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1、房地产投资信托分析一、国内房地产信托的兴起房地产投资信托就是受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于房地产或房地产抵押贷款的信托。通过信托公司的专业管理和多元化投资组合，能够有效降低房地产投资的风险，取得较高的投资回报。2002 年，房地产投资信托计划共计融资10.3 亿元， 2003 年 6 月，央行出台“121号文件”之后，在房地产信贷政策紧缩的压力之下，地产信托作为一种创新的融资方式，在我国受到青睐。已有资料显示，仅2003 年第二季度，全国就有 30 家信托公司发行了54 个集合资金信托品种， 其中房地产信托项目16 个，几乎占到信托产品总数的1/3。在北京， 1 亿元
2、的“车公庄危改小区信托计划” 、1.6 亿元的“三环新城经济适用房信托计划”、5 亿元的“太阳星城信托计划” 、1.8 亿元的“荣丰2008 信托计划”、2 亿元的“世纪星城信托计划”如雨后春笋般纷纷涌出，一度被媒体誉为地产信托“井喷”上市。2004年全年信托资金投向房地产业的资金规模已达110 亿元，约占全年信托募集资金总量的三分之一，发行数量在各类信托资金投向中更是独占鳌头。二、房地产信托产品发行状况2010 年，信托融资门槛设定提高，选择信托融资的往往都是一些大的开发商，包括上市公司。每个信托产品平均融资规模约3亿元，融资规模相对较大。从目前成功借道信托的房地产企业案例来看，绿城中国、
3、金地集团、 龙湖地产等公司，均在行业内有颇高的知名度。公开资料显示，5 月份以来，通过信托方式融资的地产企业还包括中华企业、福星股份、浙江广厦、香江控股、天业股份等。根据有关数据分析， 2000 年 7 月份至 2010 年 7 月底，市场上公开发行的信托产品共 4815 款，其中，投资领域为城市建设的有5 款，安居工程 4 款、基础设施 435 款、成熟物业 33 款。（一）房地产投资领域信托产品发行情况房地产投资领域信托产品从2002 年底开始发行，截止2010 年 7 月底，共名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
4、 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 14 页 - - - - - - - - - 发行 599 款，具体分析如下：1、房地产投资领域信托产品发行量、发行规模呈现增长趋势，2006、2007年有所下降（2002年-2010年）房地产信托产品发行数量（款）0204060801001201401601802002年底20032004200520062007200820092010（年份）2002年 12月份，市场上开始公开发行房地产投资领域信托产品，发行数量仅为四款；到 2005年，该领域产品已经大幅度增加到76 款；经过2006年、 2007年的数量回落， 2007年发行的
5、数量略高于2003年，为 34 款；从 2008年开始，房地产投资领域信托产品重新呈现增长趋势，2009年已经达到153 款； 2010年截止 7月份，已经达到98款。从发行资金规模上看，剔除没有信托规模信息的产品，对剩下的 374款产品进行分析，可以 发现，从整体来看，信托发行规模呈现整体上升趋势。2010年上半年，房地产投资领域信托产品发行金额达到约118亿元。房地产信托产品年度发行规模020406080100120140160180200200220032004200520062007200820092010上半年年份亿元2、从区域发行数量情况来看，北京市位居第一位，其次是上海和成都名师
6、资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 14 页 - - - - - - - - - 房地产信托产品区域发行情况北京市17%上海市8%成都市8%郑州市6%杭州市6%天津市6%深圳市6%重庆市5%西安市5%哈尔滨市5%其它市（ 25个）28%2002年底至2010年 7月份，北京市发行的房地产投资领域信托产品位居第一，发行数量为109款，占比17%；其次是上海和成都，发行数量分别为52款、 48款，占比约为 8%。3、房地产信托产品投资类型，贷款信托占比过半目前， 我国
7、信托参与房地产的模式非常单一，绝大多数都采取了为开发商提供“过桥贷款”的模式，还不能算作是真正意义上的证券化。根据统计，2002年底至 2010年7 月底， 在我国已经发售的房地产信托计划中，贷款信托数量最多，有 368款，占 62%；股权信托有85款，占 14%；权益信托占7%；组合信托占4%；另外，没有区分信托产品投资类型的有81 款，占 12%。房地产信托产品类型其它信托1%权益信托7%组合信托4%房地产信托12%股权信托14%贷款信托62%名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - -
