《2022年物业部管理制度汇编本.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年物业部管理制度汇编本.docx（68页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：工程部治理制度汇编商业治理中心二 0 一五年一月十六日名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司目录商业治理制度：第一章 工程部治理制度4.易燃、易爆物品治理制度7.交接班治理制度9.设备房、值班室卫生治理制度10.值班 治理制度其次章 验收与接管工作规程1验收接管应具备的条件2验收接管的预备工作3成立验收接管工作小组名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - -
2、- - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：4验收接管前的预备工作 5图纸、资料的验收移交 6商户 /租户资料清单 7房屋本体验收 8公共配套设施验收 9机电设备的接管验收 10钥匙移交 11验收总体要求 12接管验收遗留问题处理 13正式验收接管 14应用表单第三章 工程紧急事故处理规定1紧急事故处理程序 2紧急事故处理原就 3工程设备设施紧急事故处理预案1冷水机组紧急处理程序2停电紧急处理程序3触电事故处理程序4气体泄漏处理程序5电梯紧急处理程序6生活水、消防水系统紧急处理程序7火警应变处理程序8安全用具的保管及使用规定第四章 工程部日常事务治理规程工程部内部治理机制建立1工程晨会制度
3、2工程例会制度3基层领班聘任制度4职工定期考评制度5职工定期面谈制度6工程巡检制度7主力店专用设备设施定期巡查制度8工作方案制度9工程预算制度10设备设施治理制度11建构筑物治理制度12商户报修治理制度13能源治理制度名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：工程治理制度汇编目的：标准物业部治理的标准性、统一性,确保工作质量；适用范畴 : 适用于商业治理公司下属物业部的治理工作；内容：1安全保证制度1、物业部全体职工必需把安全防范意识放在重要位置,好安全保卫工作；执行有关规定, 协同保安
4、部认真做2、值班人员, 必需严守岗位职责, 必需对本岗值班范畴内进行安全检查,如发觉有安全隐患,须立刻上报领班、主管或物业部经理；3、各班领班须每日进行安全检查,主管或物业部经理；随时排除担心全因素, 遇有重大安全隐患, 须立刻上报4、主管须每月组织所属职工对所辖系统及范畴进行安全检查,排除隐患, 并将检查处理结果书面报告物业部经理；5、未经物业部经理批准,任何外来人员包括外部门、外单位领导严禁进入全部设备房包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等,已经批准者,在进出变配电室、消防中心、 空调主机房、 危急品仓库等重要部门时, 必需办理登记手续, 记录来宾、证件号码、单位、进出日期准时间
5、等,并由值班人员伴随下方可进入机房；6、全部机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必需将门窗锁好；灯光调至合适程度,清 理好现场；7、各机房门、设备门盖 、仓库门之钥匙的配制,必需向物业部经理提出书面申请,经 批准后方可配制,不得随便私配；8、全部机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志,杜绝闲人进入；9、全部设置于公共区域内之设备、设施等必需锁好,并应设置围栏及警示标志；10、全部水池、水箱箱盖随时上锁,钥匙专人治理,无关人员不得借用,打开水池或水箱 必需经主管批准,并进行登记；11、高空作业时,工作人员必需配带安全带,并进行其它有效爱护措施,作业范畴周边必 须加设护网,防止意外坠
