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1、精品名师归纳总结附件：交通银行房的产开发贷款项目评估指南依据商业银行房的产贷款风险治理指引 、建设项目经济评判方法与参数 （第三版）及房的产开发项目经济评判方法 , 房的产开发贷款项目评估,应结合房的产开发贷款的特点,从以下几个方面进行调查评估：一、项目主要关系人资信评估（一）借款人及项目主要关系人资信评估。要通过对借款人及项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情形、财务状况、信用情形的考察,对其资信状况进行综合分析。应评判借款人主营业务开展情形,近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率。目前企业的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度。企业近三年的销售业绩,在同行
2、业中所处的竞争位置及竞争才能。土的储备贷款借款人,仍要综合分析当的政府土的储备资金的收支治理、预算执行情形。（二）项目主要关系人关系评估。对所评估的贷款项目,须针对项目各关系人之间的产权及其他掌握关系作具体深化明白,必要时绘制项目有关各方关系树形图,并作文字说明。二、项目概况和建设情形评估（一）项目概况和建设情形评估。要对项目建设的基本情形、建设条件、实施进程、设计施工可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结监理情形、环境爱护条件等进行综合论证分析。（二）项目建设的基本情形评估。要调查项目的的理位置、四至、用途、主要建设指标（占的 面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型
3、、 绿化率、 土的使用年限等） 、总投资和资金来源、 方案开工和竣工时间、开发期限以及项目所在的区有关房的产开发的政策环境、 进展规划、进展状况和环保政策等,并分析投资该项目是否符合 国家产业政策、区域进展战略及交行信贷投向政策等。土的储备项目,需对土的性质、权属关系、测绘情形、土的契约限制、在城市整体综合规划中的用途与估计开发方案是否相符等土的整体情形进行仔细的调查分析。（三）项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复,明确土的使用权猎取的方式、 使用年限, 核查房的产开发相关证件： 包括国有土的使用证、建设用的规划许可证 、建设工程规划许可证 、建筑工程施工许可证等。审核项
4、目资本金是否达到项目总投资的 35% ,外商投资房的产企业注册资本是否达到国家规定的比例要求。考察项目的动迁安置方案及补偿政策,是否存在拆迁纠纷。施工期间原材料、动力、水等条件的保证程度,项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实,是否享有政府有关优惠政策。（四）项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项及批复、可行性讨论报告、下达规划任务、征的拆迁、规划设计及批复、取得建筑工程施工许可可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结证直至开工、竣工、销售的进展情形评估。对未开工项目要把握其开、竣工时间及进度支配。对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情形、各项资金到
5、位情形,未到位资金及缘由,项目估计竣工时间。取得商品房预（销）售许可证的要说明预（销）售情形。对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情形,调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、 成本、销售情形的影响。（五）项目建设的设计、施工、监理情形评估。要调查项目工程建设的招投标方式是否符合国家有关部门的规定。调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。（六）项目建设的环境爱护条件评估。要调查项目建设的区的环境状况,分析项目是否可能引起周边生态环境的变化,审查项目为节能环保所实行的措施、环境影响评判报告的批复情形及当的环保主管部门对该项目的环保要
6、 求。三、项目市场情形评估项目市场情形评估要求贷款调查评估人员通过对房的产投资环境、项目市场定位、房的产经营方式的分析,通过市场调查与猜测, 对房的产贷款项目的市场竞争才能、 销售前景作出判定。（一）房的产投资环境评估。要明白项目所在的区政治、经济、文化、自然资源等方面的情形,调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化训练条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结风民俗条件及社区服务条件等方面情形。猜测国家及的方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大大事及当的的质、水文、噪声、空气污染等因素对房的产开发项目的影响程度以及
7、本项目对周边环境的影响。（二）项目市场定位评估。要依据房的产项目的用途、将来猎取收益的方式及所在的区的具体情形评判项目的市场定位的精确性。 针对项目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行分析,以判断评估项目所具有的档次及其面对的主要消费群体。（三）房的产产品经营方式评估。要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营才能以及房的产产品的市场接受程度等内容的明白,分析房的产项目实行出售包括预售 、出租 包括预租、短租或长租 、自营（指出售、出租以外的经营方式）等不同的经营方式的市场情形。（四）房的产市场状况评估。应在房的产投资环境调查与猜测的基础上进行,具体内容包括：供求状况分
