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1、精选学习资料 - - - - - - - - - “ 文殊院” 一期建设工程投资可行性讨论报告中房集团（成都）尺度地产营销有限公司2005 年 5 月1 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录一、工程总说明 -3 二、工程简况 -5 三、投资环境讨论 -11 四、市场讨论 -15 五、工程地理环境和邻近地区竞争性进展工程 -17 六、规划方案及建设条件 -21 七、投资估算及资金筹措 -22 八、工程评估基础数据的猜测和选定 -28 九、工程经济效益评判 -28 十、风险分析 -31 十一、可行性讨论的
2、结论 -32 十二、附件部分2 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、工程总说明“ 文殊院” 一期建设工程规划用地面积约合 112.98 亩；规划总建筑面积为 86352.34 平方M,其中地上商业部分总建筑面积为 51352.34 平方 M,公共配套设施建筑面积 2000 平方M,地下建筑面积 3.3 万平方 M；其余 C3 、C5、C7、三宗地约合 34.84 亩,用于拍卖；一期具体规划用地指标如下表：工程用地用地面积容积率地上面积地下面积B3 8970 0.95 8521.5 33000 B4-1
3、7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822.3 1.12 17720.976 B9 6500 1.06 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 112.985 亩C5 8084 3 C7 5667.6 7.3 一期总用地面积合计拍卖土地面积合计34.839 亩地上建筑部分面积合计51352.3365 一期平均容积率0.9857 3 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - （一） 投资可行性讨论依据 中房集团（成都）尺度地产
4、营销有限公司对“ 文殊院” 工程一期进行工程可行性讨论评估工作,并提交投资可行性讨论报告用于工程银行贷款,其主要讨论依据如下：1、中华人民共和国房地产治理法；2、中华人民共和国土地治理法；3、中华人民共和国城市规划法；4、成都市城市总体规划；5、房地产开发工程经济评判方法、房地产估价规范；6、成都市有关房地产开发、销售的法规政策；7、二 年四川省建筑工程计价定额、全国统一安装工程预算额四川省估价 表及相应的取费标准；8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收治理条例；9、托付方供应的相关资料：10、成都市 2001 年至 2004 年统计年鉴；11、其他相关资料；（二） 投资可行性讨论
5、假设前提和限制条件 1、本工程土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；2、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准；3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划；4、本工程建筑设计功能完善、布局合理,配套设施完善、适度,能引导足够客流量并 能满意消费者需求；5、本工程地质状况较好,工程建设能按方案顺当进行；4 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 6、本工程单位工程竣工验收符合国家相关验收标准,工程综合验收能顺当通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收,工程能
6、准时交付使用；7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的进展趋势,没有较大波动；8、托付方供应的资料合法、真实牢靠；（三） 工程投资可行性讨论结论1.市场分析结论依据对“ 文殊院” 建设工程的综合分析得知：该工程的开发建设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势；旅行产业作为四川的支柱产业之一,近年来得到了快速、健康、连续的发展,为本工程奠定了较好的市场基础；从市场的角度来开,该工程开发的产品符合市场需求,工程开发建设可行；通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场进展变化的趋势,结合本工程的具体情况（包括实物形状、档次等）；在充分考虑影响工程价格的如干因素和将来变动趋势的前提下,利用房地
7、产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理,对开发完成后的该工程各类房屋的平均销售单价进行了猜测；商业用房： 19000 元/（平均价格）汽车停车位： 2800 元/（按市场价格出售或经营）2.财务评判结论通过对该工程的主要财务指标的分析猜测,本工程在整个运作期内,销售收入将达到12.47 亿元（包括商业用房均价销售 100% ,车库市场价格销售 30%,土地拍卖）；产生净利润税后利润 0.8371 亿元；上交销售税金及附加 0.5519 亿元、土地出让金 0.4146 亿元、所得税 0.3831 亿元,共计上交税金 1.3496 亿元；成本利润率：8.27% ,投资利润率9.
