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1、1 / 32 金辉广场工程可行性报告一、工程的基本情况（一）工程简况金辉广场 居住区由 东方置业发展有限公司组织开发。某市城市规划局已批准了工程的建设用地，同意征用土地496.266亩（33.08公顷），并出了红线图。市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该工程的征地工作，东方置业有限公司已着手进行。自 1995 年 7 月起，已停耕填土的地块面积为312.04 亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为179.226亩，另有 5 亩为农村留用地。金辉广场工程位于该市东南部，距市中心区30 多千 M，该区的西面和北面为香蕉园和自然村用地，南
2、面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的220KVA开发区变电站；金辉广场居住区规划总用地为33.08公顷。其中居住区用地为24.77公顷，地上总建筑面积399260 ，建筑密度为20.76%，容积率为1.61（详见规划设计要点）。（二）可行性研究的主要技术经济指标本工程研究主要技术经济参数：总建筑面积： 399260其中：住宅面积： 351476公建面积： 47784总投资： 126108万元（不含贷款利息）自有资金投入： 25222万元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 32 页2 / 32 经分析研究，本工程主要
3、经济指标为：多层住宅得房成本： 3275/高层住宅得房成本： 3925元/税后利润： 14747万元全部投资净现值： 1430万元自有资金净现值： 3172万元全部投资内部收益率： 10.86% 自有资金内部收益率： 17.05% 总投资利润率： 25.1% 自有资金投资利润率： 58.5% 二、工程投资环境与市场研究（略）三、工程开发条件及技术设计方案的分析（一）工程现状概括 1、自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本
4、地区常年主导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度83%，为多雨潮湿区。2、地物情况规划区内以东的夏利大道红线宽60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重点建设工程之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。占地 3.26 公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已基本建成，担负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是110KVA 碧开线，南边是220KVA 黄开线，另有一条110KVA 高压线至该区，在用地红线内边缘由北向南穿过。该市总体规划确定的该
5、变电站的进出线路还不止这些，已有一些线精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 32 页3 / 32 路在规划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该变电站的进出线有四组。本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政基础设施。（二）工程发展条件1、优势分析（1）区位优势。本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建设用地向东南、东北两个方向发展为主的发展方向。该市经济技术开发区经过十几年的建设，已形成具有一定规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划
6、区与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成部分，开发区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。本区东北面的云海工业区、西北面的大沙地综合城市副中心区都将与其发生相互促进，共同发展的关系。（2）自然条件优势。本规划区内原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条大，水质较好，便于营造良好优美的滨河居住环境。2、劣势及对策分析（1）变电站和高压线已建成的220KVA 变电站对本规划区的环境和景观造成一定影响，现有及规划的高压线既占去不少用地又对本规划区的居住环境和景观形成较大影响。为了减低变电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影响
7、。应在变电站周围设置防护绿化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿地，且建筑物距变电站或高压线的距离都应在 18M 以上。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 32 页4 / 32 （2）铁路。规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有一些影响，但铁路专用线运输量不太大，可在规划中采取一些防护措施，如：在靠近铁路处设置隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区的噪音干扰减低到最低限度。（三）地块征用情况因金辉广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面征用了位于夏利大道以西、横窖河
8、以北、夏园新河东南面的果基地345.066 亩、河滩地151.2 亩。在该征地红线范围的496.266 亩地以内，实际征地面积为491.266亩，其中已填土面积312.04 亩，未填土面积179.226亩，划给原土地所在村自留地面积为5 亩。本地块的征地总费用初步估算为15821万元。目前征地情况进展顺利。（四）工程规划设计构思方案根据本市城市勘测设计研究院对本工程的规划方案，其设计构思要点说明如下：1、规划目标（1）以具有21 世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环
