2022年房地产开发复习题.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 第一章单项挑选：1 是房地产开发的首要工作阶段A 前期工作 B 可行性讨论 C建设阶段 D 工程验收2 是房地产开发项目可行性讨论重要内容,是进一步对开发项目进行技术分析的前提A 开发项目 B 开发场地挑选 C开发条件 D 开发时间3 市场调查和市场分析的重点在于：A拟投资开发项目需求强度和竞争环境的分析 D 市场状况 4是开发产业提升的标志之一 A 非一体化 B 非全能型 C协作型 D 特定性 5 我国第一家土地收购储备机构 ;B项目的可研性 C项目的最大效益A 北京土地局 B 上海市土地进展中心 C杭州市土地中心 D 武汉市土地治理中心6

2、土地储备是指为实现调控市场促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发 储备以备供应土地的行为A 国务院 B 人民政府 C市县人民政府国有土地资源治理部D 土地资源部7 到年我国三次城市工作会议后逐步形成“ 六统一”方针A1988 B1989 C1980 D19788 以下属于前期工作的是：A 办理开工审批 B 开发项目的工程治理 9 竣工验工后申请：C施工企业的挑选 D 竣工验收A 房屋登记 B 土地登记 C房地产产权登记 D 出售登记 10 房地产开发企业资质等级条件中二级企业中级职称以上治理人员要求多少 人：名师归纳总结 A30 B20 C15 D10第 1 页,共 14 页-

3、- - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 多项挑选：1 房地产开发是以城市土地资源为对象,行：在依法取得国有土地使用权的土地上进A 基础设施 B 房屋建设 C房地产开发 D 大型建筑2 房地产开发的特点：A 开发成本高投资量大B 开发建设期长C投资周转慢涉及面广综合性强D 市场具有地区性和分散性E需求具有稳固性3 房地产开发方式：A 定向开发B 联合开发C合作开发D 单独开发E 协作开发4 房地产开发对城市建设的作用：A 推动城市规划的实施与完善B 有利于削减投资成本C为城市政府财政供应紫荆来源D 为城市大型基础设施建设供应融资途径E为城市社会经济文化活动以及人民

4、生活供应载体5 房地产开发可为分为：A 可行性讨论B 前期工作 C 建设实施D 监理工作E 房屋营销和服务6 房地产前期工作主要工作：A 立项 B 购置开发场地C筹集资金D 拆迁安置E 项目报建与托付设计7 房地产开发规模归结为：A 多元化开发B 专业化开发C纵向一体化开发D 综合开发 E混合开发8 房地产开发业可连续进展的技术途径：A 实施基于生态的土地开发利用规划名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - B 实施多维空间利用 C实施科技创新 D 实施合理利用 节省政策9 房地产可连续进展的核心是相和谐：A 房地产进展B

5、 经济基础C 人口规模D 资源配置E环境建设10 六统一方针指：A 统一规划和投资B统一设计C统一施工D 统一安排和统一治理E 统一验收 问答：1 房地产可连续进展的内涵？2 房地产开发的基本制度？3 房地产开发企业设立程序？名词 4 房地产开发的概念？5 房地产可连续进展的内涵是？6 什么是零星地段的房地产开发？7 什么是成片小区的开发？多项挑选其次章1：房地产开发策划的作用：A 提高项目决策精确性 防止运作显现偏差B 增强项目的竞争力 C增强团队治理创新才能名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - D 打造学习型组织2

6、 房地产开发策划的特性：A 地域性 制造性 B 市场性 C 系统性超前性D 可操作性E 科学性艺术性3 房地产开发的原就：A 独创原就定位原就 B 整合原就 C 客观原就D 可行原就全局原就文化原就E应变原就4 策划分为： A 前期策划 B 销售招租策划C物业策划 D问答房地产开发策划的定义：第三章 单项挑选：1 可行性讨论的核心：经济评判2 什么是经济评判的基础：投资估算 多项挑选：1 房地产可行性讨论的阶段有：时机讨论初步讨论具体讨论项目讨论2 房地产开发项目可行性讨论的工作程序：项目筹划市场调查优化和挑选开发方案方案评判编制讨论报告3 房地产市场周期成因有：内生因素 外生因素4 市场调查

7、的内容有：名师归纳总结 环境调查房地产的供需情形调查开发场地的调查第 4 页,共 14 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 5 典型的房地产开发需求分析：住宅 70 商业建筑 40 办公楼 50 工业厂房 50years6 房地产投资估算方法：面子法单元法概算指标法分项造价法分项造价比较法7 投资估算的依据：开发项目的建设规模占地面积地价设计方案图纸主要设备材料及其预算价格表资金来源贷款利率有关政策和规定名词：1 什么市房地产周期？2 什么市房地产指数？3 房地产指数包括什么 4 什么是中房指数？5 什么是国房指数？问答：1 可行性讨论的概念 2 可行

