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1、上海国际金融大厦投上海国际金融大厦投资规划资规划2前言前言关于上海国际金融大厦投资分析的主要结论关于上海国际金融大厦投资分析的主要结论1 项目总体构思项目总体构思2 项目投资分析项目投资分析4 附录附录3 项目实施的建议项目实施的建议投资规划投资规划Project Cost PlanningProject Cost Planning3大厦大厦建筑建筑指标指标1 1建筑面积建筑面积 85,000m 85,000m2 22 2使用面积使用面积 62,208m 62,208m2 2 3 3建筑总面积建筑总面积约约190m190m4 4建筑层数建筑层数 50 50层层项项目目目目标标投资投资5 5建筑
2、工程投资建筑工程投资 2,964 2,964 万美元万美元设备购置及安装设备购置及安装工程投资工程投资 2,479 2,479万美元万美元其它投资其它投资 4,506 4,506万美元万美元总投资总投资 9,949 9,949万美元万美元6 6平方米造价平方米造价 1,170.47 1,170.47美元美元/m2/m2( (含土地使用权转让金和银行贷款利息、流动资金含土地使用权转让金和银行贷款利息、流动资金) )平方米造价平方米造价 2,964 2,964万美元万美元( (不含土地使用权转让金和银行贷款利息、流动资金不含土地使用权转让金和银行贷款利息、流动资金) )进度进度7 7建设周期建设周
3、期 54 54个月个月质量质量廿世纪九十年代具有国际标准的大厦，并成为浦东新区的标志性建筑廿世纪九十年代具有国际标准的大厦，并成为浦东新区的标志性建筑关于上海国际金融大厦投资分析的主要结论关于上海国际金融大厦投资分析的主要结论4上海国际金融大厦上海国际金融大厦商业设施商业设施银行营业大厅银行营业大厅办公室（供出租）办公室（供出租）会议室会议室保险库保险库食堂（供内部使用）食堂（供内部使用）服务大厅服务大厅邮局邮局商场商场酒吧、咖啡厅酒吧、咖啡厅舞厅舞厅餐厅餐厅顶层餐厅顶层餐厅美容室美容室桑拿浴室桑拿浴室俱乐部俱乐部地下车库地下车库辅助用房辅助用房室外总体室外总体项目组织项目组织序号序号部位部位
4、空间名称空间名称建筑面积建筑面积(m(m2 2) )使用面积使用面积(m(m2 2) )1 1地地下下室室保险库房及其它用房保险库房及其它用房30003000210021002 2设备用房设备用房40004000280028003 3地下停车库地下停车库30003000210021004 4辅助用房辅助用房10001000700700小计小计1100011000770077005 5裙房部分裙房部分营业大厅营业大厅28002800200020006 6邮局邮局1601601001007 7服务大厅服务大厅6706704004008 8酒吧、咖啡厅酒吧、咖啡厅6706704004009 9商场商
5、场17001700120012001010大小会议室、会议厅大小会议室、会议厅28302830170017001111多功能厅多功能厅5005003003001212西式餐厅西式餐厅8308305005001313中式餐厅中式餐厅8308305005001414内部雇员食堂内部雇员食堂8308305005001515俱乐部俱乐部15001500105010501616其它用房其它用房680680328328小计小计1400014000897889781717塔楼塔楼高级写字楼高级写字楼590005900044730447301818顶层餐厅顶层餐厅10001000800800小计小计60000
6、600004553045530总计总计85000850006220862208建筑面积分配计划建筑面积分配计划6 上海国际金融大厦，位于浦东陆家嘴的金融中心地域，建筑总高度上海国际金融大厦，位于浦东陆家嘴的金融中心地域，建筑总高度为为190190米，米，5050层，它将是这一地区的一个重要标志性建筑，一方面它将提层，它将是这一地区的一个重要标志性建筑，一方面它将提供供85,00085,000平方米的银行营业厅、高级写字楼及必需的先进附属设施，另平方米的银行营业厅、高级写字楼及必需的先进附属设施，另一方面它将呈现二十世纪九十年代的时代建筑形象，同时亦融合了古典一方面它将呈现二十世纪九十年代的时代
7、建筑形象，同时亦融合了古典建筑的稳重、磅礴气度。建筑的稳重、磅礴气度。 地下室的一、二层将是部分机电设备用房、货物装卸及约停放地下室的一、二层将是部分机电设备用房、货物装卸及约停放300300部部汽车的车库。底层及二层将是银行、会议中心、邮电服务、商店及餐厅汽车的车库。底层及二层将是银行、会议中心、邮电服务、商店及餐厅等配套设施，三楼以上是写字楼以及放置在中层或顶层的俱乐部。等配套设施，三楼以上是写字楼以及放置在中层或顶层的俱乐部。 为了体现时代及古典的结合形象，大厦的外墙将采取部分玻璃幕墙为了体现时代及古典的结合形象，大厦的外墙将采取部分玻璃幕墙及部分面砖、花岗石的搭配，以突出其高耸的形态，
8、以及中外、古今结及部分面砖、花岗石的搭配，以突出其高耸的形态，以及中外、古今结合的独特风格。国际金融大厦建成后，不但会成为浦东新区的一个视点合的独特风格。国际金融大厦建成后，不但会成为浦东新区的一个视点标志，亦会与一江之隔的外滩二十年代的建筑群互相呼应，为现代上海标志，亦会与一江之隔的外滩二十年代的建筑群互相呼应，为现代上海整体市容增添光彩。整体市容增添光彩。建筑总体构思建筑总体构思7供电供电 弱电弱电机电设备系统构思机电设备系统构思 给排水给排水消防消防空调空调电梯电梯8编制说明编制说明编制原则和依据编制原则和依据项目投资分析项目投资分析9序号序号项目名称项目名称平方米指标平方米指标( (美
9、元美元) )投资投资( (万美元万美元) )占总投资百分比占总投资百分比(%)(%)1.11.1地下结构地下结构67.6567.655755755.785.78其中：其中： 预应力超高强离心管桩预应力超高强离心管桩12.4712.47106106 地下室及基础承台地下室及基础承台32.8232.82279279 地下车库地下车库13.1813.18112112 基础施工措施费基础施工措施费9.189.1878781.21.2上部主体结构上部主体结构69.4769.476256256.286.28其中：其中： 钢筋混凝土柱钢筋混凝土柱11.7811.78100100 钢筋混凝土梁钢筋混凝土梁8.