9、境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 32 页5 / 32 （4）吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。2、规划结构和空间布局（1）规划结构本规划区的规划结构可概括为“三片、两中心、两轴、两带”。“三片”。整个规划区被横贯东
10、西的高压线及其控制走廊分为南北两片，北片又被规划河涌分为东西两片。“两中心”。北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。“两轴”。由南至北规划一条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划一条防护绿化轴，两条绿化轴交叉呈“十”字形。“两带”。沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。（2）空间布局形态。北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然村视觉上的隔离作用，往南接近水体和绿带的住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然的空间效果。小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布局且位于绿化轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心的空间布局。三条相对独立的曲折形小区道路呈发
11、散状布局，分别为小区的三片服务。“十”字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水体、滨河绿化的自然气息渗入居住空间；两条滨河绿化带把水景、绿化、居住空间融为一体，创造了优美的空间景观。3、公共服务设施规划规划配置的公共服务设施见表421。公 共 服 务 设 施 表（421）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 32 页6 / 32 编号项目建筑面积 /用地面积 /数量1 幼儿园1500+1800 1800+2000 2 2 小学4500 8500 1 3 中学9000 14000 1 4 卫生站450 3 5
12、 文化活动中心400 1 6 球类场地2550 2 7 粮油店300 1 8 肉菜市场2000 1 9 副食品店400 2 10 饮食店500 2 11 饭店500 1 12 小吃店300 3 13 综合百货店500 1 14 日用杂品店260 1 15 五金交电建材店120 1 16 理发店100 1 17 废品收购店100 1 18 书报销售店60 1 19 公共电话亭40 5 20 中西药店80 1 21 水果店90 1 22 综合修理店260 1 23 储蓄所200 1 24 邮政所200 1 25 电讯营业所200 1 26 汽车停车场（库）54000（1800个车位）17 27 自
13、行 车（摩托车）停车场（库）14790（9860个车位）39 28 变电房300 5 29 路灯配电室30 700 1 30 净化石油气站40 1 31 公共厕所150 3 32 垃圾集散点150 3 33 小区综合管理处400 1 34 居民委员会420 6 4、道路交通规划道路红线和断面见表422 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 32 页7 / 32 道 路 红 线 和 断 面 表（422）序号道路红线 /M 道路断面 /M 备注1 38 5（8）205 城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带2 36 510（6）10
14、5 城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带3 30 5205 城市道路4 20 5105 城市道路5 15 393 小区道路6 15 474 小区道路7 12 2.572.5 小区道路8 34 34 组团道路9 2.5 2.5 宅间小道 5、主要技术经济指标（1）土地使用指标。本区的土地使用情况见表423，其中高压线控制用地内包括防护绿化地、道路停车场。用 地 平 衡 表（423）项目用地面积 /公顷所占比重 /% 人均面积 /（/人）居住区规划总用地33.08 其中居住用地24.77 100 19.38 其中住宅用地12.32 49.74 9.64 公建用地4.46 18.01 3.49 道路
15、用地3.72 15.02 2.91 公共绿地4.27 17.24 3.34 河涌用地0.71 高压线控制用地4.18 城市道路用地3.42 （2）密度指标。本区的密度指标详见表424。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 32 页8 / 32 主 要 经 济 技 术 指 标 表 424 居住套数3652 套居住人口12782人总建筑面积399260其中住宅建筑面积351476公共建筑面积47784住宅平均层数8.47层人口毛密度516人/公顷住宅面积毛密度14190/公顷住宅面积净密度28529/公顷容积率1.61 总建筑密度
16、20.76% 绿地率43.26% 四、项 目 开 发 建 设 及 经 营 的 组 织 与 实 施 计 划（一）建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制工程的工期、成本、质量。（二）开发方案设想与分析考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个工程分为四期开发。第一期首先完成样板楼展示工程、修建跨横窖河1 号桥（含引道）一座，主干道东西向、南北向各一条，并配备管网。同时开发南片多层住宅66609 。这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟的公建配套设施。本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。绿地建设
