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1、住宅小区物业财务管理住宅小区物业财务管理学习目标学习目标住宅小区物业管理项目的财务管理 物业管理企业财务管理的相关知识住宅小区物业管理公共性服务收费的构成、住宅小区物业服务费的测算方法、住宅小区专项维修资金的管理了解熟悉掌握本章重点及难点本章重点及难点 本章重点本章重点：住宅小区物业管理项目机构财务管理、住宅小区物业管理公共性服务收费的构成及测算方法、专项维修资金的管理重点重点难点难点本章难点：本章难点：住宅小区物业服务费的测算方法序言序言财务管理财务管理v是企业管理的重要组成部分，是有关资是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。金的获得和有效使用的管理工作。目录目录物
2、业管理企业财务管理物业管理企业财务管理1住宅小区物业管理项目的财务管理住宅小区物业管理项目的财务管理2住宅小区物业服务经费及测算住宅小区物业服务经费及测算3住宅小区专项维修资金住宅小区专项维修资金4第一节第一节 物业管理企业财务管理物业管理企业财务管理营业收入营业收入管理管理专项维修专项维修资金资金成本和费用成本和费用管理管理（一）物业管理企业营业收入的内容v 营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其它经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其它业务收入。第一节第一节 物业管理企业财务管理物业管理企业财务管理第一节第一节 物业管理企业财务管理物业管理企业财务管理1、主营业务收入v主
3、营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。2、其他业务收入v其它业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。 物业管理企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经物业产权人，使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业管理企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认
4、为营业收入的实现。（二）物业管理企业营业收入的管理二）物业管理企业营业收入的管理二、物业管理企业的成本费用和税费二、物业管理企业的成本费用和税费（一）物业管理企业营业成本的内容 物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。（二）物业管理企业成本费用的管理（三）物业管理企业其他业务支出的内容及管理（四）物业管理企业税费的管理 物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加、收益环节的所得税等。 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃气费、专项维修资金、房租等行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。三、物业
5、管理企业利润三、物业管理企业利润 （一）物业管理企业利润的构成 物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其它业务利润。（二）物业管理企业利润的计算 第二节 住宅小区物业管理项目的财务管理一、概述v住宅小区物业管理项目财务管理是指在一个独立行使管理权的基层住宅小区物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。 二、住宅小区物业管理项目财务管理的类型二、住宅小区物业管理项目财务管理的类型 独立核算独立核算 财务管理类型财务管理类型 非独立核算非独立核算 第三节第三
6、节 住宅小区物业服务经费及测算住宅小区物业服务经费及测算一、物业管理经费的来源v定期收取的物业管理服务费v小区维修基金v以业养业，一业为主，多种经营的收入v依靠政府多方面的扶持v开发建设单位给予一定的支持二、物业管理服务收费原则二、物业管理服务收费原则政府指导价市场条件价三、物业管理公共性服务收费的构成三、物业管理公共性服务收费的构成v 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费v 公共设施、设备日常运行、维修及保养费v 绿化管理费v 清洁卫生费v 保安费v 办公费用v 物业管理企业固定资产折旧费v 利润v 法定税费四、物业管理费的测算方法四、物业管理费的测算方法X：公共性服务收费标准，
7、单位为元/月平方米X i：各分项费用收费标准，单位为元/月平方米i：分项项数：表示对各分项费用算术求和91)92,1(iiiXX公共性服务收费的测算公式公共性服务收费的测算公式管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费X1X1v 基本工资F1v 按规定提取的福利费F2 福利基金 工会经费 教育经费 社会保险费v 加班费F3（元/月）v 服装费F4（元/月）v 其测算公式为：v S：总建筑面积，单位为平方米总建筑面积加班费服装费福利费、社会保险费月基本工资总额各项工资、福利费1XSFFFF4321公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备日常运行、维
8、修及保养费X X2 2成本法成本法 X X2 2测算方法测算方法 简单测算法简单测算法 1 1、成本法、成本法 公共建筑及道路的土建零修费F1（元/月） 给排水设备日常运行、维修及保养费F2（元/月） 电气系统设备维修保养费F3（元/月） 燃气系统设备维修保养费F4（元/月） 消防系统设备维修保养费F5（元/月） 公共照明费F6（元/月） 不可预见费F7（元/月） 易损件更新准备金F8（元/月） 将上述8项费用求和后，再除以总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为：SFXi48122、简单测算法、简单测算法v以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本
9、的15计取，折旧年限按25年计算，每月每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40提取。v 公共设施、设备的维修保养费年月年每平方米建筑成本40/1225152X绿化管理费绿化管理费X3成本法成本法 X3测算方法测算方法 简单测算法简单测算法 1 1、成本法、成本法 绿化工具费F1（元/年） 劳保用品费F2（元/年） 绿化用水费F3（元/年） 农药化肥费F4（元/年） 杂草清运费F5（元/年） 景观再造费F6（元/年） 包括补苗费、环境内摆设花卉等费用 上述各项费用通常按年估算，除以12个月和总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为：)/(1261i平方米月元绿化
