《2022年《房地产开发经营与管理》真题及答案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年《房地产开发经营与管理》真题及答案.docx（18页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -20XX年房地产开发经营与治理试题一、单项挑选题 （共 35 小题,每题1 分；每题的备选答案中只有一个最符合题意；）1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）；A销售收入 B转让收入 C租金收入 D利息收入2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时,短期开发投资就转变成了长期置业投资；A出售 B抵押 C转让 D经营3、以下风险中属于系统风险的是（）；A比较风险 B市场供求风险 C将来运营费用风险 D持有期风险4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易,这个过程反映了房地产
2、的（）；A不行移动性 B适应性 C弱流淌性 D相互影响性5、某销售型住房市场年初的住房存量为 100 万套,其中空置待售住房 5 万套,本年新竣工住房 13万套,销售住房 8 万套就吸纳周期为（）年；A0.63 B1.63 C2.25 D 12.50 6、在房地产市场周期循环中,供应增长速度高于需求增长速度,空置率上升并逐步接近合理水平,这一阶段处于房地产市场自然周期的（）；）；D第四阶段A第一阶段 B 其次阶段C第三阶段7、以下关于房地产泡沫的表述中,错误选项（A市场参加者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性
3、和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）；这种调查a=0.65 , 第 1 页,共 12 页 - - - - - - - - - A移动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简洁平均法9、实行施工总承包的房地产开发项日；施工现场的安全应由（）负责；A开发商B监理单位 C分包单位 D总承包单位10、依据估量的总销售收入和估量的销售量来制定价格的定价方法是（）；A目标定价法B成本加成定价法C随行就市定价法D价值定价法11、房地产市场调查人员有时实行在夜间到居住小区测算“ 亮灯率” 的方法来分析入住率,方法属于（）；A观看法B试验法
4、C争论法 D问卷调查法12、20XX年某市商品住宅实际销售量为410 万 m 2,猜测销售量为380 万 m 2；假如平滑指数就用指数平滑法猜测的20XX年该城市商品住宅销售量为（）万 m 2；A390.5 B399.5 C523.5 D543.0 细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -13、以下影响购房者购买行为的因素中,属于心理因素的是（）；A生活方式 B受训练程度 C购买动机 D自我形象14、一些竞争者可能对某些方面反应剧烈,例如对降价竞销反应剧烈,但对其
5、他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理睬；这种竞争者属于（）竞争者；A淡定不迫型 B挑选型 C凶残型 D随机型15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）；A购买价格 B容积率及有关设计参数 C空置率 D运营费用16、银行为某家庭供应了期限为10 年的按月等额仍本付息的个人住房抵押贷款、如该笔贷款的实际年利率为 7.25 ,就名义年利率是（）；D7.85 A7.02 B7.04 C7.50 17、银行为某家庭供应了一笔总额10 万元、期限10 年、年利率6的住房抵押贷款；如采纳月仍款常数为 0.7 的仍款方式,并在最终l 个月仍清所余本息；就相对于按月等额仍款方式,该家庭在仍贷期
6、间,除最终 1 个月外,其他各月的月供负担削减了（）元；A137.5 B 410.2 C432.2 D452.2 18、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次；其中,经营利润与营业外收支净额之和为（）；A利润总额 B投资利润 C税后利润 D可安排利润19、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元,流淌资金为 500 万元,投资者的权益资本为 2000万元,经营期内年平均利润总额为 700 万元,年平均税后利润为 500 万元,就项目的资本金利润率为（）；A10.0 B 14.0 C25.0 D35.0 20、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元,竣工后的销售收入为 4500
7、万元, 销售税金及附加为 248 万元,应缴纳的土地增值税为 370 万元,就该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）；A45.05 B 49.31 C5B.86 D63.6 21、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行供应的期限为 10 年的抵押贷款；如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元,各项成本费用为 3.4 万元,其中支付银行利息 1.5 万元；就张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是（）；A1.07 B1.47 C2.07 D3.33 22、某房地产开发项目的占地面积为 1 万 m 2,容积率为 1.5 ,假如房屋开发成本为 3000 元
