2022年物业前期介入方案.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 个人收集整理 仅供参考学习物业前期介入方案筑建科技产业大厦经典名作、打造数码园区运营传奇,从物业建设细节品 质开头；物业建设细节品质的完善, 如有了物业公司前期的介入, 定能如虎得翼、锦上添花！一、物业前期介入的定义；前期介入是指物业治理公司在接管物业之前,就参与物业的规划设计和建设的过程,从业主、使用人及物业治理的角度, 就物业规划、 楼宇设计、 设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面提出建设性 看法,以便于日后物业使用人对物业的使用和物业公司对物业的治理,并对将接 管的物业从物质上和组织上做好预备；目前已经有

2、一些富有远见的房地产开发商开头尝试让物业治理企业在项目 规划设计阶段开头提前介入, 尽心听取来自物业治理单位的看法建议,完善物业 建设,完善楼盘品质,得到了市场良好的回报,也理顺了后期治理的诸多事情,为正式投入使用后的物业治理奠定了良好的基础；二、物业前期介入的重要作用；1、从项目设计开头提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前治理,为完善物业建设提出建设性看法,防止物业建成后的使用和治理问题；物业的设计人员不是专业的物业治理者,在项目规划设计阶段, 规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时, 不行能将后期的物业治理经营中可能显现的问题考虑的那么全面,或者很少从

3、业主长期使用和后续物业治理正常运行的角度考虑问题, 造成物业建成后治理上的漏洞和功能布局上的 缺陷；同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍；而物业治理企业作为物业的治理经营保护者, 对物业可能显现的问题有比较清晰的明白；其前期介入, 可以从业主和治理者的角度参与规划设计方案的争论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和治理,不足而给业主使用和物业治理带来的麻烦；可以有效地防止因设计的缺陷或第 1 页 共 6 页名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 6 页精选学习资料 - - -

4、- - - - - - 个人收集整理 仅供参考学习如 2000 年投入使用的深圳某大厦,其绝大部分设计工作是 96 年内完成的,如全部依据设计图纸建设, 就与后期使用和经营治理要求就有肯定距离；作为前 期介入该大厦的物业治理公司, 积极组织物业治理专业人员对大厦各类设备如电 梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场治理系统进行了深化细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,到有关生产厂家进行了实地考察；在此基础上, 从完善大厦设计细节、 更好地搞好本大厦经营的角度提出了一系列建 议,并提出了需补充和完善的项目；这些项目经同开发商和业主方沟通后 , 最终 都做出了更加合理的方案并付诸实施

5、,取得了很好的成效；2、积极参与工程监理工作,从物业治理的角度对工程施工、设备安装的质 量进行全面监控,及早发觉问题,及早解决问题,防止物业建成后给使用和管 理服务带来的缺憾；并且要面对所 物业项目一旦建成, 物业治理企业就要每天和此物业打交道,管物业可能发生的各种问题, 在关系到切身利益的条件下, 它可能比工程监理的 要求更严格,工作更细致、更周密；在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参 差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的掌握要求高；但这一阶段 是整个项目的关键时期, 开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销 推广上,尽管从开发商的本意来说, 总是期望能保证工程质量,

6、使所建物业达到 优良乃至优质工程目标, 但是由于人力、 技术、精力等方面的缘由忽视对工程质量的全面监控； 尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题, 对物业使用过程中常常会遇到的渗漏、裂缝以及一些微小的质量问题却常常忽视, 而这些却是物业治理企业在日后的修理养护中必须面对的,通过物业治理企业的前期介入, 为以后的修理养护工作省去许多麻烦；现在的物业建设,特殊是高层物业建设,其结构、管线等非常复杂,安装、施工工程中, 马虎大意或随心所欲就很可能给业主今后顺当使用设施、设备带来极大的困难, 甚至导致极大的铺张, 特殊是在目前房地产施工安装单位尚不很了解重视物

