常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术详细介绍.doc

-* 常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行） 第一章 总 则 第一条 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定，制定本细则。 第二条 在本市国有土地上，从事房屋征收评估（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。 第三条 征收评估的对象为征收范围内经现场查勘认定的被征收房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。 第四条 征收评估目的统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。 征收评估的时点为房屋征收决定公告之日。 征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 第五条 被征收房屋的类似房地产的市场价格是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产市场价格。类似房地产市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内的土地使用权的价值。 类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。 第六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。 两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。 第七条 被征收房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。 第八条 市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的区位等级，市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等级。具体划分参见附件一、附件二。 第九条 征收评估采用市场比较法、收益法、成本法等方法进行，其中住宅房屋应采用市场比较法，非住宅房屋在无法适用市场比较法时也可以采用收益法、成本法。 被征收房屋适用基准价格修正方式评估，其基本公式为： 被征收房屋评估价格 为基准价格，对住宅和营业用房是标准房屋基准价格，非营业用房是分区基准价格； 为市场比较修正综合系数。 第十条 基准价格是被征收房屋市场化评估价格的基础。住宅和非住宅中的营业用房的基准价格以设定的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅中的非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅中的非营业用房的基准价格以市场比较法为主，结合收益法、成本法等方法测算得出。 第十一条 征收评估的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 第二章 住宅房评估 第十二条 成套住宅的评估价格测算的技术路线为： 1．确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。 2．测算基准价格。采用市场比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为： 标准房屋比准价格 = 可比实例价格 标准房屋基准价格= （n为可比实例数，n≥3） 标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。 —交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。 —交易日期修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 —实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。 —区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。 3．确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。 其计算公式为： 被征收房屋评估价格 = 标准房屋基准价格 F Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。 Ki32—区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。 F—楼层系数，按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整或按附件六中成套房楼层系数表确定。 成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。 第十三条 非成套住宅的评估价格测算的技术路线为： 1．确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。 2．测算基准价格。采用市场比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为： 标准房屋比准价格 = 可比实例价格 标准房屋基准价格= （n为可比实例数，n≥3） 标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。 —交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。 —交易日期修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 —实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。 —区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。 3．确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。 其计算公式为： 被征收房屋评估价格 = 标准房屋基准价格 Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。 Ki32—区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。 ─非成套综合修正系数0.98。 第十四条 阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米计算）与檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的1.5倍进行补偿。 阁板与室内地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自征收范围确定之日起搭建的阁楼均不计算。 第三章 非住宅房评估 第十五条 非住宅中的营业用房的评估价格测算的技术路线为： 1．明确路线等级。营业用房的路线等级参见附件二。 2．测算基准价格。营业用房的基准价格采用市场比较法、收益法评估出“标准房屋”的基准价格。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。 （1）采用市场比较法评估，应当选择与被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并综合比较房地产的成新、商业繁华程度、临街状况、房屋进深、结构、层高等因素，按照《房地产估价规范》的要求进行评估。 （2）采用收益法评估时,一般采用稳定、无限期收益情形测算，计算公式如下： V=a/r 其中V为标准房屋的基准价格，a为标准房屋年净收益，r为资本化率。 a一般采用客观年租金收益修正计算。客观年租金是指相同或类似地段，正常出租、价格相近的营业用房平均租金收益水平。年净收益为客观年租金扣除维修费、管理费、保险费、税金及空置和收租损失等因素而得。 r应采用营业性房屋社会平均资本化率。资本化率的求取方法采用安全利率加风险调整值法，以安全利率加上风险调整值作为资本化率，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。 3．确定评估价格。各被征收房屋分别与确定基准价格对应的“标准房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。 其计算公式为： 被征收房屋评估价格 =基准价格 —实体因素修正系数，系数确定参见附件七。 营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价。 第十六条 非住宅中的非营业用房的评估价格测算的技术路线为： 1．明确区位。非住宅非营业用房区位参见附件一。 2．确定基准价格。非住宅非营业用房基准价格参见附件三。 3．确定评估价格。各被征收房屋分别与确定区位基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素、房地产区位状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。 其计算公式为： 被征收房屋评估价格 = 区位基准价格 —时间因素修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 —实体因素修正系数，系数确定参见附件八。 —区位因素修正系数，系数确定参见附件八。 第四章 其它评估 第十七条 获得市级以上荣誉称号的名店、名品所在的营业用房，其基准价格增加5%。 第十八条 对经规划部门同意，按统一规划、设计、建造的土地性质为出让的营业用房，标准房屋土地性质为划拨的其基准价格增加30%，标准房屋土地性质为出让的基准价不增加；土地性质为出让的办公、医疗、教育等非营业用房基准价格增加10%。 第十九条 被征收底层营业用房距离高等级路线在0-15m(含15m)的，其基准价格增加10%；距离高等级路线在15-30m(含30m)的，其基准价格增加8%；距离高等级路线在30-50m(含50m)的，其基准价格增加5%；距离高等级路线在50m(不含50m)的，其基准价格不再增加。 被征收底层营业用房两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)的，次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，其基准价格增加5%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的50%，不足100%的，其基准价格增加10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，其基准价格增加15%。 被征收底层营业用房同时符合前两款规定的，其基准价格只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。 第二十条 取得工商营业执照并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定评估： 1．