8、83% ,销售利润率 8.34% ；5 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 综上所述,工程在市场和财务上是可行的 ,但风险较大；二、工程简况“ 文殊院” 工程位于人民中路旁的成都市文殊院历史爱护片区,作为成都现代旅行休闲中心 RBD 的重要组成部分,与传统城市商务中心CBD 相融合；依靠省级重点文物爱护单位文殊院核心爱护区 5.73 公顷,形成东至北大街、草市街,南至白家塘街、通顺桥街,西至人民中路,北至大安西路规模的和谐区,成为宗教和民俗文化的爱护区,总规划用地面积为 26.53 公顷,将打造成为城市旅行
9、休闲的顶级消费商圈；“ 文殊院” 一期建设工程规划用地面积约合 112.98 亩；规划总建筑面积为 86352.34 平方M,其中地上商业部分总建筑面积为 51352.34 平方 M,公共配套设施建筑面积 2000 平方M,地下建筑面积 3.3 万平方 M；其余 C3 、C5、C7、三宗地约合 34.84 亩,用于拍卖；一期具体规划用地指标如下表：工程用地用地面积容积率地上面积地下面积B3 8970 0.95 8521.5 33000 B4-1 7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822.3 1.12 17720.976 B9 6500 1.06
10、 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 C5 8084 3 6 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - C7 5667.6 7.3 （一）一期总用地面积合计112.985 亩拍卖土地面积合计34.839 亩地上建筑部分面积合计51352.3365 一期平均容积率0.9857 工程所处区域因素分析1.青羊区区域位置、经济特点、经济进展趋势分析青羊区为成都市中心区,全区面积67平方公里,辖 14个街道办事处、乡人民政府,常住人口约 46万人；区内高等院校、科研院所云集,职
11、业训练、基础训练水平较高,会计师事 务所、律师事务所、人才沟通中心等中介机构齐全；中国第一个华侨经济技术开发区-成都 华侨经济技术开发区落户我区；2000 年,全区实现国内生产总值 114.86 亿元；青羊区仍是成都市重要的商品集散地,专业一条街众多,尤以电讯一条街最为闻名；以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特点的骡马市金融、商贸圈为投资者供应庞大的商 业机会；全区 2000 年社会商品零售总额达到 77亿元；区内有四川省人民医院、成都中医院高校附属医院、成都市第三人民医院及杜甫草 堂、青羊宫、文殊院等名胜古迹；青羊区地处成都中心城区,是规划中的成都中心商务区的核心区,人流、物流量大、交通发
12、达、信息通畅；2.青羊区区域交通状况 青羊区区东西向的新华大道、羊市街西沿线、蜀都大道、西大街、江汉路和南北向的人 民北路、人民中路、顺城街、解放路、太升路、同仁路、长顺街、东城根街、青羊大道及一 7 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 环路、二环路、三环路将区域内连接成便利的城市道路网络；区间道路与干线道路纵横交叉、四通八达、公共汽车线路网络掩盖,站点交汇地段将聚 集消费人流,是开发商业物业的抱负地段；3.城市基础建设改善 成都市旧城改造已经进入实施阶段；城东近年来通过对东大街、顺江路、龙舟路、成龙 路、