8、- - 第 3 页，共 14 页 - - - - - - - - - 4、房地产投资领域信托产品发行机构中诚信托、中铁信托数量最多从房地产投资领域信托产品发行机构分析，2002 年底至 2010 年 7 月份，中诚、中铁发行信托数量最多，均为48 款；杭州工商、新华、中信、中融、北方国投、以及中原信托等公司在业内已逐渐凝聚了一定的市场影响力。发行机构发行数量发行机构发行数量发行机构发行数量中诚信托投资有限责任公司48 天津信托有限责任公司13 华融国际信托有限责任公司5 中铁信托有限责任公司48 湖南省信托投资有限责任公司12 吉林信托有限责任公司5 杭州工商信托股份有限公司30 西安国际信托
9、投资公司12 山西信托有限责任公司5 新华信托股份有限公司30 苏州信托投资公司11 厦门国际信托有限公司5 中融国际信托有限公司28 陕西省国际信托股份有限公司10 安徽国元信托有限责任公司4 中信信托有限责任公司28 中投信托有限责任公司10 建信信托有限责任公司3 北方国际信托投资股份有限公司25 上海爱建信托投资有限责任公司9 新时代信托投资股份有限公司3 中原信托有限公司24 国联信托股份有限公司8 云南国际信托投资有限公司3 上海国际信托有限公司21 西部信托投资有限公司8 渤海国际信托有限公司2 福建联华国际信托投资有限公司19 华宸信托有限责任公司7 青岛海协信托投资有限公司2
10、 平安信托有限责任公司19 重庆国际信托投资有限公司7 广东粤财信托有限公司1 中国对外经济贸易信托投资有限公司17 安信信托投资股份有限公司6 国民信托投资有限公司1 百瑞信托投资有限责任公司16 大连华信信托股份有限公司6 国投信托有限公司1 山东省国际信托有限公司16 华宝信托有限责任公司6 湖南省国际信托投资公司1 华润深国投信托有限公司15 江西国际信托股份有限公司6 交银国际信托有限公司1 江苏省国际信托投资有限责任公司15 昆仑信托有限责任公司6 中海信托股份有限公司1 北京国际信托有限公司14 中泰信托有限责任公司6 （二）成熟物业投资领域信托产品发行，权益型数量占优绝对优势根
11、据数据， 2002年年底至2010年 7 月份，成熟物业信托共发行33款，约占90%名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 14 页 - - - - - - - - - 的信托产品为权益信托投资型，其余为贷款信托投资型。另外，成熟物业投资领域信托产品中，上海国际发行量最多，共有9 款；其次是华宸和中泰，分别为4 款、3 款。发行机构发行数量发行机构发行数量上海国际信托有限公司9 百瑞信托投资有限责任公司1 华宸信托有限责任公司4 湖南省信托投资有限责任公司1 中泰
12、信托有限责任公司3 交银国际信托有限公司1 平安信托有限责任公司2 上海爱建信托投资有限责任公司1 苏州信托投资公司2 新华信托股份有限公司1 天津信托有限责任公司2 中铁信托有限责任公司1 西安国际信托投资公司2 中信信托有限责任公司1 安信信托投资股份有限公司1 中原信托有限公司1 三、房地产信托相关政策（另需补充）房地产信托产品自发行之初，每年的发行数量是不一样的，分析深层原因，可以发现其与房地产金融政策、信托投资有关政策是密切相关的。盘点历年相关政策如下：1、央行 2003年 121 号文件房地产投资信托发展壮大的契机2003 年 6 月 13日，央行下发关于进一步加强房地产信贷业务管
13、理的通知121号 ，文件规定商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金比例应不低于开发项目总投资的30%，且银行向开发商贷款的硬条件是“四证齐全”。央行 121 号文件其目的就是抑制房地产投资过热，防范房地产贷款风险进入国家宏观调控的视野。据统计，我国商业银行房地产贷款余额约占房地产开发贷款总量的七成以上。央行房贷新政的出台，使房地产开发商的融资门槛提高，让一些资金比较紧张的房地产商不约而同地将目光盯上了房地产投资信托，因为信托公司推出的房地产投资信托均不在央行文件的限制范围内，这个政策空白点给房地产投资信托提供了一个发展壮大的契机。2、银监办2005年 212号文房地产信托融资严格化为了防范
14、信托投资公司的业务风险，纠正违规经营行为，中国银行业监督管理委员会于 2005 年 8月下发了中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知银监办2005 212 号，文件明确规定了信托投资公司将资金投向房地产的要求，一、对未取得“四证”齐全的项目不得发放贷款；二、房地产开发企业不低于二级房地产开发资质；三、开发项目资本金比例不低于35%。212 号文使信托投资公司跟商业银行拉回同一起跑线，甚至高于商业银行的要求。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - -
