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1、一、项目立项阶段投资机会研究申领项目选址意见书及项目立项批文申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段二、项目前期准备阶段三、项目建设首先对 投资地区 和投资环境 进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行选址意见书 是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领项目选址意见书时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；项目立项批文 是有计划管理部门颁发，确 认 开 发 项 目 通 过 审核，是可以进行开发建到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文
2、、选址意见书、申请定点报告、申请用到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设提交 建设用地规划设计总图 ，供 规划管理部门 审核，然后由规划管 理 部 门 核 定 用 地 面名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - 申领建设用地规划许可证二、项目前期准备阶段选择勘探队伍和设计单位申领工程规划许可证和施工
3、许可证申领房屋拆迁许可证做好“七通一平”工作通过 招标 选择勘察队伍进行地质勘察和设建设工程许可证 是由 规划管理部门 审批颁发的；施工许可证 是由 建设单位（即开发商）而不是有施工房屋所在地的市、县人民政府 房屋拆迁管理部门 经过审查后，为符合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书。拆迁程序为：拆迁调查制定拆迁安置计划申领房屋拆迁许可证使土地 ( 生地 ) 在通过一级开发后， 能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。通过招标选择承包商招标一般流程：拟定招标方式，准备文件编制标底向招标主管部门申请招标名师资料总结 - - -精品
4、资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - 选择承包单位选择监理单位三、项目建设阶段组织承包商进场加强开发项目工程管理与监控申领商品房预售许可证通过 招标方式 选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）1、组织监理单位进行监理2、组织业主负责供应的1、 配合承包商做好各项工作2、按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”3、 及时提供以约定数量的图纸，组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场。4、 协助承包商做好接到房地产市场管理部门申
5、请；应具备条件：1、建设项目各种批准手续齐备，且已确定竣工交付使用日期；2、已完成建设项目投资的 25% 或已完成单体项目的主体结构（即结构封顶）3、已确定预售的监管机构和监管方案4、已制定房屋使用维修公约建设工程竣工验收应当具备下列条件：1. 完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；2. 有完整的技术档名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - 项目的竣工验收四、项目销售及售后服务阶段办理竣工后的产权登记手
6、续申领商品房销售许可证与物业公司签订物业委托管理合同应提交材料：项目开工报告、竣工报告、分部分项工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、 设计变更通知、 技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检新房竣工后3 个月内 申 请 办 理 所 有 权 登记；登记时需提交建设向主管部门交验主要的证明文件及相关资料（如：项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设包括管理和服务两方面：管理：掌握物业的变动、使用状况、使房屋设备和配套设施及时得到修复、更新、物业管理服务是物业管理企业 受物业产权人、使用人委托 ，以有偿方式对物业项目进行开发企业将
7、新物业交付物业管理公司接管时，应提交以下名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 8 页 - - - - - - - - - 提交相关材料与用户签订商品房销售合同或租赁合同做好物业管理工作第一部分， 房地产开发公司的准备工作在报 行政机关 审批之前， 房地产开发公司应办理好 土地出让 手续，委托有资质的 勘察设计 院对待建项目进行研究并制作报告书, 应附有详细的 规划设计 参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分， 行政审批 部分根据我国当前法律、法规、规章，房
8、地产建设项目的行政许可 程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划 总图 审查及确定 规划设计 条件； 3）初步设计 及施工图审查 ；4）规划 报建图审查； 5）施工 报建 ；6）建设工程竣工综合验收 备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查 可行性研究报告和进行 项目立项 。2、国土资源局 进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。购买人应当自销售合同签订日起 90 天内 ， 办理土地使用权和房屋所有权登记手续。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第
9、 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - 3、建委办理投资开发项目建设 条件意见书。4、环保局 办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局 、地震局、园林局、水利局 对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书 。二、规划 总图 审查及确定 规划设计 条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程 建设布局审查。2、国土资源局 办理 土地预审 。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局 、城管局 、环保局 、园林局、 文化局 对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图 进行评审，核发建设用地规划许可证 。5、规划部门确定
10、建设工程规划设计条件。三、 初步设计 和施工图设计 审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计 的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计 进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局 进行 用地预审 。6、市政部门、环保局 、卫生局 、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对 施工图设计 文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查 委托通知单。9、建委根据 施工图设计 文件审查机构发出的建设 工程施工 图设
11、计文件 审查报告，发放 建设工程施工 图设计文件 审查批准书 。四、规划 报建 图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - 1、公安消防支队进行消防设计 审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局 按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位 缴纳有关 规费 后，核发 建设工程规划许可证 （副本）
12、。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位 办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程 直接发包 。3、建委组织 职能部门 对工程 开工条件 进行审查，核发建筑工程施工许可证 。六、 商品房预售 许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产 管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证 。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得 土地使用权证 书；（2）持有 建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房 计算，投入开发建设的资金达
13、到工程建设 总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程 施工合同 ；4、商品房预售 方案。预售方案应当说明商品房 的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理 等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层 平面图 。七、建设工程竣工综合验收 备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位 提供的 竣工验收报告 进行备案审查 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共
14、 8 页 - - - - - - - - - 2、财政部门对 建设项目 应缴纳的 行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局 、环保局、 文化局 、卫生局 、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、 法规、 规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证 （正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目 竣工综合验收备案证 明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产 项目权属 初始登记 阶段1、由房管局核准新建商品房 所有权初始（大产权证 ）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照 ；（3）用地证明文件或者土地使用权证 ；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程 规划许可证 ；（6）施工许可证；（7）房屋 竣工验收 资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - -