房地产开发管理制度.docx

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1、房地产开发管理制度 房地产开发管理制度 房地产开发管理规定 第一章项目立项规划管理规定 第一条建立有效的信息渠道，积极获取项目的开发信息。 第二条组织责任部门对获取的开发信息进行论证，编制项目可行性研究报告，减少项目决策的盲目性。 第三条可行性研究及经济论证结论获准后，讨论确定拟开发项目的立项及开工时间。 第四条讨论制定项目开发计划，明确项目前期手续，开工及完工等时间安排及要求，办理工程规划方案报批。 第五条向政府计划主管部门申报项目立项，申报内容包括:项目名称、位置、开发内容、规模、投资额、资金来源和开发周期等。 第六条编制定点建设申请报告，基本内容包括: (a)提出申请依据，其中立项依据、

2、规模、开发条件及必要性应阐述明确; (b)计划开发建设的时间; (c)该项目的联系人姓名、单位地址、联系电话; (d)附件:土地证或土地权属证明、地形图、批准计划的文号或复印件，以及其它需要说明的文件。 第七条持申请报告到市规划局审批，领取定点规划设计条件通知书。 第八条按定点规划设计条件通知书和可行性研究报告的要求，到土地管理局确定建筑道路红线。 第九条根据建设项目的总体设计，办理建设用地审批手续，分期建 1 设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 第十条持项目建议书或编制项目建议书的批准文件向当地规划管理部门提出选址申请，办理领取选址意见

3、书。 第十一条持批准建设项目的有关文件，向规划管理部门提出定点申请，领取建设用地规划许可证。领取许可证后，方可向政府土地管理部门提出用地申请。 第十二条向政府土地管理部门提出用地申请，办理领取建设用地批准书。 第十三条持批准的规划设计、建设用地和建筑设计方案等有关文件向规划管理部门提出建设申请，办理领取建设工程规划许可证。 第二章勘察设计管理规定 第十四条严格执行建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例和山东省建设工程勘察设计管理条例。严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。严禁边勘察、边设计、边施工、并严格执行工程建设强制性标准。 第十五条及时收集建设工程有关的规划设计

4、条件、现状地形图、现状管网图等原始资料，交勘察、设计等单位。 第十六条委托地质勘察，内容一般应包括: 地质勘察，包括地质层土质、静力触探、各土层强度、稳定的地下水位线、液限、含水率，以及勘探部门对持力层选择建议等。 第十七条委托设计 设计包括规划方案设计、单体方案设计、建筑施工图设计、综合管网设计、道路设计、环境景观设计和室内外装修设计等。 第十八条工程技术部门组织相关部门，必要时邀请外部专家，进行 2 讨论和论证，以确定该项目的建设标准、编写设计任务书的依据和关键设备的选型，编制设计任务书。设计任务书根据工程项目的不同，分别制定不同阶段的设计任务书。可分为:项目规划设计任务书;建筑方案设计任

5、务书;施工图设计任务书等。其编制依据为: (a)城市规划要求; (b)公司设计构想; (c)项目可行性研究报告; (d)该项目建设标准; (e)相关行业规范及法律法规要求。 第十九条设计任务书主要内容一般有: (a)概况:开发项目的交通地理位置、现状特点、工程性质、工程特点、市场销售定位等; (b)设计要求: 项目规划设计任务书:在政府规划部门下达的“规划设计条件通知书”的基础上，包括总规模、红线范围、住宅布局、人流车流、建筑风格、公共设施、环境保护、景观风格、日照朝向、各种管线、建筑高度/层数、建筑密度、绿化率、容积率等方面的要求。 建筑方案设计任务书:在已审批通过的“规划设计方案”的基础上

6、，包括建筑物性格(共性与个性)、建筑群体与个体形组合、外立面构图/质感/色彩、建筑标准层高及标高、建筑平面布局、户型种类/比例、各户型使用空间的组成/面积/功能/联系/分隔、楼梯/出入口、车库/停车场、安全/人防/消防、环境保护等方面的要求。 施工图设计任务书:在已审批通过的“单体建筑设计方案”的基础上，依据建设标准编写，包括建筑细部、结构型式、人防/消防、采暖空调、电气电信、室内外装修、主要构配件、给排水、环保景观以及配套工 3 程等方面的要求，应尽可能细化，明确到如材质、色彩、规格等。 第二十条设计任务书确定后，及时委托规划方案设计，上报规划部门，规划批复修改要求时，将修改意见转达规划单位

7、予以调整。 第二十一条组织单体方案设计，并将方案上报规划部门审批。 第二十二条委托建筑设计过程中，对于专业性较强、技术较新颖的(例如玻璃幕墙、智能化、地热等)配套项目，若设计单位不具备设计能力或设计能力不能满足公司要求，可委托相关厂家进行专项设计。 第二十三条施工/监理单位不得修改工程勘察、设计文件，确需修改的，应当由原勘察/设计单位修改。经原勘察/设计单位书面同意，工程技术部门也可以委托其他具有相应资质的勘察/设计单位修改。施工/监理单位发现勘察/设计文件不符合工程建设强制性标准、合同约定的质量要求的，应及时联系勘察/设计单位对文件进行补充、修改。重大修改，工程技术部门需报经原审批机关批准后