6、物伤及人员或设备设施；12、全部运行、修理、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必需严格执行有关规程及 标准,严禁违规操作,以保证人身及设备安全；13、各类安全用具、 脚手架、 高梯等在使用前须检查其坚固牢靠性,确认安全后方可使用；14、全部工具、仪器、外表、材料、备件等均不得带出本商场工作范畴以外,如因工作需名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：要须经主管书面批准,按规定办理放行手续,并做好记录；15、物业部须每年协作维保单位对消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等消防设 施、
7、设备进行测试,以保证其使用功能正常,无故障；16、物业部职工在进行修理作业时须依据如下步骤进行：1工作区域 a保持清洁有序；b机械设备旁边应留有足够的空间以便修理；50W 的照明；c在全部工作场所都应有至少 d离地面不到 8 英尺或大型设备或箱子易遇到的灯泡应安装爱护罩；e工作地点应与危急区域或分散留意力的地方隔离开来；f 在工作区张贴警告标志以防对别人造成损害；g不要把工具或设备放在易绊倒人的地方；h防火门邻近应无障碍物阻挡指示性标志；i 确保全部工作区域的通风良好；2机械与设备 a只操作会操作的设备；b定期检查绳索、钢丝绳和链条并按要求更换；c确保某些机器的防护罩安装正确无误；3危急性材料
8、 a如有指示或必要应实行眼睛爱护措施；b如有指示或必要应使用其它爱护性设备、衣物；c经许可使用的可燃物应限制其在容器中储存的数量；d某些容器应正确标识；丢弃未加标识的剩余物或未能正确标识的物质；e输送压缩空气时应使用合适的制动装置；f 假如偶然接触有害物质应立刻就医；g用扫帚或刷子和撮斗清除碎玻璃；不要用手拣；4梯子 a检查并确认全部的升降台、竹梯、铝合金梯或伸缩梯在使用前状况良好；b只使用有防滑皮的梯子；c任何带电作业都严禁使用金属梯；5其它预防措施名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理
9、制度：a任何时间都应使用合适的提升技术；在提升极重的物体时应使用机械设备或要求帮忙；b严禁在工作场所大声喧哗或开玩笑；6发生事故时应立刻向经理 2设备安全治理制度/主管报告；将受伤职工立刻就医并提交所需报告文件；1、机电设备的治理以安全、正常、经济运行为标准,机电设备的操作、保养、修理由物业 部技工实施,工程人员须持有相应的操作证、上岗证；2、智能掌握、消防、电梯、供电、供水设备治理实行24 小时值班制度,值班运行人员必须亲密留意和把握设备的运行情形,发觉问题准时处理,并做好运行记录；3、机电设备严格依据设备修理保养规程进行爱护,确保设备完好；4、设备值班运行人员和修理人员应严格依据操作治理规
10、程对设备进行操作和修理；5、设备治理人员应明白和把握设备运行规律,贯彻以预防为主的方针,防止事故发生；6、修理设备时, 先预备好材料和实行相应的安全措施和技术措施,防止触电及设备事故的 发生；7、在电源干线、 低压配电柜上进行工作时, 必需有专人监护, 操作必需使用绝缘工具并悬 挂标示牌；8、做好设备运行和修理记录,建立设备台帐,定期对设备进行清洁卫生；9、供配电设备房必需具备有灭火器材；3安全用火治理制度 为保证物业部人员在工程施工、设备爱护过程中动火的安全特制定以下制度：1、凡施工动火须经物业部经理同意,并到保安部领取动火证后方可进行动火施工；2、动火人员应持证上岗,没有电焊、气焊等操作证
11、不答应上岗；3、动火时应遵守有关安全操作规定和操作规程,动火现场必需配备符合要求的消防器材或水等有关灭火设施,距离火源不得超过两米远；4、动火前必需对动火部位邻近10 米范畴内的易燃、易爆、可燃物品清除或隔离爱护；5、动火完毕,应认真检查清理现场,熄灭余火,切断电源,将动火证交回保安部；4危急易燃易爆品治理制度 1、配电房、柴油发电机房、泵房等要害部位,非工作人员未经批准严禁入内；2、各种安全防护装置、照明、信号、监测外表、戒备标记、防雷、报警装置等设备要定 期检查,不得随便拆除和非法占用；3、易燃、易爆、剧毒、放射、腐蚀和性质相抵触的各类物品,必需分类妥当存放,严格管 理,保持通风良好,并设
