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1、精选优质文档-倾情为你奉上 云南腾冲房地产商篇一：腾冲的旅游地产现状分析 全国主要54个城市成交量合计签约总套数88470套，相比2011年同期的68636套同比上涨了29%。这是中原地产市场研究部昨日发布的主要城市最新楼市报告。 报告显示，虽然10月上半月成交量是年内的低点，但相比2011年同期的68636套依然同比上涨了29%。从整体市场来看，2012年成交量全面复苏的趋势已经确立。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，10月上半月，全国主要54个城市的成交量为年内低点，主要原因是此次“十一黄金周”假期长达8天，长假过后虽然成交量快速复苏，但10月份的成交量相比七八月份有所下滑，使得今年楼
2、市的“金九银十”成色不足。 数据显示，长假后的第一周成交量为10月上半月的成交量贡献不小。在一线城市中，北京节后第一周签约2630套、上海签约3142套、广州签约2964套、深圳签约831套，均位于最近10周的成交前列。在二线城市中，天津签约1663套、重庆1992套、成都签约1992套、杭州1393套，环比也均出现明显涨幅，上涨超过一倍以上。 张大伟判断，楼市以价换量已经结束，第四季度出现降价的可能性基本不存在。从三季度市场来看，已经是最近两年来成交最高的季度，第四季度很难再次超越。 腾冲县2012年1-4月房地产市场情况统计如下： 一、房地产开发投资完成情况 2011年1-4月份全县完成房
3、地产投资73176万元， 2012年1-4月份完成投资37899万元。同比下降93%。 二、商品房销售情况 2011年1-4月份全县商品房销售备案1102套。2012年1-4 月份全县商品房销售备案480套，同比下降130%。（例：腾冲世纪城2011年1-4月份销售616套，2012年1-4月份销售160套，同比降285%。“五一”假期2011年销售32套，2012年销售7套，同比降357%）。 三、分析情况 综上所述可以看出，2012年在房地产政策不放松的前提下，2012年1-4月份投资增长速度显著下降，房价与2011年同期价格基本持平。刚性购房者观望态度强烈，市场成交低迷，价格局部松动，但
4、多数还处于僵持，胶着状态。当前，我县房地产投资、交易量已出现大幅度下滑的迹象。在腾冲经济稳步增长，腾冲旅游逐步火热的契机下，房地产市场有望 迎来宽松的环境。 腾冲县房地产开发17月投资完成情况 据月报统计资料显示：2012年17月腾冲县房地产开发投资完成万元，同比增长386.3%，其中：住宅投资完成万元, 增长6.5倍；商业营业用房投资完成22363万元，增长74.6%；分别占房地产开发投资的比重为77%和 17.2%。施工面积达平方米，同比增长129.6%；新开工面积平方米，同比增长67.7%；商品房销售面积平方米，同比增长24.7%；商品房销售额78281万元，同比增长50.5%；商品房平
5、均销售价格达4829元/平方米，比去年同期提高826元/平方米，同比增长20.6%；比上月提高117元/平方米，环比增长2.5%；其中住宅平均销售价格达4387元/平方米，同比增长16.3%，环比增长3.9%。 18月腾冲县房地产开发投资完成情况 据月报统计资料显示：2012年18月腾冲县房地产开发投资完成万元，同比增长332.9%，其中：住宅投资完成万元, 增长6.6倍；土地购置费24649万元，增长3.9倍；分别占房地产开发投资的比重为74.6%和 15.6%。施工面积达平方米，同比增长1.5倍；新开工面积平方米，同比增长103.5%；商品房销售面积平方米，同比增长25.2%；商品房销售额
6、93777万元，同比增长59.1%；商品房住宅平均销售价格达4351元/平方米，比去年同期提高505元/平方米，同比增长13.1%；比上月减少36元/平方米，环比下降0.8%。腾冲 中心城区均价约4300元 外来客买走五成商品房 记者从腾冲县建设局了解到，上半年来，房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。截至6月底，全县共有32家房地产开发企业，其中在建项目14个，完成房地产开发投资万元；全县商品房新开工面积达115.51万平方米；其中商品住宅新开工面积 90.21万平方米。商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定。上半年，中心城区的申报价格稳定在4300元/平方米左右。 数据显示，腾冲住宅类商
