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1、开发报建工作的重要性开发报建工作的重要性1开发报建工作的核心价值开发报建工作的核心价值2开发报建人员应具备的素质开发报建人员应具备的素质3开发报建工作的流程简述开发报建工作的流程简述4如何提高报建效率如何提高报建效率5 目 录第1页/共37页开发报建工作的重要性开发报建工作的重要性1开发报建与设计、工程一样，是一门专业。开发报建与设计、工程一样，是一门专业。 开发报建工作贯穿于房地开发的整个生命周期。开发报建工作贯穿于房地开发的整个生命周期。 开发报建不是一个只花钱的部门，也是一个创收的部门。开发报建不是一个只花钱的部门，也是一个创收的部门。第2页/共37页高效的时间价值高效的时间价值经营的合
2、法性经营的合法性利益的最大化利益的最大化开发报建工作的核心价值开发报建工作的核心价值2第3页/共37页开发报建开发报建人员人员应具备的素质应具备的素质3开发报建人员首先要有较高的情商，善于沟通和交流，因为他的日常工作中存在大量的沟通和协调的内容：对外他与规划局、国土局、建设局、消防局、环保局、卫生局、人防办等多个政府部门沟通。对内他还要与设计部、工程部、开发部、财务部、营销部、采购部等多个部门协作。第4页/共37页开发报建开发报建人员人员应具备的素质应具备的素质3报建既然是一门专业，他同样需要很扎实的专业知识，这是我们工作的基础。而在工作总往往看到我们的报建人员充当的只是个二传手的角色。其实我
3、们除了掌握所有的报建流程、各节点的报建手续等知识外，还需要对相关的建筑规范、消防规范、人防、环保、面积测量等其他专业知识有所了解和掌握。第5页/共37页开发报建开发报建人员人员应具备的素质应具备的素质3报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及几十个关键节点，环环相扣，紧密相连。除了能够完成每个节点的报建工作外，开发人员还要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，游刃有余。对整体报建节奏的把握对于开发人员的统筹管理能力是个很大考验。第6页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4前期前期建设建设竣工竣工第7页/共37页开发报建
4、工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：修建性详细规划审批是一个项目整体规划确定阶段，所以要对建筑面积、容积率面积、车位比、红线退让等进行详细核对，并详细审核各单体指标。最好一次确定，避免日后修改。修建性详细规划审批：修建性详细规划审批：1 1、经办部门、经办部门: : 规划局规划局- -规划科规划科2 2、办理条件：建设用地规划许可证更名、办理条件：建设用地规划许可证更名规划方案：规划方案：1 1、规划设计说明；、规划设计说明；2 2、总平面设计图、总平面设计图修建性详规：修建性详规：1 1、规划设计说明书、规划设计说明书 2 2、总平面设计图、总平面设计图 3 3、道路规划设计图、
5、道路规划设计图 4 4、绿地规划设计图、绿地规划设计图 5 5、竖向规划设计图、竖向规划设计图 6 6、“修详通修详通”电子版电子版3 3、办理时限、办理时限: 45: 45个工作日；个工作日；第8页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了避免反复，首先需要与设计部充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。建筑方案审批：建筑方案审批：1 1、经办部门、经办部门: :规划局规划局- -规划科规划科2 2、办理条件：修建性详细规划批复、办理条件：修建性详细规
6、划批复打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑方案设计图二套建筑方案设计图二套建筑方案设计说明建筑方案设计说明建筑方案效果图建筑方案效果图图纸电子光盘图纸电子光盘3 3、办理时限、办理时限: 30: 30个工作日；个工作日；第9页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：2010年10月1日开始实施新的备案制度。但如果“地下单体建筑和建筑高度超过五十米的居住建筑建设工程仍需审核和验收”。这对图纸的质量要求就更为严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。1 1、经办部门、经办部门: : 消防局消防局- -建审科建审科2 2、办