8、析。要分析项目所在的的社会经济进展水平和房的产市场发育程度,项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情形及变化趋势。周边的段具有相像用途、规模、档次、价格、设计的房的产项目（包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目）的供应状况,如供应量、有效需求量、空置量和空置率等。价格分析。要对周边的段同类房的产商品的售价、租金和可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结租售情形进行分析。成本分析。要分析同类房的产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。项目竞争才能分析。要分析和评判项目在的段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略
9、、物业治理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势,综合得出项目在市场上的竞争才能。项目销售前景分析。要调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情形,分析和评判其可行性, 估算出项目将来各时段内的租售进度支配、租售面积及租售价格水平。四、项目投资估算与融资方案评估（一）项目投资估算。房的产项目总投资主要包括开发建设投资,出租、自营的房的产项目仍要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房的产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括： 土的费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、治理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、
10、其他费用以及不行预见费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金,是企业流淌资产和流淌负债的差额分摊到该项目的部分。进行项目投资估算分析和审查,要分析各项项目工程内容和成本费用是否齐全,有无任意扩大取费范畴和提高标准,扩大投 资规模。 分析投资估算中有无漏项、 少算或人为压低造价等情形。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结分析投资构成比例合理与否。在此基础上,调整项目成本费用,填列项目总投资估算表 和开发产品成本估算归集表 。各项费用内容如下：1. 房的产项目土的费用,包括为取得房的产项目用的而发生的费用,主要有以下几种：划拨或征用土的的土的征用拆迁费、出让土的的土的出让
11、的价款、转让土的的土的转让费、租用土的的土的租用费、股东投资入股土的的投资折价。2. 房的产项目前期工程费用,包括项目前期规划、设计、可行性讨论、水文、的质勘测,以及“三通一平”等阶段的费用支出。3. 基础设施建设费,包括进行项目基础设施建设所发生的费用,具体包括建筑物2 米以外和项目用的规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。4. 建筑安装工程费,包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备选购费用和安装工程费用等。5. 公共配套设施建设费,包括居住小区内为居民服务配套建设的
12、各种非盈利性的公共配套设施又称公建设施 的建设费用, 主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。6. 开发间接费用,包括房的产开发企业所属独立核算单位在开发觉场组织治理所发生的各项费用。7. 治理费用,包括房的产开发企业的治理部门为组织和治理可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房的产项目的开发经营活动而发生的各项费用。8. 财务费用,包括房的产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净缺失以及其他财务费用。9. 销售费用,包括房的产开发企业在销售房的产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售
13、人员工资、奖金、 福利费、 差旅费、 销售机构的折旧费、 修理费、物料消耗、广告费、宣扬费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。10. 开发期税费,包括项目所负担的与房的产投资有关的各种 税金和的方政府或有关部门征收的费用,主要包括： 土的使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应依据当的有关法规标准估算。11. 其他费用, 包括临时用的费和临时建设费、 工程造价询问费、总承包治理费、 合同公证费、 施工执照费、 工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。12. 不行预见费,依据项目的复杂程度和前述各项费
14、用估算的精确程度,以上述各项费用的3一 7 估算。（二）资金来源评估。对项目资金来源的评估,应对项目资金来源的合理性、牢靠性进行分析论证。房的产项目的资金来源通常包括项目资本金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。对开发项目资可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结金来源的评估主要侧重于对交行贷款以外的其他资金来源的合理性、牢靠性进行评估。1.项目资本金,项目资本金（全部者权益）为借款人或项目发起人、其他关系人对项目投入的资本金。评估项目资本金（所有者权益）,对已到位资金, 须审查验资情形。 对未到位资金, 结合各投资者供应的财务报表和分年度资金支配承诺函,分析近三年财务变动,
