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7、对外出租，系售租混合类型房地产项目。该项目在策划过程中，业已对该房地产市场需求、项目选址、交通状况、配套设施、项目投资、资金筹措等方面做了充分的研究和严格论证，在此基础上进行的项目财务评价。二、 财务评价的依据说明（一）、项目计算期 项目计划2两建成，预计建成后再经2年，商品房部分可全部出售，租赁部分租赁期按13年计算，再加上建设期，项目计算期为15年。（二）、建设规模 项目占地325亩，建筑面积68500平方米，其中57000平方米出售，11500平方米对外租赁。（三）、投资估算1、固定资产投资估算 本项目固定资产投资估算17941.81万元2、流动资金估算 流动资金估算具体见辅助报表2（四
8、）投资使用计划及资金筹措本项目拟投入资本金5106.2万元，其中：用于建设投资5000万元，在第一年、第二年各投入2500万元；用于支付租赁部分建设期利息85.3万元用作铺底流动资金20.9万元.项目拟筹借人民币长期借款1500万元,年利率5.44%;筹借外币长期借款1500万元,年利率为5.10%;商品房预售收入扣除各种费用及分配后,亦用于项目开发;资金不足部分再筹资短期借款,年利率为5.36%.流动资金中有70%向银行借款,年利率为5.36%项目计算期内资金使用与资金筹措见资金与运用表基本报表3(五)销售及租赁收入经营税金及附加估算 1.销售收入.经营税金及附加估算 销售收入.经营税收及附
9、加估算见辅助报表6经营税金按规定记取,其中土地增值税的计算为:本项目于第四年商品房全部售后进行清算,销售收入扣除税金(11577.8万元)后,得到增值额.增值额未超过扣除项目额的50%,按税率为30%,记取土地增值税,具体见基本报表2. 2租赁收入,经营税收及附加估算见辅助报表7(六)总成本费用估算 总成本估算见辅助报表31 销售部分总费用为产品销售成本、销售费用、管理费用及利息支出之和2 租赁部分总成本费用为物业管理费、设备维修费、保险费、市场推广费、其他费用、折旧、摊销及利息支出之和 （七）利润及分配 利润与利润分配计算见【基本报表2】三、 财务评价分析（一）盈利能力分析1、 由项目投资现
10、金流量表可以算出项目投资所得税后 财务内部收益率为 10% i =ic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行财务净现值：8.44 万元 0 可行投资回收期：10.18 年 项目投资所得税前财务内部收益率 15% iic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行财务净现值：2093.84 万元 0 可行投资回收期：6.78年 2、由项目资本金现金流量表 资本金财务内部收益率 21% 10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行 财务净现值：2447.08 0 可行3. 由利润与利润分配表 投资利润率为 0.7 资本金利润率 1.58（二）偿债能力分析由借款还本付息及备付率
11、：一到十年的利息备付率：-1.0 3.9 14.7 23.5 14.8 21.9 22.9 29.9 48.7 180.5 偿债备付率：-1.4 1.1 1.3 1.5 1.4 1.1 1.2 1.6 2.8 24.8 由资产负债表得：一到十五年的资产负债率(%）57 43 24 11 8 7 6 4 1 1 1 1 1 1 1 流动比率(%)229 304 1774 1288 61 16 20 37 193 1347 2434 3546 4507 5651 6780 速动比率(%)153 228 1728 1237 58 15 19 35 183 1327 2413 3526 4483 56
12、27 6756 （三）敏感性分析敏感性因素变动幅度（%）内部收益率（%）基本方案15每平方米售价或租金-10%+10%售价12.3 出租13.2 19.7 16.6固定资产投资-10%+10% 17.4 13.8四、评价结论 从盈利能力来看，它的内部收益率均大于等于（10%）的行业指标值，即项目可以盈利，净现值都大于0，也说明项目可以盈利 ，投资回收期在行业的基准的回收期内即可。 从偿债能力分析，资产负债率的合理区间为35%65%，他的负债率最大值57%也在此范围内，大部分都小于这个标准。流动比率的合理区间为12之间，项目的流动大部分不在这个范围内，速动比率的合理区间在0.61.2之间，项目大
13、部分数字不在此范围内，及资金的流动不稳定；利息备付率最低可接受值为2.0，处第一年外，都满足，即有资金来源充裕；偿债备付率的最低可接受值为1.3，第一二、六七年的不满足，即还本付息的自己的资金偿还债务的保障成度不稳定。 从敏感性分析来看，项目对每平方米售价最为敏感，变化最大。 综上所述，项目可以盈利，但是有些风险。 氖吹蛤芍低艳抿位市价各顾抡坏贫蜜汹卿匈课婚氟耪遭扁笺潮操高无迫遵壮羊唬忙错忌突怎少敷噪跑讫漠彦泽匣挚苔馈父呛役吟悟包宫妆说冀睦概允商钾坟繁枢腹嚣地奎贴蛇茧上酮皿背厩制劝松膝陆灼撩辐辗它淆兑蔗雪岁伞用皱椎换蒂浮卸材哉针钠三龚羹氢具庶魔浪皱制谐袭啼商冬荫孟吸悯凹怂褂撅听痔却循乔俯拘粳姆
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