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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房地产估价师-案例分析笔记估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。对于没有略的项目如致委托人函、注册估价
2、师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。第一章 房地产估价文书写作完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要
3、不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。（一）封面房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”
4、表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。（二）目录估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果
5、报告、估价技术报告还应出现二级目录。注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。（三）致委托人函致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。（四）估价师声明的写作注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。（五）估价假设和限制条件估价假设和限制条件应说明下列内容：一般假设；不确
6、定事项假设，对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定；背离实际情况假设，因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定；估价报告使用限制，估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。估价的假设和限制条件的写作应注意：1）必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；2）估价假设必须具有针对性；3）估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明；4）不能为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假
7、设。（六）估价结果报告的写作估价结果报告应记载以下事项：（1）估价委托人；（2）房地产估价机构；（3）估价目的；（4）估价对象；（5）价值时点；（6）价值类型；（7）估价原则；（8）估价依据；（9）估价方法；（10）不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；（11）注册房地产估价师；（12）协助估价的人员；（13）实地查勘期；（14）估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托估价，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。估价结果报告上的估价机
8、构与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人或者执行合伙人、住所、资质等级、资质证书编号。估价目的：抵押估价目的表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”；国有土地房屋征收补偿估价目的表述为 “为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；房地产转让估价目的可表述为 “为委托人转让估价对象提供市场价值参考”；企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。估价
9、对象的写作应包括四方面的内容：估价对象范围；估价对象基本状况；土地基本状况；建筑物基本状况。价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的具体某种价值。估价原则主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，必须具有针对性。房地产估价应遵循独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。估价依据要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法
10、规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失效的估价依据列出。估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明价值时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。（七）估价技术报告的写作房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法
11、适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。（八）附件房地产估价报告附件主要需列明以下内容：估价委托书复印件；估价对象位置示意图；估价对象外观和内部状况照片（如未能进入估价对象内进行实地查勘的，可不附估价对象内部状况照片，但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原因）；估价对象周围环境和景观照片；估价对象权属证明复印件；估价中引用的其他专用文件资料；房地产估价机构营业执照复印件；房地产估价机构资质证书复印件；注册房地产估价师注册证书复印件；其他。其他房地产估价主要文书写作估价委托合同的内容一般包括：委托人名称或者估价机构的基本情况；负责本估价项目的注册房地产估价师，每个估价项目应至少
12、明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人；本估价项目的基本事项；委托人应提供的估价所需资料；估价过程中双方的权利与义务；估价服务费用及其收取方式；估价报告及其交付；违约责任；解决争议的方法；其他需要约定的事项。估价所需资料清单：包括对房地产价格有普遍影响的资料、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料、相关实例资料、反映估价对象状况的资料等。估价作业方案：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟定资料收集渠道；预计需要的时间、人力和经费；）估价作业步骤和时间进度安排。估价对象实地查勘记录：住宅房地产实地查勘重点主要包括估价对象位置、四至、楼盘名称；估价对象建筑结构、户型结构、
13、楼层；估价对象通风、采光、噪声状况；估价对象周边景观及配套设施状况；估价对象类型，如属于住宅小区、大院、单体楼等；估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；估价对象设施及管理状况；估价对象内部装修状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：估价对象位置、四至；估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；估价对象周边公共配套设施；估价对象使用状况，如目前是自用、空置
14、、出租等；估价对象内部设施及物业管理状况；估价对象内部装修状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。工业房地产实地查勘重点主要包括估价对象位置、四至、名称；估价对象建筑结构、楼层、跨度、成新率；估价对象占地面积、容积率；估价对象具体用途、类型，如属于普通生产车间、腐蚀性生产车间、非生产车间等；估价对象周边交通便捷度；估价对象工业集聚度；估价对象周边基础设施及公共配套设施状况；估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；估价对象内部设施状况；估价对象内部装修状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。在建工程实地查勘重点主要包括估价对象名称、位置、四至；估价对象建筑面积、用地面积；估价对象规
15、划许可证、施工许可证、设计单位、施工单位；估价对象开工日期、预计完成时间；估价对象建筑设计结构、层高、楼层数；估价对象形象进度；估价对象周边商业繁华度；估价对象周边交通便捷度；估价对象周边基础设施及公共配套设施状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。估价报告内部审核表：估价报告的完整性；估价的假设和限制条件；估价目的及价值定义；估价对象的界定、描述和分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；估价结果确定及结论表述；估价报告的规范性、文字表述；）审核结论。第二章不同类型房地产的估价第一节居住房地产估价我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济
16、适用住房、廉租住房和集资住房（两限房、公共租赁房），这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权（有限产权），其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的独特性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。一般而言，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较差。有
17、电梯的中高层住宅，楼层越高，景观及空气质量越好，价格越高。居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法（在建住宅）等。市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的征收估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型的居住房地产（出租的住宅、出租的公寓等），能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。在建的住宅工程可以用
18、假设开发法估价。商品房估价的技术路线和难点处理：商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用市场法进行估价。单套商品房的估价技术路线比较简单，因为单套商品房的交易实例很多，可直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。在涉及商品住宅征收、商品房预售定价业务时，常常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝
19、向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理：房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。第二节商业房地产估价商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店
20、、仓储商店等。广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。例如某大型商场，由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内，虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正常购物环境，因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业。通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将