7、品房销售势态良好，上半年，全县共批准住宅预售面积为59.24万平方米，占预售商品房总量的77%，而实际销售面积达20.59万平方米，销售金额为72065万元。商品房空置率有所上升。上半年,全县累计空置房.5平方米，但空置房主要集中于住宅用房，过去“买不到房”的现象今年已有了好转，“卖方市场”已逐步转向“买方市场”，商品房供不应求的状况已得到缓解。据相关人士介绍，目前，腾冲对二套房不限购，但首付比例提高、贷款利率提高、税收不予优惠等方面一直严格执行国家调控的相关政策。房价涨幅最大就是2009年和2010年，几乎是一个季度一个价，今年上半年以来，房价一直保持平稳。目前，中心城区人气较旺、位置较好的
8、黄金地带楼盘，均价在4300元/平方米，而且多数已卖完；新城区、位置稍微偏远一点的楼盘，均价在37003800元/平方米左右，尚有部分待售。 就购买人群而言，新城区西山坝、东山高黎贡等楼盘，本地人和外来客几乎各占一半 ，尤其是商铺等投资性质的房源较单元楼抢手，外地客多数属炒房投资，而本地人多为刚性需求，本土的购买能力也很强劲。 腾冲旅游地产现状分析 一个距离昆明600多公里的县级城市，目前普通住房的平均价格每平方米已经超过3000元，正朝4000元迈进，这在云南所有县级城市中首屈一指。2007年初，在腾冲从事IT业的张先生曾向记者感叹，腾冲房地产业发展程度不高，致使IT业务的拓展也比较艰难。然
9、而仅过了一多年的时间，腾冲房地产业的发展犹如腾冲潜伏多年的火山，突然“井喷”，项目上马之多，建设之快，都出乎张先生的意料。三年多的时间里，腾冲房地产从最初的10几家扩展到近百家，房价也从每平米2000元左右上涨至近4000元，城区面积也从15平方公里发展到近20平方公里，腾冲这个后起的旅游之秀正在经历一场轰轰烈烈的地产革命和城市变革。 腾冲机场是助推器 2009年2月16日，腾冲机场正式通航，从昆明到腾冲的行程由原来的10小时缩短为50分钟，腾冲旅游借此插上了新的翅膀，房地产开发借此拉开了大开发的帷幕。 2006年、2007年、2008年、2009年，腾冲全年接待的游客分别为244.9万人次、
10、262万人次、288.5万人次、330.5万人次。生态环境较好、地热资源丰富的腾冲近年来游客量都在急剧地增加，成为继丽江、香格里拉之后云南又一旅游热点。每年游客都在以20万的数量级在增长，但这一数字2009年却发生了较大幅度的增长，接待游客从2008年的288.5万人次上升到330.5万人次，增长了42万人。究其原因，就是腾冲机场在2009年初正式通航。 2009年全县房地产开发投资在2008年的基础上增长较快。据统计，2009年全县房地产开发投资62189万元，比2008年同期增加18732万元，增长43.1。全县土地购置费15836万元，比上年同期增长57.7%。如扣除土地购置费因素，全县
11、房地产开发投资增长38.7。土地购置费的增加对房地产投资大幅上升的影响较大。 全县房地产开发企业购置的土地面积增长较快。2009年全县房地产企业购置土地面积平方米，比2008年同期增加80394平方米，增长68.5。完成土地开发面积平方米,增长44.7。 商品房销售保持旺盛势头。2009年全县商品房销售面积平方米，比2008年同期增加平方米，增长92。其中住宅销售面积平方米，增长90.6%；商业营业用房销售面积22596平方米，增长1.07倍。 2009年商品房销售价格为3470元/平方米，比2008年同期增加874元/平方米，增长33.7%。其中住宅价格上涨22.1。 今年1-5月份，保山市
12、完成房地产开发投资13.924亿元，其中腾冲一个县就完成投资10.78亿元，占了整个保山市的77.4%，足以可见腾冲房地产市场的地位非同一般。腾冲机场通航优化了旅游市场客源结构，国内长线及境外客人有了便捷的空中交通，客源分布进一步扩大，腾冲的区位优势开始转化为经济优势，形成了全省最具优势的休闲度假旅游板块。据介绍，腾冲机场自1月23日通航以来至2009年12月底，共起降航班3016架次，进出港旅客人次，成为云南唯一不打折、最繁忙的机场。 “这里没有一朵凋零的花/只有青春/只有生命/清风细雨吹动/每一片叶子/唱的/都是明亮的歌。”1999年，著名诗人李瑛就已将西南边陲的腾冲推向了世界，但因山高路
