资源描述
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住宅工程质量分户验收方案
1、 编制依据
1.1 横塘河西路西侧竹林北路北侧地块2#楼装饰装修施工图。
1.2 混凝土结构施工及验收规范BG50204-2015
1.3 建筑工程施工质量验收统一标准BG50300-2013
1.4 江苏省住宅工程质量分户验收规程（DGJ32TJ103-2010）
2、 工程概况
1.5 工程名称：大和房屋龙洲伊都项目2#楼精装修工程
1.6 建设地点：横河塘西路西侧竹林北路北侧地块
1.7 建筑面积：18893㎡
1.8 建筑规模：建筑层数为地下2层、地上24层
1.9 建设单位：大和房屋（常州）房地产开发有限公司
1.10 设计单位：江苏筑森建筑设计有限公司
1.11 质量等级：合格
3、 分户验收的条件：
一、施工单位已提交工程竣工报告，并已完成建设工程设计和施工合同约定的工作量。
二、工程所含分部（子分部）工程的质量均已验收合格。
三、工程质量控制资料完整。
四、有关安全和功能检测资料完整。
注：在施工过程中进行的分户验收项目不受以上条件约束。
4、 分户验收划分原则
以单位工程每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）划
分检验批。当每户检验批具备条件时，可以验收。
4.1 公共部分的验收划分
一、公共部位划分原则：因质量问题经常影住户正常使用的公共部位。
（二）公共部位的划分：走廊（含楼梯间、电梯前室）。
（三）公共部位检验批划分：
公共部分的走廊（含楼梯间、电梯前室）按每一楼层划分为一个检验批。
（四）检查数量的确定：公共部分走道和楼梯间墙面净距各抽查2个点。楼地面、墙面和顶棚质量按楼梯间、走廊划分为两个检查区域。墙体抽查2面，顶棚、地面（楼板）抽查为1块。
4.2 住宅部分的验收划分：
以每一个住户为一个检验批，进行检验，以房间为单位全数记录（异形房间不做户内净距检查）。
5、 分户验收的组织和程序
5.1 分户验收准备
5.1.1 技术准备：熟悉施工图纸，了解各户型建筑尺寸，绘制抽查点布置图，准备好验收需要的相应技术文件资料；分户验收记录表；向验收组人员进行技术交底。
5.1.2 人员准备：建设单位、监理单位、施工单位、分包单位相关技术、质量负责人均到位。
5.1.3 机具准备
序号
名称
检测项目
1
激光测距仪
墙面净距、户内净高
2
小锤
空鼓
3
检测尺
平整度、垂直度
4
直角检测尺
阴阳角方正
5
塞尺
平整度、坡度
6
漏电测试仪
漏电测试
7
绝缘摇表
绝缘测试
8
合尺
直线距离
9
线坠
垂直
6、 分户验收组织
6.1 由建设、施工、监理单位共同组成分户验收工作领导小组，下设各专业组成的验收检测组。制定责任追究制度，责任到人，要求检查人员能够切实履行检查职责。验收检测组要求三方共同组成，物业部门也可参加检测组，禁止一方人员组成。检测组数量可根据工程量自行确定。分户验收领导小组名单
职务
姓名
单位
组长
胡克勤
建设单位
副组长
卢国兴
监理单位
组
员
赵兵
施工单位
朱华林
施工单位
杨春富
监理单位
王政
建设单位
贺杰
监理单位
黄建华
建设单位
6.2 各方职责
6.2.1 建设单位责任
（一）组织施工单位编制分户验收方案。在结构工程施工之前，组织施工单位，编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位审批/审查。
（二）组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容。组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员资金等问题。
（三）与施工、监理、物业单位有关人员工共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章
（四）住宅工程交付使用时《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。《住宅质量保证书》所列事项：
1）、保修范围和保修期限
2）、施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。
3）、物业公司名称、电话。
4）、工程质量保修程序和处理时限。
5）、建设单位工程质量保修监督电话。
上述事项，应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。
6.2.2 施工单位责任
（一）编制分户验收方案
1）各方职责：参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定。
2）根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量。
3）根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图。
4）根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法的户型设计做法表。
（二）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
