资源描述
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项目编号：
和谐小区前期物业服务
招 标 文 件
招标人：房地产开发有限公司
年 月 日
目 录
第一部分 _小区前期物业管理招标公告 ………… 1
第二部分 物业服务项目基本情况概述 …………………………… 3
第三部分 物业服务内容及相关要求 ……………………………… 6
第四部分 投标人的资格条件和投标文件的要求 ………………… 8
第五部分 开标、评标、中标和签订合同 ……………………… 14
第一部分 小区前期物业管理招标公告
物业小区由 房地产开发有限公司 开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和我市《关于新建住宅区实行物业管理招投标的通知》规定，采用公开或邀请 招标的方式选聘本项目的物业服务企业。
一、招标人： _ 房地产开发有限_ 公司
项目地址：_ _
项目概况：本项目为（项目类型）____ ___，共分__ ____，总用地面积为_ __平方米，总建筑面积 平方米。其中，_地上 平方米；地下 平方米_。一期地下总建筑面积 _ _平方米，地上总建筑面积 平方米。本项目一期共计建筑物_ _ 幢（其中多层住宅__栋__套, 高层住宅_ __栋_ _ 套,非住宅_ _栋_ 平方米）；建筑结构为 结构。一期交付时间_ _，全部交付时间_ _。
二、招标方式：公开招标
三、招标内容：_ _小区前期物业管理
四、投标人资格要求（同时具备以下条件）：
1、具有独立法人资格、持有合法且年检合格《工商营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》。
2、具有__ __级（含__ __级）以上物业服务企业资质。
3、非本市物业服务企业须在本市物业行政主管部门备案。
五、报名时间及地点：
报名时间： 年 月 日至 年 月 日 时
报名地点： 。
六、资格预审：招标人根据投标单位的经营、管理业绩等相关情况对报名单位进行资格预审，通过资格预审的报名单位方能获取招标文件。资格预审主要根据：物业企业资质等级、物业管理诚信等级、物业经营管理规模及业绩、是否具有经营______万平米以上或类似物业项目管理经验等进行综合审定。（具有经营_______万平米以上或类似物业项目的管理经验的优先。）
七、报名及获取招标文件时请携带以下资料：
1、单位介绍信或授权委托书；
2、经年检合格的《工商营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》；
3、物业服务企业资质等级证书；
4、主管部门出具的无不良记录【没有被主管部门限制投标且一年内（自执行之日起）没有被主管部门作出行政处罚】的证明材料；
5、相关备案证明。
以上所提供资料复印件使用A4纸一式1份，装订成册，加盖公司公章，并带原件交招标人审核（审核后退回原件留复印件）。材料欠缺者，不予报名。投标人须对提供资料的真实性负责，若有弄虚作假，一经查实将取消投标资格。
八、获取招标文件方式：人民币叁百元/份，售后不退。
九、开标日期：另行通知
十、开标地点：另行通知
十一、联系方式及联系人：
招标人: __ _ _
地 址: __
联系电话： 邮编:
联 系 人： _______：
_ _：
第二部分 物业服务项目基本情况概述
物业小区由 开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市住建委《关于新建住宅区实行物业管理招投标的通知》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业管理企业。
一、住宅物业基本情况概述：
本项目建造的物业类型为：____住宅_______ 建筑结构:框架
范围：东至 路，西至 ，南至 ，北至 （或见附图）。
本项目用地情况
总 用 地 面 积
平 方 米
备 注
物业用地
道路用地
公建用地
绿化用地
主要技术指标(详见总平面图主要技术经济指标表）
技 术 指 标 名 称
单 位
备 注
本项目总建筑面积
其中:带机动车库地下总建筑面积
半地下室建筑面积
地上总建筑面积
技 术 指 标 名 称
单 位
备 注
住宅建筑面积
其中: 多层建筑面积
小高层住宅建筑面积
高层建筑面积
商业物业建筑面积
连体排屋建筑面积
别墅建筑面积
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
非住宅建筑面积
其中: 商业与办公建筑面积
其他物业建筑面积
㎡
㎡
7㎡
建筑密度为
%
综合容积率
绿化率面积
㎡
集中绿化率
%
集中绿化面积
㎡
规划建设机动停车位
其中：地上停车位
地下停车位
个
个
个
规划设计建造了非机动车停车位
个
本项目共计建筑物 幢（其中住宅 套，非住宅 幢）；
本项目已于 年 月开工建设，共分 期开发建设。第一期工程计划于 年 月竣工并交付使用；整个建设项目计划于 年 月全部建成并交付使用。
二、主要设施设备的配置及说明（详见附件1）
三、公建配套设施及说明（详见附件2）
四、物业管理用房、物业经营性用房及社区办公用房的配置情况
项 目
座 落 位 置
建筑面积
（平方米）
物业管理用房
(包括业主委员会办公用房)
物业经营性用房
社区办公用房
第三部分 物业服务内容及相关要求
一、物业管理的内容
（一）房屋及设施设备管理
1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；