12、置明显标志；仓库及易燃易爆粉尘和气体场所使用防爆灯具；4、易燃易爆,化学物品必需专人保管,保管员要具体核对产品名称、规格、牌号、质量、数量、查清危急性质；遇有包装不良、质量异变、标号不符合等情形,应准时进行安全 处理；5、忌水、忌沫、忌晒的化学危急品,不准在露天、低温、高温处存放；容器包装要密闭,名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：完整无损；6、易燃易爆化学危急品库房四周严禁吸烟和明火作业；库房内物品应保持肯定的间距；7、凡用玻璃容器盛装的化学危急品,必需采纳木箱搬运；严防撞击、振
13、动、摩擦、重压和 倾斜；8、仓管员定时检查,对过期的易燃、易爆物品按相关条例做好处理工作并做记录；9、进行定期和不定期的安全检查,查出隐患, 要准时整改和上报；如发觉担心全的紧急情况,应先停止工作,再报有关部门讨论处理；5电梯安全治理制度1、电梯治理人员必需持证上岗,无证人员禁止操作；2、电梯治理人员每天须对所管电梯全面巡察一次,发觉问题准时通知有关人员处理；3、每周修理主管组织技术人员对电梯进行一次全面检查,保单位前来整改；发觉的安全隐患立刻通知电梯维4、电梯工负责对电梯维保单位的保养和修理工作质量进行监督、检验；5、在消控中心设立报警,保证电梯发生故障时能随时接到警报信号,在第一时间内指派
14、修理人员将电梯内困住的乘客救出；6、在电梯机房内或电梯值班室内悬挂电梯困人救援规程,电梯发生困人故障时,严格依据规程执行；7、未经技术监督局检测或检测不合格,未取得准用证的电梯严禁投入使用；6值班制度 1、值班人员必需坚守岗位, 不得擅自离岗、 串岗；如有特殊情形, 必需向主管或经理请假,经准许后方可离开；2、值班为工作,不得用谈天,不得打私人；3、每班必需按规定时间及范畴巡检所辖设备,做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活,并认 真填写设备运行及巡检记录,准时发觉并处理设备隐患；4、须按方案及主管之支配做好设备日常保养和修理；应立刻报告领班或主管；如有较大故障, 值班人员无力处理时,5、值班人员用
15、餐时,必需轮换进行,必需保持值班室内 24 小时有人值班,当班人员严禁饮酒；6、值班人员必需每班打扫值班范畴内之卫生,清洁地面、窗台、门窗、设备外表等全部产生积尘之处,随时保持值班室范畴内之卫生清洁；7、非值班人员未经许可不准进入配电室,必需进行登记；如有违者,值班人员必需立刻禁止； 如有来访者,8、任何易燃、易爆物品,不准暂放、存放于值班室；7交接班制度名师归纳总结 1、接班人员须提前15 分钟到岗,穿好工作服,佩戴好名牌,正点交接班；第 7 页,共 41 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：2、接班人员要具体阅读
16、交接班日记和有关通知单,具体明白上一班设备运行情形,对不清楚的问题肯定要向交班者问清晰,交班者要主动向接班者交底,交班记录要具体完整；3、交班人员要对接班人员负责,要交安全、交记录、交工具、交钥匙、交场所卫生、交设备运行动态,确定完毕后双方在运行记录上签字；4、如在交接班过程中设备突然发生故障,或正在处理故障, 应以交班人员为主、 接班人员积极协作排除故障,待处理完毕后方可进行交接班程序；5、规定的交班时间内, 如接班者因故未到, 交班者不得提前离岗, 擅自离岗者作旷工处理；接班者不按时接班,按集团公司行政治理制度相关条款执行；6、接班人员发觉交班人员未认真完成有关工作以及检查中发觉的问题,应
