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1、房价调控房价调控与与房产税改革房产税改革漆亮亮漆亮亮（厦门大学副教授、硕士生导师）（厦门大学副教授、硕士生导师）1纲要纲要 问题背景：历史大视野问题背景：历史大视野 房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因 房产税到底藏富于谁房产税到底藏富于谁 如何化解危机如何化解危机2问题背景：历史大视野问题背景：历史大视野3房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因房地产绑架经济论房地产绑架经济论4房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因1、什么是经济发展？、什么是经济发展？ 物品物品金银金银钞票钞票银行银行中央中央银行银行5房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因2、什么是对外贸易？、什么是对外贸易？ 汇率汇率对外贸易对
2、外贸易6房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因3、什么是通货膨胀？、什么是通货膨胀？ 央行央行存款准备金率存款准备金率7房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因4、房价能绑架中国经济吗？、房价能绑架中国经济吗？ 价格和价值严重的背离价格和价值严重的背离房地产崩盘受害最大的是整个中房地产崩盘受害最大的是整个中国经济体系国经济体系房地产业已经绑架了中国的经济房地产业已经绑架了中国的经济 8房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因5、房价和通货膨胀有关系吗？、房价和通货膨胀有关系吗？ 最可靠的办法就是稳定房价，然后最可靠的办法就是稳定房价，然后在社会产品增加时，减少货币的投在社会产品增加时，减少货币的投放量，
3、加上其他政策如加息、增加放量，加上其他政策如加息、增加商业银行准备金率、缩小信贷规模商业银行准备金率、缩小信贷规模等辅助手段，来使中国经济软着陆，等辅助手段，来使中国经济软着陆，这是最好的办法。这是最好的办法。 外资是幕后的另一只黑手外资是幕后的另一只黑手9房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因6、房价高涨的原动力是什么？、房价高涨的原动力是什么？价值规律在中国的房地产业似乎价值规律在中国的房地产业似乎不起作用不起作用外汇储备的增长速度明显大于外汇储备的增长速度明显大于GDP的增幅的增幅 “国际热钱国际热钱”的涌入的涌入10房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因7、房价一直涨下去的后果会怎、房价一
4、直涨下去的后果会怎样？样？11房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因8、国外财团如何吸干中国人民、国外财团如何吸干中国人民的血汗？的血汗？12房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因经过近一年的猛烈调控，目前楼经过近一年的猛烈调控，目前楼价依然坚挺，原因何在？价依然坚挺，原因何在？13房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因1、大量游资认为中国楼市调控、大量游资认为中国楼市调控或许难以长期维持，主要是因为或许难以长期维持，主要是因为他们认为地方政府对土地财政仍他们认为地方政府对土地财政仍旧十分依赖，调控长期进行，中旧十分依赖，调控长期进行，中小城市财政容易小城市财政容易“吃不消吃不消”，最，最终调控不能
5、继续下去，基于这种终调控不能继续下去，基于这种判断，热钱仍旧流连房地产市场；判断，热钱仍旧流连房地产市场；14房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因2、经济增长过度依赖投资，国、经济增长过度依赖投资，国内消费仍旧不振，加上投资渠道内消费仍旧不振，加上投资渠道匮乏，资金也只能选择房地产业，匮乏，资金也只能选择房地产业，毕竟住宅等产品兼有投资和使用毕竟住宅等产品兼有投资和使用两大功能，有强大的刚需做后盾，两大功能，有强大的刚需做后盾，住宅投资的风险被认为是有限的；住宅投资的风险被认为是有限的；15房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因3、4月下旬开始，国内一线城市月下旬开始，国内一线城市房价略有轻微下
6、降，小范围的促房价略有轻微下降，小范围的促销即引来的不少追捧的买家，降销即引来的不少追捧的买家，降价促销回笼资金策略的顺利进行价促销回笼资金策略的顺利进行缓解了部分房企资金链紧张的局缓解了部分房企资金链紧张的局面，有钱，使得房企有熬下去的面，有钱，使得房企有熬下去的本钱；本钱；16房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因4、房企加大了各种融资手段，、房企加大了各种融资手段，对缓解资金压力有一定帮助，对缓解资金压力有一定帮助，今年各种途径各类型的海外今年各种途径各类型的海外融资，引进合作基金层出不融资，引进合作基金层出不穷，穷，“开源开源”多样化成为了多样化成为了开发商今年重要的发展策略；开发商今年