7、理条件：、办理条件：修建性详细规划批复修建性详细规划批复各专业意见审批各专业意见审批消防专项审批：消防专项审批：项目总平面图；项目总平面图；建筑平立剖面图；建筑平立剖面图；消防系统设计图纸；消防系统设计图纸；建筑、消防系统设计专篇说明；建筑、消防系统设计专篇说明；需要标示清楚各分区功能。需要标示清楚各分区功能。3 3、办理时限、办理时限: 25: 25个工作日（如个工作日（如备案需备案需1010个工作日）；个工作日）；第10页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：人防审批一般请人防设计单位协助办理，他们与人防办都有较好的业务关系，关于是否异地建设需要提前确定，如异地
8、建设需提前办理异地建设费的缴纳1800元/。各专业意见审批各专业意见审批人防专项审批：人防专项审批：1 1、经办部门、经办部门: : 人防办人防办2 2、办理条件：、办理条件：修建性详细规划批复修建性详细规划批复地下室结构施工图三套地下室结构施工图三套地下室水电、通风施工图三套地下室水电、通风施工图三套地下室人防设计施工图三套地下室人防设计施工图三套3 3、办理时限、办理时限: 15: 15个工作日个工作日第11页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：环保审批一般连同环评报告一起外包给与环保单位有较好业务关系的专业单位办理。而且在合同中要约定包通过，并协助验收。审批
9、中注意关于设立排污站等要求，如有餐饮商业需在其中进行详细说明。环评报告编写需2个月，务必提前安排，避免影响后续工作。各专业意见审批各专业意见审批环保专项审批：环保专项审批：1 1、经办部门、经办部门: : 市环保局市环保局2 2、办理条件：修建性详规批复、办理条件：修建性详规批复建筑施工图二套建筑施工图二套规划总平面图规划总平面图建筑专篇说明一套建筑专篇说明一套标示清楚各分区功能标示清楚各分区功能标示发电机房位置、功率。标示发电机房位置、功率。3 3、办理时限、办理时限: 30: 30个工作日个工作日第12页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：该环节与环保审批一并
10、考虑，图纸中标示清楚各分区功能。如有餐饮、厨房开业需要进行二次报审。各专业意见审批各专业意见审批卫生专项审批：卫生专项审批：1 1、经办部门、经办部门: : 疾病控制中心、卫生管理所疾病控制中心、卫生管理所2 2、办理条件：修建性详规批复、办理条件：修建性详规批复项目总平面图一套项目总平面图一套建筑平立剖面图一套建筑平立剖面图一套建筑专篇说明一套建筑专篇说明一套3 3、办理时限、办理时限: 15: 15个工作日个工作日第13页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：放线册是规划许可证申报的重要资料之一，日照间距、消防间距、各种退让都将明确标注，作为日后验收的依据，而建
11、筑面积的确定也是这个环节的关键。申报放线册：申报放线册：1 1、经办部门、经办部门: :广州市勘测设计研究院广州市勘测设计研究院2 2、办理条件：建筑方案批复意见、办理条件：建筑方案批复意见打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑施工设计图二套建筑施工设计图二套建筑方案设计说明建筑方案设计说明建筑方案效果图建筑方案效果图图纸电子光盘（报建通处理）图纸电子光盘（报建通处理）3 3、办理时限、办理时限: 10: 10个工作日个工作日第14页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：放线图和“报建通”审核是同一份图纸。报建通需设计院提前准备，并按规定格式要