13、老成渝路等道路的改造与建设,区域内的基础实施明显改善,成都市以一、二环路间的 房地产开发逐步接近尾声,二环路以内的地块已经成为成都市房地产开发的绝版地块；这些 区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值、增值价值；4.工程所在区域政策环境 旧城古迹和历史建筑最能表达出一个城市的地域文化,成都市政府以“ 政府主导,市场 化经营” 方针,拟定相关政策及系列优惠措施,积极勉励和支持投资商参加成都市旧城改造 和房地产开发建设；针对文殊院片区旧城改造工程政府将赐予更加优惠政策,为保证工程顺 利实施,特成立工程专家组指导和监督历史文化爱护片区的商业运作；重视文化爱护与可持 续进展,“ 爱护” 有
14、双重意义,对于建筑的爱护,并不简洁是对建筑的爱护,而应当是对爱护 片区内建筑文化和精神的浓缩和爱护,只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目 标；对于人文的爱护,其主要目的是实现对民风、民俗的全面挖掘和再现；中房集团成都开发总公司在胜利开发了蜀风花园之后秉承政府的意图和战略目标,以二 十年的开发体会和超前的开发理念,担当起完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城 市文化价值的挖掘与爱护等一系列任务；目前,该工程所处区域无论从现实的宏观政策、进展状况、经济特点、进展趋势、交通 状况仍是从城市规划、城市建设、人文环境等方面都处于一个生活、消费和服务活动将日益 成熟的时期；居住、商业物业面临一
15、个大好的进展机会；该区域是开发高档居住物业较为理 想的地段,投资商业物业前景较好；8 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5.工程所在区域的文化环境（1）、宗教文化佛教传入中国后,经过初传、开拓、传播等阶段,逐步与我国的传统文化相溶合,逐步形成了中国佛教文化；成都佛教文化经受了东晋南北朝、隋唐时期、宋元明清时期、中华民国及以后四个时演化和进展,现在成都地区开放的寺庙有58座；禅宗是中国佛教史上的大宗派,也是中国佛教独有的宗派；成都唯禅宗独霸 ,成都的文殊院在宗教界有较高的位置,古有“ 上有文殊、宝光,下有金
16、山、高明” 禅宗四大丛林之说,文殊院通过“ 五化” 改造后,将进展成为 “ 文化型、园林式、多元化功能的国际寺院” ；1400 年古寺文殊院文殊院坐北朝南,建筑面积11600 平方M；天王殿、三大士殿、大雄殿、说法堂、藏经楼庄重肃穆,古朴宏敞,为典型的清代建筑；寺院始建于隋唐（公元 605年）,以康熙年间 最为兴盛,康熙帝御笔“ 空林” 二字,钦赐“ 敕赐空林” 御印一方,康熙帝墨迹至今仍存院内；院内300 余尊佛像,观音大士像为青铜铸造,可称雕塑精品；护法神韦驮像,为清道光九年（1829 年）第七代方丈本圆用青铜翻砂而成,工艺精细,童颜神态,表达了“ 童子相貌,将 军威仪” 的风度；仍有一尊
17、列为“ 空林八观之一” 的缅甸玉佛,是院僧性鳞和尚于民国 11年（1922 年）历尽艰辛,步行募化到缅甸请回的；宝贵文物、佛经、文献上万册,如：院僧 先宗等 3人于每日早晨刺舌取血书写的“ 舌血经书” ；明神宗的田妃绣的千佛袈裟；清杨遇春 长女以自己头发绣制的水月观音；院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为宝贵,因成都是唐僧的受戒 地；中国第一都市禅林 文殊院片区所在的城北地区是成都古寺遗址最集中的区域,这里是成都宗教文化的精神 中心,不但有文殊院传统的“ 中国四大丛林 ” 之一、全国十大佛教禅院之一；文殊院的佛教文化在全国乃至国际上都有重要的影响；曾经出了四位世界闻名高僧；有 9 / 49 名师归纳总结