8、m 2（按建筑面积计）,猜测能够以 8000 元 m 2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售就该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元 /m 2；A3000 B 5000 C7500 D8000 23、以下关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中,错误选项（）；A解析法对随机的现金流进行概率分布估量,得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在运算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估量的基础之上细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 2 页,共 12 页 - - - - -
9、 - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23 个随机变量的风险问题,而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为 E 甲=1500万元,E 乙=1800 万元,E 丙=2200 万元,净现值的标准差分别为 甲=890 万元, 乙=910 万元, 丙=1200万元,就该项目投资方案的风险从小到大排列次序正确选项（）；A乙 丙甲 B甲 乙丙 C丙 甲乙 D乙 甲丙25、在酒店项目可行性争论阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算
10、一座酒店的总投资,属于（）；A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法26、在房地产开发投资中,属于财务费用的是（）；A折旧费 B审计费 C金融机构手续费 D无形资产摊销费27、在投资项目的财务报表中,显现在全投资现金流量表,而不显现在损益表中的项目是（）；A固定资产购置支出 B企业所得税 C固定资产折旧 D贷款利息28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析；A现金流量 B清偿才能 C资产与负债情形 D资金盈余或短缺情形29、房地产抵押贷款二级市场的进展,实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）；A分别 B独立 C对立 D融合30、商业银行发放的商用房地产抵押贷
11、款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比,原因主要是（）；A商用房地产风险更高B商用房地产的收益更高C商用房地产的价值更高D商用房地产的增值潜力更大（31、建设贷款的仍款资金来源,通常是销售收入或（）；就会给银行带来A租金收入B土地出让收入C长期抵押贷款D净经营收入32、银行对个人发放在房抵押贷款时,假如对借款人资质审查不严或放松贷款条件,）；）；A操作风险B法律风险C信用风险D治理风险33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长,在租约中一般都要包括（A租金调整条款B代收代缴费用条款C装修费用条款D折让优惠条款细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - -
12、- - - - - 第 3 页,共 12 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -34、以下关于零售商业物业租金的表述中,错误选项（）；A设置百分比租金的目的是让业主共享部分经营成果,鼓励其更好地治理物业B知名度大的主要租户,往往缴纳的单位面积租金较低,且租金调整的时间间隔较长C百分比租金的基数通常是年总营业额,或年总营业额中超出某一基础营业额之外的D营业额高但毛利水平较低的租户,其百分比租金的百分比设置往往较高35、某写字楼 20XX 年潜在毛租金收入为 1000 万元,空置和收租缺失为 5,经营费用为潜在
13、毛收入的 30,抵押贷款仍本付息为 200 万元,所得税和预备金共计 120 万元,就 20XX年的净经营收入为 （）万元；A330 B450 C650 D700 二、多项挑选题 （共 15 小题,每题2 分；每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意；全部选对的,得 2 分；错选或多项的,不得分,少选且挑选正确的,每个选项得 0.5 分；）1、固定资产投资依据工作内容和实现方式分类,可以分为（）投资；A建筑安装工程B新建和扩建C设备与工器具购置D迁建和复原E其他费用2、从宏观上说,在进行房地产市场结构分析时,通常应分析（）；A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构3、以下关于房地产市
14、场周期循环的表述中,正确的有（）；A房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生B在房地产周期循环的最低点,空置率最高 建设工程训练网供应C房地产周期循环的供求平稳点是长期均衡价格D在房地产周期循环的最高点,供应增长率等于需求增长率E在房地产周期循环中,价格（租金）和空置率通常是同向变动的4、在以下房地产市场指标中,属于市场交易指标的有（）；A空置量B房地产价格指数C平均建设周期细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 4 页,共 12 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - -
15、 - - - - - - - - - - - - -D吸纳率 E失业率 5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上,详细规定拟供应的房地产产品的）；A价格水平 B销售对象 C基本功能 D地理位置 E帮助功能6、以下指标中,属于房地产投资项目静态盈利才能指标的有（）；A净现值 B投资利润率 C现金回报率 D静态投资回收期 E内部收益率7、以下关于名义利率与实际利率的表述中,正确的有（）；A当计息周期为 1 年时,年名义利率等于年实际利率B实际利率真实地反映了资金的时间价值 C名义利率真实地反映了资金的时间价值 D名义利率相同时,计息周期越短,名义利率与实际利率的差值就越大 E运算周期相同时,名义