17、向交班人员提出,如交班人员不能赐予明确回复或不加以改善,接班人有权拒绝接班,并报上级领导；7、接班人员酒后或带病坚持上班者, 不得进行交接班程序, 并准时报告上级主管统筹支配；8、交接班工作一旦完成,接班人员就负责全系统的安全运行操作责任；8设备房治理制度 1、机电设备房包括范畴：1.1 高、低压配电室、柴油发电机房、楼层配电间、电表间 1.2 冷水机房、空调机房、冷却塔 1.3 通风机房 1.4 水泵房、蓄水池间、管道间、水力警铃室 1.5 电梯机房 1.6 消控室、中控室、弱电间 1.7 物业值班室、修理间、配件仓库2、以上所列机房均为工程部的机电设备运行用房,机电设备房；非工程部人员,
18、未经许可不得进入以上3、本公司内有关上级部门因检查工作,必需要进入这些场所时, 应由部门经理或其指定人员伴随,并通知值班人员开门后进入,同时在运行记录上做好记录；4、凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作,必需要进入这些场所时, 应由部门经理或主管伴随,通知值班人员开门进入,同时在运行记录上认真做好记 录；5、本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时,必需依据工作项目所规定的地点,到当值领班处办理完登记手续后,在值班人员带领下进入以上场所；工作终止后,应准时 通知值班人员办理验收离场手续；6、外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时,必需凭事先办理好的有关施工许可证、工作票
19、和有效的临时工作证件,到值班人员处办理许可和登记手续后进入现 场,在工作中不得随便操作和触动与自己工作无关的设备和开关；工作终止后,准时 通知值班人员办理验收离场手续；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：7、全部人员进入这些场所后, 都应顺手关门, 并不得随便操作和触动与自己工作无关的设 备；8、全部施工和检修人员进入现场后,不得进行与自己工作无关的活动；必需在工作中做 到文明施工,并认真做到工完、料尽、场地清；9、全部人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房9设备房、值
20、班室卫生治理制度 1、各值班人员负责该班次机房、值班室的卫生清洁工作,并保持机房、值班室卫生；2、各专业值班人员负责各自机房的卫生清洁工作：2.1 高压配电工负责配电房、发电机房卫生清洁工作；2.2 空调工负责冷水机房、水泵房、冷却塔周边卫生清洁工作；2.3 电梯工负责电梯机房卫生清洁工作；3、接班人负责检查上一班的清洁工作,对不合格卫生工作的可要求返工,直至合格；4、各机房早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人；5、主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导；6、在机房、值班区域不准悬挂和晾晒衣物；工作场所要清洁、整齐、不答应乱堆杂物；7、各机房、值班室禁止吸烟；只答应在规定许可的场所吸烟,
21、烟头不得乱丢,烟灰缸要保持清洁；10值班 治理制度 1、禁止用值班 办私人事务,接听 要长话短说,保证线路畅通；2、严禁拨打各种声讯信息收费；3、任何人违反制度影响工作,按公司有关规定处理；11配电房治理制度1、负责供配电运作和修理的人员必需持证上岗,有关安全措施、操作程序与规章制度；配电室的值班员必需熟识电气设备情形和2、配电室建立 24 小时运行值班制度, 对配电装置及高压室进行定时巡查,做好巡察记录,发觉问题准时上报部门领导；3、供配电设备的停送电由值班电工操作,录,认真执行交接班制度；非值班电工禁止操作, 值班电工必需做好值班记4、供电线路严禁超载供电,配电房内禁止乱接线路；5、停电时