2、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维
修养护时，进行必要的协调和管理；
3、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新等各类费用的帐务管理；
4、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修行为的管理；
5、小区亮化设施的日常维修、管理及电费（楼道灯、路灯及照明设施）；
6、物业管理区域智能化系统、监控系统等的管理及维护。
（二）物业环境卫生服务
1、建筑物外公共区域清洁；
2、建筑物内公共区域清洁；
3、垃圾收集与处理；
4、管道疏通服务；
5、卫生虫害防治。
（三）绿化服务
1、物业管理区域内的绿化日常养护和管理；
2、物业管理区域内的绿化翻新改造。
（四）公共秩序维护服务
1、物业管理区域内公共安全防范管理服务；
2、物业管理区域的日常安全、消防巡查服务；
3、消防系统的使用、维护和管理；
4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；
（五）法律、政策及合同约定的其他事项。
二、物业管理的相关要求
1、本项目物业服务标准必须达到《聊城市住宅小区物业管理服务等级标准》_三_ __级标准。
2、物业企业资质等级及企业业绩需经市物业行政主管部门备案认可。
3、按专业化和服务等级的要求合理配置各类物业服务人员，小区服务的用工总人数和各工种人数应在前期物业服务合同中约定。
4、物业管理服务与收费质价相符。
5、特殊工种，如电工、电梯工、管道工等要经过相关部门培训，持证上岗。
第四部分 投标人的资格条件和投标文件的要求
一、投标人的资格条件
1、符合建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定的条件。
2、依法注册登记、具有独立法人资格，并有 ___ __级（含__ _级）及以上物业管理资质的物业管理企业；
3、具有经营管理相似物业__60__万平方米以上的管理经验，（物业管理项目必
须经主管部门备案认可）；
二、投标书送达的要求
1、招标人定于 年 月 日时分约请投标人在施工现场集中后，共同踏勘招标物业现场并答疑。
2、投标单位应根据本招标文件的要求，编制投标书共3套（一正二副），并在商务标和投标文件袋密封口处加盖投标企业法定代表人印章，密封后于 年 月 日 时分截标。逾期送达的，视作为放弃投标。
投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。
3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：
（1）未密封的；
（2）商务标未加盖投标单位印章、投标文件袋密封口处未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；
（3）未能按照招标文件要求编制的；
（4）逾期送达的。
三、投标文件的编制要求<重点》
投标文件由技术标书和商务标书组成。技术标书要求不透露企业任何信息。投标文件不能满足招标文件基本要求的，作废标处理。
（一）技术标《要写的》
1、物业项目的整体设想与构思
（1）项目简介
（2）物业管理总体设想
（3）管理服务思路具体策划
（4）服务水平定位及管理目标
2、项目管理运作方法及程序
（1）组织架构设置（图）
（2）组织架构描述
（3）运作程序设置（程序图）
3、人员配备、培训与管理
（1）人员配备
（2）人员培训
（3）人员管理
4、物业管理分项标准与承诺措施
（1）房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺；
（2）房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺；
（3）维修工程质量合格率和回访验收率承诺；
（4）电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺；
（5）小区道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部
位24小时内保洁次数与洁净程度承诺；
（6）小区道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺；
（7）住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺；
（8）小区道路管护措施和完好率承诺；
（9）小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率
承诺；
（10）管理服务质量投诉处理及时率承诺；
（11）业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺。
5、管理制度的建立
(1)公众制度（公众制度目录）。其中：提供《业主临时管理规约》的建议稿。
(2)内部管制（内部制度目录）。
6、档案资料的建立与管理
（1）档案的收集分类、整理成卷
（2）物业档案建立与管理
7、前期物业管理服务方案
（1）物业管理接管验收方案
（2）业主入住管理方案
（3）业主装饰装修管理方案
8、常规物业管理服务综述
（1）房屋及共用设施设备的维修养护管理方案
（2）智能化设施的管理与维修方案