13、远，交通不便，腾冲的美还是深藏闺中。自2006年5月份国务院批准建设腾冲机场开始，对腾冲向往已久的房地产开发商便频频造访腾冲，跑马圈地，北京、上海、广州、深圳等地巨额投资争相上门，让腾冲受宠若惊。到2008年，房地产开发投资达到了43457万元，增长122.4%。 房价超保山逼昆明 腾冲房价节节攀升，携GDP一道超过保山市级行政中心隆阳区。目前，单元房的价格每平方米一般在2800元至3800元，别墅在4200至8000元。 与房地产开发投资相对应的是，大量的投资客通过空中航道也被带到了腾冲。有良好的自然环境和区位优势做支撑，前来考察的投资客纷纷看好腾冲的发展，买房者络绎不绝。 据大港旺宝环山叠
14、水置业顾问介绍，商品房价格上涨的原因，主要是供给不足、需求过旺。由于腾冲机场建成开通，腾冲在外知名度不断提高，外县人员来购房人数不断增加造成市场需求热情不减，供需矛盾加剧了商品房价格的上涨。另外，土地费用和建筑成本的增加也推动了商品房价格的上涨。 在机场还未通航之前，兴奋至极的一开发商更是直言不讳在项目广告上大胆预言：“机场通航了，腾冲的房价要涨了！” 2008年全国楼市一片低迷，有高黎贡山做屏障的腾冲却是另外一番景象：楼盘开盘火爆，价格直逼昆明。2008年11月9日，由湖南际桓投资集团投资开发的腾北商业广场开盘异常火爆，商铺价格每平方米达到1万多元。价格虽然坚挺，但销售量依旧节节攀升。很多人
15、认为，腾北商业广场的出现，使腾冲商业从原来的临街商铺向集合式商业迈进，商业氛围和城市形象都得到了一定的提升。 除此外，腾越翡翠城、金鹰美域中央、玉泉名居、西路商场、腾曦家园等项目也逆市飘红，购销两旺。篇二：腾冲旅游地产项目 腾冲旅游地产项目 1、腾冲高黎贡国际旅游城 开盘时间：2011-5-22交房时间：2013 项目类型：度假置业 楼盘类别：度假公寓,度假别墅,养生公寓 行政区域：云南 - 保山 项目位置：云南省保山市腾冲县 预 售 证：正在办理中.1 项目介绍 高黎贡国际旅游城，是由恒益东山休闲度假有限责任公司所投资开发，项目体量巨大，气势恢宏。总投资约60亿元，配套约50亿元。如此高投入
16、的配套为了提供一个高生态高品质高附加的居住性能，尽可能为我们的生活带来完善和便利。项目的开发与政府的着力打造，将使这片区域形成一个集旅游、娱乐、度假、购物、商务、居住为一体的超大规模生态旅游居住大城。 本项目位于云南省腾冲县东山，占地2万余亩。是以高尔夫、马术、休闲旅游为核心价值的主题社区地产项目，项目最终将成为中国一流的高端商务旅游及生态栖居地。 项目将分成四期进行开发： 一期“综合服务区” 及“运动休闲度假区”：是整个项目的门户和窗口。占地约2500亩，总建筑面积为：48.84万;规划有20万水面的人工湖、商业中心、酒店、一个18洞高尔夫标准球场。 二期“文化风情体验区” ：占地约4500
17、亩。是项目内最具有景观多样化、文化多元性和的区域，为游客提供感悟历史、品尝美食、体验刺激、回归自然的多重感受。2期共分为南、中、北三个区域，南区建设有反映历史文化的滇缅抗战纪念园，展示腾越文化、饮食文化的风情街和美食天堂;中区的欢乐谷建设有赛马场、滑草场、云霄飞车等，为游客提供体验极限运动的刺激和快乐;北区利用现状水塘打造高山平湖景观，并形成自然生态的湿地公园。 主要建设内容包括：文化主题公园(滇缅抗战纪念园、腾冲民俗文化风情街、腾冲美食天堂、游乐场)、赛马场、跑马公园、山地车俱乐部、湿地公园、游客接待大厅、空中缆车、游览小火车、腾越传统民俗度假村、其他服务用房、生态停车场、苗圃、生态景观建设
18、。 三期“生态休闲度假区”：占地约6500亩。布置在基地中部，规划贯彻生态优先原则，依托山、水、风、林地等自然资源形成生态景观区，遵循低碳旅游和低碳居住的理念，倡导自行车道、健康慢跑道等交通方式，建设与风车、日光浴场等景点，并提供休闲度假的生态栖居营地。主要建设内容包括：36洞高尔夫球场、童心世界、滑草场、万国建筑博览群、低碳居住示范营地、日光浴场、徒步观光道、生态停车场、服务用房、生态景观建设等。 四期“康体养生度假区” ：项目四期处于整个项目的末尾占地约5900亩。依托原来的牧草地和地热水资源，开发草甸观光、SPA温泉度假等养生旅游产品，着力打造高端商务旅游产品。主要建设内容包括：18洞高
