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1、1 1、双方均不支付补价的土地置换中、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理的土地增值税处理 根据根据中华人民共和国土地增值税暂行条中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则例实施细则（财法字（财法字（19951995）6 6号号）第二）第二条规定：条例第二条所称的条规定：条例第二条所称的转让国有土地转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。房地产的行为。基于此规定，在土地置换基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有中，如果换出土地是国有土地，并
2、且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，该征收土地增值税，7 7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资，、房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收入，计算土地增值税时的收入没有取得货币收入，计算土地增值税时的收入确定确定 根据根据国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发 的通知的通知（国税发国税发200991200991号号）第十）第十九条的规定，九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投
3、资人、工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, ,其收其收入按下列方法和顺序确认：入按下列方法和顺序确认： 1 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的房地产的平均价格平均价格确定；确定； 2 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的的市场价格或评估价值确市场价格或评估价值确定。定。8 8、一次性获取土地使用权，但是分期分批开、一次性获取土地
4、使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？中获取土地使用权所支付的金额？ 中华人民共和国土地增值税暂行条例实中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则施细则（财法字财法字19951995第第006006号号）第六条）第六条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按目金额的确定可按转让土地使用权的面积转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计
5、算分摊，也可按税务机关确认的其他方计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。式计算分摊。9 9、土地使用权评估增值是否可以作、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？为成本扣除？ 纳税人对其拥有的土地使用权进纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。增值税扣除项目。1010、单位转让土地使用权时、单位转让土地使用权时, ,土地部门收取的土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理土地闲置费、土价评估费的土地增值税
6、处理 根据国家税务总局关于印发的根据国家税务总局关于印发的土地增值税宣土地增值税宣传提纲传提纲（国税函发（国税函发（19951995）110110号号）第五条第）第五条第一款规定：取一款规定：取得土地使用权所支付的金额，包括得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的纳税人为取得土地使用权所支付的地价款地价款和按国和按国家统一规定交纳的家统一规定交纳的有关费用有关费用。具体为：以出让方具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定
7、补交的出让金；以转让方式取得土用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。地使用权的，为支付的地价款。土地部门收取的土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。额扣除。1010、单位转让土地使用权时、单位转让土地使用权时, ,土地部门收取的土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理 国家税务总局关于土地增值税清算有关国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知问题的通知（国税函国税函20102202010220号号）第四）第四条规定条规定：“房地产开发企业逾期
8、开发缴纳房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。的土地闲置费不得扣除。”。 1010、单位转让土地使用权时、单位转让土地使用权时, ,土地部门收取的土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理 根据根据财政部国家税务总局关于土地增值税财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知一些具体问题规定的通知（财税字财税字199548199548号号）第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评其支付的评估费用允许在计算增值额时
9、予以扣除。估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第对条例第九条规定的九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。而定。1111、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税
10、扣除项目？投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？ 纳税人取得土地的应上交的土地出让金不纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，对企业投资，如果其金额与土地出让合同如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，确定的土地出让金金额一致，并且取得了并且取得了土地出让金合法票据，土地出让金合法票据，在土地使用权转让在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。计算土地增值税时，应当作为扣除项目。1212、对于以地补路（工程）的项目，其修、对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其路成本
11、和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？取得土地的成本？ 土地增值税暂行条例实施细则（土地增值税暂行条例实施细则（财法字（财法字（19951995）6 6号号）第）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，道路和政府工
12、程成本而获得的补偿，房地产开发公司可房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。1313、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。 根据根据土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程（国税国税发发200920099
13、191号号）第二十一条第一款规定：）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，时，其实际发生的支出应当取得但未取得其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，规定的比例要求，并且开具了发票，应当并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。作为房地产开发成本按规定扣除。1313、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可
14、否计入开发成本。证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。 国家税务总局关于土地增值税清算有关国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知问题的通知（国税函国税函20102202010220号号）第二）第二条规定：条规定：“房地产开发企业在工程竣工验房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，质量保证金，在计算土地增值税时，建筑在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣
15、企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。算扣除。”1414、房地产开发企业在进行土地增值税清算时、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？行土地增值税的清算？ 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知理有关问题的通知（国税发国税发20062006187187号）号）第四条第第
16、四条第（二）项规定：（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。算扣除。
17、具体核定方法由省税务机关确定。具体核定方法由省税务机关确定。”1414、房地产开发企业在进行土地增值税清算时、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？行土地增值税的清算？ 如如江苏省地方税务局转发江苏省地方税务局转发 的通知的通知( (苏地税发苏地税发200775200775号号) )规定，对规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前前期工程费、建筑安装工程费、基础设施