18、- - - - - - -第 9 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - “ 中国第一比丘尼” 隆莲法师修行处爱道堂,隆蓬法师蜚声中外,曾有泰国、斯里兰卡、日 本、美国以及不丹国王等佛教人士纷纷来访；另外,文殊片区内仍有金沙庵、娘娘庙、椤伽 庵、会庵堂、五岳宫等近十个寺院,形成名副其实的宗教文化大观园,是全国唯独的都市禅 林；（2）、城市文化 成都以历史悠久、文化浓郁、风光秀美、景点众多而闻名于世,“ 窗含西岭千秋雪,门 泊东吴万里船” ,是蓉城当年商贾如云、车水马龙的生动写照；“ 九天开出一成都,千户万户 入画图” ,描画出了名冠中外的“ 锦绣天府” ；多彩之都 浓
19、缩了花会、灯会、烧头香、赏花灯等川西民风民俗的成都是一座“ 多彩之都” ；拥有独 具魅力的巴蜀文化,“ 蜀戏冠天下” ,有川剧、扬琴、清音、评书、金钱板等 10 余种地方戏；精深的传统工艺蜚声海外,蜀锦、蜀绣风靡天下,金银丝制品、瓷胎竹编名传遐迩；美食之都 成都“ 美食之都” 的特殊魅力吸引了多方游客,名扬世界的川菜首当其冲,5000 多种川菜 菜品、 23种品型、 30多种烹饪方法,菜品丰富、用料拷就、文化丰富,现在“ 品尝佳肴美 食游” 成为黄金假日的一大亮点,在风和日丽中体验蓉城美食之都吃的浪漫情怀；休闲之都 在成都座茶馆、品美食,品尝农家小院的恬淡闲适,穿梭于川西民俗文化之中,游玩山
20、水风光、进行高山滑雪、激流冲浪、享受森林氧吧、温泉疗养,感受现代都市的潮流和时 尚；（3）、旅行文化 省会成都是中国历史文化名城,位于长江上游漂亮的富裕的川西平原,作为中国重要的旅行城市,名胜古迹中外驰名,人文景观172处,以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、10 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 都江堰、二王庙、青城山最具特色；有全国重点文物爱护单位和省级爱护单位 19处,有世界唯独的大熊猫繁育讨论基地和全国旅行胜地九寨沟、峨嵋山、长江三峡,也是内地前往西藏的主要通道,由此形成“ 蜀文化” 、“ 熊猫
21、家乡” 、“ 天府风光” 三大特色；全省旅行外汇收入突破 2亿美元,国内旅行接待人数跨过7千万大关,入境旅行增加良好,有占 46.2% 的国游外客并以每年 13% 增长；而文殊院每年接待的全国各地游客突破了 300 万人次；（二）工程自身因素分析1.工程所处地理位置、商业区位 本工程位于成都市青羊区府河内侧,紧临草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道；距成都市传统商圈春熙路约1.5公里,距骡马市商圈约 0.5公里,距火车北站约1.5 公里,属于成都市 2002 年8月7日公布的成都市基准地价住宅三级、商业二级地段；据调查显示,文殊院周边商业业种共有 2.工程所处区域交通便利度：4
22、2种之多,近 270家,总经营面积达 11000 多平方 M；1、公共交通状况：工程所在区域内有 16、99、64 、75、302 、1、55、33、73等多路公交车通过,该区域距离成都市火车北站约 通非常便利；1.5公里、距北门汽车站约 1.2公里,对内对外交2、道路通达度：工程所在区域内有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通 过,其他道路有大安西路、珠宝街、西珠市街、五岳宫街、通顺桥街、灶君庙街等多条路、街、巷分布,道路等级和路网密度较高,道路通达状况较好；该工程周边公共汽车线路网络掩盖面广,站点交汇地段将集合大量消费人流,便利的交 通为该区域内居民的生活、工作、出行带来了便利；3