19、尔夫球场、SPA温泉度假村、五星级城堡酒店、五星级温泉酒店、产权式度假庄园、生态养生食府、生态停车场以及其他服务用房、苗圃、生态景观建设等。 2、腾冲 奥宸 纳帕溪山 /奥宸纳帕溪山，位于云南腾冲，是由奥宸地产倾力打造的首席国际旅游度假别墅，项目别墅包含双拼别墅和独栋别墅，奥宸纳帕溪山1000亩纯美南加州风格建筑，环抱千万平米旅游胜地，紧邻火山，热海，湿地和国家森林公园，百亩深林环宅而生，400座独栋别墅错落大气，在厚重、典雅、质朴、内蕴深厚的建筑形态之外呈现建筑的气质与生活的格调。社区沿中轴水景布置建筑，水景贯穿全局，以丰富的水体空间变化以及地势起伏形成的高低落差，营造移步异境的景观环境。景
20、观的连贯和渗透，营造出集游憩、居住、休闲、养生为一体舒适、宁静、丰满的国际度假旅游胜地的独栋别墅生活。 一个自然的领域 纳帕溪山毗邻国家森林公园、火山国家公园、傣族佤族乡、热海国家风景区，让自然之美唤醒你心中真实的自我。 纳帕溪山一个水意交融的尊荣境界，以胸怀见胜的气魄，北靠腾冲休眠火山带，南临北海湿地，向东可远眺巍巍高黎贡山，是智慧，是丰盛。 一个建筑的领域 纳帕溪山1000亩纯美南加州风格建筑，环抱千万平米旅游胜地，紧邻火山，热海，湿地和国家森林公园，百亩深林环宅而生，400座独栋别墅错落大气，在厚重、典雅、质朴、内蕴深厚的建筑形态之外呈现建筑的气质与生活的格调。 一个景观的领域 纳帕溪山
21、沿中轴水景布置建筑，水景贯穿全局，以丰富的水体空间变化以及地势起伏形成的高低落差，营造移步异境的景观环境。景观的连贯和渗透，营造出集游憩、居住、休闲、养生为一体舒适、宁静、丰满的国际度假旅游胜地的独栋别墅生活。 一个私密的领域 纳帕溪山280-900的户型面积，将旅游度假、居家养生、商务聚会的市场需求一并涵盖，植入南加州建筑风情，将空间规划为“礼仪、生活、私密、功能、室外”五个功能区，满足生活需要的同时，注意礼仪和私密空间的营造，打造专属的私密空间。 最新动态 奥宸纳帕溪山，位于云南腾冲，是由奥宸地产倾力打造的首席国际旅游度假别墅，项目别墅包含双拼别墅和独栋别墅，其中，双拼别墅户型面积为180
22、，独栋别墅户型面积从230360不等。价格暂时未定。 3、腾冲世纪城 项目位置：保山市腾冲县西北方向2公里的西山坝新城区 建筑类型：普通住宅 别墅 电话：0871-#888/0875-#9888 价格：3800元/ 开发商：腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司 最新动态：腾冲世纪城目前还有花园洋房和小高层在售，其中花园洋房的面积从120-150之间，小高层面积从47-130之间，均价为3800元/。现全款购房可享3%优惠，按揭付款可享2%优惠。 项目介绍：腾冲世纪城承袭了世纪金源集团二十年品牌，占据了腾冲未来新城最核心区域。3000多亩的总占地面积，150万平方米的总建筑面积，5600余套的规划低密
23、度住宅。项目融合西山坝特有的地势与原生态丛林，将俊秀的山、轻灵的水、温润的泉，与人文完美结合，形成了腾冲首创的两千多栋别墅与7层观光电梯花园洋房珠联璧合的建筑布局。社区内相应的五星级酒店、购物中心、商业街、医疗、休闲、体育健身、文化生活、金牌物业、60亩人工湖、水幕电影等配套一应俱全，保证日常生活的便利，贴心关照度假生活的方方面面，是全国罕见的休闲养生、避暑越冬之胜地，必将成为世界不可多得的最适宜人居之国际生态旅游度假住宅区。 3、腾冲将建美国城（旅游度假）项目 投资6亿美金 2012/06/07 11:19 来源：云南信息报 腾冲与美国的渊源远没有停止在1942年的美国飞虎队阶段。昨日，在签
24、约仪式现场，美国华人商会会长陈金阶对记者透露，将在腾冲土地上，投资6亿美金，建成“美国城”（旅游度假）项目。 产生这个想法，源于“腾冲和美国的洛杉矶和圣地亚哥很相似，而且和顺还是著名的侨乡”，陈金阶告诉记者，于是，就考虑在腾冲建一座“美国城”，让华人们叶落归根。“因为在美国，还是有许多华人对回国居住兴趣颇大。” 据了解，这个项目落地在腾冲的北海乡杨家洼，占地2000亩，是集居家休闲、商贸购物、休闲度假为一体的国际旅游度假风情城。目前，这个已经进入总体规划阶段，今年年底将会完成规划，建设期为两年。” 美国华人商会总部设在洛杉矶，有11个行业分会，是美国西部最有影响力的华人商会。陈金阶是美国华人商
