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1、营改增背景下地产企业的财务风险摘要：研究“营改增背景下地产企业财务面对的风险及应对措施，对于地产企业提高财务管理水平、加强企业盈利能力方面，均有着重要的现实意义。本文首先对“营改增背景下地产企业的营业收入、现金流和开发成本等财务方面面对的风险进行了具体分析，并提出了有针对性的应对策略，即：做好成本控制、调整财务管理形式、加强对财务人员的专业培训。为地产企业的财务管理提供了重要的参考。关键词：营改增；地产企业；财务风险一、引言2016年5月，房地产开发业与金融业、建筑业、生活服务业同时全面施行“营改增，至此，我国所有行业全部纳入到“营改增的适用范围1。“营改增后，地产企业的税率发生了根本性的改变
2、，原来只需缴纳5%的营业税，如今要缴纳10%的增值税根据财税201832号文件，从税率上来看，地产企业的税率有了很大的增长，实际上，营业税的征缴范围为企业全部的营业额，而增值税的征缴范围为增值的部分2。“营改增前，由于建筑安装行业适用于营业税，因而，地产项目在建造经过中，发生的可用作进项税抵扣的部分无法抵扣，而在建筑安装经过中购买的建筑安装材料已包含增值税，这部分增值税在之后的地产销售及租赁环节中也无法抵扣。若在上述经过中，将营业税改为增值税，并施行发票抵扣制度，那么地产企业在购买建筑材料的经过中就是实现对增值税的抵扣3。因而，将会减轻地产行业的税负重担，从理论上来讲，“营改增会降低地产企业的
3、整体税负。但“营改增在地产行业施行的初期，地产企业在营业收入、现金流、企业成本等财务方面可能都会遭到较大的影响。因而，怎样对“营改增背景下地产企业财务面对的风险进行科学的分析，并提出相应的对策，已经成为学术界的一个研究热门，遭到了越来越多专家和学者的重视。二、“营改增背景下地产企业财务面对的风险分析1.营业收入面对的风险由于营业税是“价内税，而增值税是“价外税。在“营改增前，地产企业的营业收入包含营业税，而“营改增后地产企业的营业收入需扣除增值税，因而，在“营改增前后，假设地产企业的销售额保持不变，则营业收入必然会降低。2.现金流面对的风险一个地产开发项目需要经过非常多的流程，时间跨度甚至可达
4、数年，因而，项目会计核算的时间跨度很大。“营改增后，由于地产企业在项目开发的早期阶段，几乎只要投入没有收入，销项税额度较少，使得地产项目消耗的建材、人工以及设备等获得的进项税不能及时抵扣，所有进项税额都会在很长的一段时间内留抵，因而地产开发企业必须先期垫付进项税；同时，“营改增后，房地产销售环节预缴3%增值税，比5%营业税占用资金少，若不严格根据合同规定交房时间确认收入，就难以控制进项税票，进而造成多缴税、退税的情况发生，这无疑加大了地产企业的现金流出压力。3.项目开发成本面对的风险地产企业在地产项目开发的经过中，其项目开发成本主要有两项，分别为土地成本和建筑安装成本，而建筑安装主要是通过与上
5、游企业的合作来实现的。“营改增后，地产企业要想从上游企业那里获取增值税专用发票，必然会增加建筑安装成本，增加的这部分费用就是上游企业传导过来的税负。但在实际中，建筑企业获得较多的进项税抵扣，地产企业也难以在不增加成本的前提下，从建筑企业获取增值税专用发票。建筑企业中的电费、水费、燃油税等费用都能够获得增值税专用发票，但是这部分费用在总费用中所占的比例较小，甚至连10%都不到，而材料、人工支出、设备租赁等都难以获得增值税专用发票，这无疑会增加建筑企业的成本，增加的成本最终也会转移到地产企业中，对地产企业的财务造成冲击。三、“营改增背景下地产企业财务需要采取的对策在“营改增的背景下，地产企业要想更
