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1、深圳物业管理公司机电设备管理手册 深圳物业管理公司机电设 备管理手册 Modified by JEEP on December 26th, 2022. 机电设备管理手册 JDSB/B-目录XXXX 1/2 编号标题页码 JDSB-001 设备管理部组织机构图 3 JDSB-002 设备管理部职责 4 JDSB-003 设备管理部经理职责 5 JDSB-004 设备管理部专业工程师职责 6 JDSB-005 设备保修期管理办法 8 JDSB-006 水电过户审批制度 9 JDSB-007 配电房管理制度 11 JDSB-008 发电机房管理制度 12 JDSB-009 水泵房管理制度 13 JD
2、SB-010 空调制冷设备房管理制度 14 JDSB-011 中控室/消防中心管理制度 15 JDSB-012 材料管理制度 16 JDSB-013 物品验证制度 17 JDSB-014 计量器具定期检定制度 18 JDSB-015 计量器具的检定方法 19 JDSB-016 电气维修规定 23 JDSB-017 大厦临时用电管理规定 24 JDSB-018 用水、供水管理规定 25 JDSB-019 供方选择评定规定 26 JDSB-020 工程质量的验收规定 28 JDSB-021 设备管理规程 29 JDSB-022 公共设备大的故障维修程序 43 JDSB-023 设备更新、技术改造程
3、序 44 JDSB-024 红旗设备检评 45 JDSB-025 公共机电设备维修保养合同 47 JDSB-026 柴油发电机组保养标准 56 JDSB-027 干式变压器保养标准 58 JDSB-028 低压配电柜保养标准 60 机电设备管理手册JDSB/B-目录 XXXX 2/2 编号标题页码 JDSB-029 水泵保养标准 61 JDSB-030 启动用铅酸蓄电池保养标准 62 JDSB-031 风机保养标准 64 JDSB-032 变频控制柜保养标准 65 JDSB-033 强电设备保养范本 66 JDSB-034 电梯定期保养标准 67 JDSB-035 自动扶梯保养标准 95 JD
4、SB-036 空调设备保养标准 100 JDSB-001B 配电房、电表房电能表抄表记录 111 JDSB-002B 水表抄表记录 112 JDSB-003B 设备完好率统计表 113 JDSB-004B 设备完好率统计汇总表 114 JDSB-005B 红旗设备统计表 115 JDSB-006B 红旗设备率统计表 116 JDSB-007B 强电设备日常保养记录 117 JDSB-008B 启动用铅酸蓄电池充、放电记录 118 JDSB-009B 强电设备一级保养记录 119 JDSB-010B 强电设备二级保养记录 124 JDSB-011B 空调设备日常保养记录 130 JDSB-012
5、B 空调设备一级保养记录 131 JDSB-013B 空调设备二级保养记录 136 设备管理部组织机构图JDSB-001 XXXX 1/1 设备管理部职责JDSB-002 XXXX 1/1 10设备管理部接受主管副总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。 20负责在合约管理部组织下对物业项目进行考察，拟制机电设备方面的合理化建议。30负责代表公司组织机电设备验收组，对新楼宇机电设备进行验收接管，负责设备技术资料的收集、整理、编目、存档。并处理遗留问题。 40负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司机电设备验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供
6、方执行，对偏差进行纠正。 50负责审批机电设备年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；初审设备配件购置申请、维修设备、电动工具购置申请（2000元以上）报主管副总经理批准。 60负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。负责合同管理（招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。 70负责定期对公司所属物业内的机电设备进行检查、诊断。负责组织解决技术难题（设备方面）。 80负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作
7、。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管副总经理。 90负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。 100负责本部门IBO9002和IBO14001文件的修订工作。负责强弱电、电梯、空调、管道工、钳工的考核及题库的收集工作。 110负责电梯、计量工具的检定工作。 120负责代表公司就设备管理方面事宜对外联络。 130负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。140负责推进全公司的节能、降耗工作。 设备管理部经理职责JDSB-003 XXXX 1/1 10领导、安排、检查设备管理部员工全面履行各自职责及完成公司下达的各项任
8、务。 20检查总结当月工作，制定下月工作计划，并组织安排实施。 30掌握设备管理情况，指导各管理处作好机电设备的使用、维修保养、节能降耗工作。初审价值超过壹仟元以上的设备设施的购置、大修、外委维修方案，并报主管副总经理审批。 40组织各专业人员参加新入伙楼宇机电设备的验收。 50组织红旗设备检查评比。定期组织设备管理绩效评审。 60组织安全检查。 70了解公司内工程技术人员及本部门员工思想工作动态，帮助解决工作难点，提高管理及业务水平。负责解决投诉。 80掌握国内外行业管理动态，负责引进国内外先进的设备管理模式、经验。 90遵守公司各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。 设备管理部专业工程师职责J
9、DSB-004 XXXX 1/2 10机电工程师职责 11接受部门经理的领导，主管强弱电设备、发电设备。 12作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。 13编制、修订本专业IBO9002及IBO14001文件，制定公司的规范、标准。负责机电设备维修、养护供方评审、合同会签。 14参加楼宇接管验收工作，负责强弱电设备、发电设备及资料检验。 15办理用电过户会签手续，用电分摊。负责落实抄表到户、供电设备向供电局移交工作，用电设备节能及成本费用测算。 16负责编制本专业技工考试题库。 17遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业
10、务水平，完成本职工作，有所创新。 20电梯工程师职责 21接受部门经理领导与工作安排，主管电梯设备。 22负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。 23负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定电梯年审计划并实施。负责电梯检定及节能工作。 24负责编制本专业IBO9002 IBO14001文件，电梯维修、养护供方评审，合同会签。 25定期对各管理处电梯进行检查，指导。 26编制本专业技工考试题库。 27遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 30给排水空调工程师职责 31接受部门经理的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。 32作好本专业的工
11、作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。 设备管理部专业工程师职责JDSB-004 XXXX 2/2 33编制、修订本专业IBO9002及IBO14001文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。 34参加楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。 35办理水过户会签手续，用水分摊。负责组织水量平衡测试，中央空调节能及成本费用测算。 36遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 40设备管理部资料员职责 41接受部门经理的领导与工作安排，努力完成任务。 42参加楼宇交接验收，负责办理资料交
12、接手续。收集、分类、整理各管理处的竣工资料，并归档妥善保存。 43负责工程资料、书籍的借阅，质量记录表格的发放。 44负责日常文件打印、收发、传阅、整理、归档保存。负责IBO9001 IBO14001文件复印、发放、保管。 45负责搜集报纸、杂志上有关物业管理方面的法律、法规、标准，并剪贴、整理。 46遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 设备保修期管理办法JDSB-005 XXXX 1/1 10国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限自竣工
13、验收合之日起计算。 保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。 20物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。 保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到中海标准、适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需管理处自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。 30设备保修期时间内，管理处宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位解决。 40保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司设备管理部审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。