《房地产评估之收益法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产评估之收益法.docx（45页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、收益法及其运用要求1.熟悉收益法的含义；2.熟悉收益法的理论依据；3.掌握收益法适用的估价对象和条件；4.熟悉收益法估价需要具备的条件；5.熟悉收益法估价的操作步骤；6.熟悉报酬资本化法最一般的公式；7.掌握净收益每年不变的公式；8.熟悉净收益按一定数额递增的公式；9.了解净收益按一定数额递减的公式；10.掌握净收益按一定比率递增的公式；11.了解净收益按一定比率递减的公式；12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式；13.掌握预知未来若干年后价格的公式；14.熟悉收益期限的界定；15.掌握净收益测算的基本原理；16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算；17.熟悉净收益测算应注意的问题；18
2、.熟悉净收益流模式的确定；19.熟悉报酬率的求取；20.熟悉直接资本化法概述；21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系；23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；24.熟悉投资组合和剩余技术。本章特点：（1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。（2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。（3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。（4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。（5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。内容讲解第一节收益法概述1.收益
3、法的含义简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来某年的某种收益，
4、然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：地价年地租购买年地价地租/利息率并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现购买年是利息率的倒数。2.收益法的理论依据（熟悉）收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素，即房地产当
5、前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查估价对象至少近3年的各年收益，并在估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。收益法的基本思想，首先可以
6、粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果某笔资金利率房地产的净收益那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到：房地产价格房地
7、产的净收益/利率例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净收益，另外有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表述，严格说来还不很确切。在下一节中将会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期限为无限年，并且获取房地产收收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资
8、本化率予以考虑。（）【2009年真题】答疑编号950276070101【答案】错误【解析】如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材P212、213。3.收益法适用的估价对象（掌握）收益法的适用的估价对象是收益性房地产。包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
9、例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情况很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。不适用于无收益的项目，行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。 4.收益法估价需要具备的条件房地产未来的收
10、益和风险都能够较准确地预测错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。5.收益法的操作步骤（熟悉） 确定未来收益期限；求取未来净收益；求取报酬率；选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。运用直接资本化法估价一般分为一下3个步骤：求取未来某一年的某种收益；求取资本化率或收益乘数；选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。 第二节报酬资本化法的公式1.最一般公式（掌握）最一般公式收益法的原理公式V：房地产在价值时点的收益价值 Ai
11、：房地产的未来净运营收益Yi：房地产未来各期的报酬率n：房地产的收益期限 在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为： 后面各种公式均是此公式的特例。 以上均假设未来各期的净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为 公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位 2.净收益每年不变的公式（掌握）公式的假设前提 公式的假设前提 净收益每年不变为A 净收益每年不变为A 报酬率为Y，Y不等于零 报酬率为Y，Y大于零 收益期限n为有限年 收益期限n为有限年 净收益每年不变的公式的应用：（1）直接用于测算价值 【例7-1】某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，
12、不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8.5%，计算其收益价值。 答疑编号950276070201【答案】参见教材P219。该宗房地产的收益价格计算如下：a=80 Y=8.5% n=50-6=44 【例7-2】某宗房地产的收益期限可视为无限年，预测其未来每年的净收益为80万元，该类房地产的报酬率为8.5%。请计算该房地产的受益价值。答疑编号950276070202【解】该房地产的收益价值计算如下：与例7-1中44年土地使用期限的写字楼价值915.19万元相比，例7-2中无限年的房地产价值要大25.99万元（941.18-915.19=25.99）【例7-3】6
13、年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用年限为50年的土地（到期不可续期），乙单位出资300万元，合作建设3000平米的钢混结构办公楼。建设期2年，建成后1000平米归甲，2000平米由乙使用20年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80元/平米，且稳定，出租率为85%，年平均运营费用占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为60年。（注意8分的计算题）评估乙合理的收购价格。土地还剩44年使用权，建筑物还剩54年使用年限，但是土地到期不可续期，所以建筑物的寿命期以土地使用期
14、限为止计算，还有44年。乙按照合同，从现在开始还能使用16年，因而他收购的是从第17年到第44年，未来总共28年的使用权。（1）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法）乙合理的收购价格=V44-V16年出租净收益=2000801285%（1-35%）=106.08乙合理的收购价格=1044.79-829.94=214.85万元（2）用途2：不同期限房地产价格的换算已知无限年期的价格，求有限年期的价格两房地产报酬率相等时，例7-4 已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。答疑编号950276070203己知某收益性房地产的