（三）按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
（四）分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
6.3.3 监理单位责任
（一）审查施工单位编制的分户验收方案
（二）参与确定分户验收方案中
的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。
（三）配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
（四）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容参照户型做法表和抽查分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格处置记录，签署验收意见并签名。
7、 分户验收合格的评价
7.1 分户验收合格的评价
分户验收项目应符合住宅工程质量分户验收规程的规定，每一个检查单元计量检验的项目中有90%及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差应在允许偏差范围内，最大偏差应在允许偏差的1.2倍以内。
7.2 分户验收不合格的处理
一、由建设单位组织施工和监理单位进行返工或制定处理方案进行处理，然后对返工或处理部位重新组织分户验收，直至分户验收全部合格。
二、当返工或处理确有困难，在满足安全及使用功能要求的情况下，为了避免社会财富的更大损失，可按技术处理方案和协商文件通过分户验收，建设单位应在《住宅工程质量分户验收表》中明确告之用户，并积极与用户协商处理。
8、分户验收项目
8.1 楼地面、墙面和顶棚
8.1.1 普通混凝土楼地面
一、质量要求：面层与基层应结合牢固，无空鼓，面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷。
二、检验方法：用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向每间隔
400~500 mm 均匀布点，逐点敲击。（注：空鼓面积不大于 400cm 2 ，且每自然间（标准间）不多于 2 处可不计）
三、检查数量：对所有布点全数检查。
8.1.2 室内楼梯
一、质量要求：室内楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求，相邻踏步高差、踏步两端宽度差不应大于 10mm。
二、检验方法：尺量检查。
三、检查数量：全数检查。
8.1.3 墙面及顶棚抹灰
一、质量要求：抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘按牢固，抹灰层应无空鼓；抹灰面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
二、检验方法：空鼓用小锤锤击检查；其它面层外观质量目测并结合手摸、尺量检查。
三、检查数量：全数检查。
8.2 门窗安装:
8.2.1 外窗台高度
一、质量要求：外窗窗台完成面高度低于0.9m时，应有防护措施。低窗台、凸窗等下部能上人站立的宽窗台面，防护高度应从窗台面起计算。
二、检验方法及数量：尺量全数检查
8.2.2 门窗开启性能
一、质量要求：门窗开启方向应符合设计要求；门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘。
二、检验方法及数量：观察、手扳检查；开启和关闭全数检查。
8.2.3 门窗配件
一、质量要求：门窗配件的规格、数量应符合设计要求，安装应牢固 ，位置应正确，功能应满足使用要求。配件应采用不锈钢、铜等材料，或有可靠的防锈措施。
二、检验方法及数量：观察、手扳检查；开启和关闭全数检查。
8.2.4 门窗的橡胶密封条
一、质量要求：门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不应脱槽。
二、检验方法：观察、手扳全数检查。
8.2.5 门窗的排水及窗周的施工质量
一、质量要求：有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求。窗台流水坡度，滴水线（槽）设置符合要求。
二、检验方法及数量：观察、手摸全数检查。
8.2.6 进户门质量
一、质量要求：进户门的种类、性能应符合设计要求，开启灵活，关闭严密，无倒翘，表面色泽均匀，无明显损伤和划痕。
二、检验方法及数量：检查质保书及检测报告，观察、开启全数检查。
8.3 栏杆、扶手质量
8.3.1 栏杆安装
一、质量要求：栏杆安装必须牢固
二、检验方法及数量：手扳全数检查
8.3.2 栏杆高度、栏杆间距
一、质量要求：栏杆高度必须满足设计要求。当设计无要求时，阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于1.10m。楼梯扶手高度不应小于0.9m，水平段杆件长度大于0.5m时，其扶手高度不应小于1.05m。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m。