22、,应提前向部门领导提出申请经同意后方可实施,常,电气设备完好后方可送电；复原送电时在确认供电线路正6、配电室内消防设施应确保完好,并有手持式气体灭火器, 防小动物设施完好, 无关人员禁止进入,外来人员须经部门领导同意并在值班电工的伴随下方可进入,并做好外来人员登记工作；7、加强日常爱护、检修,保证配电室内照明、应急照明设施等完好；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：8、市电停电时, 值班人员应立刻实行紧急措施开启示电机,同时与供电部门取得联系；9、运行过程中,分路开关跳闸,先查明缘
23、由,可试送一次,假设不胜利就不能再送应报告 主管,排除故障后才能送电；10、系统和设备在运行或检修时,应做好相应安全技术措施；11、保持配电室的清洁卫生和干燥；12、值班时间内严禁干私事,必需认真监视并留意设备有无反常响声和气味,一旦发觉有 反常情形,应立刻查明缘由,快速排除并加以记载存档；13、值班人员须按时对系统和设备进行巡察检查,认真具体地填写运行记录,在填写运行 记录时应做到字迹清晰、无涂改；12柴油发电机房治理制度 1、发电机房应保持洁净、通风及照明状况良好；2、发电机房属防火重地,应按严峻危急级要求配置ABC型干粉灭火器；3、无关人员严禁进入发电机房,施工、检修人员进入应一律要求作
24、好登记工作 , 离开机房时顺手关闭照明灯具；4、严禁堆放任何无关物品,发电机四周1 米,上空 2 米之内严禁有任何障碍物；5、全部电工都应娴熟把握发电机的启停操作；每次开机需对油压、冷却水温、燃油存量、输出电流、电压及周波等数据作好具体的记录；6、假设发生应急发电,停机后需检查油箱油位,发觉油量不够,准时补足；假设未发生应 急发电,每一个月进行一次无负载运行测试,每次运行时间 1030 分钟；记录油压、冷却水温度等；每六个月进行一次负载测试,发觉故障准时排除,使设备长期保持完好 状态；7、不少于每月一次检查润滑油、 冷却水位是否适度； 不少于每月一次检查燃油箱内燃油是 否适量；不少于每月一次检
25、查电池箱内水位是否在指定范畴之内；8、在启动发电机前请检查各附件连接是否牢靠,适度；各运行部分是否敏捷转动, 皮带松紧是否9、留意环境温度假设低于5 摄氏度时, 要预先将冷却水及燃油加温；太冷时, 要按动预热按钮,然后释放；10、在日常例行启动运行中,发电机连续启动时间不能超过 次启动,如启动 4 次不胜利,应停车检查缘由；10 秒,间歇 30 秒后再作下一11、有停车前,必需使发电机组卸去负荷后,空车运转 3 分钟以上才可停车；盘车时必需 先通知电工,以免突然启动；13电梯机房治理制度：1、非电梯治理人员不准进入机房,必需进入时应经过物业部经理同意,在电梯治理人员的伴随下进入；经批准进入机房
26、参观者,进出机房均应办理登记手续；2、要严格依据设备巡检有关规定,抄录设备各项运行数据,认真做好记录并填表；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：3、在巡检中发觉问题要准时处理,处理不了的应准时上报或通知电梯维保单位；4、值班人员必需严格遵守工程部有关设备设施的治理制度,机房；5、严禁在机房内吃任何食品；6、在机房内不答应使用任何电器设备；不得将与工作无关的物品带入7、机房应配足消防器材,禁止存放易燃、易爆品；不答应随便移动机房内消防器材；8、未经批准不答应在机房内使用电焊、气焊；
27、9、严禁在机房内吸烟；10、保持机房洁净,确保机房地面、墙面及设备无尘；14冷水机房治理制度 1、全部冷水机组操作人员应明白并熟识主机及附属设备的构造、原理、性能、操作方法和故障产生缘由及防止措施,并把握爱护、保养规程；2、操作人员须持证上岗, 使用冷水机房各种电器必需严格遵守安全操作规程,对进出机房人员应作好登记工作,离开机房时顺手关闭照明灯具；3、机房内严禁堆放易燃、 易爆等化学危急物品及无关物品,各通道无障碍物, 符合消防安全要求,工作照明和通风良好,保持设备和环境洁净,定期清扫；4、各种管道及其走向应有明显的色标,主要设备、阀门及开启程序要有编号、状态牌；5、管道系统全部设备包括阀门、