15、第 5 页，共 14 页 - - - - - - - - - 监管部门对业务的每一次更严厉的监管，一定程度上限制了该业务的发展，但监管压力正是促使业务发展创新的动力，市场呼唤房地产金融的创新，要求拓展资金的来源渠道，满足房地产市场对资金的需求，减少对商业银行信贷资金的信赖。此时，房地产开发商开始瞄准国外比较成熟的房地产融资渠道房地产投资信托基金REITS。3、银监办2008年 265号通知中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知 （银监办发 【2008】265 号，下称“通知”）严格要求对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，同时要求各银监局重视信托
16、公司的流动性风险。与银监会2005 年颁布的“ 212号”文件相比， 此次通知并没有发布新的条款，而是一次“重申”。4、 2010年 2月银监会关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知为了进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。银监会 2010年 2月 11日下发了 关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知（以下简称通知 。 （1）进一步明确了投资者的准入标准。 通知要求商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合有关合格投资者的规定，即严格区分客户准入标准，按照风险等级不同确定不同档次的投资者准入门槛
17、。（2）规范优先和劣后受益权的最高比例标准。“信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1” 。 （3）对房地产信托的资金投资方向作出限制。通知明确房地产信托资金不得用于发放土地储备贷款，并明确了土地储备贷款的定义，即是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。5、 2010年 7月银监会叫停银信合作据有关资料， 7 月 2 日各地银监局电话通知所辖信托公司, 要求暂停一切银信合作项目，包括信贷类、权益类、固定收益类等涉及信托公司“通道”类的银信合作项目。银信合作理财产品全部叫停,料年内该业务难以恢复。目前银信合作理财产品规模已突破2
18、万亿人民币， 以信托贷款和信贷资产投资类业务为主，这一规模从去年9月末的不足6000 亿元，今年4月末已飙升至1.88万亿元。此次突击叫停， 一是怕银行利用信贷类银信合作产品冲击整体信贷规模；二是银监会担心，虽然信贷资产转出表外，但是贷后管理仍然在银行，怕积累巨大风险。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 14 页 - - - - - - - - - 四、房地产信托产品收益率（一）房地产投资领域信托产品预期年化收益率据数据统计： 投资到房地产领域的信托产品平均年
19、化收益率在各类信托产品中是属于最高的，在已发行的信托产品中，众数平均年化收益率为8%，部分房地产信托产品的年化收益率达到10%，甚至更高的水平。例如：2007年 12 月，中信信托的一款收益型房地产投资信托计划昆明星耀的信托实现预期年化25%的收益率。 与此同时， 进入的门槛也是比较高的，普通的信托产品多为10 万元起步，而房地产的信托产品从早些时候的10万已经提至100万，现在不少项目甚至提升到了300 万。另外，房地产投资领域信托产品年化收益率高于10%的项目详列如下表所示：发行机构产品名称信托期限预期年收益率成立日期中信信托有限责任公司昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划1 年
20、25.00% 2007-12-25 杭州工商信托股份有限公司杭信 - 飞鹰一号房地产投资集合资金信托计划5 年20.00% 2008-7-16 山东省国际信托有限公司山东信托 - 受让朝阳股权信托计划1 年15.00% 2005-3-10 杭州工商信托股份有限公司爱丽山庄贷款项目集合资金信托计划1 年15.00% 2008-2-28 中信信托有限责任公司中信盛景星耀地产基金集合信托计划1.25 年14.00% 2008-9-25 北京国际信托有限公司财富 1 号房地产投资集合资金信托计划2 年13.00% 2008-6-16 中原信托有限公司中原理财 - 建业住宅集团洛阳置业有限公司定向股权投
21、资资金信托计划2 年、 3 年12.00% 2006-3-23 苏州信托投资公司苏信理财 - 苏州沿海国际中心项目集合资金信托计划2 年12.00% 2009-1-13 杭州工商信托股份有限公司华立 . 爵士风情贷款项目集合资金信托计划1 年12.00% 2008-9-8 杭州工商信托股份有限公司苏州新湖置业信贷资产受让项目集合资金信托计划2 年、 3 年12.00% 2008-12-10 福建联华国际信托投资有限公司联信 - 邦泰城优质人民币理财产品信托计划1.5 年12.00% - 北京国际信托有限公司创赢一号工业地产收益权集合资金信托计划2 年( 满 6个月可提前结束 ) 12.00%