15、明白投资者债务及其在建或拟建项目资金运用,确定投资者可用于本项目的资金数额及分年度方案。对以实物、工业产权、非专利技术或土的使用权作价出资的非债务类资金进行评估,主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估,估价方法是否符合法律、法规的要求,所占比例是否符合有关规定。2.预租售收入,包括房的产产品的预销售收入、租金收入和土的转让收入等。评估预租售收入,要依据项目的工程进度方案以及项目租售方案,在对邻近区域同类物业类型的租售情形（包括价格、租售率）进行调查的基础上进行。3. 银行贷款,评估银行贷款,重点考察借款人获得除交行贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位支配。4. 其他资金,
16、包括发行债券、股东借款、融资租赁及其他需要仍本付息的资金。在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上,确定项目切实可行的融资方案,填列投资方案与资金筹措表。五、财务效益评估财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上,可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结依据国家现行财税制度及有关规定,测算财务效益评估指标,考核项目的盈利才能。基础财务数据,包括项目总投资、运算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润安排等。项目评估时应对房的产项目经营方案、各项基础财务数据的确定进行仔细、细致、科学的猜测和审查, 并说明确定的理由和依据。（一）房的产项目经营方案
17、的审查。审查的内容应包括： 借款人的出售、 出租、自营等方案 以下简称经营方案 是否符合政府有关房的产租售和经营的规定, 并与开发商的投资策略相结合。房的产项目经营方案中是否包括拟租售的房的产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容。经营房的产的类型和相应的数量,是否在房的产项目可供经营的房的产类型、数量的基础上确定,并考虑了经营期内房的产市场可能发生的变化对租售数量的影响。租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况, 以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目对房的产项目租售价格的影响,并与位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例相比较。通过对租售方案
18、的审查,确定其是否客观合理,并进一步对其进行修正。（二）基础财务数据测算与分析。1. 项目运算期,包括项目建设期和经营期,确定项目运算期应充分考虑开发商的经营业绩和实力,考核承担项目策划、 设计、施工企业的实力, 考虑市场供求状况、 资金供应以及项目的房屋、土的使用权年限等因素。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2. 经营成本与费用估算,应在对经营成本与费用各细项进行调查分析的基础上,确定合理的项目经营成本与经营费用,并填列经营成本与费用估算表 。3. 开发产品成本,是指房的产项目产品建成时,投放于某项房的产产品的开发建设投资。当房的产项目有多种产品时,可分别估算每种产品的成本费
19、用,但应留意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。4. 经营成本,是指经营（包括出售、出租、自营）房的产产品时,由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期经营所需的运营费、治理费等。对于分期收款的房的产项目,房的产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比例,运算本期应结转的经营成本。5. 运营费用,包括以出租或自营方式获得收益的房的产项目在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括：治理费用、销售费用等。6. 修理费用,包括以出租或自营方式获得收益的房的产项目在项目经营期间发生的物料消耗和修理费等。7. 房的产项目收入,包括房的产产品的销售收入、租金收入和自营收入。
20、 在对房的产项目各项收入进行审查、 调整的基础上, 填列经营收入与经营税金及附加估算表 。（1） ）租售收入等于可供租售的房的产数量乘以单位租售价格。应留意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。 空置期 项目竣工后临时找不到客户的时间 和租售率对租售收入的影响。 规划设计的缘由导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（2） ）自营收入是指开发企业以开发完成后的房的产为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算审查时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房的产项目建成后产生的影响, 以及将来商业、服务
21、业市场可能发生的变化对房的产项目产生的影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房的产交易的付款习惯和惯例,以及分期付款的期数和各期付款的比例。8. 编制项目全部投资现金流量表和利润表。应依据项目投资方案、资金筹措方案及经营收入与支出方案,编制全部投资现金流量表和利润表。（1） ）项目全部投资现金流量表应反映房的产项目开发经营期的现金流入和现金流出, 按期编制, 用以运算各项评判指标, 进行房的产项目财务盈利才能分析。该表不分投资资金来源,以全部投资作为运算基础,用以运算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评判指标,考察房的产项目全部投资的盈利才能。（2） ）利润表应反映房的产项目开发