12、求进行自审，避免反复出现问题修改。申报报建通：申报报建通：1 1、经办部门、经办部门: : 规划局自动化中心规划局自动化中心2 2、办理条件：建筑方案批复意见、办理条件：建筑方案批复意见打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑施工设计图二套建筑施工设计图二套图纸电子光盘（报建通处理）图纸电子光盘（报建通处理）3 3、办理时限、办理时限: 5: 5个工作日个工作日第15页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：确保方案审批意见的问题都已经整改完毕，并与审批人提前沟通，务必确保图纸的准确性，一旦出现问题，前面大量工作都将重做。申报申报建设工程规划许可证
13、建设工程规划许可证：1 1、经办部门、经办部门: : 规划局建筑工程管理处规划局建筑工程管理处2 2、办理条件：建筑方案批复意见、办理条件：建筑方案批复意见 放线册放线册 专业意见（消防、环保、人防、卫生专业意见（消防、环保、人防、卫生.打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑施工设计图二套（放线、报建通审核后）建筑施工设计图二套（放线、报建通审核后）建筑方案设计说明建筑方案设计说明建筑方案效果图建筑方案效果图图纸电子光盘（报建通处理）图纸电子光盘（报建通处理）3 3、办理时限、办理时限: 10: 10个工作日个工作日第16页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简
14、述简述4注意事项：此环节尽量避免，是一个耗时长，程序复杂的工作。设计部要提前与设计院沟通，是否存在超高、深基坑、高制模、结构转换等问题。如此环节无法避免，则要提前安排好专业会审。初步设计审查：初步设计审查：1 1、经办部门、经办部门: : 市建委设计处市建委设计处2 2、办理条件：建筑审核意见、办理条件：建筑审核意见 专业意见（消防、环保、人防、卫生专业意见（消防、环保、人防、卫生. . 全套资料（所有设计说明及设计图）：小型项目全套资料（所有设计说明及设计图）：小型项目8 8份；大型项目份；大型项目2020份。份。（全套资料装订成（全套资料装订成A3A3文本）文本）全套人防初步设计资料（无人
15、防地下室的项目除外）：全套人防初步设计资料（无人防地下室的项目除外）：5 5份。份。概算书：概算书：2 2份。（可装订在设计说明中，但须在文本的封面注明份。（可装订在设计说明中，但须在文本的封面注明“含含概算概算”全套设计（含人防）说明、设计图（含效果图）及概算书的全套设计（含人防）说明、设计图（含效果图）及概算书的电子文件：电子文件：1 1份份3 3、办理时限、办理时限: 2: 2个月个月第17页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：施工图审查资料要是最终版的施工报建图，尽可能的提前送入预审，防止出现大的问题而影响后续工作的办理。施工图审查：施工图审查：1 1、经
16、办部门、经办部门: : 市建委设计处市建委设计处2 2、办理条件：建设工程规划许可证、办理条件：建设工程规划许可证 各专业意见各专业意见 3 3、办理时限、办理时限: 15: 15个工作日个工作日建筑施工设计图四套水、电、风各专业设计图四套设计说明四套第18页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：该环节需设计院提前准备好相关技术资料，与施工图审查环节无缝连接。节能备案、施工图审查备案：节能备案、施工图审查备案：.1 1、经办部门、经办部门: : 节能办、建委设计处节能办、建委设计处2 2、办理条件：建设工程规划许可证、办理条件：建设工程规划许可证 各专业意见各专业意
17、见 施工图审查意见施工图审查意见 节能审查备案意见节能审查备案意见 3 3、办理时限、办理时限: 5: 5个工作日个工作日第19页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：此环节关节是施工现场，一般由项目部负责办理。提前安排各单位做好现场各项准备工作，并政府部门提前做好沟通。申报质监安检登记：申报质监安检登记：1 1、经办部门、经办部门: : 质监站质监站2 2、办理条件：建设工程规划许可证、办理条件：建设工程规划许可证 施工图审查意见施工图审查意见 总包单位资料总包单位资料 监理单位资料监理单位资料 中标通知书中标通知书第20页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流