8、，方可修改。 第三章图纸会审和技术交底管理规定 第二十四条工程技术部门根据规划局批准的定点、规划设计条件通知书、定点图，将项目的地形图、红线图、市政管网等资料及规划设计委托书提交设计单位，由设计单位进行规划方案、建筑设计方案设计。工程技术部门组织有关部门对方案进行评审，并收集汇总评审意见交设计单位对图纸进行补充更改。 第二十五条联系规划局等有关政府部门对方案进行评审、论证、报批，并将规划审批意见书面通知设计单位，设计单位按审批意见进行图纸修改。 第二十六条参考市场调研报告，工程技术部门提出区内环境设计标准、户型设计标准、室内外装修标准等，报公司经理批准后由工程技术部门将意见转交设计单位进行初步

9、或扩大设计。 4 第二十七条工程部门组织装饰设计公司及有关工程技术人员分别对建筑设计方案及初步设计方案进行评审，评审主要考虑建筑产品的实用性、可靠性、耐久性、美观性，主要要求: (a)是否符合设计委托要求及批准的设计方案; (b)是否符合公司根据市场调研情况提出的环境设计标准、户型设计标准、室内外装修标准等; (c)配套设施是否完善等; (d)是否符合国家、本地区相关规范或规定的要求。 第二十八条接到施工图纸后，工程技术部门报送三份图纸给胶南市建设局图纸审查处进行审核，并将审查意见由工程部门转交设计单位。 第二十九条组织工程技术人员及相关部门各专业人员参加。对施工图纸中涉及建筑使用功能方面的建

10、筑、结构、设备(水、电、暖等)以及各专业间的配合等内容进行审查。审图时各专业人员根据公司确定的建设标准，从建筑产品的安全性、经济性、实用性、美观性等方面对图纸进行专项审核，明确主要建筑材料及设备的使用标准，提出施工图纸的错、漏、碰、缺等内容。 第三十条工程部门对图纸会审提出的问题进行汇总整理，交设计单位在指定的时间内给予答复，以早日施工。 第三十一条设计技术交底的内容应由设计单位确定，一般应包括: (a)设计意图; (b)建筑与构造的基本要求，特殊部位的做法及要求; (c)结构方案及实施要求，关键部位的技术要求和做法; (d)设备工程(给排水、电、暖等)的技术要求、构造做法; (e)建筑、结构

11、、设备工程分别对施工的要求; (f)对采用新技术、新结构、新材料的施工与工艺的要求; 5 (g)对建筑、结构、设备工程配套穿插施工的要求; (h)其他需交待的要求和内容。 第四章工程设计变更管理规定 第三十二条工程设计变更的来源 (a)施工过程中发现不符合规范或影响使用功能、感观而提出的变更。 (b)因施工本身原因(如施工设备、施工工艺、材料设备、现场条件、工程质量等)需设计单位协助解决提出的变更。 (c)由顾客、相关单位部门等提出的变更。 (d)由胶南市专业职能部门(如消防局)等对图纸审查提出的需变更设计的审查意见。 (e)由设计单位提出的变更(各专业的相互要求或自身发现的变更)。 第三十三

12、条工程设计变更的审批 变更超过原设计标准或批准的建设规模时，工程技术部门必须报市规划管理部门和其他有关部门重新审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。 第三十四条顾客提出的变更，由销售部门填写一式两份“顾客附加要求审批表”，派专人送达工程技术部门。工程技术部门组织有关专业人员及监理单位对更改的内容进行论证、签署意见，在三天之内书面回复销售部门。若影响建筑物的使用功能、感观、结构及造价，应经工程技术部门审核提出意见，报工程总监批准， 并经设计单位同意后方可实施变更。在建筑物形成之后，顾客提出的影响结构方面的变更，不予受理。 第三十五条在施工过程中发现影响建筑物使用功能、感观等所提出的变

13、更，由工程部门填写“工程变更通知单”，并经设计单位同意后方可实施变更。 第三十六条相关单位部门提出的变更，工程部门、监理单位审核同 6 意后，报设计单位批准，由设计单位负责进行更改。 第三十七条设计单位提出的变更，应经工程技术部门同意。 第三十八条变更设计文件(包括变更图)由工程部门接收。一般工程设计变更文件由驻工地代表审定(报工程技术部门备案)，确定分发范围;较大或较复杂的(如结构变动等)工程设计变更文件由分管经理审定(报工程总监备案)，并确定分发范围。如变更影响房屋面积、结构变化或功能变化时，工程部门应及时书面通知销售部门(办理交接签字)。已售房屋由销售部门及时通知顾客并协商解决办法，协商好后二日内书面反馈工程部门(办理交接签字);未售房屋由销售部门调整销售宣传口径。 第三十九条工程部门接到工程设计变更文件后，应当日签发至监理单位、施工单位及施工分包单位。对于重大工程设计变更，必要时由分管经理组织召开由工程部门、设计单位、施工单位、监理单位，以及有关工程技术人员参加的图纸会审及技术交底。 第四十条工程部门组织施工单位对变更部位进行施工，并派人进行跟班检查，在工程日志上作好记录，特别是对新旧物料接触部位，应严格按照规范及设计要求进行施工。 第四十一条除设计单位下发的变更图纸和批准文件外，所有的变更均要填写“工程变更通知单”一式四份，转送一份给预算部门作为工程结算依据。