明确路线等级。路线等级参见附件二。 2．测算基准价格。基准价格采用市场化评估原理评估出“标准房屋”的基准价格。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。 3．确定评估价格。 (1) 1990年4月1日前取得工商营业执照，并持续营业至政府作出房屋征收决定之日的，按照确定的基准价格进行评估。 (2) 1990年4月1日以后取得工商营业执照，并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，按以下公式计算： 评估价格=基准价估价价格营业年限权重+住宅（或非营业用房）评估价格（1-营业年限权重） 营业年限权重=（征收年份-取得营业执照年份）/（征收年份-基准年份1990） 第二十一条 采用成本法评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件十二、十三。房屋折旧可以成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，也可使用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。 第二十二条 国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被征收房屋建筑面积且有围护、独立使用部分的补偿金额为：“地大于房”的土地面积 土地区位基准价格（单价） 土地区位基准价格（单价）参见附件九。 第二十三条 未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。 第二十四条 凡征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独评估。 第二十五条 征收评估中，室内装饰装修部分为独立的专项性质评估作业。测算中涉及的装饰项目重置价格综合单价、综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件十、十一的规定选取。 第五章 附 则 第二十六条 本细则未能涵盖的其它征收评估情况，按市建设部门会同有关部门提出的意见处理。 第二十七条 武进区、新北区区位划分及非住宅中的非营业用房基准价格、土地区位基准价格由区建设、物价、房管、国土等部门参照本细则拟定并报市建设、物价、房管、国土等部门批准后执行。 各辖市可参照本细则，结合本地实际情况制定具体细则。 附件一： 住宅和非营业用房区位划分表 （一）市区（天宁、钟楼区）区位划分 区位等级 范 围 一 类 西横街－东横街－博爱路－椿庭桥－红梅路－元丰桥－琢初桥－弋桥－市河－南市河－运河－怀德桥－怀德北路－西横街 二 类 一类以外，芦墅路－关河西路－关河中路－关河东路－小东门桥－关河（护城河）－延陵中路－桃园路－和平北路－同济桥－劳动西路－怀德北路—常春弄－南运桥－西仓街－运河－宣家弄－芦墅路 三 类 二类以外，长江中路－铁路－通江南路－飞龙东路－丽华北路－光华路－兰陵北路－迎宾路－清南路－白荡河—长江中路 四 类 三类以外，龙江中路－龙城大道－三联桥－横塘河－铁路－青龙路－政成桥－延陵中路－采菱河－中吴大道－龙江中路 五 类 四类以外，兰陵、茶山、红梅、五星、永红等街道 六 类 五类以外，天宁、钟楼区其它地区 （二）戚墅堰区区位划分 区位等级 范 围 一 类 南至运河，北至铁路，东至公交七路车回车场，西至机厂工农桥 二 类 一类以外，运河以南至中吴大道以北，河东路至河苑西村；铁路以北至段前路以南，沈家塘至机厂地道口 三 类 二类以外，丁堰、潞城以及戚墅堰区其它地区 附件二： 营业用房路线等级划分表 等级 路 段 一 南大街：延陵西路-弋桥 　 延陵西路东段：和平北路-杨柳巷（含文化宫广场） 二 博爱路：和平北路-晋陵中路 北大街：延陵西路-东西横街 和平北路：博爱路-关河中路 晋陵中路：延陵西路-青果巷 青云坊：南大街-晋陵中路 公园路：双桂坊-延陵西路 三 延陵中路：和平北路-红梅路 晋陵中路：延陵西路-博爱路 延陵西路西段：杨柳巷北口-怀德北路 局前街：北大街-和平北路 东西横街：怀德北路-化龙巷 化龙巷：东横街-局前街 小河沿：局前街-延陵西路 县直街：局前街-延陵西路 官保巷：北大街-晋陵中路 和平北路：博爱路-麻巷 四 鹤园路：局前街－博爱路 早科坊：延陵西路-西瀛里 广化街北段：弋桥-广化桥 太平桥路：关河中路-博爱路 双桂坊：南大街-晋陵中路 西瀛里：南大街-杨柳巷 怀德北路：西横街-西直街 新民里：和平北路-新丰东桥 晋陵中路：青果巷-吊桥路 　 五 青果巷西段：南大街-晋陵中路 西直街东段：西吊桥-怀德北路 麻巷：和平北路-延陵中路 晋陵中路：吊桥路-同安桥 关河东路：和平北路-小东门路 新民路：小东门桥路-新东风桥叉路口 吊桥路：广化街-和平北路 晋陵中路：博爱路-关河中路 健身路：关河西路-西横街 县学街：局前街-文化宫广场 西瀛里：杨柳巷-西吊桥 和平北路：麻巷-运河 武青北路：和平北路-小东门路 关河中路：太平桥路-和平北路 延陵中路：红梅路-桃园路 怀德北路：西新桥-西横街 邮电路：延陵西路-西横街 北直街：关河西路-东横街 周线巷：晋陵中路-正素巷 正素巷:延陵西路-周线巷 鲜鱼巷：延陵西路-周线巷 六 劳动西路：怀德北路-和平中路 怀德路:勤业路-西直街 中山路：和平北路-博爱路 杨柳巷：延陵西路-西瀛里 广化街南段：广化桥-劳动西路 小东门路：武青北路-关河东路 罗汉路：和平北路-红梅路 关河路：太平桥路-西新桥 红梅路：和平北路-延陵中路 健身路:关河西路-飞龙东路 青果巷东段：和平北路-晋陵中路 七 新市路：芦墅路-怀德北路 东下塘：广化街-和平北路 永宁路南段：关河中路-铁道地道口 清潭路：劳动西路-长江中路 兰陵北路：劳动西路-光华路 