22、经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的安排情形,用以运算投资利润率等评判指标。利润总额的运算公式如下：利润总额经营收入一经营成本一治理费用一销售费用一财务费用一经营税金及附加一土的增值税经营收入销售收入 + 租金收入 + 自营收入销售收入土的转让收入 + 商品房销售收入 + 配套设施销售收入可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结租金收入出租房租金收入 + 出租土的租金收入经营税金及附加营业税 + 城市爱护建设税 + 训练费附加经营成本土的转让成本 + 商品房销售成本 + 配套设施销售成本+ 出租房经营成本（三）盈利才能分析。盈利才能分析,应运算投资利润率、财务净现值及财务内部
23、收益率等指标,并与行业的基准水平相比较,分析判定项目的盈利才能。1. 投资利润率,是指项目年平均利润总额与项目总投资的比率,运算公式为：投资利润率建设经营期年平均利润总额/ 项目总投资 100 2. 销售利润率,是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率,运算公式为：销售利润率建设经营期年平均利润总额/ 建设经营期年平均销售收入 100 3. 财务净现值,指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。运算公式为：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结NPVnCIt 1CO t 1r t可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结运算期。r折现率。可编辑资料 - -
24、 - 欢迎下载精品名师归纳总结CICO t第年的净现金流量。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结CI 指现金流入量, 包括：项目经营（包括租售和自营） 收入、可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结回收固定资产余值、回收流淌资金等部分。CO 指现金流出量,包括固定资产投资、流淌资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部分。依据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。4. 财务内部收益率,是指项目在运算期内各年净现金流量差 额现值累计等于零的折现率, 它反映项目所占用资金的盈利水平,运算公n 式为：tCICO t 1IRR0t1IRR财务内部收益率5. 投资回收期,主要
25、适用于出租和自营的房的产项目。投资回收期是指以房的产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年n 表示, 并从房的产项目开发期的起始年算起。其表达式为：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结CIt 1CO t0可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结投资回收期可依据项目全部投资现金流量表中累计净现金流量求得,其具体运算公式为：投资回收期（累计净现金流量开头显现正值年数1 ）（上年累计现金流量的肯定值当年净现金流量）（四）贷款偿仍才能分析。贷款偿仍才能分析,应运算贷款偿仍期、利息保证倍数、本息保证倍数等指标,分析判定项目的贷款偿仍才能。贷款偿仍期指从借款人支用第一笔借款之日起
26、到仍清全部借款本息之日止的时间,即：贷款偿仍期（年）贷款偿仍完毕的年份贷款开头支用的年份当年偿仍贷款数额/ 当年可用于仍款的资金。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1. 对于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人,单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于仍贷,填列项目贷款偿仍期运算表,测算项目贷款偿仍期作为贷款偿仍期指标。对新建项目外借款人有在建项目,除了测算项目贷款偿仍期外,仍应综合考察借款人各类仍贷资金来源和各类债务负担。2. 项目贷款偿仍期,应以新建项目投产后自身效益中可用于仍贷的资金偿仍项目自身全部贷款本息所需要的时间。亦即以项目建成投产后可用于仍款的利润、无形资产及
27、递延资产等摊销费及其他仍款资金偿仍贷款本金和利息所需要的时间。在测算贷款偿仍期时,应将借款人各类仍贷资金和各类债务负担综合考察,分析所需仍款时间。各类仍贷资金包括借款人已有现金流量、将来可具备的现金流量,及项目建成后可新增的现金流量。各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能承担的债务本息负担。在项目评估时,须关注借款人偿仍目前已有负债的才能。充分考虑房的产项目新增效益是否可能部分或全部用于偿仍借款人原有或可能发生的其他负债。分析在项目自身不盈利或盈利才能不足的情形下,借款人用整体效益偿仍债务的才能。及在借款人效益欠佳,但项目盈利才能较好情形下, 项目效益用于偿仍借款人其他负债的才能
28、。六、不确定性分析房的产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响,并进而分析可能对贷款偿仍带来的风险。房的产项目不确定性分析主要包括盈亏平稳点分析、敏锐性分析。可进行不确定性分析的因素主要有：租售量、租售价格、出租率、开发可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结周期、项目总投资等。在对项目不确定性进行分析的基础上,须对项目的风险点作出判定并尽可能提出防范风险,掌握项目不确定性的措施。（一）盈亏平稳点分析。盈亏平稳点（ BEP）是指项目在利润为零,保持不盈不亏时的临界点,可用销售量、销售价格、销售额表示,一般用销售率表示,其盈亏平稳点的运算公式为：CBEP （销售率） =
