、管道间及设备设施的安全，特制定本制度。4.12.2所有钥匙应实行挂牌、入箱、登记存放，标注要清楚，并明确管理责任人。4.12.3所有钥匙应在相应的班组留存一套备用，以便突发事件的应急处理。4.12.4常用钥匙应在下班前全部挂回原处，运行班组对所管
24、钥匙在交接班时应进行交接，并做好交接记录。4.12.5配电室、制冷机房、电梯机房、强电机房、弱电机房等重要机房钥匙一律不准外借，如外单位人员因工作原因需进入时，需经工程维修部负责人批准后，钥匙保管人给予开门，并现场监督其在机房内的工作情况，待工作完成后，锁好机房。4.12.6工程维修部非钥匙管理责任人因工作需要需借用钥匙时，应在钥匙借用登记表中登记，注明借用事由及借用时间并签名，用完后及时归还并注明归还时间。4.12.7工程维修部机房、管道间钥匙一律不得外借。外单位人员因工作需要，需开启管道间或非重要机房时，须经部门经理同意，并安排工程人员全程陪同，同时做好相关纪录。4.12.8所有房间钥匙严
25、禁任何人私自增配，如因工作需要必须增配时，重要机房钥匙应经部门负责人同意，其它机房钥匙应经各专业主管同意。4.13楼顶钥匙管理制度4.13.1.为了确保大楼钥匙的安全使用，配有楼顶房门钥匙的部门，要遵守以下钥匙管理规定。4.13.2工程维修部设备运行专业、强电专业主管负责管理楼顶房门的钥匙使用。4.13.3每次进入楼顶的人员要进行登记（人员姓名、工作内容、进入时间、离开时间、当班人）。4.13.4楼顶房门钥匙不得随意借给他人使用，如外单位人员（设备厂家、维保单位、大物业检查等）需要进入楼顶工作，要有当值人员陪同，陪同人员有权管理其他人员的走动范围及安全事项，离开时查看楼顶是否留有其他人员。4.
26、13.5工程人员和其他人员进入楼顶工作或巡视设备时，要把楼顶门反锁，防止其他人员进入。4.13.6进入楼顶巡视人员或其他工作人员，在离开时要检查楼顶是否还留有其他人员，在确定无人后方可锁门离开。4.13.7如工作需要未锁门，要有人盯守。 4.14工具管理制度4.14.1为规范工具管理，保证工具的高效有序的使用，以保障正常的设备维护维修工作，特制定本制度。4.14.2各专业主管协同领班根据专业特点及实际情况，确定公用工具和个人工具，制订本专业个人工具配发标准（含品牌）。4.14.3工程师审核各专业提出的工具内容、数量、标准和工具品牌需求，与专业主管、领班交换意见。如意见不能统一，应各自书面说明理
27、由，部门负责人审核、调整后报项目部负责人审批。4.14.4工具购置到场后，由各专业主管验收本专业工具，确认工具内容、数量、标准和工具品牌。工程师或库管员对所有工具进行登记，建立公用工具台帐及个人工具台帐。4.14.5各专业员工应正确使用工具，爱护并妥善保管配发的工具。运行人员对公用工具负有保管责任，应认真交接，不可丢失。4.14.6公用工具丢失：哪个运行班丢失即由哪一班人员赔偿。如交接班时发现缺少工具，应在交接班记录中注明缺少的工具，以分清丢失责任。4.14.7每周检查清点一次公用工具，如发现工具丢失，在哪个班次发现的即由哪个班次的运行人员进行赔偿。专业主管应每月检查清点一次公用工具，如发现工
28、具丢失，由领班与被检查时班次的运行人员共同赔偿。4.14.8每半年由工程师或库管员核对工具的完好情况，调整工具台帐。4.14.9工具只能借给本项目部内的人员使用，借、还时应在工具借用登记表上做好登记（登记应含借用人、借用日期时间、借用工具名称、借出人，归还时签归还日期、时间）。4.14.10借用工具应在次日归还，逾期应由借出人追讨。超过3天，应由领班或主管向借用人追讨。超过15天未还视为丢失，由借用人赔偿。4.14.11公用工具、个人工具在工作中造成损坏，使用人应出具书面报告，写明损坏原因及损坏过程，交上一级负责人（领班或主管）。领班或主管在书面报告上签署意见，明确表示是否应“报废”。工程师审
29、核书面报告，确定是否报废。如可报废，办理相关手续及在台帐上记录；如不可报废，由使用人负责赔偿。4.14.12专业领班或主管根据实际情况，书面提出下年度工具更新计划。工程师根据工具分配情况，审核报告。如有专业间调换余地，则可不必更新。如必须更新，则将各专业的工具更新费用做入年度预算，并做工具年度更新计划。4.15危险品管理制度4.15.1为保证大厦内业主及公司员工的生命财产安全和设备设施的正常运行，对危险品的储运、发放、使用进行严格控制、规范管理，工程维修部针对本部门危险品存放和使用比较多的实际情况，特制定本制度。4.15.2明确危险品的种类，与普通材料和工具严格区分开。工程维修部所涉及到的危险
30、品包括：汽油、煤油、机油、乙醇、硝基稀释剂、醇酸稀释剂、油气罐、氧气瓶、乙炔瓶、各种有机涂料等。4.15.3设专门危险品仓库存放所有危险品，并在仓库门口张贴有明显标识，仓库要保持良好通风，照明采用防爆灯具。4.15.4危险品仓库要由专人管理。仓库钥匙任何人不能私自借用，任何人不得无故在仓库内逗留，并严禁任何人在危险品仓库内或仓库周围吸烟、乱拉电线、燃放明火等。4.15.5危险品在领用时必须经工程维修部负责人审批同意。 4.15.6在使用危险品时要做好自身安全及周围环境安全的防护措施，完工后对周围进行现场清理和严格安全检查，在确保安全后方可撤离。4.15.7未用完的危险品或氧气瓶、乙炔瓶等器具要
31、及时归还危险品仓库，任何人不得私自存放或挪作它用。4.15.8氧气瓶、乙炔瓶等危险品器具在领用后，要妥善保管、正确使用、轻拿轻放，如发现故障，应立刻停止使用，并及时报危险品保管人妥善处理，严禁私自拆卸或自行维修。4.15.9危险品仓库须配备有效的消防器材。5.相关文件5.1特种设备质量监督与安全监察规定5.2安全乘梯须知5.3电梯使用须知5.4突发事件应急处理预案5.5个人工具配发标准5.6工具年度更新计划6.相关记录6.1来客登记表6.2 电梯日检查记录6.3 交接班记录表6.4 设备设施台账6.5室内温度抽测记录6.6污水井巡视记录表6.7制冷系统运行记录6.8供热系统运行记录6.9空调、新风机组运行纪录6.10设备巡检记录（新风机）6.11维修单6.12钥匙借用登记表6.13公用工具台帐6.14个人工具台帐6.15工具借用登记表第13页 共13页