7、业治理工作的情形下, 某些作业者很可能为了自己工作的便利,而不是以人为本、 从有利于业主今后几十年使用的角度去安装施工,从而给入住后的物业治理带来诸多难以解决的问题；物业治理派出专业人员入住楼盘,从业主的角第 2 页 共 6 页名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 个人收集整理 仅供参考学习度监督施工单位的各项工作, 从物业治理的角度提出整改建议,确保了施工中不显现不利于物业治理的弊端,为业主争得了良好的硬件条件；此外,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、修理供应了

8、极大的便利；如物业治理公司介入深圳某大厦的治理后, 严格依据优质工程标准进行动态监控,在开发商聘有监理公司的情形下, 仍是发觉并指出了屋面渗漏材料使用、玻璃幕墙安装、 施工单位使用海砂、 假冒水泵、 地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用、设备选型、配套设施、管线布置等多方面；3、提前熟识所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业治理单位能够在物业建成后一开头投入使用即能为业主供应良好的物业治理服务；4、有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处, 造成可保护性不足, 特殊是在接管验收阶段, 开发商往往只留意物业整体的交

9、付使用, 而很少考虑到物业公司接管后微小全面的需要,给物业建成后的使用保护带来诸多不便,供良好的治理服务带来影响；也对物业治理单位顺当、 准时地为业主提5、有物业治理公司提前介入后, 进展商可以得到物业治理公司的紧密协作,使其用心开发建设； 物业治理公司可以依据物业治理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关, 就日常治理保护工作中可能显现的问题直接与建筑安装单位交涉, 监督并促使改进发觉的问题,防止了扯皮推萎事情的发生；特殊是能够准时指出安装调试过程中,对供配电、 给排水、 照明、通讯、暖通、电梯、消防等各个设备系统中所存在的不同程度的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解

10、决, 确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行；其机电设备治理人员可以提前熟识相应设备的操作、治理和保护, 同时严格依据国家建设部颁布的房屋接管验收标准做好接管验收工作；6、同时,由于有了提前介入,物业治理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、 设备设施基本做到心中有数,对物业可能显现的隐患了如指掌；所发觉的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节约了费用, 也大大缩短了了物业开发、经营、使用之间的过渡期；假如在进展商的授权下,在竣工验收合第 3 页 共 6 页名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 个人收集整理 仅

11、供参考学习同中,进展商全权托付物业治理公司在保修期内代表进展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、 和谐,确保物业建设质量, 物业治理单位就能够确保接管验收工作顺当,接管后即能投入使用,准时为业主供应牢靠的服务；7、此外,物业投入使用时才进入的物业治理队伍,往往仓促上阵,难免在初期的治理中导致许多不应有的失误, 也给业主留下了不好的印象； 而提前介入,就可以有充裕的时间锤炼好物业治理队伍；实践证明, 让物业治理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、 确保物业建设质量、 确保物业在建成后漫长的使用期间顺当地保护保养等方面,有无 可替代的重要作用；三、前期介入的基本工作思路；1、前期介

12、入从规划设计阶段就要开头；在汇审图纸初稿时,就要通过认真 看图、多提问题、 和专业工程师沟通沟通、 参与图纸汇审会议等方式将图纸在设 计时的先天不足和缺陷尽可能地发觉和提出来,剧烈建议要求赐予图纸整改；2、深化施工现场,参与工程会议,精确把握施工进度和现场情形；再通过以往物业治理体会的汇聚及和现场施工工程师、监理工程师、 开发商工程师的沟通沟通,对施工过程中的缺陷、 隐患和不利于日后物业治理和业主使用的地方及 时提出来,并要求赐予整改；3、熟识各项施工的工艺规范和流程,对不达标准及不规范的施工准时发觉 和提出来,要求其改进施工标准和质量；4、熟识各种材料的合格标准,对不合格的材料准时提出来,并