晋陵南路：劳动西路-光华路 怀德中路：勤业路-长江中路 劳动中路：龙游路-和平中路 武青路：天宁寺-关河 光华路：龙游路-兰陵北路 和平中路：同济桥-光华路 延陵中路：桃园路-朝阳桥 关河东路：小东门路-丽华北路 椿桂坊：和平北路-元丰桥 西直街：新市路-怀德北路 桃园路：和平北路-延陵中路 正素巷:周线巷-青果巷 古村:晋陵中路-正素巷 八 天皇堂弄：北直街-东横街 晋陵中路：关河路-飞龙东路 丽华北路：光华路-飞龙东路 芦墅路：新市路-关河西路 关河西路：通江南路-芦墅路 西河沿：怀德中路-广化街 元丰巷：元丰街-桃林路 通江南路：关河西路-飞龙东路 光华路：丽华北路-龙游路 工舍路：江春路-兰陵北路 勤业路：怀德中路-长江中路 民丰路：广化街-劳动西路 永宁路：飞龙东路-铁道地道口 桃林路：桃园路-元丰巷 泰安里：怀德中路-泰安桥 怀德中路：长江中路-运河 飞龙东路：通江南路-丽华北路 和平中路：光华路－中吴大道 武青路：丽华北路-关河 兰陵北路：光华路-中吴大道 会馆浜路：劳动西路-木梳路 劳动中路：龙游路-丽华北路 晋陵南路：光华路-中吴大道 龙游路：劳动中路-光华路 长江中路：清潭路-怀德南路 新堂路：飞龙东路-永宁路 竹林南路：飞龙东路-关河东路 竹林东路：竹林南路-丽华北路 一类地区不在主干道上的营业用房 　 九 大仓路：三堡街-勤业路 竹林西路：新堂路-竹林南路 清凉支路：和平中路-光华路 广成路：江春路-清潭路 清凉东路：龙游路-和平中路 怀德中路：运河-白云路 迎宾路：兰陵北路-江南春宾馆 丽华北路：光华路-中吴大道 荆川东路：长江中路-荆川路 长江中路：清潭路-中吴大道 新市路：芦墅路-关河西路 通江南路：龙城大道-飞龙东路 西仓路：大仓路-米市河 关河西路：长江中路-芦墅路 龙游路:光华路-中吴大道 长江中路：怀德中路-勤业路 兰陵北路：中吴大道-新312国道 晋陵中路：龙城大道-飞龙东路 延陵中路：政成桥-朝阳桥 青龙西路：飞龙东路-虹景路 星园路：勤业路-长江中路 清潭路：长江中路-荆川路 永宁北路：龙城大道-飞龙东路 新堂路：龙城大道-飞龙东路 二类地区不在主干道上的营业用房 十 木梳路：怀德中路-清潭路 白云路：怀德中路-龙江中路 浦前东路：和平中路-光华路 木清路：会馆浜路-清潭路 大红旗路：通江南路-西新桥新村 中吴大道：丽华北路-长江中路 劳动中路：丽华北路-凤凰路 富强路：浦前东路-中吴大道 竹林北路：龙城大道-飞龙东路 锦绣路：通江南路-晋陵中路 清凉支路：光华路-中吴大道 青龙西路：虹景路-龙城大道 怀德中路：白云路-龙江中路 三堡街：大仓路-长江中路 东方西路：青龙西路-横塘河 和平中路：中吴大道-新312国道 勤业路：长江中路-龙江中路 长江中路：勤业路-关河 星园路：白云路-长江中路 荆川路：中吴大道-清潭路 十一 飞龙路：铁路-关河西路 中吴大道：菱港桥 -丽华北路 宣陈路：陈渡路-中吴大道 青龙路:劳动中路-铁路 陈渡路：怀德中路-紫荆西路 运河路：龙江中路-长江中路 中吴大道：荆川路-长江中路 草堂路：荆川东路-荆川里小区 凤凰路：劳动中路-中吴大道 长江中路：关河-铁道 延陵中路：政成桥-青洋路 劳动东路：凤凰路-青洋路 丽华北路：中吴大道-新312国道 龙城大道：泰山路-竹林北路 长江南路：新312国道-中吴大道 清潭路：荆川路-陈渡路 三类地区不在主干道上的营业用房 十二 中吴大道：龙江路-荆川路 飞龙路：铁路-龙城大道 龙江路：龙城大道-中吴大道 劳动东路：青洋路-清柏路 凤凰路：中吴大道-新312国道 怀德南路：中吴大道-邹傅路 龙城大道：泰山路-龙江路 龙城大道：竹林北路-青洋路 东方西路：青洋路-横塘路 长江中路：龙城大道-铁路 青洋路：青龙西路-中吴大道 星园路：白云路-龙江中路 西林路：怀德南路-华林路 飘香路：长江中路-龙江中路 延陵东路：青洋路-大明路 中吴大道：菱港桥-青洋路 青龙西路：龙城大道-青洋路 横塘路:铁路-龙城大道 老312国道:荆川路-怀德中路 十三 青洋路：中吴大道-新312国道 龙江南路：中吴大道-新312国道 中吴大道:青洋路-常遥路 龙城大道：青洋路-大明路 大明路：龙城大道-延陵东路 劳动东路：清柏路-京杭运河 怀德南路：邹傅路-新312国道 东方路:青洋路-大明路 四类地区不在主干道上的营业用房 十四 西林路:华林路-中吴大道 常遥路:中吴大道-运河 中吴大道:常遥路-运河 五类地区不在主干道上的营业用房 十五 六类地区不在主干道上的营业用房 戚 墅 堰 区 一等 延陵东路：工农桥——沿江高速圩墩大桥 二等 车站路、成济路、圩墩路、泡桐路（地道以南） 劳动东路：戚大桥-潢河桥 三等 街东路、火炬路、小铁路、戚老街（东街、中街、西街）、工房三区十字路（东至小铁路、西至机厂大门、南至戚大街、北至地道口） 五一路：铁路-段前路 段前路：五一路-机厂北厂道口 环卫路：五一路-东方小学 牌楼巷：延陵东路-六角亭 四等 丁堰、潞城的主要干道、潞城新街 戚墅堰区一类地区不在主干道上的营业用房 五等 戚墅堰区二、三类地区不在主干道上的营业用房 附件三： 非营业用房基准价格表 1．天宁、钟楼区工业用地及仓储用地的各类用房基准价格(元/m2) 类别 区位级别 一类 二类 三类 四类 五类 六类 出让 划拨 出让 划拨 出让 划拨 出让 划拨 出让 划拨 出让 划拨 钢混 结构 （框架） 一级 2970 2670 2820 2540 2370 2120 2220 1990 1850 1660 1550 1390 二级 2850 2560 2700 2430 2250 2030 2100 1890 1730 1560 1430 1280 钢混 结构 （排架） 一级 2830 2540 2680 2410 2230 2010 2080 1870 1710 1540 1410 1270 二级 2700 2420 2550 2290 2100 1890 1950 1750 1580 1420 1280 1150 全钢 结构 一级 2800 2510 2650 2380 2200 1980 2050 1840 1680 1510 1380 1240 二级 2690 2410 2540 2280 2090 1870 1940 1740 1570 1410 1270 1140 砖混 结构 一级 2670 2400 2520 2270 2070 1850 1920 1720 1550 1390 1250 1120 二级 2600 2330 2450 2200 2000 1800 1850 1660 1480 1330 1180 1060 2．