18、程流程简述简述4注意事项：施工许可证的办理没有什么特别的技术含量，关键是提前准备，对资料进行严格审核，包括合同内容、面积指标、总包单位与分包的用章、项目经理证、安检员、质检员证等。涉及的各项缴费需提前交纳。如涉及合证办理的，需注意合同，申请表的面积与规划证是否一致。为了防止错误修改，最好让施工单位把公章带在身上。申报申报建设工程施工许可证建设工程施工许可证：1 1、经办部门、经办部门: : 市建委建筑业管理处市建委建筑业管理处2 2、办理条件：建设工程规划许可证、办理条件：建设工程规划许可证 办理完毕质监、安监登记办理完毕质监、安监登记 办理完毕现场查勘表办理完毕现场查勘表 施工图审查备案完毕
19、施工图审查备案完毕3 3、办理时限、办理时限: 5: 5个工作日个工作日第21页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：预售查丈办理前需提前办理门牌审批，查丈报告地址需与门牌地址一致。关于是否计入产权面积是这个环节的关键，设计部一定要对测量单位的勾线图进行复核，防止出错。预售查丈：预售查丈：1 1、经办部门、经办部门: : 房地产测绘所指定的测绘单位房地产测绘所指定的测绘单位2 2、办理条件：建设工程规划许可证及附图、办理条件：建设工程规划许可证及附图 一定以建设工程规划证的附图作为查丈基础一定以建设工程规划证的附图作为查丈基础3 3、办理时限、办理时限: 30: 3
20、0个工作日个工作日第22页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：预售许可证的办理需与销售计划配合，尤其是现场形象进度的要求需提前沟通，如达不到要求，需要项目部配合搭建脚手架，同时做好公关铺垫。在录入数据时要注意门牌号与楼栋号是否一致，防止买错楼的现象出现。预售许可证：预售许可证：1 1、经办部门、经办部门: : 房地产市场处房地产市场处2 2、办理条件：建设工程规划许可证、办理条件：建设工程规划许可证 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 预售查丈报告预售查丈报告 项目概况审核项目概况审核 网上输入数据网上输入数据现场形象进度：现场形象进度：6 6层以下封顶、高层层
21、以下封顶、高层2/32/33 3、办理时限、办理时限: 30: 30个工作日个工作日第23页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：验线册是规划验收的主要依据，这个环节最容易出现的问题是竣工图的质量和现场条件。因为设计变更，竣工图往往与现场实际有出入，所以开发部与设计部要提前与施工单位对竣工图进行现场核对，确保一致。对于不想计入容积率面积的部位，如地下车库和架空层改用物业用房等，需在测量后进行修建，或提前公关解决。申报验线册：申报验线册：1 1、经办部门、经办部门: : 勘测设计研究院勘测设计研究院2 2、办理条件：、办理条件： 建筑工程规划许可证、建筑工程规划许可证
22、、建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑工程竣工图二套建筑工程竣工图二套3 3、办理时限、办理时限: 15: 15个工作日个工作日第24页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：规划验收环节需要注意的是现场是否达到验收条件及验线册中的各项间距、建筑指标是否符合之前的规划批文。如现场立面、道路、绿化等达不到要求，需要提前准备。对于间距、指标出现问题的，一定要在验线册阶段解决。规划验收：规划验收：1 1、经办部门、经办部门: : 市规划局市规划局- -建管科建管科2 2、办理条件：验线册、现场条件、办理条件：验线册
23、、现场条件3 3、办理时限、办理时限: 15: 15个工作日个工作日验线盖章的竣工图两套验线盖章的竣工图两套验线册两份验线册两份第25页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：竣工备案是商品房交付的条件之一，该项工作一般由项目部负责，类似于施工证的办理，资料的提前审核尤为重要，再就是项目部要将专业验收和质检验收统筹安排。竣工备案：竣工备案：1 1、经办部门、经办部门: : 广州市建设局广州市建设局2 2、办理条件：竣工验收合格、办理条件：竣工验收合格竣工备案资料有竣工备案资料有1818项之多，涉及施工项之多，涉及施工单位、监理单位、规划局、建设局、环保局、单位、监理单