10、678.677474 钢筋混凝土楼板钢筋混凝土楼板12.8912.89110110 钢筋混凝土墙体钢筋混凝土墙体19.5619.56166166 其它金属结构其它金属结构0.670.675 5 主体施工措施费主体施工措施费20.0020.001701701.31.3外部立面装饰外部立面装饰66.2466.245635635.665.66其中：其中： 砖墙砖墙0.330.333 3 双层铝合金窗双层铝合金窗7.897.896767 玻璃幕墙及花岗岩玻璃幕墙及花岗岩58.0058.00493493项目投资分析项目投资分析建筑工程投资建筑工程投资10序号序号项目名称项目名称平方米指标平方米指标( (
11、美元美元) )投资投资( (万美元万美元) )占总投资百分比占总投资百分比(%)(%)1.41.4建筑作业和辅助设施建筑作业和辅助设施67.1767.175715715.745.74其中：其中： 屋面屋面4.894.894242 楼梯楼梯0.780.787 7 门与五金门与五金7.007.005959 干式隔断干式隔断10.3310.338787 墙面装修墙面装修6.676.675757 楼地面装修楼地面装修5.565.564747 吊平顶吊平顶12.4412.44106106 厕所厕所15.0015.00127127 其它什项其它什项4.564.5639391.51.5精装修精装修62.35
12、62.355305305.335.33其中：其中： 门厅门厅13.3313.33120120 电梯厅电梯厅34.3534.35292292 服务大厅服务大厅4.004.003636 多功能舞厅多功能舞厅2.002.001818 会议室会议室2.002.001818 会议厅会议厅5.115.1146461.61.6室外总体室外总体11.7611.761001001.011.01建筑工程投资合计建筑工程投资合计348.71348.712964296429.7929.79项目投资分析项目投资分析建筑工程投资建筑工程投资11序序号号项目名称项目名称平方米指平方米指标标( (美元美元) )投资投资( (
13、万美万美元元) )占总投资占总投资百分比百分比(%)(%)2.12.1消防消防23.41 23.41 1991992.002.002.22.2电器电器70.0070.005955955.985.982.32.3空调空调83.3083.307087087.127.122.42.4给排水及污水处理给排水及污水处理22.4722.471911911.921.922.52.5电梯电梯74.1274.126306306.336.332.62.6煤气煤气6.246.2453530.530.532.72.7管理电脑、电讯等管理电脑、电讯等9.449.4485850.850.852.82.8擦窗机擦窗机2.1
14、22.1218180.180.18设备购置及安装工程投资合设备购置及安装工程投资合计计291.65291.652479247924.9224.92项目投资分析项目投资分析设备购置及安装工程投资设备购置及安装工程投资12序号序号项目名称项目名称平方米指标平方米指标( (美元美元) )投资投资( (万美元万美元) )占总投资百分比占总投资百分比(%)(%)3.13.1建设期物价风险建设期物价风险65.4165.415565565.595.593.23.2不可预见费不可预见费38.0038.003233233.253.253.33.3开办费开办费51.1851.184354354.374.373.4
15、3.4临时备用金临时备用金11.7611.761001001.011.013.53.5专业费专业费64.0064.005445445.475.47其中：其中： 勘察费勘察费3.183.182727 设计费设计费35.1835.18299299 建设监理建设监理12.8212.82109109 筹建费筹建费9.659.658282 其它咨询费其它咨询费3.183.1827273.63.6土地使用权转让金土地使用权转让金141.18141.181200120012.0612.063.73.7贷款利息贷款利息129.41129.411248124811.0611.063.83.8流动资金流动资金11
16、.7611.761001001.011.01其它投资合计其它投资合计530.12530.124506450645.2945.29项目投资分析项目投资分析其它投资其它投资13序号序号工作内容工作内容计划用款计划用款( (万元万元) )备注备注本期累计拨入本期累计拨入本期累计支出本期累计支出本期结存本期结存工程款工程款浙江二建支护结构工程部分结算款浙江二建支护结构工程部分结算款浙建总本月预计应付款浙建总本月预计应付款常州网架厂进度款常州网架厂进度款土方款土方款材料款材料款钢筋款钢筋款给排水等工程材料款给排水等工程材料款花岗石预付款花岗石预付款放火门预付款放火门预付款管理费管理费行政管理费行政管理费
17、海关报关费海关报关费合计合计673.0673.0545.0545.0128.0128.0314.5314.58.08.0240.0240.021.521.545.045.073.073.036.036.025.025.010.010.02.02.0130.0130.030.030.0100.0100.0517.5 517.5 本期结存本期结存1 11.11.11.21.21.31.31.41.41.51.52 22.12.12.22.22.32.32.42.43 33.13.13.23.2下下月月计计划划用用款款说明说明项目经理：项目经理：会计：会计：19951995年年1010月度资金使用计划月度资金使用计划14