15、收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。【2006年真题】A.3816B.3899C.4087D.4920答疑编号950276070204【答案】D思路二：因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。先算年收益，解得a=326.97再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格注意：折现率如果不同，就带入各自不同的折现率。（3）用于比较不同期限房地产价格的高低。P222例7-6甲房地产的受益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为30年，单价为1800
16、元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。答疑编号950276070205【答案】年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将50年的甲房地产还原为30年的甲房地产，再与乙比较；或者将30年的乙房地产还原为50年的乙房地产再与甲比较或者甲乙都还原为年收益，在比较。教材只给了一种比较方法，实际上，还可以有另外的3种。【解析】参见教材P222。（4）市场法中因期限不同进行的价格调整。P223例7-7某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业
17、用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。答疑编号950276070206【答案】已知V50=1200要求的是V45【解析】参见教材P223。用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）答疑编号950276070207【答案】错误【解析】土地使用权价格公式无限年价格公式是土地使用权价格接近无限年价格的程度为当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8
18、%时，需要130年，报酬率为20%时，需要50年，报酬率为25%，需要50年。所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。提示：参见教材P223。3.净收益按一定数额递增的公式 （熟悉）收益期限为有限年公式：公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b报酬率为Y，且不等于零收益期限为有限年n收益期限为无限年公式：公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b报酬率大于零为Y收益期限为无限年4.净收益按一定数额递减的公式 （熟悉）公式：-b：净收益逐年递减的数额-未来第n年的收益：A-（n-1）
19、b假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减，未来第n年的价值为A-（n-1）b报酬率为Y，Y不等于零收益期限为有限年n，且n小于等于A/b +1确定合理经营期，即年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出n【例7-8】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号950276070208【答案】该宗房地产的收益价格计算如下：【解析】参见教材P222 【例7-9】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计
20、算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号950276070209【答案】该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）该宗房地产第13年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（万元）该宗房地产第14年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（万元）所以合理经营年限为13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下：【解析】参见教材P223。【2010真题】某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房
21、地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年答疑编号950276070210【答案】BCD【解析】设该房地产的合理经营年限为n令A-（n-1）b=0，即28-（n-1）2=0N=15该房地产的收益价格=以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.14如果不记
22、得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年15年的收益价格=5.净收益按一定比率递增的公式 （掌握）收益期限为有限年的公式也要强记g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1+g）n-1公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增gY收益期限为有限年n如g=Y时，【例7-10】某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号
23、950276070301【答案】该宗房地产的收益价格计算如下：【解析】参见教材P226。 收益期限为无限年的公式【例7-11】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号950276070302【答案】该宗房地产的收益价格计算如下：6.净收益按一定比率递减的公式 （熟悉）收益期限为有限年的公式收益期限为无限年的公式有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE有限年期的公式I：有效毛收入E：运营费用gI：I逐年递增的比率gE：E逐年递增的比率有效毛收入与
24、运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减无限年期的公式【例7-12】预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，请计算该宗房地产的收益价格。【例7-13】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号950276070303【答案】由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，
25、先计算其合理经营期限n:因为I-E（1+gE）n-1 =0所示16-8（1+2%）n-1=0n=36（年）该宗房地产的收益价格计算如下：7.净收益在前后两段变化规律不同的公式收益期限为有限年的公式t：净收益有变化的期限收益期限为无限年的公式t：净收益有变化的期限适用范围：根据估价对象的经营状况，对其在未来35年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格。【例7-14】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将
26、稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价值。答疑编号950276070304【答案】该宗房地产的收益价值计算如下：【例7-15】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价值。答疑编号950276070305【答案】该宗房地产的收益价值计算如下：与例7-14的38年收益期限的房地产价格300.86万元相比，例7-15收益期限为无限年的房地产价格要高9.34万元（310.20-300.86=9.34）【201
27、1年真题】某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70答疑编号950276070306【答案】B【解析】分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益求得A=15.97（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格=168.758.预知未来若干年后的价格的公式（八个公式）（掌握）V：房地产现在的价格Ai：房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益Vt：房地产在未来第t
28、年末的价格t：持有房地产的期限公式二：上式中净收益每年不变为A，公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为（了解）公式适用条件一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。（2011年真题）某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。A.313B.329C.