28、外表、安全装置,必需处于完好、精确状态,水、油、气 管道必需保持畅通,不得有漏水、漏油、漏气现象,有故障应准时修复并做好记录；6、冷水机组的检修、爱护保养应严格按检修、爱护保养规程进行,并做好记录；认真执行 保养方案； 设备和管道在压力情形下, 严禁焊接； 动用明火, 应严格遵守安全规定和消 防标准,如需抢修必需 2 人以上操作；7、各种正在检修和操作的阀门需做好标识,交待清晰；15水泵房治理制度操作完毕后, 应立刻复原原状, 并向当班人员1、水泵房为主要设备机房之一,应有专人负责；2、水泵房内应保持卫生清洁,保持空气流通,禁止吸烟；3、水箱内应保持清洁卫生,不得有杂物和悬浮物,并定期进行清理
29、、消毒,治理人员必需 持有健康证和专业证书；4、水泵房设置各种管道、阀门、焊口、接头等应做到不渗、不漏、不锈,做好修理和保养 工作；5、水箱的透气管和泄水管、 溢水管口应加不锈钢丝网, 防止小动物爬入水箱内； 水箱盖平 时应盖好加锁,钥匙由专人负责保管；6、水泵房的门、窗和各个原预留洞口应加装纱铁网以防止各种小动物进入水泵房；7、每天应对水泵房进行巡逻,检查水泵的运行情形,如有无异声、异味；温升、电流、压名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：力等是否正常,检查供电设备和供电箱是否正
30、常,泵房的排水系统应保证正常运行,泵体是否运行平稳,噪音是否过大,电机是否有过热等现象；保证水泵运行安全、可靠；8、水箱内浮球应定期检查, 防止浮球失灵造成事故, 水箱的高、 低水位报警安全系统应定 期试验调试；9、查看在压力到达设定压力时水泵工作台数是否正常；10、严禁在出水阀门未开启的情形下运行水泵；16机房钥匙治理制度 1、凡 24 小时值班机房,除值班人员把握一套外,其余钥匙交工程部统一保管；2、任何人不得私自配钥匙；3、凡非 24 小时值班机房, 修理工作完成后立刻将钥匙交仍生紧急情形后,能准时打开机房门；4、无关人员不得借用机房钥匙；5、遗失钥匙须立刻报告；6、无人值班机房借用钥匙
31、需登记；17设备机房巡回检查制度24 小时值班机房保管, 以备发设备例行巡回检查的目的是为了主动把握系统设备的运行情形,定时定期的巡回检查,能准时发觉反常情形和排除设备缺陷,消减事故隐患,确保安全运行；巡查人员必需明白 及把握设备性能及操作方法；巡检制度1、巡检工作是准时发觉设备缺陷,把握设备状况, 确保安全运行的重要手段, 各巡检人员必需按规定的时间、巡察路线、检查项目等认真执行,并认真记录；2、在巡检过程中, 如发觉设备存在问题, 应立刻修复, 假设不能准时修复应立刻用对讲机 通知领班； 如条件所限一时不能处理, 就必需做好临时补救措施后,报告领班, 并将详 细情形记入巡检记录备注栏；3、
32、巡检人员在巡察完毕机房、泵房、配电室、竖井等全部无人值守之设备间后,必需做到 顺手锁门；4、巡检人员在巡检完毕设备及其掌握箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等全部供配 电设施后,必需将门锁好；5、各运行、 修理领班, 必需每天对所辖系统设备进行检查；各主管必需每周一次巡检本系统全部设备,发觉问题,书面报告经理,并应立刻组织处理；巡回检查方法：1 看: 1.1 设备内外的清洁、完整；1.2 表、油位、灯光信号指示是否正常；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：1.3 开关、阀门启闭是
33、否正确；1.4 运动部件的磨损、受力部件的变形情形；1.5 无漏水、漏油、漏雨、漏风现象；1.6 绝缘体是否有变色、裂纹、硬化、剥落,接点是否熔化、脱落；1.7 配电间的模拟图及各种状态牌是否符合实际状况；1.8 照明灯具、烟感和温感探头、摄像探头及红外报警装置是否完整有效；2 听：2.1 转动设备声响应正常,无异声；2.2 电气设备无放电声；2.3 接触器、变压器铁芯的电磁声响应正常；2.4 水箱、水管的流水声应正常；2.5 风机、风管应无异声；3 触：3.1 操作机构是否锈蚀；3.2 电动机、水泵散热器外壳温度是否正常；3.3 转动设备应无反常振动；3.4 窗开闭是否灵敏,是否按规定开闭；