13、要求更换或 做相应的处理措施；5、熟识各项工程的验收规范,严格依据规范对各项隐藏工程及单项工程进 行验收,发觉问题准时提出并要求整改；6、以便于日后业主使用和物业公司修理养护治理为原就,对大楼设施设备 的选型、选材提出建设性看法；7、熟识各种线路、管道、沟、井、池的位置和走向,有必要的情形下,可 以拍照留底；熟识各种设备的详细布置方式和位置；8、预备接管验收方案,对接管验收人员进行系统的培训；依据验收规范逐项逐个对房屋本体及公共设施设备进行认真验收；报开发商,并督促各施工单位限期整改；对于发觉的问题分类列出来上9、针对大厦有些易耗器材随着产品的更新换代在日后很难选购甚至根本买 第 4 页 共

14、6 页名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 个人收集整理 仅供参考学习不到,对这些耗材列出备件所需表,备件；要求施工单位供应, 为日后的物业修理供应四、天安创新广场前期介入方案及责任人；序号时间工作内容责任人督办人1 5 月 15 日汇总南海数码新城、龙岗天安数码城、番禺节能科技园等数码城园区的施工体会,为天安创至 5 月 25 日新广场的前期介入供应依据；2 5 月 26 日和开发商工程部进行开会汇谈,提出对天安创至 5 月 31 日新广场的建议和要求；3 6 月 1 日复习土建方面的施工规范,并对土建施工图纸、至 6

15、 月 7 日施工现场情形、 施工进度进行全面的熟识明白；4 6 月 8 日对大厦设施、设备房的土建部分提出施工看法至 6 月 15 日及要求,并对施工进行跟进；一方面连续跟进大厦的室内装修；一方面参与5 6 月 16 日开发商工程部施工的相关会议,并从便于日后至 11 月 30 日物业治理、业主使用、节能降耗等方面提出有专业水准的建议；参与工程设备设施施工安装的全过程,以求一6 7 月 1 日来能娴熟把握设备的结构、性能、安装流程；二来能准时发觉设备安装所存在的问题,准时至 10 月 31 日提出整改建议；另仍要跟进大厦的室内装修及室外园林建设； （须增加1 名电工）参与工程设备设施调试的全过

16、程,以求一来能 娴熟把握设备的结构、性能、操作流程及修理7 11 月 1 日技巧；二来能准时发觉设备安装所存在的问题,至 12 月 10 日准时提出整改建议；另仍要连续跟进大厦的室内装修及室外园林建设；1 名客服治理员）（须增加 2 名水电工,8 12 月 11 日 至 12 月 31 日参与大厦的竣工验收,并对验收中发觉的问题 进行督促解决；对工程设备设施进行接管验收清点、核查,及 对发觉的问题进行跟进解决,并与相关施工单 位办理接管验收手续；组织人员参与各专业施工单位进行的培训,并 对培训的成效进行现场考核；向施工单位索要工程剩余材料,向开发商索要 竣工图纸、施工合同等文件资料；12 月份

17、进行竣工验收进行的预演方案,详细实施时可依据9 2022 年 1 月 3 日至 1 月 20 日10 2022 年 1 月 21 日至 1 月 31 日11 2022 年 2 月 1 日至 2 月 20 日备注：上表是以估量创新科技广场施工进度进行调整；五、前期介入的执行要点；1、物业公司员工要本着积极主动、认真正直、深化现场、精于细节的原就第 5 页 共 6 页名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 做到如下五个三个人收集整理仅供参考学习：要三熟：熟识施工规范；熟识施工图纸；熟识施工现场；三明白：明白施工合同；明白施工单位；明白施工进度；三把握：把握施工留意事项；把握施工关键掌握点； 把握施工人员素养及才能； 三准时：准时发觉问题；准时对不整改的问题上交书面报告；准时对整改的问题进行督办；三不怕： 不怕现场艰苦；不怕被泼冷水；不怕反复挫折；2、开发公司需重视物业的前期介入,向物业公司供应创新科技广场施工建设方面的信息, 同意并准时通知物业公司参与工程方面的会议及相关活动；开发公司工程人员需本着“ 物业公司是帮其完善工程品质” 的思想,开敞胸怀,接纳物业公司员工的参与及提出建议；第 6 页 共 6 页名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 6 页