二、检验方法：尺量检查。
8.3.3 防攀爬措施
一、质量要求：栏杆应采用防止少年儿童攀登的构造。
二、检验方法及数量：全数观察检查
8.3.4 栏板玻璃
一、质量要求：承受水平荷载的栏板玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度在5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。
二、检验方法及数量：观察检查玻璃上的安全认证标识；尺量检查；全数检查。
8.4 防水工程
8.4.1 屋面
一、质量要求：屋面工程不应有渗漏和积水现象；天沟、檐沟、泛水、变形缝等构造，应符合设计要求。
二、检验方法：平屋面分块蓄水，蓄水深度不得小于20mm， 24小时后目测观察检查户内顶棚，天沟、管道根部，不应有渗漏现象；坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查，不应渗漏。
8.4.2 厨卫间、开放式阳台
一、质量要求：排水坡向正确，排水通畅，不应有渗漏和积水现象。
二、检验方法：采用蓄水检查，最浅处蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时。
8.4.3 外墙
一、质量要求：外墙面不应有渗漏现象。
二、检验方法：进户目测观察检查；在做完外窗淋水后进户目测观察检查。
8.4.4 外窗
一、质量要求：外窗水密性、气密性应由经备案的检测单位进行现场抽检合格；门窗框与墙体之间采用密封胶密封，密封胶表面应光滑、顺直无裂缝；外窗及周边不应有渗漏。
二、检验方法：外窗的现场抽样检测报告；主楼每4层设置一条横向淋水带，淋水时间不小于1小时后进户目测观察检查，对户内外门、窗发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查、处理情况作出详细书面记录。
8.5 室内主要空间尺寸
8.5.1 套内空间
一、质量要求：房间内平行墙面之间允许偏差控制在10mm以内，允许极差控制在15mm以内，室内净高允许偏差控制在-10以内，允许极差控制在15mm以内。
二、检验方法：激光测距仪铺以钢卷尺检查，墙面之间净距测点距墙角约500mm处。
三、检查数量：自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每两平行墙面之间各测2点；室内净高起居室和卧室测5点，4角点加1中点。角部测点在墙角距墙面长、宽两个方向均500mm处。有坡度的房间不测室内净高。
8.5.2 公共部分
一、质量要求：走道和楼梯间墙面净距应满足相关规范的最小值要求。
二、检验方法：激光测距仪检查，墙面之间净距测点在距墙角500mm处。
8.6 建筑给水管道安装工程
8.6.1 管道、配件安装
一、质量要求：
（1）管材、管件、阀门的规格、型号符合图纸及有关标准的要求 。给水管道必须采用与管材相适应的管件，生活给水系统所涉及的材料必须达到饮用水卫生标准。同一系统的化学管材、管件、应为同一厂家同一批次的产品。
（2）管道位置、标高正确，支、吊架安装平稳牢固，间距符合要求,接口连接符合要求，严密无渗漏。
（3）冷、热水管道上、下平行安装时热水管应在冷水管上方；垂直平行安装时热水管应在冷水管左侧；
（4）阀门安装位置、方向正确，便于使用检修。
（5）管道穿过墙壁和楼板，应设置套管。安装在楼板内的套管，其顶部高出装饰地面20mm；安装在卫生间及厨房内的套管，其顶部应高出装饰地面50mm，底部应与楼板底面相平；安装在墙壁内的套管其两端与饰面相平。穿过楼板的套管与管道之间缝隙宜用阻燃密实材料填实，且端面应光滑。管道的接口不得设在套管内。
（6）管径小于或等于100mm的镀锌钢管应采用螺纹连接，被破坏的镀锌层表面及外露螺纹部分应作防腐处理。
二、检验方法：安装牢固目测观察或手扳检查；支、吊架间距尺量检查。
8.6.2 功能试验
一、质量要求：给水管道末端应保持水压在0.05～0.35MPa范围内不渗不漏；室内各用水点放水通畅，水质清澈。
二、检查方法：保压24小时后每户接通给水外网后逐一打开用户用水点，检查卫生器具、阀门及给水管管道及接口。
三、检查数量：全数做压力试验并通水检查。
8.7 建筑排水管道安装工程
8.7.1 管道、配件安装
一、质量要求：
⑴管材、管件规格、型号符合图纸及有关标准的要求，排水塑料管材、管件、应为同一厂家同一批次的产品。
⑵用于室内排水的水平管道与立管的连接，应采用 45 度三通或 45度四通和 90 度斜三通或 90 度斜四通。立管与排出管端部的连接，应采用两个 45 度弯头。
⑶排水塑料管必须按设计要求及位置设置伸缩节，顶层出墙（屋面 ）的管道应按规范要求设置伸缩节。管道固定或滑动支吊架位置应设置合理，并应符合设计及规范要求
⑷管道坡度必须符合设计及规范要求，不应有倒坡或平坡现象。
⑸生活污水管道上设置的检查口或清扫口应符合要求。
⑹高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设置阻火圈或防火套管。
⑺排水通气管不得与风道或烟道连接，且应符合下列规定:
①通气管应高出屋面300mm，且必须大于最大积雪厚度。
②在通气管出口4m范围以内有门、窗时，通气管应高出门、窗顶600mm 或引向无门、窗一侧。