25、会会长、董事局主席，为美国著名侨领。篇三：对腾冲发展旅游房地产的思考 对腾冲发展旅游房地产的思考 摘要：近年来，随着我国经济的持续快速发展，人民收入稳步增长，节假日外出旅游、度假已成为一种时尚。腾冲县作为国家级重点风景名胜区，拥有得天独厚的自然资源优势、生态优势和区位优势，更为旅游地产产业运作提供了良好的环境，旅游业在腾冲的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在腾冲有着广阔的发展前景，市场运营已初露端倪。但由于旅游房地产在腾冲尚处于起步阶段，发展过程中暴露出了一些问题，我们应该采取相应的措施，加强监督管理，对促进旅游房地产的规范发展，具有十分重要的意
26、义。 关键词：腾冲 发展 旅游 房地产 1、旅游房地产概述。“旅游房地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与房地产相结合的开发、经营模式所形成的各种物业的总称。”这是中国房地产协会旅游地产项目组负责人蔡芸女士给出的定义，这也是目前业内对旅游房地产比较普遍的解释。蔡芸认为，旅游房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态。广泛而言就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都
27、属于旅游房地产。旅游房地产是通过整合规划、设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。一般说来，旅游房地产可分为以下几类：一是景区住宅、风景名胜度假村等，是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。二是时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间份(如一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。三是产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络
28、管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。四是养老型酒店，指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其继承人所有。五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性，在中国有着巨大的发展空间。 2、腾冲风景区发展旅游房地产的优势。作为边境一个欠发达的小县城，腾冲能够吸引世界各地游客，原因何在?这主要得益于腾冲
29、良好的自然资源优势、生态优势、区位优势和文化优势： 2.1 腾冲得天独厚的环境资源。腾冲位于滇西边陲，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲是著名的侨乡、文化之邦和著名的翡翠集散地，也是省级历史文化名城。腾冲在西汉时称滇越，东汉属永昌郡，唐设羁靡州，南诏时设腾冲府。由于地理位置重要，历代都派重兵驻守，明代还建造了石头城，称之为“极边第一城”。 2.2 深厚的文化底蕴。腾冲历史文化悠久，有着深厚的文化底蕴，腾越文化是云南独具特色的地域文化之一，在云南和东南亚一贯享有盛誉。腾越历史上曾管辖和影响着怒江以西的广大地域。自唐代起，腾充(冲)、藤(腾)越之称即交替使用。后自明代嘉靖三年(公
30、元1524年)至民国19年(公元1930年)的406年间，怒江以西的一个广阔的大行政区域(州、厅、道)一直以腾越命名(其间民国元年和二年称腾冲府)。因此，在这片土地上孕育、融汇、发展并于清代中叶逐渐成型的滇西边地文化，便被称为腾越文化。 2.3 便利的交通。腾冲市位于滇西边陲，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲是著名文化之邦和翡翠集散地，也是省级历史文化名城。昆明到达腾冲的商速公路里程为770km，乘飞机由昆明直达腾冲约45分钟。 成功的旅游地产必须具备两个最重要的条件：一是天然资质。所谓天生的资质，就是说自然资源要好，开发商在接手项目时首先对它的天然的素材要进行很好地挖掘，
