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1、2022年物业管理公司小区项目经理负责制经验材料 物业公司成立于1996年12月，现有职工374人，下设四个物业站、一个物业管理处以及五支专业化队伍，主要担负着15个小区9027户居民的物业管理工作。近年来，我们针对管理局补贴费用逐年下降、管理成本逐年上升的实际状况，面对新形势下物业管理逐步走向市场化所出现的新问题和新状况，结合公司实际，以提高经营管理水平为目标，以雅苑小区为试点探究试行了项目经理负责制，在肯定程度上实现了从管理物业到经营物业的转变，有效地培育和提高了队伍的经营管理水平，初步总结积累了一些管理阅历，取得了比较好的效果。 一、试行项目经理负责制的背景 近年来，随着管理局对社区物业
2、系统补贴费用的进一步压缩，使社区物业管理原本存在的冲突更加突出。其中，维持物业公司正常运营的管理费用缺口最大，受冲击最大，压力也最大。面对严峻的现实，作为微利行业的物业公司今后如何提高经营管理水平，实现市场化运作，已成为物业公司寻求生存与发展的崭新课题。从目前油田社区物业公司的整体发呈现状看，物业公司在管理和服务职能上还存在着很大的安排性，还存在着自身定位模糊、“等靠要”思想严峻以及管理成本过高的问题。这些问题的存在，使我们醒悟地相识到，当前物业公司的经营管理还只处于“安排指标”的状态，我们还没有真正树立起市场化的经营管理意识，在以往物业站与专业队的管理环节中，由于各基层单位成本费用独立核算，
3、双方出于节约成本和维护本单位自身利益的须要，在详细工作中常常出现责任不清、相互推诿以及管理成本双重支出的状况，导致管理成本过高、服务质量提升较慢。LOCAlHOSt基于这种现状，物业公司要想生存与发展，就必需在企业的经营管理上有所创新，通过项目经理负责制的探究试行，逐步理顺各种经济利益关系，降低管理成本，提高经营管理水平，为真正参加市场竞争创建先机。 二、项目经理负责制的内涵 在雅苑小区试行项目经理负责制之前，我们在成本费用的运用上比较单一，只是将小区内产生的水、电、卫生以及办公等费用分解到物业站，物业站只要抓好了水电等费用的收缴工作，就基本能够保证全年成本不超，奖罚措施体现不明显，职工工作上
4、没有压力，物业站普遍存在“节大放小”等思想，经营管理方式因循守旧。观念确定思路，思路确定出路。面对资金惊慌的压力和严峻形势，我们深刻地感觉到，在今后物业的经营管理工作中，谁的经营观念转变的早，谁的前景也就越辉煌；谁的经营观念因循守旧，谁的前景就越渺茫。只有打破以前那种陈旧的经营管理方式，进一步解放思想，建立以市场为导向的崭新的管理手段，才能够使物业公司在创新中得以生存与发展。为此，我们借鉴国内外施工企业普遍运用的项目管理阅历，结合物业管理的特点，将小区作为一个市场项目进行准市场化的管理，以经济合同的形式，按中心对雅苑小区各项费用的切算标准，将发生在小区的修理、治安以及环卫绿化的人工、材料等原本
5、属于各专业队的全部费用下切到物业站，由物业站统筹限制和运用，并明确总费用节奖、超罚比例和站长年终奖惩待遇，进一步明确了物业站和专业队的甲乙方托付合同关系。公司作为市场化的业主，按合同约定，对物业站只进行管理质量考核和奖惩，而不干预其管理运作过程或对物业站所属的乙方干脆管理限制。项目经理负责制的建立和实施，首先打破了原有按专业对小区进行多重管理的方式，避开了详细工作推诿扯皮的现象；其次体现了新的责权利关系，明确了物业站与专业队的甲乙方关系。三是实现了用人机制上的创新，物业站可以通过适时选择或退回专业队供应的服务人员，来确保小区服务质量的持续提高；四是通过对成本费用的统筹管理和全过程限制，有效地降
6、低了小区运营成本，较大的弥补了管理费用的不足。 三、试行小区项目经理负责制的详细做法 在油田物业管理系统渐渐参加市场竞争的大背景下，探究试行小区项目经理负责制是由安排行政模式向市场经营模式转变的一个重要过渡，它打破了以往的惯性经营思维，掀起了一场观念革命。我们通过项目经理负责制的实施，进一步明确了甲乙方的责、权、利关系，使职工自发的进入“市场状态”,将经营管理工作抓出了实效。 （一）客观精确的做好费用指标的分解测算。 在费用分解的运作过程中，我们主要做好了三个方面的分析，一是考虑市场指导价格以及雅苑小区的配套建设和管理标准、居民的服务需求档次等因素，估测物业收费价格为0.8元/平方米̶
7、6;月，预料总收费230万元；二是依据近几年雅苑小区管理运行实际发生的费用，我们将发生在物业管理和服务上的人工费、材料费、公共水电费、办公费、设备折旧费，以及社区未下切的排污费、垃圾清运费等干脆费用进行了预算和分析，预算总费用为192万元，按市场规律，模拟增加10%的管理费和8%的税金，总费用为228万元；三是我们根据中心实际成本费用指标分解给雅苑物业站162万元，模拟增加10%的管理费和8%的税金为192.5万元，折合0.67元/平方米•月，这里包括了发生在雅苑小区的修理工、绿化工、保洁工以及治安警员的工资和材料费。实际分解指标比测算费用指标削减了17个百分点。 （二）建立了与专
8、业队内部服务托付合同运作机制。在项目经理负责制的实施过程中，我们根据市场经济要求，编制了iso9001模拟市场运行管理体系，分别与综合修理队、环卫绿化队、治安保卫队等三支专业化队伍，签订了物业管理专项服务托付合同，将物业站与专业队甲乙双方的职权范围、工作标准、费用结算、运作规程等问题，做出了明确的规定。例如：物业站与修理队在合同中规定的“三率”（服务满足率、刚好率和一次合格率）分别要求不能低于96%、95%和98%。为确保上述目标的实现，物业站职工每月进行一次回访，“三率”每降低一个百分点，按在雅苑小区从事修理服务的人数，每人扣罚100元；每违反一项服务规范扣罚100元。在对专业队服务质量的监督检查考核过程中，凡是专业队工作职责内存在的问题，他们刚好以物业管理质量问题确认单的形式，向专业队提出处理 12下一页 第5页 共5页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页