23、.自身文化底蕴 11 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 成都的文殊院在宗教界有较高的位置,古有“ 上有文殊、宝光,下有金山、高明” 禅宗四大丛林之说,文殊院通过“ 五化” 改造后,将进展成为 “ 文化型、园林式、多元化功能的国 际寺院 ” ；文殊院位于成都市城北文殊院街,是现存市区储存最完整的一座佛教寺院；四川省和成 都市的佛教协会所在地；文殊院始建于唐代,宋代改名为信相寺,为川西“ 四大丛林 ” 之一；传奇清朝康熙年间,道行高深、聪明超凡的慈笃海月禅师在此修行时,有灵光自其头顶射出,光照城北,僧众视之
24、为文殊菩萨化身；康熙三十六年遂改寺名为文殊院；公元 写了“ 空林” 匾额一块赐给文殊院,因此又名“ 空林堂 ” ；1703 年,康熙皇帝亲笔题文殊院占地 82亩,坐北朝南,殿宇五重,布局严谨；进山门往里走依次是天王殿、三大 士殿、大雄宝殿、说法堂、藏经楼；东西两厢是钟鼓楼相对,斋堂与客堂对称排列,各殿堂以长廊密柱相连结；全院共有房舍 美；190 余间,建筑面积 2万余方 M；房舍为木石结构,雕饰精文殊院是佛教文物荟萃之地,其中收藏有唐玄奘的头盖骨残片；（三）文殊院片区客观条件打算了其进展的基本方向 文殊院片区地理位置处于城中心北侧,且拆迁成本高,假如将其作为常规工程 进行开 发（土地整理后由开
25、发商自行开发）,就将受城北房地产经济萎缩的影响,无论是开发何种 类型的物业都将面临成本难于收回或回收期过长、利润额低于市场平均利润率,甚至无法持 续经营；天地、上海城 中国的城市旧城改造中,仍有三个经典的案例,即南京夫子庙及上海新 隍庙；关于这三大片区中启动方式及经营模式的探讨已经许多,总结起来主要表现在三方 面：规模化开发、综合性经营、特色化营销；而其启动的基础也是相像的：即改造的片区具 备可以深挖历史文化、地缘文化,在区域内有相当的代表性；假如将文殊院片区的文化特点及地理位置与上海城隍庙及南京夫子庙进 行横向比较,可以看出,这三者同样具备深厚的宗教文化特点及地方民俗文化特点,地理位置都紧临
26、城市 12 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 中心区域,正式启动前都有相当的知名度及固定消费群体；而上海城隍庙及南京夫子庙的成 功也证明白文殊院的庞大潜力,改造之后的文殊院片区理所当然也应成为具备同样性质的地 方旅行代表区域；同时,值得一提的是,目前成都已经开发有成规模的、类似的历史文化及川西风情的旅 游片区仍有武侯祠和杜甫草堂；这两个片区的开发充分依靠其核心影响因素：武侯祠和杜甫 草堂,从建筑风格、经营业种等方面都力求与片区旅行区特点的特点相符,营造出让旅行者 能够“ 留下来” 的气氛,从而结合景点形
27、成了整体的旅行片区,营造出旅行商圈,实现了片区 价值的提升；目前,成都市区范畴内可以代表川西民俗风情的旅行景点主要有宽窄巷子及文殊院片 区；两者相比较,民居古建筑资源是相像的,宽窄巷子优于文殊院；但文殊院本身即是清代 古建筑群,是中国十大禅林之一,享有较高的声誉；同时,文殊院片区规模较宽窄巷子更 大,并可以将川西民俗文化与文殊院宗教文化相结合,从而形成卖点更多,规模更大,更具 特色的旅行片区；（四）工程最高正确使用用途定位 1、本工程所属地块规划用途为文化综合用地、规划容积率见附表、规划建筑密度规 划、规划建筑限高,规划绿地率等规划指标；2、通过对工程所在区域内物业业态的调查明白得知：该区域主
28、要物业业态为文殊院配 套的商业用房；3、工程所处历史文化位置、内涵,景观较好；道路通达度较好,对内对外交通便利；生活配套设施较为齐全；由此,我们通过讨论分析认为：工程的在达到法律上答应、技术上 可能、经济上可行、价值最大化的前提下的最高正确用途规划；（五）工程开发价值及销售猜测据市场调查显示：文殊院接近周边的租金在140 200元/平方M左右,而外层租金在 45-110 元/平方 M左右,相对比例下降了 50% 左右；而就口岸效应,文殊院接近周边的街道口比街道中段高出 50 100 元/平方 M,而在外围无明显的差异性；通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场进展变化的趋势,结合本工程的具体