戚墅堰区工业用地及仓储用地的各类用房基准价格(元/m2) 类别 区位级别 一类 二类 三类 出让 划拨 出让 划拨 出让 划拨 钢混结构 （框架） 一级 1850 1660 1700 1530 1550 1390 二级 1730 1550 1580 1420 1430 1280 钢混结构 （排架） 一级 1710 1530 1560 1400 1410 1270 二级 1580 1410 1430 1280 1280 1150 全钢结构 一级 1680 1500 1530 1370 1380 1240 二级 1570 1400 1420 1270 1270 1140 砖混结构 一级 1550 1390 1400 1260 1250 1120 二级 1480 1320 1330 1190 1180 1060 注：上列基准价格已含厂房及全部附属设施（总图范围内除生产设备外）所有费用。 3．天宁、钟楼区非工业用地及非仓储用地的办公、教育、医疗等非营业用房基准价格(元/m2) 区位 一类 二类 三类 四类 五类 六类 基准价格 6200 5500 4700 4100 3300 2800 4．戚墅堰区非工业用地及非仓储用地的办公、教育、医疗等非营业用房基准价格(元/m2) 区位 一类 二类 三类 基准价格 3300 3000 2500 附件四： 标准房屋限定条件 （一）标准住宅房屋（成套） 为客观确定被征收房屋市场价格的基准价格，评估机构对每一征收项目均应选择设定至少一套标准住宅，位置由评估机构根据具体情况设定，实体标准如下： 1．结构类型：混合结构、单元式住宅二等； 2．层次：多层住宅楼中的标准层； 3．建筑面积：50M2—120M2； 4．套型与朝向：成套，一间卧室朝南； 5．成新：八成新； 6．建筑年代：1980年—2000年间； 7．装修：一般装修（水泥沙浆地面、普通涂料墙面及平顶、钢木门窗，普通水卫电照）。 （二）非住宅——具备使用条件的标准房屋 营业用房标准房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房。 1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等； 2. 层次：一层； 3. 成新：六成新； 4．标准进深：10米； 5．土地性质：国有商业划拨或出让 6．装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。 非营业用房标准房屋是以行政性办公楼为主，少量教育、医疗、图书室馆等公共性的用房。 1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等； 2. 层次： 多层建筑中的标准层，工业及仓储用房除外； 3. 成新：六成新； 4．装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。 （三）参照营业用房评估的标准房屋 参照营业用房评估的标准房屋是指改变房屋用途，取得工商营业执照并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的非营业用房和住宅。 1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等； 2. 层次：一层； 3. 成新：六成新； 4．标准进深：10米； 5．装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。 附件五： 可比实例选择要求及说明 1．可比实例应选择与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。 2．可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型； 3．可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格； 4．可比实例的成交日期应与评估时点接近，两者差异不得超过二十四个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例； 5．选用的可比实例的数量应为3个及以上数量； 6．选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%； 7．每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%，综合系数调整不得超过30%。 附件六：住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表 （一）交易情况修正系数 由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。 （二）交易日期修正系数 该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 （三）房屋实体因素修正系数 1．住宅结构因素修正系数 a. 