18、费、开发期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料价部门最新公布的建安造价定额资料, , 结合房屋结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。1414、房地产开发企业在进行土地增值税清算时、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、无法
19、完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？行土地增值税的清算？ 所以，如果不能完整的提供前期工程费、所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，的凭证或资料，可参照当地建设工程管理可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料造价部门最新公布的建安造价定额资料, , 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据
20、以计算扣除。并据以计算扣除。 15 15、房地产企业发生的编标费、中标费、投、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？ 编标费、中标费、投标费、招标费、编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的规定的费用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本，并计入有关成本，并按土地增值税政策按土地增值税政策规定扣除。规定扣除。1616、房地产开发企业所建商品房装修后销、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？售的，装修成本如何扣除？ 国家
21、税务总局关于房地产开发企业国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发国税发20062006187187号号）第四条第）第四条第（四）项规定：（四）项规定：“房地产开发企业销房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本入房地产开发成本”。1616、房地产开发企业所建商品房装修后销、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？售的，装修成本如何扣除？ 房地产开发企业将所建商品房装修后销售房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收的，如果在计算转让
22、收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。金额的基数。如果向购房方收取的装修费如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。可以作为土地增值税的扣除项目。1717、国家税务总局关于印发、国家税务总局关于印发房地产开发经营房地产开发经营业务企业所得税处理办法业务企业所得税处理办法的通知（国税发的通知（国税发20093
23、1200931号）规定，开发间接费包含项目营销号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？是否包括项目营销设施建造费？ 根据根据土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则的的规定，规定，开发间接费用，是指直接组织、管开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，理开发项目发生的费用，包括工资、职工包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。费、劳动保护费、周转房摊销等。 因此，因此，计算土地增值税时，项目营销设施
24、计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。建造费不能包含在开发间接费里。1818、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？利息和管理费用的基数？ 房地产开发企业取得土地和房地房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的产开发过程中发生的规费，如果规费，如果按会计制度应当计入取得土地成按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，本、房地产开发成本的，应当作应当作为计算扣除利息和其他房地产开为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。发费用的基数。1919、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借、房地产开发企业向金融机构以
25、外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于费用总额低于10%10%，如何扣除？），如何扣除？） 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财财法字法字19951995第第006006号号）第七条第三款规定：）第七条第三款规定：财务费用中的财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金
26、利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百费用按本条（一）、（二）
27、项规定计算的金额之和的百分之十分之十以内以内计算扣除。计算扣除。1919、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于费用总额低于10%10%，如何扣除？），如何扣除？） 房地产开发企业向金融机构以外的单位和房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融
28、机构证明，个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的额之和的百分之十以内计算扣除。百分之十以内计算扣除。2020、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？税，如何扣除？ 财政部国家税务总局关于土地增值税财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知若干问题的通知（财税财税200620062121号号）第二条规定：第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税对购
29、房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为凭证的，准予作为“与转让房地产有关的与转让房地产有关的税金税金”予以扣除，但不作为加计予以扣除，但不作为加计5%5%的基数。的基数。 从事房地产开发的企业取得土地所缴纳从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基数以作为计算加计扣除金额的基数。 2121、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？ 企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因其性质是企
30、业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的企业发生的上述支出时，借记上述支出时，借记营业外支出营业外支出, ,贷记贷记银行银行存款存款等科目。等科目。 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则规定：开规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策金作为营业处支出处理的
31、办法和土地增值税政策规定，规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。违约金不属于土地增值税扣除项目。 2222、房地产开发公司开发一幢综合楼，、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-41-4层是商业层是商业用房，用房，5-205-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？ 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第八条规定，第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核土地增值税
32、以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税；财政部、国家税务总局务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通关于土地增值税一些具体问题规定的通知知（财税财税199548199548号号）十三条规定，对纳税人）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税分别核算增值额（财税200621200621号及号及 国税发国税发20061872006187号文对此也有规定），不分别核算增号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标值额或不能准确
33、核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。准住宅不能适用免税规定。2222、房地产开发公司开发一幢综合楼，、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-41-4层是商业层是商业用房，用房，5-205-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？ 根据以上规定，除根据以上规定，除普通标准住宅普通标准住宅外，同外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额
34、和增值率。计算增值额和增值率。2323、已核定项目如何适用核定征收率？、已核定项目如何适用核定征收率？ 已核定征收项目如果符合土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。2424、房地产开发项目分期开发，前期项目、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？已核定征收，后期项目如何进行清算？ 土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程（国税发（国税发200920099191号）第三十号）第三十六条规定：对于分期开发的房地六条规定：对于分期开发的房地产项目，产项目，各