29、情况（包括实物形状、档次等）；在充分考虑影响工程价格的如干因素和将来变动趋势的前提下,利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理,对开发完成后的该工程各类房屋的平均销售单价进行了猜测；商业用房： 19000 元/（平均价格）13 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 汽车停车位： 2800 元/平方M（按市场价出售或经营）三、投资环境讨论（一）成都市经济、房地产市场进展的宏观环境 1.成都将在中国经济进展中的作用（1）在中国经济版图上,显现了三大城市圈：大北京、大上海、大广州；这三个
30、城市 圈,是中国城市化进程中起步最早、进展最成熟、最具规模化的地区,在相当长时期内,仍将担负中国城市化领头羊的角色；（2）三大城市经济圈已经为中国的经济形成了牢固的基础,如同一支长弓,而长江流 域经济带就如同一支利箭,张弓搭箭,将确定中国经济整体均衡进展的新格局；大北京城市圈长江流域经济带？大上海城市圈西部的致动点、发力点“1” 在哪里？大广州城市圈14 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - （3）要实现中国整体均衡增长与可连续进展,关键在中西部的崛起；西部的整体发展,关键仍在城市,特殊是大规模城市经济圈的
31、拉动；（4）在这个引弦蓄势的格局上,幅员广袤、进展滞后的西部亟需中心城市作为发力点！ “ 3+1” 的中国区域城市经济进展的新格局呼之欲出,“3+1” 格局的 “ 1”,只可能出现在西部！（5）这是历史赐予的一个庞大的天时！以重庆和成都为两极的长江上游（成渝）城市经济圈最有可能成为：启动西部大进展的龙头,取得进入“ 3+1” 格局的入场券；（6） 成都市新一届市委市政府的战略目标也确定为：建设国家级区域中心城市 ,担当 成渝经济圈的领导角色 ,推动“3+1” 格局的真正形成！2.成都经济进展位置和主要城市的比较城市居民购买力总体状态：从社会消费品销售总额角度判定,成都市居民的购买总体 实力位居
32、第四位,其相对进展速度与西安并列排第六位；城市居民潜在购买力状态：从居民储蓄余额角度判定,成都市居民潜在购买力排名第四 位,其相对进展速度排列第六位；城市对外开发程度状态：从实际利用外资角度,成都市的对外开放程度仍相当落后,保持倒数第三位,但其相对进展速度位居前列,居第七位；城市居民收入状况：就人均城镇居民可支配收入角度,成都市城市居民人均可支配收入 15 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 水平处于中下游,城市居民的收入状况仍有待于进一步提高；固定资产投资状况：成都市固定资产投资位居第五位,其相对进展速
33、度排第八位；3.成都市房地产市场进展的宏观环境 成都市是我国西部地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽,四川省 政治、经济、文化中心,国家级重要的旅行中心城市和国家级历史文化名城,由于成都得天 独厚的地理位置与迅猛进展的经济,成都已成为西南五省市的中心,大型外资企业多把西南 区总部设在成都,借以辐射西南地区；在国家西部大开发的大背景下,成都市正努力改善各种硬件配套设施,力图制造一个更加良好的投资环境； 2002 年成都市规划部门制定和推出“ 中心城向东向南进展规划 ” 、“ 沙河综合整治规划 ” 等有关旧城改造的城市总体规划；上述城市规划的实施以来,使成都 的城市面貌焕然一新,极大