可比实例修正为标准房屋结构因素修正系数计算公式: 〔1＋（可比实例建安工程重置价格单价—标准房屋建安工程重置价格单价）/5000〕100 b.标准房屋修正为评估对象结构因素修正系数计算公式: 〔1－（标准房屋建安工程重置价格单价—评估对象房屋建安工程重置价格单价）/5000〕100 2．住宅成新因素修正系数表 待估房屋 成新率 标准房屋 30%-39% 40%-49% 50%-59% 60%-69% 70%-79% 80%-89% 90%-100% 八成新 75-85 85-93 93-97 97-98 98-100 100-105 105-110 3．住宅朝向因素修正系数表 卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间朝南 修正系数 96 98 99 100 101 102 4．住宅功能修正系数表 修正因素 平面布置 设备及设施 采光 通风 取值范围 98-101 98-101 98-100 99-100 5．成套房楼层系数表 房 屋 楼 层 增 减 率（%） 层次 系数 楼层 一层 二层 三层 四层 五层 六层 七层 八层 三层楼 100 110 90 　 　 　 　 　 四层楼 100 105 110 85 　 　 　 　 五层楼 100 105 110 105 80 　 　 　 六层楼 100 105 115 110 100 70 　 　 七层楼 100 105 115 115 105 95 65 　 八层楼 100 105 115 115 110 100 90 65 说 明 凡坡屋面住房的顶层另增加5%的系数。 （四）房屋区位因素修正系数 1．区位因素修正调节系数评分表 序 号 因素项目 内容 考察项目 评分等级 一等 二等 三等 四等 1 自然环境 自然景观、风向a11 6-6.5 5.5-6 4.5-5.5 4-4.5 空气污染、噪音、水文a12 6-6.5 5.5-6 4.5-5.5 4-4.5 2 规划设计 建筑或小区布局a21 5.5-6 4.5-5.5 3.5-4.5 3-3.5 建筑密度、外型等a22 4.5-5 3.5-4.5 2.5-3.5 2-2.5 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a23 4.5-5 3.5-4.5 2.5-3.5 2-2.5 3 物业管理 物业管理情况a31 11.5-14.5 10.5-11.5 9.5-10.5 8.5-9.5 4 交通条件 离市中心区的距离a41 15.5-17.5 13.5-15.5 11.5-13.5 9.5-11.5 离市区主干道的距离a42 11.5-12.5 10.5-11.5 9.5-10.5 8.5-9.5 公交线路情况a43 10.5-9.5 8.5-9.5 7.5-8.5 6.5-7.5 5 教育医疗 设施 所在学区学校情况a51 13.5-14.5 10.5-12.5 8.5-9.5 8.5-7.5 医院及医疗机构分布情况a52 11.5-12.5 10.5-11.5 9.5-10.5 8.5-9.5 6 商业配套 设施 重要商业配套设施a61 24.5-25.5 21.5-22.5 19.5-20.5 17.5-18.5 2．区位因素调节系数评分等级说明表 序号 因素项目内容 考察项目 一 等 二 等 三 等 四 等 1 自然环境 自然景观 公认的自然环境优越地区，依山傍水或临近公园。 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 附近有少量绿地和绿化，卫生环境一般。 附近周围无绿化，拥挤、环境稍差。 环境污染 空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。 靠近污染源、靠近车站、机场等，有噪音。 2 规划设计 建筑或小区布局 布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求。 布局稍好，排列整齐。 布局一般。 任意布置、拥挤。 建筑密度与外型等 建筑密度在30%-40%，外型美观。 建筑密度在40%-50%，外型比较整齐。 建筑密度在50-60%，外型陈旧。 建筑密度在60%以上，外型破旧杂乱。 室外公共活动空间与绿化景观 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 少量绿化，基本无公共活动空间。 无绿化，无公共活动空间。 3 物业管理 物业管理情况 全封闭物业管理。 半封闭物业管理。 有物业管理。 无物业管理。 4 交通条件 离市中心区的距离 位于一、二类区位(离市中心区近) 位于三类区位(离市中心区较近) 位于四类区位(离市中心区较远) 位于五、六类区位(离市中心区远) 离市区主干道的距离 离市区主干道的距离在500米以内。 离市区主干道的距离在500-1000米之间。 离市区主干道的距离在1000-2000米之间。 离市区主干道的距离在2000米以上。 公交线路情况 距离公交站点100米内，有3条以上重要公交线路。 距离公交站点100-200米内，有1-2条重要公交线路。 距离重要的公交线路的距离在200- -500米之间。 距离公交线路的距离在500米以上。 5 教育医疗 设施 所在学区学校情况 属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 一般中小学学区。 医院及医疗机构分布情况 距市级及以上医院1000米以内。 距市级及以上医院1000米－2000米。 距市级及以上医院2000米－2500米。 距市级及以上医院2500米以上。 6 商业环境 重要商业配套设施 在400米范围内有大型的市级购物中心、商场等商业配套设施。 在400-800米范围内有大型商场及区级商业设施。 在800米范围内有大型商场，基本满足生活需求。 在80