34、4 闻：4.1 有无绝缘漆的焦味；4.2 有无橡胶、塑料、棉织物的焦味；4.3 有无污水溢出的臭味；4.4 有无煤气、燃油泄漏的气味；18. 报告制度 1 运行人员在以下情形下须在运行记录或交接班记录中填写并报告专业领班：1.1 设备非正常操作的开停及开停时间；1.2 设备除正常操作外的调整；1.3 设备发生故障或停台检修；1.4 零部件更新、代换或加工修理；1.5 运行人员短时间离岗,须报告离岗时间及去向；1.6 运行人员请假、换班、加班、倒休等；2. 修理人员在以下情形下须以书面形式报告修理领班：2.1 执行修理保养方案时,发觉设备存在重大故障隐患；2.2 重要零部件的更换、代替或加工修理
35、；2.3 系统巡检时发觉的隐患或故障,必需在巡检记录之备注栏中加以说明；2.4 修理人员请假、加班、倒休等；3. 各专业领班在以下情形下必需书面报告本主管：名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：3.1 重点设备除正常操作外的调整；3.2 变更运行方式；3.3 主要设备发生故障或停台检修；3.4 系统故障或正常检修；3.5 零部件更新、改造或加工修理；3.6 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品；3.7 加班、换班、倒休、病假、事假等；3.8 须与外班组或外部门、外单位联系；4. 主
36、管在以下情形下必需以书面形式报告经理：4.1 重点设备发生故障或停台检修；4.2 因正常检修必需停止系统正常运行而影响客户使用；4.3 应急抢修及正常检修后的修理总结；4.4 系统运行方式有较大转变；4.5 影响本商场正常运行如停电、停水、停空调、停4.6 重要设备主要零部件的更新、代换或加工修理；等之任何施工及检修；4.7 系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工；4.8 人员调动及班组重大组织结构调整；4.9 所属人员请假、换班、倒休、加班等；4.10 对外部门、外单位联系、和谐；4.11 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等；4.12 修理保养方案及工作方案的变更或调整；4.
37、13 月度工作总结报告；5. 除以上各项外, 全部有关工作事项必需口头汇报上级人员；大故障及隐患,可以越级汇报；19. 物料治理制度遇有紧急大事发生或发觉重为了确保以最少的物品储备来满意修理保养和工程服务的需要,尽可能地压缩库存材 料量防止积压,提高资金和仓库的利用率；1、严格掌握工程修理材料的成本消耗,依据库存情形和日常修理的消耗记录,设立常用消耗物品库存量,一般以一个季度的消耗量的二倍库存；2、工程部所需的修理材料, 应由各专业领班与材料治理员核实后按季做出方案,提出申请,经工程部经理审核,报总经理批准后,方能购买；3、物业修理材料应由专人购买, 选购者要尽量购买廉价优质的材料,保证修理工
38、作的顺当 进行；4、物业修理材料由材料治理员负责登记保管,并由材料治理员统一发放；5、领取物业修理材料时,由领用人填写领料单,将所用材料的种类、数量、用途等填写清晰,获经理批准、材料员核实登记后方能领取；6、大型设备的物业修理材料, 经由材料治理员、 选购者和各专业人员一起核实认定后,方 能购买；7、如遇应急事故处理需临时购买工程修理材料时,购买并补交请购报告；应先向总经理口头申请, 待批准后方能名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司 商业治理制度：8、材料治理员应做好库存材料的清点工作,并将库存