31、一定要从旅游的意义上看房产，要以旅游的方式看地产。腾冲作为国家级风景名胜区，天然资质如何已经不言而喻。二是良好的题材。旅游地产除了需要有自然的真山、真水以外，还需要有一定的历史文化，有了这样的历史文化，才能形成自然与人文的结合，把自然与人文结合起来之后，才能吸引大家来旅游。 3、腾冲旅游房地产的前景分析。近年来，我国国民生活水平提高和休假制度改革培育了大规模的度假旅游市场，由此催生了以旅游为目的的房地产开发、经营和销售模式。我国的旅游房地产是在借鉴国外分时度假成功经验的基础上，结合国内实际情况逐渐成长起来的。作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性，既满足了
32、旅游度假者的游憩需求，又为部分投资置业者提供了新的投资渠道，成为房地产领域内的新亮点。中国旅游房地产的发展前景专家学者一致认为，我国旅游房地产有着广阔的发展前景，具体表现在： 3.1 国家政策的支持。党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台，政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政府法规的出台，成为旅游房地产发展的坚实基础和动力保证。这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。 3.2 市场潜力巨大。旅游旺季到来时，各地大小酒店供不应求，人满为患，住宿价格居高不下；但是当淡季来临时，大量客房积压
33、，酒店资源不能充分利用。发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。同时，随着旅游消费者消费观念的成熟，度假旅游需求逐渐取代传统的旅游需求方式，并形成了每年2.4的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从生产到具备一定的规模需要3-5年的时间，也就是说旅游房地产的潜在需求潜力巨大。经营模式灵活，休闲度假停留时间长，家居服务模式，回归自然。 3.3 投资回报率高。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的管理服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利。旅游房地产的交易金额比较大，但同一旅游房地产可以将不同的时段卖给不同的消费者，提高房产的资金回收效率。对于一般旅游
34、产品而言，投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租小额的交易使其投资的回收期漫长。而对于购买旅游房地产的人来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资品种选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托酒店管理公司去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在英国， 购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资做比较，房地产的收益比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗通胀、保值的功能。 4、腾冲风景区发展旅游房地产必须注意的问题。 4.1 公共设施建设。加强交通基础设施建设，提高现有公路等级，健全交通运输网络。同时，为了迎
35、合旅游房地产飞速发展的需要，也须发展一系列的旅游综合配套设施，如扩建一批主题公园，配备一些健身器材，搞好腾冲历史文化和乡土文化的开发，加强文化阵地建设，整理文化资源，发展文化产业，加强对腾越文化艺术的宣传。方便人民休闲娱乐，栽种各种花草树木，配备一些回收设施，保护环境卫生。 4.2 多元化主题旅游房地产的出现和发展。多元化主题旅游房地产的出现和发展，必将为腾冲的旅游市场和房地产市场找到切合点，并在互动中寻求更好的发展方向和更快的发展速度。但是国家相关管理部门对旅游房地产的概念尚示作出明确界定，地产商在进行这类投资行为时，实际上承担了来自政策、环境、需求等多方面的风险。开发旅游地产首先需要有充足