8、性讨论的作用 3 房地产开发投资的影响因素中外部因素包括什么？2 4 房地产开发项目总投资构成有哪些？第四章 单项挑选：1 采纳挂牌出让的土地使用权,挂牌时间一般不得少于 10个工作日2 根据目前国务院颁布的规定： 居住用地最高年限 70年 综合用地 50年 商业旅行消遣用地 40年 3 对开发用地进行人为投入的形式和程度分为：名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 多项挑选1 土地使用权出让可以采纳：拍卖招标双方协议挂牌出让2 投资区位因素分析那些：经济增长状况投资环境特大型建筑投资3 开发地段的挑选因素分析什么？城市

9、规划自然因素和工程地质因素现有的建设条件地段面积投资经营计划问答: 1 房地产开发用地的来源有哪些？2 土地补偿费包括哪些？名词 ：1 什么是土地使用权出让？土地使用权出让 : 指国家或其代表省、市、县土地主管部门以土地全部者身 份作为出让人, 将国有土地使用权在肯定年限内出让给土地使用者,由土地使用 者向国家支付土地使用金的行为；土地使用权：1无偿划拨：军事用地、训练、医院、政府等公共事业2有偿转让：2 什么是土地补偿费？土地补偿费是指因国家征收 农夫集体全部的 土地 对土地全部者和土地使用者的补偿；根据我国现行法律规定,征收土地补偿包括青苗、地上物补偿费、土地补偿费、安置补助费和被征地农夫

10、的社会保证费用；地农夫,土地征用补偿费包括：1土地补偿费；土地补偿费的主要部分要给被征2土地投资补偿费土地上附着物补偿费、青苗补偿费；3安置补助费；4暂时建设用地补偿费耕地占用税、新菜地开发建设基金、征地治理费等；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第五章单项挑选：1 国务院在年颁布了城市房屋拆迁治理条例19912 房屋拆迁货币补偿的基本原就等价有偿3 房屋拆迁总的按时原就：按原面积多项挑选1 拆迁的补偿方式：实行货币补偿 实行房屋产权调换2 目前采纳的房地产评估方法主要有：市场比较法 收益法 成本法 假设开发法3

11、房屋拆迁安置的形式：一次性安置 暂时过渡安置问答：1 房屋拆迁工作程序？2 拆迁补偿与安置工作中的各种费用？1-7名词：1 什么是房屋是拆迁？2 什么是拆迁补偿？名师归纳总结 3 房产调换的实质是什么？实物补偿第 7 页,共 14 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 第六章 单项挑选 1 企业自有资金比例：35%2 长期筹集资金的时间是：5 年以上3 短期资金筹集时间： 1 年以内4 从建设银行借款占房地产开发银行借款总额的：65% 多项挑选 1 建设项目大体划分三类：竞争性项目基础性项目公益性项目2 房地产开发资金筹集的方式：自有资金吸取投资发行股票

12、发行债券向银行借款房地产租售款及 BOT3 房地产开发资金筹集的渠道：自有资金国内债务资金国外债务资金4 资金筹集的原就：时机适当原就安全性原就经济性原就可行性原就盈利性原就5 REITs的类型有：契约型 公司型6 筹资结构：名师归纳总结 资本结构方式结构来源结构成本结构期限结构第 8 页,共 14 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 名词1 房地产开发企业的财务杠杆是指？2什么是 BOT？BOT 是私人资本参与基础设施建设,向社会供应公共服务的一种特别的 投资方式 ,包括建设 Build 、经营 Operate 、移交 Transfer 三个过程：

13、建设经营转让；问答1 直接筹集资金的特点？2 间接筹集资金的特点？3 BOT 和 BOOT的区分是什么？BOT比 BOOT快BOOTBuild OwnOperate Transfer 即 建设 拥有 经营 转让 ,项目 公司对所建项目设施拥有全部权并负责经营,经过肯定期限后,再将该项目移交给政府； BOT 演化的一种 投资 方式；4 BOT方式的基本特点是什么？ 1-65 BOT方式运行过程？ 1-7第七章单项挑选 :1 居住小区其人口规模一般为：35 万人多项挑选 :1 城市规划按其规划深度不同分为：城市总规划分区规划掌握性具体规划修建性具体规划2 常用的住宅类型有：名师归纳总结 - - -

14、 - - - -第 9 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 点式住宅调试住宅 错层式住宅跃层式住宅复式住宅退台式住宅花园别墅 综合性商住楼3 住宅的布置有哪些方面：周边式布置行列式布置混合式布置散点式布置自由式布置4 开发企业规划设计的掌握才能表现在：预控才能过程掌握才能设计文件接收及变更掌握才能问答 : 1 掌握性具体规划的任务是什么？2 住宅建筑综合成效设计方案评判指标有哪些？第八章多项挑选 1 工程招投标方式：公开招标 邀请招标2 开发工程招标分类：全过程监理招标设计监理招标施工监理招标3 编制标的遵循的原就：依据充分反映市场变化单一标底扩大综合定额平方米造