39、情形报主管,以便方案用料；20. 培训治理制度 按公司基本技术系列的规定,应供应连续训练,这样职工在原有技术的基础上学习新 的技术,不断成长,并获得其行业或职位的最新的学问；应勉励物业经理、主管和全部职工接受相关的连续训练或培训；1物业经理或主管应让全部职工明白并告知该程序的重要意义；2经理、主管应对职工就有利于其才能提高或实现其目标的课程的挑选加以训练；3应实行措施调整职工的工作时间使职工有时间接受连续训练；4培训基本技术系列课程的步骤见附件；本文的目的是让全部的物业运行人员与修理人员与物业经理、主管和技术支援人员明确建立设备运行与爱护基本技术系列课程模块的正确程序；为设备运行与爱护人员、经
40、理和主管设计的基本技术系列课程是基本技能培训的一个组成部分；因此,该系列课程对提高其工作表现大有好处；基本技术系列课程由 12 个模块构成,其名称如下：E-1：电气基本材料与方式；E-2：电气发电、传输与方式E-3：电气综合学问； M-1 ：机械基本材料与方式 M-2A ：机械掌握与工具一 ；M-2B ：机械掌握与工具二M-3：机械管道； M-4：机械消防M-5：机械供气、供暖； M-6：机械制冷M-7：机械水暖传输； M-8：机械空气分布21. 职工日志治理制度物业主管每周须批阅每名职工的工作日志,的可依据公司治理制度中的相关条款惩罚；1记录本按专用表格形式发给每位职工；并批示看法； 在下次
41、的批阅中发觉仍未改良2职工将当日上班期间产生的修理服务或运行项目精确的填写在日志中；未完成的工作需注明缘由；3须保持日志本的洁净、完善；不许在日志本中记录与工作内容无关的事情；22. 公用设施数据分析制度公司的设备运行与爱护治理队伍对公用设备的消耗、成本、掌握、削减负责；经理每年与财务部门一起审查电力、据公用事业的类型和使用需求制订的；23. 报修单治理制度自然气、 水的收费费率方案, 保证客户的费率是根名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 41 页精选学习资料 - - - - - - - - - 河南新街商业治理公司客服部接商业治理制度：1接到业户或内部申报修理项目,人员
42、应将修理内容、 楼层号、何时可以维修等问题具体记录在报修记录本上；2依据报修单内容逐行填写,并准时将填写完毕的报修单交物业经理派工执行；3设备修理工接到修理指令后, 依据修理内容预备必要的工具和材料,按相应的修理服务承诺时间到达修理现场；4当判定修理项目属有偿修理时,依据有关材料和人工费收取标准向业户报价,经商户确认后,方可实施修理服务；5因材料不足暂不能修理的, 应向商户说明清晰, 估计下次修理时间, 并将有关情形记录在报修单上；6因商户自购设备故障无法修理的,应具体向商户说明缘由, 由商户联系其设备的供应商修理,同时将情形记录在报修单上交业户签名；7依据故障情形实行相应的修理措施,留意做好
43、现场四周物品的防护和遮盖；8故障修复后,商户验收合格,修理工在报修单上填写修理结果及完工时间,请商户 签名确认；设备修理工清理现场后离开；10设备修理工在完成的报修单上签名,交设备主管复核签名,一联留商户,另一联 交报修接待员,由报修接待员准时进行回访；24. 修理类型划分治理制度 物业 部实行每周 24 小时工作值班制度；设备修理服务划分为紧急抢修、一般修理、日常修理三类；紧急抢修 ：指大流量漏水、 供回水管爆裂； 液化气、蒸汽大量泄漏； 电梯困人； 动力供电突然中断,大面积停电以及危及人身安全与财产重大缺失的大事；接到紧急抢修时,接人员应立刻记录, 并立刻物业经理或主管, 由经理或主管调动相关技术人员组成紧急抢修组并在 向上级主管领导汇报；并存档；一般修理：10 分钟内赶到现场组织抢修； 抢修工作终止后, 立刻接到一般修理 后,物业部经理或主管准时与报修人联系,商定修理时间,组织修理人员,一般修理要求在 36 小时内解决； 修理工作终止后由技术负责人写出具体事故缘由及经过,上缴项目治理处