22、2008-5-23 百瑞信托投资有限责任公司百瑞宝盈 15 号( 美景鸿城 ) 集合资金信托计划0.5 年期、1 年期和12.00% 2008-11-17 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 14 页 - - - - - - - - - 1.5 年期中信信托有限责任公司中信 - 聚信汇金地产基金号集合信托计划优先级增发计划优先级3年, 优先级 5 年11.20% - 中投信托有限责任公司中投 - 中天大厦项目贷款集合资金信托计划1.5 年11.00% 2008
23、-11-21 苏州信托投资公司苏州信托 -0803 集合资金信托计划3 年11.00% 2008-10-27 北京国际信托有限公司北京火神庙国际商业中心项目集合资金信托计划2 年,1 年后提前结束11.00% 2008-1-28 百瑞信托投资有限责任公司百瑞宝盈 18 号集合资金信托计划( 九鼎股权投资 ) 1 年、 1.5年10.80% 2009-1-8 中原信托有限公司中原理财 - 宏业 1 期-名门盛世不动产投资集合资金信托计划3 年10.50% 2009-1-20 苏州信托投资公司苏州信托 - 瑞城 0802 集合资金信托计划 ( 昆山中华园路地产项目) 8 年10.50% 2008-
24、8-18 苏州信托投资公司苏州信托 - 瑞城 0806 集合资金信托计划 ( 新湖明珠城贷款项目) 30 个月10.50% 2008-11-17 杭州工商信托股份有限公司杭信飞鹰三号房地产投资集合资金信托计划2 年10.50% 2009-3-20 中原信托有限公司中原理财 - 宏业 5 期-摩登市商业地产项目集合资金信托计划3 年10.20% 2010-1-27 （二）区域房地产信托产品预期年化收益率情况对房地产信托产品发行量排名前10 位的城市进行预期年化收益率单独分析，并剔除没有发布预期年化收益率的产品，对剩下的有效数据具体分析如下：房地产信托产品预期年化收益率情况024681012141
25、6180.030.040.050.060.070.080.090.10.110.120.130.14预期年化收益率数量北京上海深圳由图可以看出，一线城市中，北京的房地产信托产品预期年化收益率在5%-10%之间的占92%，取其众数平均年化收益率约为9%；上海的众数平均年名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 14 页 - - - - - - - - - 化收益率约为 6%；深圳的众数平均年化收益率约为5%。房地产信托产品预期年化收益率情况024681012140.0
26、30.040.050.060.070.080.090.10.110.12预期年化收益率数量郑州西安哈尔滨天津分析中部城市的房地产信托产品收益率，可以发现郑州、西安、天津的众数平均年化收益率约为8%，另外，哈尔滨的也在此范围内。房地产信托产品预期年化收益率情况024681012141618200.030.040.050.060.070.080.090.10.110.12预期年化收益率数量成都杭州重庆继续分析南方城市，可以看出，成都的预期年化收益率多数约为7%；杭州和重庆的预期年化收益率多数为6%、9%。综合发行量较多的几个城市来看，房地产信托产品的预期年化收益率在6%-9%的居多，约占总量的66
27、%。（三）不同时期房地产信托产品预期年化收益率情况名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 14 页 - - - - - - - - - 对所搜集的 2002 年-2010 年 599 款产品中的 473 款有效样本（剔除没有发行年期、预期年化收益率的已发行产品） 预期年化收益率进行3 年移动平均分析，可以发现，预期年化收益率整体呈现上升趋势。具体分析，2002 年至 2007 年 8月之间，所发行的房地产信托产品的预期年化收益率基本上在5%左右，之后，基本在 8%
28、左右。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 14 页 - - - - - - - - - 2002年12月-2010年7月房地产信托产品预期年化收益率情况0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2002年12月2003年4月2003年8月2003年12月2004年4月2004年8月2004年12月2005年4月2005年8月2005年12月2006年4月2006年8月2006年12月2007年4月2007年8月2007年
29、12月2008年4月2008年8月2008年12月2009年4月2009年8月2009年12月2010年4月2010年8月名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 14 页 - - - - - - - - - （四）成熟物业信托产品预期年化收益率情况根据统计数据分析， 已发行的成熟物业信托产品预期年化收益率在4%9.5 之间，平均年化收益率约为6.5%，信托期限为 1 年到 10 年之间。0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.0