10、管理费SF2、简单测算法、简单测算法v按每平方米绿化面积确定一个养护单价，乘以总绿化面积再分摊到每平方米建筑面积)/(3平方米月元总建筑面积养护单价绿化面积绿化管理费X清洁卫生费清洁卫生费 X4 清洁工具购置费F1（元/年） 劳保用品费F2 （元/年） 卫生防疫消杀费F3（元/年） 化粪池清掏费F4（元/年） 垃圾外运费F5（元/年） 清洁环卫所需之其它费用F6（元/年）可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：)/(121261614平方米月元总建筑面积各项费用年支出清洁卫生费SFXi保安费保安费 X5 保安器材装备费F1（元/年） 保安系统日常运行电费、维
11、修与养护费 日常保安器材费 更新储备金M保保安系统购置费I保保安系统安装费Y保安系统正常使用年限 保安人员人身保险费F2 （元/年） 保安用房及保安人员住房租金F3（元/年）可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：)/(1212315平方米月元总建筑面积年总支出保安费SFXiYIM/ )(保保更新储备金办公费办公费 X6 交通费F1（元/年） 通讯费F2 （元/年） 低值易耗办公用品费F3（元/年） 书报费F4（元/年） 广告宣传社区文化费F5（元/年） 办公用房租金 F6（元/年） 其它杂项F7（元/年）公式为：)/(121271i6平方米月元总建筑面积年
12、各项费用之和SFX固定资产折旧费固定资产折旧费 X7 交通工具 F1（元/年） 通讯设备 F2 （元/年） 办公设备 F3（元/年） 工程维修设备 F4（元/年） 其它设备F5（元/年）公式为：)/(1251251i7平方米月元总建筑面积个月平均折旧年限固定资产总额固定资产折旧费SFX利润利润X8v按前7项之和乘以利润率,公式为：)/(a71i8平方米月元利润率（前七项之和）固定资产折旧费XX法定税费法定税费X9 营业税F1（元/月平方米） 城市建设维护税F2 （元/月平方米） 教育附加费F3（元/月平方米）公式为：)/(%5 . 581i3219平方米月元XFFFX%581i1XF%712F
13、F %313FF住宅小区物业管理服务费测算案例v 下面以市幸福小区为例，具体介绍住宅小区物业管理服务费的测算过程。v 市幸福小区1995年7月竣工，为普通多层、高层住宅小区。由幸福小区物业管理公司对小区实行统一的物业管理。v （一）小区概况1、幸福小区技术经济指标 总占地面积： 17.20万m2 总建筑面积(含地下): 21.05万m2 其中: 地上建筑面积: 20.64万m2 地下建筑面积: 0.41万m2 总人口: 0.92万人 总户数: 2615户 容积率: 1.2 绿地率: 42.5%（二）物业管理服务费测算（二）物业管理服务费测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费v（1）人
14、员编制和基本工资标准人员编制和基本工资标准见下表人员编制和基本工资标准表人员编制和基本工资标准表（2）费用测算）费用测算v管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见下表工资福利费测算表2 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费、公共设施、设备日常运行、维修及保养费v采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1000元/平方米计算，公共设施、设备建造成本统一按15%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。对高层建筑的电梯、高压水泵等按现行规定另行收费，未计入。月年平方米元维修保养费40122515/10003、绿化管理费、绿化管理费v小区绿化面积为7.31万平方米，绿化
15、管理测算见下表。绿化管理费测算表 4、清洁、卫生费、清洁、卫生费清洁卫生费测算见下表清洁卫生费测算表5、保安费、保安费保安费测算见下表保安费测算表 6、办公费、办公费v 按上一年度年终决算，全年办公费约45万元，考虑到物价上涨因素，按50万元计。则每月每平方米建筑面积应分摊的办公费为 v 7、固定资产折旧费v 固定资产总额为50万元，平均折旧年限为5年，则 v 8、利润v 利润取8%，则v 9、法定税费v 两税费为前八项之和的5.5%.万平方米个月万元办公费64.201250万平方米个月年万元折旧费64.2012550利润（前七项之和）8922. 08%5 . 5071. 15 . 5税费（前
16、八项之和）10、合计、合计幸福小区物业管理服务费测算见下 物业管理服务费汇总表11、小区多种经营收入的补贴、小区多种经营收入的补贴小区多种经营收入的补贴主要有以下几项：v（1）小区配套公建房出租收入的补贴 小区各类配套公建中一部分采用出租形式经营，其租金收入的15%补贴物业管理费，详见下表 出租配套公建房租金收入住宅小区物业管理服务费测算案例（2）停车费收入的补贴v小区内停车场（地上）300个车位，车位停车费为200元/车位月，共计6万元，其中1/3计2万元补贴物业管理费用。（3）维修养护专项基金利息的补贴v小区共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金，一般数额较大，专户存入银行，其利息收入的
17、一小部分可用于补贴日常物业管理费用的不足，本小区此项补贴为2000元/月。上述3项补贴合计为 9.485+2+0.2=11.685万元/月分摊到每平方米建筑面积为0.566元/月平方米。用测算出的物业管理服务费减去补贴费用，则应收物业管理服务费为 1.130-0.566=0.564元/月平方米一、专项维修资金的概念与来源住宅小区专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。专项维修资金属业主所有，物业管理单位的使用属于代管性质，专项维修资金的来源主要有以下几个方面： 1法规规定的费用 2物业服务费结转的费用 3业主大会中决定分摊的费用 4业
18、主共有物业的收益 5社会捐赠或政府拨款的费用 二、专项维修资金的管理二、专项维修资金的管理 专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造。由于其所有权及使用的特殊性，房地产主管部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金不计征营业税。 专项维修资金应当在银行专户专存，专款专用。 本章小结本章小结v本章主要讲述了物业管理企业财务管理的基础知识、住宅小区物业管理项目的财务管理的相关知识、重点是住宅小区物业服务经费的构成，难点是测算方法。为此本章以某具体的住宅小区为例,向学生阐明了住宅小区物业服务费的测算方法,目的是使学生具备测算住宅小区物业服务费的能力，另外学生还应加强对住宅小区专项维修资金管理知识的掌握。