③上人屋面通气管应高出屋面2m，并应根据防雷要求设置防雷装置。
二、检查方法：观察和尺量检查。
三、检查数量：全数检查。
8.7.2 地漏
一、质量要求：水封高度不小于50mm。
二、检查方法：插入地漏尺量存水高度。
三、检查数量：全数抽查。
8.7.3 排水管道系统功能试验
一、质量要求：排水管道通水应畅通，管道及接口无渗漏。排水主立管及水平干管管道的通球应畅通。
二、检查方法：同时打开该户所有用水点对排水管道及接口进行通水检查；用球径不小于排水管道管径的2/3的球对排水主立管及水平干管管道进行通球检查。
三、检查数量：全数抽查。
8.8 电气工程
8.8.1 线路敷设
（一）质量要求：（强弱电）导线的材质、规格符合设计要求。
（二）检验方法：打开配电箱目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（三）检查数量：配电箱内进出导线全数检查。
8.8.2 配电箱（强弱电）安装
（一）质量要求：箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求；电气元件标识清楚、动作灵活；箱体接地连接正确。
（二）检验方法：电气元件规格、型号、数量和标识目测观察并与设计图纸进行核对检查；电气元件进行现场动作试验检查；接地目测观察检查。
（三）检查数量：配电箱内电气元件全数核对检查；每个空气开关现场开、关动作不少于2次。
8.8.3 灯具安装
（一）质量要求：距地高度小于2.4m灯具金属外壳应接地；照明系统灯具选择正确，光源无损坏，灯具与控制开关对应正确。
（二）检验方法：接地情况拆开灯具目测观察检查；其余通电检查。
8.8.4 开关、插座、弱电终端设备安装
（一）质量要求：开关、插座型式符合设计要求，接线符合施工质量验收规范要求；开关操作灵活、控制有序；插座接地线无串接现象；除空调插座外的其它插座回路按规范要求设置漏电保护装置；弱电出线口、终端插座、终端设备位置符合设计要求。
（二）检验方法：开关、插座型式目测观察并与设计图纸进行核对检查；接线拆开开关、插座进行检查；带漏电保护的插座用适配仪表进行漏电开关的模拟动作试验；开关操作现场动作试验检查；弱电出线口、终端插座、终端设备位置目测观察检查。
（三）检查数量：开关、插座型式全数检查；插座接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；开关接线拆开数量每个回路不秒于1个，且每户总数不少于4个；漏电模拟动作试验全数检查；每个开关现场动作试验不少于2遍；弱电出线口、终端插座、终端设备位置全数检查。
8.8.5 等电位联结
（一）质量要求：等电位联结所用材料和连接方式符合设计和施工质量规范要求。
（二）检验方法：目测观察检查。
8.9 其它
8.9.1 烟道、透气孔
（一）质量要求：烟道表面无开裂；烟道口安装止回阀（应采用耐高温
材料）并悬挂出厂合格标识，止回阀阀板摆动灵活，关闭位置准确；烟
道伸出屋面高度不小于 600mm 且不低于女儿墙的高度，退层平台上的烟
道应超过跃层外开门窗的上口。
（二）检验方法：全数观察检查和用钢尺量测。
8.9.2 室外墙面观感质量
（一）质量要求：无裂缝（无空鼓性龟裂），大角及外墙横竖线条顺直。
（二）检验方法：距离外墙 2m 范围内平视或仰视观察检查。
9、分户验收填写要求及资料的收集整理
9.1 分户验收签字人员资格规定
住宅工程质量分户验收由建设单位项目负责人、监理单位总监理工程师、施工单位项目经理按规定参加，并及时签认。住宅工程质量分户验收表须盖建设单位公章。
9.2 资料收集整理
分户验收过程中，验收人员应及时填写、签认《住宅工程质量分户验收记录表》，每户验收符合要求后应在户内醒目位置张贴《住宅工程质量分户验收合格证》；单位工程通过分户验收后，参加验收单位应填写《住宅工程质量分户验收汇总表》；住宅工程竣工验收前，建设单位应将包含验收的时间、地点及验收组名单的《单位工程竣工验收通知书》连同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送该工程的质量监督机构；住宅工程交付使用时，建设单位应向住户提交《住宅工程质量分户验收合格证》。建设单位保存的《住宅工程质量分户验收记录表》供有关部门和住户查阅。
10、分户验收质量保证措施
10.1 住宅工程质量分户验收质量保证措施
一、分户验收领导小组和各专业检查组的人员要严格组织纪律，严格履行自己的职责。所有验收项目各方准时共同参加。
二、分户验收检查组人员学习分户验收有关文件和规定到位，要求检查人员深刻了解分户验收规定，以便指导验收工作。
三、分户验收工具到位。验收所用器具应有检测合格证。
四、分户验收方案落实到位。所有验收记录应子目齐全，内容真实、准确。
10.2 分户验收质量监督措施
本工程实行二级分户验收质量监督措施：
一、分户验收领导小组负责对各专业检查组的检查结果进行监督，具体措施为：按照分户验收质量检查表及抽查点平面图的具体检测质量的结果进行复查。
二、接受质量监督站对已验收的质量情况进行随机抽查。
11、分户验收抽查点分布图
各户型及公共部位抽查点分布图见分户验收单附图。
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