智能化设施设备的管理
高层楼宇智能化设备保养维修
（3）保洁管理方案
（4）绿化服务方案
（5）公共秩序维护管理方案
（6）消防管理方案
9、物业管理中突发事件应急预案
（1）供水中断应急预案
（2）电中断的应急预期案
（3）天燃气、液化气泄露的处理预案
（4）排水设施阻塞应急预案
（5）雨、污水管及排水管网阻塞事故的应急预案
（6）电梯困人应急预案
（7）火警应急预案
10、社区文化建设，加强业主相互沟通的具体措施
（二）商务标
1、公司简要介绍。（包括经营历史、经验；相关业绩介绍）
2、法人代表人授权书
3、报价一览表
报 价 一 览 表
序号
物业类型
收费标准
（元/月平方米）
说 明
1
多层住宅
___级收费标准
2
小高层
___级收费标准
3
高层
4
商业物业
5
联排等低密度住宅
6
别墅
7
前期介入费
万元
被授权代表签字： 投标人盖章： 日期：
4、物业管理综合服务费的测算
（1）各分项成本详细预算（物业服务支出）
1）人员费（包括人员工资、教育经费、社会保险费用等）。
2）物业共用部位共用设施设备日常运行、维护费用。
3）绿化养护费用(包括绿化工具、水费、补苗费和农药化肥等）。
4）清洁卫生费（包括工具、消杀防疫费、清理化粪池、管道疏通、垃圾转运等）
5）秩序维护费（包括器材装备费、人员人身保险费、服装费等）。
6）办公费（包括办公用品、交通、通讯、水电、书报费等）。
7）物业管理企业固定资产折旧 (根据实际情况,选择预算) 。
8）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用(根据实际情况,选择预算) 。
9）经业主同意的其他费用(根据实际情况,选择预算)。
10）法定税费
11）管理佣金（合理利润）
（2）物业服务收入
1）主营业务收入
2）经营性用房收益
3）非机动车停车收入
4）机动车停车收入
5）其他收入
（3）物业服务费测算.根据管理成本推算物业服务费单价。
特别说明:
（1）小区路灯、楼道灯的电费及维修管理费用应包含在物业综合服务费中。
5、前期物业管理介入费测算
6、投标人资格证明材料
（1）营业执照（副本）
（2）税务登记证
（3）物业企业资质证书
（4）法定代表人有效身份证
（5）被授权代表有效身份证
（6）项目经理上岗证书
（7）特殊作业人员上岗证书
（8）投标人信誉证明材料（如银行颁发的资信等级证明、工商部门颁发的守合同重信用证书、获国家、省、市优秀示范小区、物业企业先进单位等的文件）
第五部分 开标、评标、中标和签订合同
一、开标的时间，地点，方法与程序
1、开标的时间地址。
2、开标的方法与程序。
二、评标标准和评标办法
1、招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设 人。其中，招标人指派 人，其他评委由招标人从市住建委建立的物业专家名册或安徽省物业专家名册中采取随机抽取的方式产生。
2、招标人、开标、评标会议定于 年 月 日 时分，在 召开。由评标委员会分别对投标书编制和投标人陈述与答辩进行评审。其中：技术标占总分的50%，商务标占总分的33%，投标人陈述与答辩占总分的17%。
3、评委按照技术标、商务标、陈述与答辩顺序进行评定，每完成一项，缴交评分表后再进入下一个评分程序。技术标部分由各评委独立评分。
4、分数计算：将评委打分去掉1个最高分，去掉1个最低分，按评委打分平均值为该项得分。
5、评委评标过程中若发现投标企业测算报价与招标人提供标底一致或非常接近，评委有权要求投标企业对其测算报价做出合理解释与说明，若投标企业无法做出合理解释，评委可认定招标人有明显倾向性，有权提出中止评标。
6、陈述答辩人必须为该项目经理。
7、物业管理综合服务费以所有投标单位投标报价的平均值作为标底价。
三、中标人的确定及物业服务合同的签订
1、评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
2、本招标项目物业管理综合服务费标准，按照中标价格确定。
3、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。
4、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。
5、投标人应表明对招标人在招标公告（邀请书），招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标书连同招标人的书面中标通知均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自 至 。
6、招标人在投标文件截止之日起的 10日内（最长不超过30日）确定中标人，并向中标人发出中标通知书；招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人。
7、招标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。
附件一：物业主要设施设备的配置及说明
1、水、排水、排污设施设备配置状况。
2、电、供气设施设备配置状况。
3、垃圾处理设施设备配置状况。
4、小区出入口共计处；分设在 路， 路和 路。
5、小区智能化设备的配置。
6、设施设备的主要技术参数和指标。
附件二：物业公建配套设施及说明
附件三：评分表
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