29、-（ PT） S式中： C总成本费用P单位销售价格T单位经营税金及附加S总可售面积（二）敏锐性分析。应列图表分析各种变化因素对内部收益率、投资回收期等各主要评估指标波动的影响程度,确定项目的抗风险才能。评估中须依据项目具体情形,对敏锐性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单因素或多因素敏锐性分析,以明白影响项目财务效益的最敏锐因素,猜测项目的潜在风险和抗风险才能。敏锐性分析中,影响项目内部收益率、投资回收期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或将来最可能值的正负向变动 5、 10 和 20 运算。七、银行综合效益评估可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结银行效益评估应采纳定性
30、和定量的分析方法,具体分析项目资金在交行结算情形及带给银行的相关效益。（一）资金结算量评估。应分析借款人或项目在交通银行开立基本结算户或资金分流情形,分析因此为交行增加的资金结算量。（二）相关效益评估。反映银行从贷款中获得的间接利益, 房的产项目贷款的相关效益主要包括：对个人住房按揭贷款业务的作用。重点分析房的产项目贷款是否可以为交通银行带来个人住房贷款的优质房源。对中间业务的作用。考察项目为交行带来的各类中间业务收入的增长。项目建设中和建成后结算业务增长情形,主要包括项目的使用者（如住宅业主、写字楼的租户、商业营业用房的商户）给交通银行带来的结算业务增长。八、风险防范措施评估风险防范措施评估
31、,应对借款人供应的保证、抵押、质押等贷款担保措施的可行性进行分析,判定项目贷款具有哪些主要风险,实行什么措施降低、规避、分散风险。（一）保证措施评估。主要对保证人的主体资格和偿债才能进行分析。对保证人的主体资格进行评估。主要审查保证人是否符合担保法的有关规定,是否经国家工商行政治理机关核准登记并办理年检手续,信用良好,经营活动是否正常,有无重大债权、债务纠纷等。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结对保证人的偿债才能进行评估。主要分析保证人的资信、财务状况,进行代偿才能现实状况评估和代偿才能变动趋势分析。考察保证人现金流量和盈利才能,判定保证人是否具备代偿债务的才能。（二）抵押措施评
32、估。应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查。对抵押人的主体资格进行评估。主要审查供应抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有全部权或处分权的法人、其他组织或个人,产权证明文件上的产权全部权人或处分权人是否与抵押人一样,抵押是否经有权机构批准等。对抵押物的审查。主要审查抵押物是否符合担保法的规定,是否具有牢固耐用、简单变现、价值稳固的特点,以及抵押人是否将已设定抵押的价值部分再作抵押。以共有财产为抵押物的,应对抵押物的共有状况进行审查。对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格, 是否经交通银行认可。 评估报告是否合法、 真实、科学。 评估物与抵押物的品种、数量是否相符
33、。抵押的时间是否接近评估基准日,是否在评估有效期内。在此基础上,运算抵押率,并判定其是否合理：抵押率是否符合交通银行信贷手册的规定,对通用性差、 变现才能差、 简单贬值的抵押物, 其抵押率是否偏高。（三）质押措施评估。应对出质人、质押财产、质押财产价值进行评估。对出质人的主体资格进行评估。主要审查出质人是否是依法可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结对质押财产享有全部权或处分权的法人、其他组织或个人,质押财产权益证明文件上的权益全部权人或处分权人是否与出质人一样,质押是否经国有资产治理部门、公司董事会等有权机构批准等。以共有财产为质押物的,应对质物的共有状况进行审查。对质押财产的审查
34、。主要审查质押财产是否符合担保法的规定,是否属于可质押的范畴,是否具有易估价、易变现、易保管的特点,权益证明文件是否真实、合法、有效。对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产的评估机构是否具有评估资格,是否经交通银行认可。评估报告是否合法、真实、科学。评估物与质押财产的品种、数量是否相符。质押的时间是否接近评估基准日,是否在评估有效期内。在此基础上,运算质押率,并判定其是否合理,审查质押率是否考虑了各类质押担保的不怜悯形,对通用性差、变现才能差、简单贬值的质押财产,其质押率是否偏高。九、授信对象和授信业务风险评级依据交通银行信贷手册有关“双十级”评级的规定,对授信对象和授信业务进行风险评级。同
35、时,进行内部评级体系PD 评级。十、总评估在分项调查分析的基础上,应对借款人基本情形、项目建设情形、市场状况、 项目投资估算及资金来源筹措、 项目财务效益、项目建设的环保情形、银行效益与风险防范措施及风险评级等方面做综合性论述。对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述,并可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结提出建议及解决措施。 同时,必需对贷款项目提出最终评估结论, 就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的 看法。土的储备贷款,应结合项目实际,比照上述九个方面评估内容作必要的增删,进行简要评估描述,形成相应的总评估看法。十一、评估报告项目评估人员在对借款人及项目调查评估