34、地改善成都市的对外交通,增强了吸引外来投资的竞争才能；由国家统计局城市社会经济调查总队、中国经济景气监测中心、中国信息报社共同举办的中国综合实力百强城市评估结果日前发布,成都位居 11位,超过乌鲁木齐、西安、重庆和昆明,位居西部第一；2003 年百强城市综合实力排名第 2003 年市辖区地区生产总值超过200 亿元的百强城市达到 68个,其中,上海、北京、深圳、广州、天津、南京、大连、杭 州、沈阳、哈尔滨位居百强前十位；（二）成都市城市总体规划成都作为四川省的政治、经济和文化中心,工业齐全,是中国重要的粮油和农副产品 基地,金融、商业、交通、通信对中西部地区有较强的辐射才能；成都市坚持以城市规
35、划为“ 龙头 ” ,进行旧城改造、新区开发和城市道路等基础设施建设,以较快的速度进展,市 16 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 容、市貌发生了较大的变化；1.城市进展战略中心城布局形状逐步由现在的密集“ 圈层式” 进展 为疏密结合的“ 扇叶式” 布局；优化城镇体系结构与布局,淡化“ 中心城 ” 的概 念,形成 “ 一主七卫 ” （市中心及个外围片区：新 都片区、青白江片区、龙泉片区、华阳片区、东升片 区、温江片区、郫县片区）的都市区格局；优化城市产业结构和用地布局,实行有效措施,引导城市向东部、南部进
36、展城南新区的规划掌握范畴为205 平方公里,建设用地规模约96.6 平方公里；城南副中心规划占地面积 3.59 平方公里,规划建筑面积达460万平方 M；南部新区以城南副中心为核心,主要进展商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业；东部新区规划面积 76平方公里,定位为以生活居住、旅行休闲、训练科研等功能为主 的生态型城市新区；其总体包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区、五 纵五横的干道系统；城东副中心是成都向东向南进展规划的连续,它将“ 生活居住” 排在了首 要位置；东部新区凭其独有的环境优势,将成为一个绿色的新区；“ 井” 字形道路：东城根街、红星路、新华路、滨江路
37、（中心区快速交通路网）；环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路；雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等；2.近期成都房地产市场的基本状况放射状道路：成绵、成渝、成南、成17 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 成都市房地产进展形势,无论从投资形势、消费现状方面目前正处于理性时期；同时,就最新的房地产进展状况的态势来看,房地产开发连续保持良性走势,开发投资正从依靠型（主要依靠银行贷款）转向主要依靠企业自身力气和市场力气的自主型进展投资形式,而在 销售方面也保持原有规模稳步扩大；以房地产开发、房屋买卖、租赁
38、、房地产抵押、典当、互换,以及房地产交易代理、中 介服务、信息询问和物业治理等为主要内容的房地产市场体系已形成,各级市场交易日趋活 跃,特殊是自 2002 年银行接受二手房按揭以来,有力地推动了房地产业及其他相关产业的 进展；目前成都市房地产市场整体的特点为：外地实力开发商纷纷进驻成都,与本土开发企业形成对垒的竞争格局,竞争的加剧促使 开发商在产品定位上更加留意市场调研环节,更加留意讨论购房者的消费心理和行为习惯,以及竞争对手的情形；大盘开发逐步成为趋势,由于市区土地资源的相对匮乏,使大盘开发的热点区域主要集 中在郊区,尤以华阳、龙泉、温江为大盘较密集的区域；个性化工程越来越多,新的房地产营销