17、甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理的威胁感。本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即可，志在吸引买家，树立金辉广场形象，创立小区知名度。第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积55593 。该区临近夏利精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 32 页9 / 32 大道，便于市场推广。第三期将建北片左下组团及中部3 栋高层，住宅建筑面积101296 （其中多层26471 ，高层74825 ）。本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设，对销售有利。第四期建北左上组团及余下4栋高层，建筑面积
18、127977（其中多层 33210，高层 94767 ）。这期是本区位置较好的组团，加上小区的成型，配套设施完善，“人气”聚集，销售价此时可提高一个档次，获得较好的利润。（三）建设进度工程建设拟共八年，分四期进行。第一期（二年） 1998年 10月2000年 9月第二期（二年） 2000年 10月2002年 9月第三期（二年） 2002年 10月2004年 9月第四期（二年） 2004年 10月2006年 9月详见工程实施计划表（表425）。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 32 页10 / 32 五、工程投资估算、资金筹
19、措计划（一）开发成本1、土地成本（征地费、土地有尝使用费）（1）征地费。征地补偿费： 496.266亩19万/亩=9429.05（万元）（注：征地补偿单价按19 万元/亩，由夏园村委会包干。包干范围包括：a、土地、青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价16.5万元/亩；b、黄海区收大区配套费1 万元/亩；c、南港镇、黄海区收取征地补偿金额 8%，即：17.5万元/亩8%=1.4万元/亩）填土工程费： 496.266亩39950.20元/亩=1982.59（万元）（注：填土工程单价按25.5 元/.m，由夏园村委会包干。经计算，实际填土高度为 2.35m,故每亩面积的
20、填土包干价为666.67 /亩2.35 元/25.5 元/=39950.2元/亩）。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 32 页11 / 32 工程立项初期工作补偿费：496.266 亩 39950.20 元/亩 12.8%=253.77（万元）。耕地占用税： 496.266亩5333元/亩=264.66（万元）。（注：按 8元/计征， 666.67/亩8 元/=5333元/亩，交市财局）。耕地垦复基金： 496.266亩8000元/亩=397.01（万元）。（注：按 12 元/计征， 666.67/亩12 元/=8000
21、元/亩，交市国土局，可申请减免）。新菜地、鱼塘开发基金：496.266亩31581元/亩=1567.26（万元）。（注：按每亩前三年平均产值的9 倍计征，即为： 3509元/亩9=31581元/亩，交市蔬菜办公室，可申请减免）。征地管理费： 496.266亩19万/亩2%=188.58（万元）。（注：按征地补偿总金额的2%计征，交市国土局）。土地登记费：约为2.42（万元）。（注：首 1000收 200元，每超过 500加收 40元）。已支付利息：到1998年 7 月止，东方公司已支付给夏园村委会土地补偿及填土费的利息共计： 1735.91（万元）合计： 15821.25（万元）。（2）土地有
22、尝使用出让金。根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价为697 元/820元/不等（依楼层而定），结合黄海区夏园村一带具体的调节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在200元/，则其土地使用权出让金总价合计为：351476200元/=7029.52（万元）（3）合计土地成本为： 22850.77（万元）。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 32 页12 / 32 将以上各项汇总表426 所示：土 地 成 本 汇 总 表（426）序号项目金额/万元1 征地补偿费9429.05 2 填土工程费1982.59 3
23、工程立项初期工作补偿费253.77 4 耕地占用税264.66 5 耕地垦复基金397.01 6 新菜地、鱼塘开发基金1567.26 7 征地管理费188.58 8 土地登记费2.24 9 已付利息1735.91 10 土地有尝使用出让金7029.52 11 合计22850.77 2、建安工程费（1）多层住宅建安费（ 427）。多 层 住 宅 建 安 费（427）序号项目单价/元/工程量/金额/万元1 土建及装修工程费1250 181883 22735.38 2 水电安装工程费100 181883 1818.83 3 小计1350 181883 24554.21 （2）高层住宅建安费（表428
24、）。高 层 住 宅 建 安 费（表 428）序号项目单价/元/工程量 /金额/万元1 土建及装修工程费1580 169593 26795.7 2 水电安装工程费220 169593 3731.05 3 电梯150 169593 2543.9 4 消防50 169593 847.95 5 小计2000 169593 33918.6 （3）建安工程费合计： 58472.81（万元）3、前期工程费（1）筹建开办费： 58472.812.5%=1461.82（万元）。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 32 页13 / 32 （2
25、）可行性研究费： 58472.811.5=87.71（万元）。（3）规划勘测设计费： 58472.813%=1754.18（万元）。（4）三通一平费：（即填土工程费，已在第一项“土地成本”中列出，故此处不再计算）。（5）合计前期工程费用为： 3303.71（万元）。4、基础设施配套费（红线内外工程费，表429）基 础 设 施 配 套 费（429）序号项目计 算 依 据金额/万元道路工程42.13 万元 /公顷 33.08 公顷=1393.66万元1393.60 排水管道工程37.6 万 元/公 顷 33.08 公顷=1243.80万元1243.80 河涌改造工程8.58 万 / 公 顷 33.