35、期清算的方式应保持各期清算的方式应保持一致。因此，前期项目已核定征一致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。收，后期项目也应该核定征收。2525、房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房、房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？ 房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据到的预收款，应根据国家税务总局关于房地产开发企国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发国税发20061
36、872006187号号）的第八条规定，）的第八条规定，在土地增值税清算时未转在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单（单位建筑面积成本费用位建筑面积成本费用= =清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算的清算的总建筑面积）。总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，
37、不再先预征后清算。销售的当月进行清算，不再先预征后清算。2626、项目清算时未售部分的成本、费用、税金、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？金、预征税款的处理？ 根据根据国家税务总局关于房地产开发企业国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发国税发20061872006187号号）第八条的规定：在）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，后销售或有偿转让的，纳税人应按规
38、定进纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。售或转让面积计算。2626、项目清算时未售部分的成本、费用、税金、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？金、预征税款的处理？ 单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用= =清算时的扣除项清算时的扣除项目总金额目总金额清算的总建筑面积。清算的总建筑面积。 清算时未售部分预征的税款不得扣除清算时未售部分预征的税款不得扣除。
39、 未售部分在销售时按上述方法计算其成本、未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。费用。未售部分销售时已预征的税款在计未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。算土地增值税予以扣除。2727、土地增值税清算过程中，企业想享受增值、土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过额不超过20%20%增值额免税的普通标准住宅，需增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？要提供哪些证明资料？1 1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；件；2 2）土地管理部门划拨土地的批准文件；）土地管理部门划拨土地的批准文件；3 3）物价部门核定的有关经济适用
40、房销售价格）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；的批件；4 4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明出具的购房资格证明 2727、土地增值税清算过程中，企业想享受增值、土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过额不超过20%20%增值额免税的普通标准住宅，需增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？要提供哪些证明资料？5 5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；划；6 6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合
41、身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；销售金额）；7 7）主管地税机关要求提供的其他资料。）主管地税机关要求提供的其他资料。2828、销售经济适用房的车库等，是否可享、销售经济适用房的车库等，是否可享受土地增值税的优惠政策？受土地增值税的优惠政策？ 房地产开发企业转让经济适用房车库等，房地产开发企业转让经济适用房车库等，其面积并入经济适用房面积，其面积并入经济适用房面积，其合计数未其合计数未超过经济适用房标准的，享受经济适用房超过经济适用房标准的，享受经济适用房政策，政策，其合计数超过经济适用房标准的，其合计数超
42、过经济适用房标准的，所转让房产与车库等均不作为经济适用房，所转让房产与车库等均不作为经济适用房，不应享受经济适用房优惠政策。不应享受经济适用房优惠政策。2929、房地产企业用房地产投资的土地、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理增值税处理 据据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知题的通知（财税财税200620062121号号）第五条规定：）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的
43、商品房进行投资或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税（财税字字19950481995048号）第一条暂免征收土地增值税的号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，规定。因此，房地产企业用房地产投资的，需要房地产企业用房地产投资的，需要缴纳土地增值税。缴纳土地增值税。2929、房地产企业用房地产投资的土地、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理增值税处理 例如，母公司以土地进行投资给子公司进例如，母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值，行
44、资本增值，母公司购入土地时价值母公司购入土地时价值500500万，万，按按800800万作价投资，在投资时母子公司都不万作价投资，在投资时母子公司都不是房地产开发企业是房地产开发企业，但子公司取得土地后，但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质，土地向工商和建委申请房地产开发资质，土地用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，是否交土地增值税？或出租，是否交土地增值税？2929、房地产企业用房地产投资的土地、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理增值税处理 根据根据财政部国家税务总局关于土地增值财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知税若干问
45、题的通知（财税财税200620062121号号）的规定，母公司以土地向子公司投资时，的规定，母公司以土地向子公司投资时，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司子公司当时不是房地产开发企业，因此母公司以当时不是房地产开发企业，因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税土地向子公司投资可以暂免土地增值税。子公司取得房地产开发资质后，以该土地子公司取得房地产开发资质后，以该土地进行房地产开发，今后如果转让房地产的，进行房地产开发，今后如果转让房地产的，应按规定缴纳土地增值税。应按规定缴纳土地增值税。3030、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教、企业将建好的幼儿园的产
46、权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？其行为是否征收土地增值税？ 根据根据土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则（财法字（财法字1995619956号）及号）及财政部国家税务总局关于土地增值税财政部国家税务总局关于土地增值税些具体些具体问题规定的通知问题规定的通知（财税财税199548199548号号）的规定，条例第）的规定，条例第二条所称的
47、二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。的行为。财政部国家税务总局关于土地增值税一些具财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知体问题规定的通知（财税字（财税字199548199548号号 ）第四条规定：）第四条规定：细则所称的细则所称的“赠与赠与”是指如下情况：是指如下情况：3030、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教、企业将建好的幼儿
48、园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？其行为是否征收土地增值税？ （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的； （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营
49、利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不要缴土地增值税，而单位将别墅赠送给某演艺使用，不要缴土地增值税，而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是需要缴纳土地增值税。同样，个人将其明星的行为，是需要缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。31、拆迁安置费的扣除拆迁安置费的扣除 国税函
50、国税函20102202010220号号第五条规定：第五条规定： （一）房地产企业用建造的本项目房地（一）房地产企业用建造的本项目房地产产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按按国家税务总局关于房地产开发企业土国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知地增值税清算管理有关问题的通知（国国税发税发20061872006187号号）第三条第（一）款规定）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。目的拆迁补偿费。31、拆迁安置费的扣除拆迁安置费的扣除 国税函国税函201022020