6、好地适应新政策，就要采取一系列合理的策略来消除“营改增对企业财务带来的风险。1.做好成本控制地产企业要想做好成本控制，需要做好下面两个方面。1加强供应合作。“营改增的施行使得地产开发项目涉及到的上下游企业税收构造与税收核算方式也发生了改变。出于控制成本的考虑，地产企业应当慎重选择供应合作方，同时加强双方沟通和合作管理，尽量选择一般纳税人企业，确保对方能够开具进项税抵扣的专用发票，以抵扣材料方面的成本。若供应合作方无法提供专用发票，则能够采取集中采购的方式来提升地产企业的议价能力，进一步压缩成本，降低财务风险，提升企业的竞争力。2严格根据增值税税率纳税，避免多缴纳情况的发生。地产企业的财务能够通
7、过介入招投标的方式，确定评价成本以不含税金额为标准，要求专票税率与合同约定一致，躲避普通发票的概率，在不同税率比价的同时考虑税负的问题；此外，项目总体成本考量要考虑到含税和不含税两个口径；同时也要控制整体增值税缴纳与预缴的关系，减少后期增值税多缴纳的情况发生。2.调整财务管理形式“营改增对地产企业的会计核算方式产生了重要影响，会出现新的会计科目，同时会计处理经过变得愈加复杂，因而，地产企业要积极迎接“营改增政策的施行，对财务管理形式进行积极调整，降低财务风险。1对增值税会计处理流程进行规范。地产企业要从集团总部自上而下的对增值税会计处理流程进行规范，先制定统一的二级科目，二级科目下面的栏目根据
8、实际需求制定，再统一规范施行增值税后的会计核算方式，使财务记账变的规范化、统一化。根据成本的二级科目入手，估计增值税税率。进项税票专用发票定期认证、整理等，收到和开出的发票承载的必要信息必须齐全，关注备注栏必须填写的相关内容能否准确；总结哪些项目无法获得增值税专票，但可进项税抵扣，如：土地等；哪些虽获得专票，但无法进行抵扣，如：用于集体福利等。2积极适应纳税申报程序的新变化。“营改增后，国税部门成为征税机关，地产企业的财务人员要与征税官员进行积极沟通，对缴纳增值税经过碰到的诸如会计处理、申报材料等方面的问题，要积极与征税官员进行沟通，降低财务违规风险。3加强增值税专用发票的管理水平，降低税务风
9、险。地产企业要不断健全财务制度，还要建立税收风险预警机制，强化成本核算能力，提高税务筹划水平。3.加强对财务人员的专业培训与其它行业相比，地产企业具有复杂的经济业务和较长的项目开发周期，因而，会涉及到很多的税种。“营改增后，地产企业的财务人员需要以更高的专业水平来面对新的挑战。1应该有专人专岗负责增值税业务。由于不少地产企业都拥有庞大的资产规模、复杂的业务和诸多的子公司，因而，地产企业应该在财务部门内部设立专人专岗负责与增值税纳税相关的业务，如增值税进项抵扣、增值税专用发票的审核、记录、保存，增值税纳税申报等。2加强财务人员的培训。地产企业从管理高层到财务部门，都应重视提高财务人员的专业能力。
10、要加强对财务人员的专业知识培训，尤其是涉及到涉税的财务人员。培训内容包括“营改增方面的专业知识和相关法律、法规，使财务人员能够尽快适应到新的财税环境，强化详细职责，并把握增值税专用发票的抵扣方式、和用于抵扣的增值税专用发票的获取方式等知识，进而保证各个流程都能顺利进行，减少因财务人员水平较低造成企业税负增加的风险。在加强阵地财务人员增值税培训的同时，还要时刻关注税务政策的变化，将土增税、所得税、房产税、土地使用税、印花税等涉税税目把握透彻，避免涉税风险。四、结束语“营改增税制改革对于地产企业财务而言，无疑会带来一定的风险，同时也带来更多的机遇。地产企业的管理高层和财务人员应该对企业财务面对的风险进行仔细分析，并采取合理的应对策略，进而降低财务风险，提高财务的风险应对能力，进而提高企业本身的盈利能力，提升本身竞争力。