26、08 公 顷=283.83万元283.83 跨横窖河工程一座约 981.12万元981.12 中小桥5 座约 501。96万元501.96 污水泵站一座约 287.39万元287.39 公共广场25000 （高压线下的公园、车场） 320元/=800万元800 公共车站、站场费用已列入“公共广场”中横窖河堤岸450m 1200元/m=54（万元）54 绿化工程5.4 万 元 / 公 顷 33.08 公 顷=178.63万元178.6 供水工程15 万 元 / 公 顷 33.08 公 顷=496.20万元496.20 供电工程65 万 元 / 公 顷 33.08 公 顷=2150.2万元2150
27、.2 电信工程7 万 元 / 公 顷 33.08 公 顷=231.56万元231.56 煤气工程7 万 元 / 公 顷 33.08 公 顷=231.56万元231.56 合计8833.90 5、公建配套费（见表4210）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 32 页14 / 32 公 建 配 套 费（4210）序号项目建筑面积 /单价/元/金额/万元幼儿园1500+1800 850 153.15 小学4500 900 405 中学9000 900 810 卫生站450 600 27 文化活动中心400 1000 40 球类场
28、地2550（用地面积）784 200 粮油店300 600 18 肉菜市场2000 600 120 副食品店400 600 24 饮食店500 600 30 饭店500 600 30 小吃店300 600 18 综合百货店500 700 35 日用杂品店260 600 15.6 五金交电建材店120 600 7.2 理发店100 600 6 废品收购店100 500 5 书报销售店60 600 3.6 公共电话亭40 500 2 中西药店80 600 4.8 水果店90 600 5.4 综合修理店260 600 15.6 储蓄所200 600 12 邮政所200 600 12 电讯营业所200
29、 600 12 汽 车停 车场（库）54000 （1800个车位）1200 6480 自 行 车 （ 摩 托车 ）停 车场（库）14790 （9860个车位）900 1331.1 变电站300 500 15 路灯配电室30 500 1.5 净化石油气站40 600 2.4 公共厕所150 600 9 垃圾集散点150 300 4.5 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 32 页15 / 32 小区综合管理处400 600 24 居民委员会420 600 25.2 合计9904.05 6、不可预见配套费（7029.52+58
30、472.81+3303.71+8833.90+9904.05 ）5%=4377.20（万元） 7、开发期间税费（表4211）开 发 期 间 税 费（4211）序号项目计算依据金额/万元1 配套设施建设费58472.81（万元） 6% 3508.37 2 投资方向调节税58472.81（万元） 5% 2923.64 3 工程质量与施工安全监督费58472.81（万元）4233.89 4 供水管网补偿费住宅按 0.3吨/人，600元/吨计，1278人0.3吨/人600元/吨230.08 5 供电用电负荷费住宅按 4KVA/户，480元/KVA 计，3652户4KVA/户480元/KVA 701.1
31、8 6 其他税费58472.81（万元） 2% 1169.46 7 合计8766.62 8、开发成本为以上 7 项之和，共计为： 116509.06 （万元）（二）开发费用（表4212）开 发 费 用 汇 总 表（4212）序号项 目计 算 依 据金额/万元1 管理费用开发成本 3%=116509.06 3% 3495.27 2 销售费用（2.1）+（2.2）+（2.3）6103.87 2.1 广告及市场推广费销售收入 0.5%872.0 2.2 销售代理销售收入 2%3487.91 2.3 销售手续费销售收入 1%1743.96 3 贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4 合计9599.14
32、销售收入来源详见“销售收入预测表”。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 32 页16 / 32 (三)投资成本费用估算汇总表（表4313）投 资 成 本 费 用 估 算 汇 总 表（表 4313）成本工程总额 /万元得房成本（万元 /）多层（ 181883）高层（169593）（一）土地成本22850.77 650 650 1、征地补偿费15821.25 450 450 2、土地使用权出让金7029.52 200 200 （二）建安工程费58472.81 1350 2000 （三）前期工程费3303.71 94 94 （四
33、）基础设施配套费8833.90 251 251 （五）公建配套费9904.05 282 282 （六）不可预见费4377.20 125 125 （七）开发期间税费8766.62 250 250 （八）开发费9599.14 273 273 （九）投资总额合计126108.2 3275 3925 (四)资金筹措与投入计划及贷款利息 1、资金筹措与投入计划本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。本工程开发总投资（不含贷款利息）共计126108
34、 万元，按规定资金投入不少于总投资的20%，由此计算可需自有资金25222 万元，需贷款额合计35300 万元，预售房收入用于投资合计 65586万元。其中自有资金可通过招商引资筹集。本工程投资计划与资金筹措情况详见表4214“投资计划与资金筹措表”。2、贷款本金的偿还及利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。投资精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 32 页17 / 32 后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。本工程贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款利率7.65%。具体还本息