24、位、规划局、建设局、环保局、消防局、档案馆、煤气公司等十几家单位。消防局、档案馆、煤气公司等十几家单位。3 3、办理时限、办理时限: 5: 5个工作日个工作日第26页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：竣工查丈报告的数据时大确权的基础，即未来业主房产证的面积。此环节要注意施工工程中的变更给面积造成的影响，同时要与预售查丈面积进行核对，避免误差超出3%，设计部和设计院要给予配合符合勾线图。竣工查丈：竣工查丈：1 1、经办部门、经办部门: : 房地产测绘所指定的测绘单位房地产测绘所指定的测绘单位2 2、办理条件：规划验收或竣工备案、办理条件：规划验收或竣工备案一定以建
25、设工程规划验收合格证的附图作为查一定以建设工程规划验收合格证的附图作为查丈基础丈基础3 3、办理时限、办理时限: 30: 30个工作日个工作日第27页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：产权初始登记办理前要提前安排好产权查丈工作。因该时间涉及到销售合同中的承诺，所以要把握好入案和出案时间。登记地址一定要与预售的门牌地址一致。产权初始登记：产权初始登记：1 1、经办部门、经办部门: : 市国土局市国土局2 2、办理条件：规划验收或竣工备案、办理条件：规划验收或竣工备案竣工查丈报告竣工查丈报告验线册两份验线册两份3 3、办理时限、办理时限: 30: 30个工作日个工作
26、日第28页/共37页开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：房产证的办理有开发商自行办理的，也有客户自行办理的，如是代办，需要注意契税的缴纳及承诺办证时间，避免群诉和索赔问题。小房产证的办理：小房产证的办理：1 1、经办部门、经办部门: : 广州市国土局广州市国土局2 2、办理条件：产权初始登记完成、办理条件：产权初始登记完成第29页/共37页如何提高报建效率如何提高报建效率5我们每天疲于救火，到处是地雷我们每天疲于救火，到处是地雷我们经常在一个地方反复跌倒，却浑然不知我们经常在一个地方反复跌倒，却浑然不知上下游工作质量差，配合不到位，接口脱节，争吵不断上下游工作质量差，配合不
27、到位，接口脱节，争吵不断即使解了以上报建工作，工作中我们依然有很多困惑？我们经常是拿到证就完事大吉，头痛医头，脚痛医脚我们经常是拿到证就完事大吉，头痛医头，脚痛医脚第30页/共37页如何提高报建效率如何提高报建效率5系统性和前瞻性系统性和前瞻性资源的整合及有效利用资源的整合及有效利用提高专业能力提高专业能力加强内部沟通协作加强内部沟通协作第31页/共37页如何提高报建效率如何提高报建效率5提升专业能提升专业能力力提升专业能力是我们提高提升专业能力是我们提高工作效率最有效地方法工作效率最有效地方法除了平时学习各类规定、规章、规范外，我们还要经常总结，将经验沉淀，并不断传承。经验方法经验方法：设立
28、案例库、将经验传承；编制报建指引，将报建工作流程化、标准化。第32页/共37页如何提高报建效率如何提高报建效率5资源的整合资源的整合及有效利用及有效利用开发报建工作离不开与人开发报建工作离不开与人打交道，更离不开必要的打交道，更离不开必要的公关手段。公关手段。公关活动就像润滑油、催化剂，把有限的人脉资源整合好，维护好，会让我们的报建工作如虎添翼。经验方法：编制公关计划表，公关手册，以诚相待，日常维护重于集中公关。第33页/共37页如何提高报建效率如何提高报建效率5系统性和前系统性和前瞻性瞻性系统性和前瞻性让我们的系统性和前瞻性让我们的工作前置，便于整体把控工作前置，便于整体把控报建工作环环相扣
29、，潜在问题多多，所以我们必须有前置性工作思维，为后续工作做好准备，提前进行预审和排雷。经验方法经验方法：编制规划审批预审表进行自审。非正式入案，提前送资料，私下预审或看现场。第34页/共37页如何提高报建效率如何提高报建效率5提高内部协提高内部协作作本为主义和专业壁垒严本为主义和专业壁垒严重的影响了报建效率重的影响了报建效率随着项目的增多，随着报建工作的不断深入，我们会发现，对内沟通比对外沟通还难。上下游的工作配合脱节，内耗严重。经验方法： 编制报建工作内部指引让上下游清楚的了解你的工作要求。第35页/共37页专业化、系统化、流程化、标准化专业化、系统化、流程化、标准化我们的目标：我们的目标：第36页/共37页感谢您的观看！第37页/共37页