29、417D.446答疑编号950276070307【答案】D【解析】偿债基金系数，就是将年金终值转变为年金的系数，之所以叫偿债基金系数，是因为偿债基金。为了偿还未来的一笔资金，平时积累的资金就叫偿债基金。参见教材P233。【例7-16】某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/ m2，报酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/ m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/ m2。请计算获知兴建
30、火车站后该宗房地产的价格。（自然增值外部性）答疑编号950276070401【正确答案】获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/m2上涨到3693元/ m2【例7-17】某写字楼过去的市场价格为12000元/ m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/ m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/ m2 ，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。请求取该写字楼的价值。答疑编号950276070402【正确答案】该写字楼目前的价
31、值求取如下：第1-3年，年出租净收益=336570%=766.5元/ m23年后市场价值=12500（1-6%）=11750现在时点的价值【例7-18】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。答疑编号950276070403【正确答案】该旧办公楼的价值求取如下：【例7-19】预测某宗房地产未来2年的净收益分别是55万和60万，2年后的价格分别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价
32、格。答疑编号950276070404【例7-20】某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，未来5年的净收益每年增加1000元，价格每年（比上年）上涨3%，报酬率为9.5%。请求取该宗房地产当前的价格。答疑编号950276070405【正确答案】选用下列公式求取该宗房地产当前的价格：根据题意已知：A=24000（元）b=1000（元）t=5（年）Vt =V（1+3%）5（元）Y=9.5%将上述数据代入公式后计算如下：对上述等式进行合并同类项并计算后得到：V=376096.65（元）【2011年真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，
33、预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85答疑编号950276070406【正确答案】A【答案解析】折现率=6%+6%25%=7.5%6000（1-6%）/1.0755+4000.7/0.075（1-1.075-5）=5061.44第三节收益期和持有期的估价收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，具体是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。收益期一般根据建设用地使用权剩余期限和建筑物
34、剩余经济寿命来估计。建设用地使用权剩余期限是自价值时点起至建设用地使用权使用期限结束时止的时间。建筑物剩余经济寿命是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，具体是建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，如图7-2所示。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市
35、场状况等进行综合分析判断得出的。建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不同时结束，归纳起来有下列3种情形：（1）建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束。在这种情形下，收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命。（2）建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情形下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值，等于自价值时点起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值，减去以收益期为使用期限的建设用
36、地使用权在价值时点的价值。例如，某宗收益性房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年，求取该房地产现在的价值，可先求取该房地产30年收益期的价值，然后加上30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权的价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权的价值。（3）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情形下，分为两种情况：出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权
37、时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。对于第一种情况，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期计算的价值。对于第二种情况，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折算到价值时点的价值。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。利用预知未来若干年后价格的公式求取价值，以及收益期较长、难以预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能够预测期间收益的一般期限来确定，一般为5年至10年。第四节净收益的测算净收益的计算是个难点问题。不同的估价对象，净收益测算时，扣除的项目是不
38、一致的。1.净收益测算的基本原理（掌握）基于租赁收入测算净收益投资法（优先考虑使用）基于营业收入测算净收益利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益（1）基于租赁收入测算净收益基本公式：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用相关概念：净收益 潜在毛收入空置和收租损失 有效毛收入 运营费用运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出。构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。运营费用与会计上成本费用的区别（ 四个不包括）重要考点。多选或判断抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额。（解
39、释：贷款与否不影响房地产整体的正常运营收益。偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观）不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧），重置提拔款是运营费用中的项目。不包含改扩建费用改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。不包含所得税与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时，不扣所得税（参见P98）。重点：重置提拔款（新增内容），就是为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。类同于我们用年金
40、求取的终值。根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。在求取净收益中，运营费用包括（）。【2011年真题】A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费答疑编号950276070407【正确答案】ACE【答案解析】参见教材P238。某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（）【2011年真题】答疑编号950276070408【正确答案
41、】错误【答案解析】P238建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。运用收益法评估房地产价格时，应在运营费用中扣除的项目包括（）。A.房地产税B.建筑物折旧C.房屋保险费D.抵押贷款还本付息额E.重置提拔款答疑编号950276070409【正确答案】BD【答案解析】房产税是保有人的必要支出，肯定属于运营成本；房屋保险费是属于运营费用的，重置提拔款也属于运营费用项目。参见教材P238。两个重要指标：可以通过市场提取法获得净收益率=1-运营费用率两个指标相加之和=1某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用
42、年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。【2006年真题】A.521B.533C.695D.711答疑编号950276070410【正确答案】A【答案解析】参见教材P216、P233。年租金收入5001201272（万元）运营费用7225%=18（万元）净收益72-18=54（万元）（2）基于营业收入测算净收益特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开与租赁收入测算净收益的区别潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）2.不同收益类型房地产净收益的求取（掌握）（1）类型一：出租出租的房地产净收益的求取计算公式：净收益租赁收入 由出租人负担的费用租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息出租人负担的费用