35、计划详见表4215“贷款还本目付息估算表”。投资计划与资金筹措表（4214）序号工程合计建设经营期1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 投资总额143068 13913 18535 20151 20944 17690 18760 17268 14669 1138 1.1 建设投资126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 1.2 贷款利息16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 2 资金筹措143068 13913 18535 20151 20944 17690 1876
36、0 17268 14669 1138 2.1 自有资金25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 2.2 借款（含利息）52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 2.3 销售 收 入再投入65586 7025 6024 6024 6989 12649 14456 12392 贷 款 还 本 付 息 估 算 表（4215）单位：万元序号工程合计建设经营期1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 年初借款累计7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 2 本
37、年 借款35300 7600 4700 9000 9000 5000 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 32 页18 / 32 3 本年应计利息16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 4 本 年 底本 息 偿还52260 9271 9812 17158 16019 5 年末借款累计7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 6 归还借款本息来源52260 9271 9812 17158 16019 6.1 投资回收
38、52260 9271 9812 17158 16019 6.2 其他收入注：1、贷款利率为 7.65% 2、当年利息 =（年初借款本息 +当年借款 /2）年利率。六、工程销售收入及利润的估算（一）住宅销售单价的确定根据成本估算及市场研究结果，确定第一期多层住宅售价均价为3300 元/（分两批推出，第一批推出50%，售价为3200 元/，第二批再推出余下50%售价为3400 元/，以后各期同）；第二期多层住宅售价均价为3700 元/；第三期多层住宅售价均价4100 元/，高层住宅售价均价为5300 元/；第四期多层住宅均价为4500 元/，高层住宅售价均价为5700元/。车位售价初步定为8 万元
39、/个，这是根据目前市场上同类型住宅小区车位售价决定的。本工程可行性研究中暂不考虑出租，若开发商有出租打算，则建议的住宅出租价格为多层均价 30元/.月,高层均价 40元/.月。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 32 页19 / 32 （二）销售收入的确定根据上述确定的住宅及车位单价，计算出实际的销售总收入如表4216 所示。销 售 收 入 预 测 表 4216 分类可销售面积 /建议销售面积 /销售收入 /万元多层住宅第一期第一批33305 3200 10658 第二批33304 3400 11323 第二期第一批277
40、97 3600 10007 第二批27797 3800 10562 第三期第一批13236 4000 5294 第二批13235 4200 5559 第四期第一批16605 4400 7306 第二批16605 4600 7638 高层住宅第三期第一批37413 5200 19455 第二批37412 5400 20202 第四期第一批47384 5600 26535 第二批47383 5800 27482 车位1800（个）8（万元 /个）14400 合计176421 （三）销售收入分期比例的测算根据即将出台的有关预售新规定，商品房应建至第四层方可开始预售（但此规定尚未出台，目前仍按“商品房
41、完成基础后即可预售”的规定执行）。在本工程预计8 年共计四期的开发过程中，应贯彻“分片开发，滚动发展，建成一片，完善一片，管好一片”的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完工一年后全部售完。根据计算结果，销售收入按比例测算如表4217 所示，各年销售收入汇总如表 4218所示。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 32 页20 / 32 （注：下表中，A1一期多层，A2二期多层；A3三期多层；A4四期多层；B3三期高层； B4四期高层； C车位）销 售 收 入 分 期 按 比 例 测 算 表 421
42、7 销售计划分年度销售金额/万元年份销售比例销售面积/2 3 4 5 6 7 8 9 合 计2 50%A1 A1：33305 10658 12018 C：170（个）1360 3 50%A1 A1：33304 11323 12683 C：170（个）1360 4 50%A2 A2：27797 10007 11143 C：142（个）1136 5 50%A2 A2：27796 10562 11698 C：142（个）1136 6 50%A3 A3：13236 5294 26821 50%B3 B3：37413 19455 C：259（个）2072 7 50%A3 A3：13235 5559 27