36、的理论准备，需要了解世界旅游行业的发展趋势。现在旅游的地域概念及规划越来越大，而人们关注的只是某一特定景区的稀缺性和特殊性。另外要注意到旅游已从传统的“到此一游”、“走马观花”演变为分时度假、休闲度假和户外探险运动等方式上。最后必须清楚旅游地产投资是战略性投资。严格的说，旅游地产不是在做项目，而是在做战略，旅游地产的投资特点是边投资边回收，随着时间的延长，利益回报成正比递增。 4.3 符合旅游度假的设计方案。旅游房地产开发的主要步骤之一便是满足人们的需求。旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一利，旅游文化。使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻找自己的一片净土，
37、身心得到调节。茂密的森林、青青草地、悠悠蓝天?均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。 4.4 招商引资政策优惠。政府要制定好更加优惠的政策，比如资金、信贷方面的工作；另外简化各种手续，让投资更快捷方便，还要处理好各方关系。腾冲县党委、政府应始终牢固树立“服务投资者，让所有到腾冲投资的客商都有效益”的观念，实行全程无偿代办制，为投资者协调各方关系，做好项目的产前、产中、产后跟踪服务。 4.5 旅游地产开发的特殊性。旅游地产的开发应该有一个核心的观点，即尊重并保护敏感的生态体系，良好的生态体系可以为项目带来良好的收益，如果开发只考虑单
38、一开发目的，造成生态环境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。所以，旅游房地产的开发应该是基于对现存的敏感的生态体系的一种调整和完善。旅游地产的主题不管是选择自然主题还是选择文化主题，规划设计的精髓就在于旅游资源和房地产之问必须是穿插、融合的，而且一定是自然的过渡，只有完美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。只有根植于地方的、尊重自然和土地的设计才会真正体现出旅游地产所追求的文化精神。 5、发展腾冲旅游房地产的几点建议。 5.1 加强旅游房地产的创新。尤其是营销手段与传统房地产不同，旅游房地产的所有权不一定发生转移，它出卖的是它的功能、它的服务、它的软性消费品。所以在营销手段上，必须进行技术创
39、新，向国际潮流靠拢，不一定将自己限定于房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡，甚至可以进行跨行业结盟，跨国度联动，实现对消费资源最大限度的挖掘。 5.2 加强规划，整合旅游与房地产资源。风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。只有对旅游景点客源市场需求进行分析，并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场，才能通过房地产规划、设计，稳步有序地进行开发，进行营销及全过程的信息管理服务，进而形成一个全新的产业运行模式。 5.3 制定有利于旅游房地产发展的相关法规。商品房销售管理办法规定，不得采取售后包租返本销售或分割拆零方式销售商品
40、房。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。为此，国家旅游局应与建设部协商，对属于旅游业的酒店、度假村的房地产，鉴于它使用变化大的特点，制定相关的法规，促进旅游房地产的发展。同时，应全面落实带薪休假制度。各企事业单位应结合具体条件进一步推行带薪休假制度，并联系单位实际情况，由个人自主选择休假时间，这样可避免旅游度假消费的过度集中，使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。 5.4 健全法律约束机制，加强监督管理。当前，关于旅游房地产的法律法规还不完善，发展过程中出现了违法乱纪的现象，投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规，使得执法部门能有法可依。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康、快速地发展。专心-专注-专业