7、重要的发展策略；17房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因5、经过、经过08年的教训，房企早就年的教训，房企早就严阵以待对待市场的变化。自大严阵以待对待市场的变化。自大规模调控后，国内房企整体拿地规模调控后，国内房企整体拿地更加保守，新项目动工更加谨慎，更加保守，新项目动工更加谨慎，在资金不足的情况下工程进度也在资金不足的情况下工程进度也有意放缓，有意放缓，“节流节流”是目前所有是目前所有房企共同的目标；房企共同的目标；18房价上涨的真正原因房价上涨的真正原因6、三轮重大调控后房价仍没、三轮重大调控后房价仍没有下降，部分等待的刚需也有下降，部分等待的刚需也选择在最近入市，加上传统选择在最近入市，
8、加上传统旺季的旺季的5月，使得市场总体有月，使得市场总体有所回暖。所回暖。19房产税到底藏富于谁房产税到底藏富于谁中国房产税概况中国房产税概况上海和重庆的房产税模式上海和重庆的房产税模式20房产税到底藏富于谁房产税到底藏富于谁美国房产税的目的不是为了打压美国房产税的目的不是为了打压房价，而是为了让房价升值，藏房价，而是为了让房价升值，藏富于民。富于民。21房产税到底藏富于谁房产税到底藏富于谁平均税率平均税率1.3854用于社区治安和居住环境用于社区治安和居住环境（28给乡镇政府；给乡镇政府；22给县政给县政府；府；4给州政府）给州政府）46用于学校教育用于学校教育22房产税到底藏富于谁房产税到
9、底藏富于谁美国公立中小学角度年度预算是美国公立中小学角度年度预算是3000亿美元，全部来自亿美元，全部来自46的房产的房产税。税。99的美国人都是念公立学校，从的美国人都是念公立学校，从幼稚园到高中毕业，总共幼稚园到高中毕业，总共13年，全年，全部免费，有些富裕的学校中午吃饭部免费，有些富裕的学校中午吃饭还免费。还免费。取之于民，用之于民。取之于民，用之于民。23房产税到底藏富于谁房产税到底藏富于谁中国没有缴纳房产税的私有化基中国没有缴纳房产税的私有化基础。础。中国没有征收房产税的条件。中国没有征收房产税的条件。24房产税到底藏富于谁房产税到底藏富于谁房产税是对未实现收入的征税。房产税是对未实
10、现收入的征税。房产税有可能房产税有可能“劫贫济富劫贫济富”。25房产税到底藏富于谁房产税到底藏富于谁世界银行世界银行城市房产税的改革：城市房产税的改革：指导原则与建议指导原则与建议房产税必然要承受非常沉重的政房产税必然要承受非常沉重的政治代价。治代价。26房产税到底藏富于谁房产税到底藏富于谁郎咸平的痛骂郎咸平的痛骂“不要脸的、可恨的宠物经济学不要脸的、可恨的宠物经济学家家”“有权阶层和富人豢养的一群狗有权阶层和富人豢养的一群狗”27房产税到底藏富于谁房产税到底藏富于谁深层原因思考？深层原因思考？28如何化解危机如何化解危机经济手段经济手段1、增加住房供给（大面积建造经济、增加住房供给（大面积建
11、造经济使用房和廉租房）和土地供应使用房和廉租房）和土地供应2、利率、利率3、允许百姓自建房、允许百姓自建房行政手段行政手段4、限购令、限购令29如何化解危机如何化解危机一要严把汇率关一要严把汇率关二要限制资产流动性二要限制资产流动性 30如何化解危机如何化解危机如果这场博弈以外资胜利而告终，那么如果这场博弈以外资胜利而告终，那么中国经济将步日本中国经济将步日本90年代持续下滑的深年代持续下滑的深渊，由于外资撤走，房市赖以生存的支渊，由于外资撤走，房市赖以生存的支柱坍塌，房价会一落千丈，可到时候不柱坍塌，房价会一落千丈，可到时候不管是开发商还是老百姓都将承受经济下管是开发商还是老百姓都将承受经济
12、下滑之苦，持有的货币迅速贬值，即便房滑之苦，持有的货币迅速贬值，即便房价落下，也不一定买的起。这是中国政价落下，也不一定买的起。这是中国政府和中国人民不可接受的，也是无法接府和中国人民不可接受的，也是无法接受的。受的。 31如何化解危机如何化解危机如果外资以失败而告终，即在汇率上把住出口，如果外资以失败而告终，即在汇率上把住出口，让房价回归真实价值，把外资同样套在中国，让房价回归真实价值，把外资同样套在中国，这才是胜利的前提。那么以美国财团为首的帝这才是胜利的前提。那么以美国财团为首的帝国主义噬血者必将疯狂报复，会在投资、出口国主义噬血者必将疯狂报复，会在投资、出口等各方面对中国施加压力。今天人民币升值没等各方面对中国施加压力。今天人民币升值没有达到美国预期，已经导致中国出口到美国的有达到美国预期，已经导致中国出口到美国的产品受打压，进而引起了众多的贸易摩擦。经产品受打压，进而引起了众多的贸易摩擦。经济发展的三套马车是投资、出口和消费，在投济发展的三套马车是投资、出口和消费，在投资、出口领域遭到报复会影响中国经济的发展。资、出口领域遭到报复会影响中国经济的发展。房价下降后，如果你是爱国者，请现在保护好房价下降后，如果你是爱国者，请现在保护好你的钱包，到时要果断地出手买房。你的钱包，到时要果断地出手买房。 32如何化解危机如何化解危机深层思考？深层思考？33