43、833 50%B3 B3：37412 20202 C：259（个）2072 8 50%A4 A4：16605 7306 36473 50%B4 B4：47384 26535 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 32 页21 / 32 C：329（个）2632 9 50%A4 A4：16605 7638 37752 50%B4 B4：47383 27482 C：329（个）2632 合计100% 1201 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 176421 各 年 销 售 收 入
44、 与 预 测 汇 总 表 4218 项 目合 计建 设 经 营 周 期1 2 3 4 5 6 7 8 9 多层住宅68347 10658 11323 10007 10562 5294 5559 7306 7638 高层住宅93674 19455 20202 26535 27482 车 位14400 1360 1360 1136 1136 2072 2072 2632 2632 合 计176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 （四）工程利润估算工程土地增值税估算表如表4219所示，增值率 0，增值税率 0；工程可运用资金估算表如
45、表4220所示；工程税后利润测算如表4221所示，工程税后利润总额为14747万元。土 地 增 值 税 计 算 表 4219 序号工程金额 /万元备注1 扣除工程金额177714 1.1+1.2+1.3+1.4 1.1 开发成本116509 详见“开发成本构成表”1.2 开发费用26559 销售费用 +管理费用 +财务费用精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 32 页22 / 32 1.3 销售税金及附加11344 销售收入 6.43% 1.4 加扣 20% 23302 1.120% 2 销售收入176421 3 增值额12
46、93 2 1 4 增值率0 5 增值税率0 6 增值税免交项 目 可 运 用 资 金 估 算 表 4220 序号项 目合 计建设经营周期1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 销售收入176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 销售税金及附加11343 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 2.1 营业税8821 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 2.2 教育专项基金352 24 25 22 23 54 56 73 75 2.3 教育附加费265 18
47、19 17 17 40 42 55 57 2.4 城市维护建设税617 42 44 39 40 94 98 128 132 2.5 防洪工程维护费318 22 23 20 21 48 50 66 68 2.6 印花税及交易管理费970 66 70 61 64 147 153 201 208 3 土地增值税4 可运用资金（ 123）165078 11245 11868 10427 10948 25097 26042 34126 35325 税 后 利 润 测 算 表 4221 序号项 目合 计建设经营周期1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 销售收入176421 12018 12683 111
48、43 11698 26821 27833 36473 37752 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 32 页23 / 32 2 总成本费用143068 9746 10285 9036 9486 21750 22572 29578 30615 3 营业税8821 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 4 教育专项基金352 24 25 22 23 54 56 73 75 5 教育附加费265 18 19 17 17 40 42 55 57 6 城市维护建设税617 42 44 39 40
49、94 98 128 132 7 防洪工程维护费318 22 23 20 21 48 50 66 68 8 印花税及交易管理费970 66 70 61 64 147 153 201 208 9 土地增值税10 利润总额22010 1499 1583 1391 1462 3347 3470 4548 4710 11 所得税7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 12 税后利润14747 1004 1060 932 980 2242 2325 3048 3156 （注：总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算）。七、工程经济效益评价对本工程进行经济效益分
50、析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设工程经济评价方法与参数（第二版），参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益（ FIRR）、财务净现值（ FNPV）及投资利润。由于本工程并非长期经营工程，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见表4222、表 4223所示。（一）财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率（ FIRR）是指工程整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映工程所占用资金的盈利率，是考察工程盈利能力的主要动态评价精选学习资料 - -