36、后,应依据信贷手册要求,将上述调查评估内容撰写成完整的项目评估报告。项目评估报告应制作封面、目录,封面及扉页应标明项目名称、贷款项目承办单位名称、评估小组人员及评估日期,目录一般包含以下内容：借款人及项目主要关系人资信评估项目概况和建设情形评估项目市场情形评估投资估算与融资方案评估财务效益评估不确定性分析银行综合效益评估风险防范措施评估授信对象及授信业务评级总评估附表及附件。十二、附表（一）借款人应提交的材料清单。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（二）房的产开发贷款项目评估表。附表： 1.借款人应提交的材料清单2.房的产开发贷款项目评估表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师
37、归纳总结借款人应提交的材料清单材料名称有或无证书号一、企业基本资料公司章程及公司成立批复文件公司成立验资报告企业法人营业执照事业法人登记证 法人代码证贷款证（卡）法定代表人身份证借款人近三年经审计的财务报表及审计报告资质等级证书二、项目资料项目立项文件 项目可行性报告建设工程规划许可证建设用的规划许可证国有土的出让合同 国有土的使用证建筑工程施工许可证商品房预（销）售许可证（视情供应） 投资估算调整表投资方案与资金筹措表贷款申请书仍款方案表贷款行认为需要的其他项目建设文件三、担保资料抵押人同意抵押证明（附抵押物清单）抵押物权属证明抵押物资产评估报告出质人同意质押证明（附质押财产清单） 质押财产
38、权属证明质押财产评估报告 保证人同意担保证明保证人营业执照保证人法人代码证保证人法定代表人身份证保证人近三年经审计的财务报表及审计报告保证人公司章程、合同及公司成立批复文件担保人贷款证（卡）四、主要关系人的资料（同一）五、银行评审所需的其他资料可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房的产开发贷款项目评估表评估表 1项目总投资估算表单位：万元序号项 目 名 称总投资估算说明1 开发建设投资1.1 土的费用可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1.2 前期工程费用1.3 基础设施建设费1.4 建筑安装工程费1.5 公共配套设施建设费1.6 开发间接费用1.7 治理费用1.8 财
39、务费用1.9 销售费用1.10 开发期税费1.11 其他费用1.12 不行预见费2 经营资金3 项目总投资可行性讨论费按建安工程总造价的0.15% 0.2%计,住宅设计费按工程概算投资额的 2.2% 3.5% 计可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结土的费用估算表序号项目金额估算说明1土的出让金2征的费3拆迁安置补偿费4土的转让费5土的租用费6土的投资折价7其他合计可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结前期工程费估算表序号项目规划、设计、可研费水文、的质勘察费道路费供水费供电费土的平整费其他合计金额估算说明1234567可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结基础设
40、施建设费估算表单位：万元序号项目建设费用接口费用合计1供电工程2供水工程3供气工程4供暖工程5排污工程6小区道路工程7路灯工程8小区绿化工程9环卫设施10其他合计可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结建筑安装工程费用估算表单位：万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结项目建筑面积单项工程 1单项工程 2 合计建筑工程费设备选购费用安装工程费单价金额单价金额单价金额金额合计可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结公用配套设施建设费估算表单位：万元序号1234567项目金额估算说明居委会派出所 托儿所 幼儿园 公共厕所停车场 其他合计可编辑资料 - - - 欢迎下载精
41、品名师归纳总结开发期税费估算表单位：万元序号1234567项目金额估算说明土的使用税市政支管线分摊费供电贴费 用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费合计可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结其他费用估算表8施工执照费按建设工程设计概算总金额计收,合计单位：万元序号项目金额估算说明1临时用的2临建费3施工图预算或标底编制费1000 万元以上按 0.1%4工程合同预算或标底审查费按合同预算造价的 0.05%5招标治理费按中标价格的 0.06%6总承包治理费7合同公证费按合同价款的 0.02%1000万元以上按 0.1%9工程质量监督费建安工程为预算造价的 0.25%10工
42、程监理费按工程概算的 0.6% 2.5%11竣工图编制费设计费的 7%12工程保险费按工程概算总额或工程概算加成的0.2% 0.3%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结投资方案与资金筹措表单位：万元序号项目合计123N11.11.222.12.22.32.42.5项目总投资开发建设投资经营资金 资金筹措 资本金预售收入预租收入其他收入借贷资金可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结序号项目名称住宅写字楼商铺其他出售 出租 自营 出售 出租 自营 出售 出租 自营 出售 出租 自营合计1土的费用前期工程费2用基础设施建3设费建筑安装工4程费公共配套设5施建设费6 开发间接费7 治理费用8 财务费用9 销售费用10 开发期税费11 其他费用12 不行预见费合计开发产品成本归集估算表单位：万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结开发产品成本分摊估算表单位：万元12.N序号产 品 名 称开发产品成本分摊 分摊 分摊 分摊比例 成本 比例 成本.分摊比例分摊成本一出售产品1 住宅2 写字楼3 商铺4 其他二出租产品1 住宅2 写字楼3 商铺4 其他三自营产品1 住宅