16、利率越小,名义利率与实际利率的差值就越大8以下关于内部收益率的表述中,正确的有（）；A内部收益率反映了项目的动态盈利才能B内部收益率是当项目寿命期终了时,全部投资正好被收回的收益率 C当内部收益率高于目标收益率时,投资项目是可行的 D假如使用贷款；且项目盈利,就全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E内部收益率越高,投资风险就越小9、用于反映项目清偿才能的经济评判指标有（）；A权益投资比率B利息备付率 C偿债各付率 D内部收益率 E资产负债率10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时,以下表述中正确的有（）；A期望值相同、标准差小的方案为优细心整理归纳 精选学习资料 - - - -
17、 - - - - - - - - - - - 第 5 页,共 12 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -B标准差相同、期望值小的为优 C标准差相同,期望值大的为优 D标准差系数大的为优 E标准差系数小的为优11、以下报表中,属于房地产开发项目基本财务报表的有（）；A资产负债表 B投资方案与资金筹措表 C借款仍本付息估算表 D资金来源与运用表 E损益表12、以下关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中,正确的有（）；A房地产市场中的信息不完备程度较高,需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特别的制度 支配来
18、降低信息成本 建设工程训练网供应 B大型房地产开发公司一般更情愿托付房地产经纪机构进行物业租售 C依代理托付方的不同,房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理 D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势,供应服务并猎取收益 E无论采纳哪种代理形式,都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入13、投资项目可行性争论的根本目的包括（）；A削减或防止投资决策的失误 B提高项目开发建设的经济效益 C提高项目开发建设的社会和环境效益 D为项目决策供应依据 E为项目后期的经营决策供应依据14、在以下费用中,属于债务融资成本的有（）；A承诺费 B手续费 C担保费 D利息 E税费15、写字
19、楼物业服务企业在挑选租户时,往往注意考察租户的（）；A商业信誉和财务状况 B面积需求大小 C租金支付方式 D物业服务需求 E与写字楼业主的关系三、判定题 （共 15 小题,每题1 分；请依据判定结果,用 表示正确,用 表示错误不答不得分,判定错误扣1 分,此题总分最多扣至零分；） 第 6 页,共 12 页 细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -1、对房地产置业投资者而言,所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系；
20、（）（）2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险；3、我国房地产开发统计中目前采纳的销售面积指标,是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积；（）（）4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供应者；5、在市场定位的差别化分析中,通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业；（）（）6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例；7、资产负债率属短期偿债才能指标,反映债权人所供应的资金占全部资产的比例；（8、对于置业投资者而言,在租金水平不变的情形下,出租物业空置率的高低与有效毛租金
21、收入的多少呈负相关关系；（）9、房地产投资分析中的敏锐性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情形下的风险分析；（）10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的建设费用；（）2m之外和项目红线范畴内的各种管线、道路工程11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的安排情形,可以用来运算内部收益率和投资回收期等评判指标；（）12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款；（）13、房地产项目的盈亏平稳分析包括最低租售价格分析、最高土地猎取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式；（）14、房地产资产治理以运行治理为主,
22、指导物业治理和设施治理公司的工作,目标是实现资产价值的最大化；（）15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入；（）四、运算题 （共 2 小题, 20 分；要求列出算式、运算过程,需按公式运算的,要写出公式,仅有运算结果而无运算过程的,不得分）1某家庭拟购买一套新居,并将原有住房出租；估量原有住房的净租金收入为每月 2000 元,资本化率为 9.6 ,假设租金和住房市场价值不随时间发生变化；该家庭期望实现 以租养房 ,即每月的抵押贷款仍款额不超过原有住房的租金收入；购买新居的最低首付款为房价的 30,余款申请年利率为6的住房抵押贷款,按月等额仍款,最长贷款年
23、限为 20 年；问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新居（精确到小数点后 2 位）？（ 2）设该家庭购买了这一最高总价的新居,并期望在仍款一段时间之后,利用出售原有住房的收入一次性提前仍清抵押贷款,问至少需要在仍款多少个月（取整）后,再出售原有住房并仍清贷款 .（8分）细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 7 页,共 12 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -2某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m 2,总建筑面积为15000m 2；