39、概念不断显现；投资需求促使城市区城性商业、产权酒店、小户型等工程日益增多；大规模旧城改造使小户型工程连续走俏,同时促进了二手房市场、租赁市场日益升温；旧城改造成果显著；郊外交通、配套的逐步完善以及人们居住意识的不断提升,使近郊的房产开发热度随之 提高,符合环境需求、满意二次置业的产品的市场前景逐步被看好；3.成都房地产进展形势的趋势猜测 政府的三大工程改造及相关规划方案,将进一步促进近期房地产产品的消费劲度；同 18 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 时,就远期相关地产经济猜测及远期政府规划显示,将来2
40、0 年内郊区化舒服型住宅将成为主流消费意识,成都将形成大成都三圈六轴的进展格局；打造规模化都市地产,房地产开发 投资任重道远；4、结论 此可以推论,将来本案将在成都市房地产市场的连续、稳固、快速增长的整体拉动下得 以攀升,特殊当作为四川、成都的支柱产业之一的旅行业的进一步进展,将带动该工程的整 体价值的提升；四、市场讨论（一）成都旧城改造工程各大板块概述 1.与文殊院片区旧城改造工程同期进行的其他旧城改造板块简况综述 与文殊院片区旧城改造工程同时进行的,较大规模的旧城改造工程主要有青石桥片区改 造工程、大慈寺片区改造工程、东大街片区改造工程；相比较而言,青石桥片区的改造更留意于环境的改善,新片
41、区主题是改造前片区主题的 强化与扩展；该片区地理位置优越,其本身所形成的青石桥商圈无论从长期以来所形成的片 区主题、商业业态仍是固定消费群体量等方面都有明显的优势；改造前大慈寺片区中的“ 大慈寺” 原为中等规模的成都历史文物博物馆,具备肯定的历史 文化爱护价值；原长年经营名家书画,茶铺,人气旺盛；同时由于与传统春熙商圈接壤,而 春熙商圈的人气、商气依旧是成都各大商圈的王者,其扩张是必定的趋势；由于春熙路商圈本身的影响力及扩张性,加之大慈寺本身的历史文化价值,改造后的大 慈寺片区在自然纳入春熙商圈扩张范畴后,会打造为集历史文化、餐饮、旅行、休闲、购 物、高尚住宅为一体的多功能中心商业文化区,有可
42、能成为春熙商圈东区；改造后的大慈寺 19 / 49 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 片区将显现历史文化爱护与商业结合、并重的局面；东大街片区原为灯具一条街,曾有过“ 金融一条街” 的定位；由于改造后的东大街片区的 主题已经完全脱离原该片区的单一性商业属性,而同属城中区的顺城街片区客观上又已经形 成了成都的金融中心,因此,东大街的改造目标的实现不仅仅是拆除与重建,更要面对市场 的培养与挑选；2.文殊院片区自身特点文殊院片区旧城改造是成都市2002 年旧城改造工程中规模最大、体量较大的板块；该片区具备鲜明的历史文化
43、特点,改造地块的总量较大,但个体地块的体量又较小；（1）属目前旧城改造中市场脉气最弱的板块 文殊院处于城北区域,而城北板块是目前成都房地产开发中市场脉气最弱的板块；在成 都城区范畴内,城南、城西板块是目前成都住宅开发的主战场,无论从开发量仍是销售量等 指数来看,都出现出连续攀升的趋势；其中,城南板块（主要是桐梓林区域及棕树区域）主 要以高质高价为特点,连续城南高尚住宅区开发；而城西就集聚了一大批中档价位、品质的 楼盘,城西的品牌效应也开头突显,与城南形成两雄并峙的局面；城东板块虽然有城东城市 副中心等政策利好,但居住环境等条件的改善非一日之功,目前城区的开发主流仍旧是以低 价房、安居房等为主体；而城北板块,商业地产仍以城市物流为主体,住宅业开发量及消费 量都出现萎缩趋势,住宅的开发以小规模、低价为主体；与其他同期的旧城改造中大规模历史文化爱护区相比,大慈寺片区接壤春熙商圈,市场 人气商气指数相对较高；其后期改造倾向于在爱护的同时与市中心商业圈的对接；宽窄巷子 片区川西民居规模较文殊院片区的民居建筑更大,更完整,并出现出自然街区分布状态,其 片区的爱护区倾向于民居和街区的展现；同时,该片区属城西“ 贵地” ,靠近市中心,相临人 民公园,周边区域无论商务办公或居家住宅都较文殊院更