15、价包干4 标的的编制方法：施工图预算工程概算问答：1 施工招标文件包概括哪些？一、名词说明 1. 土地储备：是指市县人民政府国土资源部门为实现调控土地市场、促进 土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土 地的行为；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2 房地产开发：房地产企业根据城市规划的要求,通过投资,建设适应城市社会 和经济进展需要, 满意用户要求的房屋建筑、 配套设施及空间环境, 并以此实现 企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动；3 投资回收期：以项目的年净收益来补偿投资所需

16、的期限,是反映项目投资回收 才能的重要指标；.4 直接筹集资金：指房地产开发企业不经过金融机构,直接向投资者进行筹资,或者发行有价证券进行筹资；5 投资利润率 :是指项目到达设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总 额与项目总投资的比率；6. 项目筹集结构 : 开发企业在取得资金来源时以不同方式所筹集的不同渠道资金 的有机搭配以及各种渠道资金的所占比例；7. 邀请招标：开发企业向经过预先挑选的数目有限的承包商发出招标邀请 书,而不是公开发布广告,邀请他们参与某项工程任务的投标竞争；8. 施工合同：建设单位与施工单位为完成商定的建筑安装工程,明确双方权益 和义务的书面协议；二、简答题 1. 简述

17、房地产开发的特性；开发成本高、 投资量大；开发建设期长, 投资周转慢； 市场具有地区性和分散性；需求具有稳固性；涉及面广、综合性强；2. 房地产开发资金筹集规划的主要内容有 对企业或项目内外部因素进行分析； 合理确定筹资目标； 资金筹集的规模和流量；资金来源、 期限、方式等资本结构分析； 资金筹集成本分析、 风险和可行性分析；拟定资金筹集方案；3 简述房地产开发可行性讨论的作用；可行性讨论是项目投资决策的重要依据；可行性讨论是项目筹措建设资金的依据；可行性讨论是编制设计的依据；可行性讨论是与有关部门签订协议、合同的依据；4 房地产开发风险防范的策略有名师归纳总结 - - - - - - -第

18、11 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 风险回避；风险转移；风险掌握,包括挑选风险小的房地产开发项目、做好市场 讨论、实行投资组合策略来降低风险、实行分期开发；市场风险；经营风险；利率风险；政策风险；其他风险；6 房地产开发策划的作用 提高项目决策精确性 防止运作显现偏差；增强项目的竞争力；增强团队治理创新才能；打造学习型组织；7. 房地产开发资金筹集的方式：自有资金；吸取投资； 发行股票 ； 发行债券；向银行借款；房地产租售款及 项目 BOT；房地产投资信托；8 开发项目的前期工作包括哪些？立项；申请建设用地规划许可证；申请土地开发使用权；领取开发项目手册；拆

19、 迁安置；筹集资金；规划设计与报建；9. 进行开发工程施工招标应具备：取得土地使用权、 用地现场具备建设条件； 有施工图纸和概算或能满意标价运算 要求的设计文件； 列入年度开工建设方案； 取得建设工程年该规划许可证；建设 资金、主要建筑材料、设备供应均已落实；10 编制标底需要考虑的因素有 标底应遵循依据充分、反映市场、单一标底原就；应当选用施工图预算、工程概算、扩大综合定额、 平方米造价包干为基础方法来编制；因素、质量优良因素、工程范畴和自然地理条件因素；三、运算题再吃仍要考虑工期提前1某家庭估计在今后 10 年内的月收入为 16 000 元,假如其中的 30可用于支付住房抵押贷款的月仍款额

20、,年贷款利率为 抵押贷款申请额是多少 . 12,问该家庭有归仍才能的最大名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 解：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月仍款额A16 00030 4 800元月贷款利率 I= 12%/12=1%,计息周期数 n=10 12=120 个月 ; 2就该家庭有归仍才能的最大抵押贷款额P=A1+in-1/i1+in =48001+1%120-1/1%1+1%120=33.46万元 2. 某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示,如基准收益率为 10%,用净 现值法分析项目是否盈利？年份0 1 2 3

21、 4 5 现金流入800 300 300 300 300 300 现金流出50 50 50 50 50 解年份0 1 2 3 4 5 现金流入800 300 300 300 300 300 现金流出50 50 50 50 50 净现金流量-800 250 250 250 250 250 3某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示,假设行业标准投资回收期 为 5 年,项目是否可行；单位：万元年份0 1 2 3 4 5 6 净现金流量-1000 250 250 250 250 250 250 解 1000/250=4 名师归纳总结 年份0 1 2 3 4 5 6 第 13 页,共 14 页- -

22、 - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 净现金流量-1000 250 250 250 250 250 250 累计净现金流量-1000 -750 -500 -250 0 250 500 投资回收期小于标准投资回收期,可行四、论述题 试述房地产项目投资失控的缘由；1 项目可行性讨论的深度不够 2 在各设计阶段的投资运算突破投资方案目标 3 在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨 4 项目的设计变更引起费用增加 5 项目实施中不行预见因素的发生 6 项目施工不能顺当进行所引起费用增加 7 其他缘由 要求绽开名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 14 页