30、0%8.00%9.00%10.00%2003年3月2003年7月2003年11月2004年3月2004年7月2004年11月2005年3月2005年7月2005年11月2006年3月2006年7月2006年11月2007年3月2007年7月2007年11月2008年3月2008年7月2008年11月2009年3月2009年7月2009年11月预期年化收益率在8%及以上的项目有 10 个，且基本上都是在2008 年之后成立发行的。发行机构产品名称信托期限预期年收益率成立日期中信信托有限责任公司广西正和特定资产收益权流动化信托项目( 优先级信托受益权) 2.25 年8.00% 2009-12-8上
31、海国际信托有限公司锦绣乐购财产权投资集合资金信托计划(三) 2 年8.00% 2008-10-31华宸信托有限责任公司华宸 -金诚 (08)02 号维多利商厦经营收益权转让项目集合资金信托计划2 年8.00% 2008-7-7中原信托有限公司中原理财宏业8 期新乡大商新玛特项目租金收益权投资集合资金信托计2 年、2.75年、3.5 年8.50% 2009-7-27 华宸信托有限责任公司华宸 - 金诚 (0905) 号湖南长沙青和城购物中心经营物业收益权项目集合资金信托计划2.5 年8.50% 2009-11-9西安国际信托投资公司受让杭州公元大厦特定物业收益权集合资金信托计划1.5 年9.00
32、% 2009-4-2百瑞信托投资有限责任公司百瑞宝盈20 号集合资金信托计划( 新长城房地产基金 ) 1.5 年、 2.5年、 3 年9.00% 2009-4-9新华信托股份有限公司辛特拉产权酒店( 不动产 ) 投资集合资金信托计划3 年9.50% -西安国际信托投资公司特定物业收益权集合资金信托计划1.25 年9.50% 2008-11-6交银国际信托有限公司交银国信 - 世豪租赁收益投资集合资金信托计划2 年9.50% 2009-1-20（三）房地产信托产品收益率影响因素名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精
33、心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 14 页 - - - - - - - - - 总体来看，房地产信托产品收益率主要受一下几个方面的影响：1、资金供需情况国家已经逐渐在收紧流动性， 从供需角度看， 流动性的趋紧也将进一步推高信托产品的收益率。 在房地产供不应求的融资需求推动下，资金的价格从逻辑上看将上涨，房地产信托产品的收益率也将在一段时间内得到推高。根据有关调查， 2008 年贷款利率高，房地产信托产品的资金成本也升高，产品收益率可达10%12%；2009 年货币政策宽松，银行存贷款利息水平低，房地产信托产品的收益率在7%10%左右。2、投资者预期如果加息预期提高，市场平均
34、收益往上走，或房价出现回落的趋势，投资者认为楼市会出现调整， 担心房企表现不佳而不购买产品，会推高房地产信托产品的收益率。五、信托发行的另一种方式银信合作银信合作业务是指银行通过信托理财产品的方式曲线为企业提供贷款，这也是银行信贷业务表外化的重要通道。房地产银信合作产品每个月平均不到10款产品，而今年 6 月份银信合作信托产品达到500 多款， 之前每月平均 400 多款，可见比例之小。 房地产开发企业选择房地产信托融资，主要还是通过集合信托产品的方式，而非银信合作类信托产品。2010年 6 月底，银监会发布中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知之后，利用该种方式成功融资的地产企业有中
35、航地产和首创置业。2010 年 6 月 30 日，首创置业与中诚信托订立基金规模为7.5 亿元人民币的信托融资。 根据信托融资安排， 首创置业、 中诚信托、 北京银行及北京商宜订立了债权转让协议，转让价为7.5 亿元。中诚信托成立一项基金规模为人民币7.5亿元的信托，目的是按转让价向公司购入债权资产。2010 年 7 月 1 日，中航地产与江南信托签订的五份信托贷款合同。江南信托受兴业银行委托向中航地产发放信托贷款4.6 亿元，其中两笔信托贷款合计1.9 亿元专项用于南昌中航城市广场项目的开发和建设，其余三笔信托贷款合计2.7 亿元专项用于成都中航城市广场项目的开发和建设。此次信托融资主要是为名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 14 页 - - - - - - - - - 了补充公司短期流动资金需求，拓宽公司的筹资渠道， 缓解公司项目开发高峰期短期流动资金的紧张。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 14 页 - - - - - - - - -