24、估量项目开发建设周期为 2 年,总投资为 13500 万元（不包括贷款利息）；项目第 l 年投资 8100 万元,其中资本金为 5400万元,其余为甲银行贷款： 项目第 2 年投资 5400 万元,全部为甲银行贷款； 甲银行贷款年利率为 9.0 ,按年复利计息, 项目竣工时一次性仍清本息；项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立刻向乙银行申请抵押贷款以偿仍甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为 3 年、年利率为 7.0 ,按年付息、到期仍本；购物中心的可出租面积为总建筑面积的70,采纳基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化, 百分比租金为超额营业额的 10；估量购物中心的出租率为 9
25、5,年超额营业额为 10000万元；购物中心的运营成本为毛租金收入的 35；开发商于项目运营 3 年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的 9.5 倍；假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和仍款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收；请回答以下问题：（1）如开发商要求的自有资金目标收益率为20,就购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位） . （ 2）在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为 益率是多少（精确到小数点后 2 位） .（12 分）13,求项目全部投资的内部收细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 8 页,
26、共 12 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -20XX 年房地产估价师执业资格考试经营与治理试卷及答案四、运算题 1解：已知： A=2000 元, n=240 个月, i=60 /12=0.5 , R=9.6（1）求购房最高总价购房最高总价 =P70=279161.54 70=39.88 万元（2）求出售原有住房时间 住房市场价值 V=A 12R=2000 12 9.6 =25 万元 设剩余 M个月需要偿仍 25 万元,就有有：（ 1+0. ） M=2.667 M=log2.667/ （1+0.5 ） =
27、196.66 个月细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 9 页,共 12 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -240-196=44 个月 在仍款 44 个月之后出售住房 2解：解法一：表达法 一、设最低基础租金为 x,求最低基础租金（1）运算各年自有资金净现金流量 1）第 1 年年初净现金流量 =-5400 万元 2）第 2 年年初：投资 =-5400 万元；甲银行贷款 5400 万元 净现金流量 =-5400+5400=0 万元 3）第 3 年年初：
28、归仍甲银行贷款 =2700 （1+9） 2+5400（1+9）=9093.87 万元乙银行贷款 =9093.87 万元 净现金流量 =-9093.87+9093.87=0 万元 4）第 3、4 年年末：仍本付息 =9093.87 7 =636.57 万元营运成本 =（1.5 70 95 x+10000 10） 35=（0.9975x+1000 ） 35万元经营收入 =1.5 70 95 x+10000 10=（0.9975x+1000 ）万元 净现金流量 - （0.9975x+1000 ） 65万元 5）第 5 年年末：仍本付息 =636.57+9093.87=9730.44 万元 营运成本
29、=（0.9975x+1000 ） 35万元 经营收入 =（0.9975x+1000 ）万元 转售收入 =（0.9975x+1000 ） 65 9.5 万元 净现金流量 =（0.9975x+1000 ） 65 +（0.9975x+1000 65 9.5-9730.44 =（0.9975x+1000 ） 65 10.5 -9730.44 万元（2）求基础租金二、运算全投资内部收益率 FIRR （1）运算各年净现金流量 1）第 1 年年初投资 =8100 万元 2）第 2 年年初投资 =5400 万元 3）第 3 年、 4 年年末：细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - -
30、- - - - - 第 10 页,共 12 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -经营收入 =0.9975 191 5+1000=2910.21 万元经营成本 =2910.21 35 =1018.57 万元净现金流量 =2910.21-1018.57=1891.64 万元4）第 5 年年末：经营收入 =43.9975 1915+1000=2910.21 万元经营成本 =2910.21 35 =1018.57 万元转售收入 =2910.21 65 9.5=17970.55 万元挣现金流量 =2910.21+1
31、7970.55-1018.57=19862.19 万元（2）运算内部收益率设 i 1=13 ,就有：解法二：图表法细心整理归纳 精选学习资料 一、列出自有资金现金流量表（年来）,设计出租金为x 第 11 页,共 12 页 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率,列表：细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 12 页,共 12 页 - - - - - - - - -