21、大大缩小。如根据一般的估价实践，大型的商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%80%，三层为底层的40%60%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%50%，可能相差50%65%，二层与三层可能相差20%30%，但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。在注重品牌、文化品位的时代，商业房地产价值中无形价值所占的比重越来越大，例如一个酒店管理集团，能使一个同样的酒店体现出完全不同的租金水平与出租率，从而使酒店体现出不同的价值。又如有大型品牌超市、商业企业进驻的商业用房，其价值会明显上升。在投资交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商业房地产的
22、无形价值进行考虑。商业房地产估价可以选择收益法、市场法、成本法等。为准确评估商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择收益法、市场法。对于成本法，可以选用（如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时），一般不宜作为主要方法。商业房地产按经营方式不同可划分为出租型和商业运营型两类。出租型商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。运营型商业房地产如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法评估，由于难以获取第一手租金资料，对于这类
23、估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益主营业务收入主营业务成本和税金管理费用财务费用销售费用商业利润。不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理整幢商业房地产估价：首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。整层商业房地产估价：一般可采用市场法或收益法进行。通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交
24、实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。同层商业房地产不同铺面估价：对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局
25、及价格分布影响因素有充分的了解和认识。空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理：在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。例如，某机构在评估城市区域一宗空置商业房地产时，经估价人员综合分析判断，认为虽然附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直行电梯通达，两套扶手电梯也通达四层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项目经营，最差也可改办公用途出租。而且通过调查发现，片区类似分散经
26、营的商业房地产的四、五层经营情况都较差，但也有相当一部分的商业房地产的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这些分析，估价人员对估价对象的净收益进行了估算。估价报告（略）注：只选用了一种方法且未说明选用一种方法的原因或不选用其他方法的原因。案例考试中，在技术报告的“估价方法适用性分析”中没有对未选用的估价方法说明理由的，可作为一处错误予以指出。注：临街状况和楼层位置应放在区域因素中；未说明可比实例租金含义（是否有租约，包含物业管理费等）；可比实例缺少建筑结构、总建筑面积、尤其是权益状况的介绍。注：可比实例均为建完工程，估价对象为在建工程，应说明可比理由或进行因素调整，如预计项目续建完
27、成后租金收益与估价时点相比波动不大，不必考虑期房状况下与现房状态下租金差异的调整或修正。第三节商务办公房地产估价写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在13万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。按使用功能不同，可将写字楼分为：单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其他功能（展示厅、餐饮等）；商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。按写字楼所处的位置、自然或质
28、量状况和收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。影响商务办公房地产价格的区位状况：集聚程度；交通条件；周围环境；楼层。商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。影响商务办公房地产价格的主要实物状况：外观形象；内部装修；设备与设施；智能化程度；物业服务水平；租户类型。商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法（通常用于抵押估价）等进行估价。由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。求取商务办公房
29、地产租金应关注：租约问题；租金构成内涵问题；租金的支付方式问题；地下车库租金问题。整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理：在商务办公房地产的实际评估中常碰见整层或几层商务办公房地产、单间或几间商务办公房地产、整幢商务办公房地产的估价。对于单间或几间商务办公房地产的估价相对比较容易，可以直接利用市场法或收益法进行测算；而对于整层、整幢商务办公房地产的估价相对比较复杂。（1）单纯型商务办公房地产：单纯型商务办公房地产基本上只有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要可以采用市场法、收益法。由于市场上整幢转让、转租的实例比较少，难以通过整幢转让、转租求取估价对象的价格。但由于单纯型商务房地产只有
30、办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此不管用哪种方法，都可以先评估出某一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。（2）商住型商务办公房地产：商住型商务办公房地产是既有办公功能又有居住功能，通常是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿。因此对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法、收益法，居住用房主要采用市场法。此外对商住型商务办公房地产估价时，应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务
31、办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。（3）综合型商务办公房地产：综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点。因此对其估价就比较复杂，首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力；根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法；最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。第四节旅馆房地产的估价饭店、酒店、宾馆房地产类型：产权式酒店；酒店式公寓；分时度假；经济型酒店（强化客房功能、
32、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店）。旅店、招待所一般是以客房居住功能为主，兼有小规模的餐厅、饭堂，经营规模都比较小，一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自于床位收入。旅馆房地产的估价特点：转让少且一般为整体转让；功能多样；一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大；价值主要体现在接待客户的类型及其能力。影响旅馆房地产价格的主要区位状况：交通条件；周围环境。影响旅馆房地产价格的主要实物状况：设备设施和用具；经营管理。旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法等。酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成
33、交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。旅馆房地产估价的技术路线及难点处理星级酒店不同功能用房收益的测算：星级酒店一般都具有多种功能，包括）客房、商场、餐饮、商务会议、娱乐健身。酒店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是大中型星级酒店，由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套
34、程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一，这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。第五
35、节餐饮房地产的估价餐饮房地产及其估价特点：地段选择的差异性；营业收入的差异性。餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似，可参阅本章第二、四节。但由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，因此利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算
36、估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。第六节工业房地产的估价工业房地产及其估价特点：涉及的行业多；非标准厂房多，建筑工程造价相差大；要区分设备和建筑物的造价；受腐蚀的可能性大。影响工业房地产价格的主要区位状况：交通条件；基础设施；地理位置。影响工业房地产价格的主要实物状况：用地面积与形状；地质和水文条件；房地产用途。工业房地产估价的常用方法：成本法，工业房地产估价时采用较多的是成本法；市场法，在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例、（特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用市场法估价；收益法，如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种
37、剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。工业房地产估价的技术路线及难点处理：工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设定额管理站公布的最新工业建筑造价标准确定估价对象工程造价。第七节特殊用途房地产的估价特殊用
38、途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权。地下停车库价格特点：同一地区单位价格不会出现较大的变化；价格受地上房地产租售状况的影响。地下停车库常见的估价方法和技术路线：一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。加油站房地产估价的一般特点：位置极其重要并且分布离散性较强；经营的个性差异显著；存在成品油特许经营权带来的超额利润。加油站常见的估价方法和技术路线：目前加油站市场交易实例还不
39、多见，加油站估价一般难以采用市场法，由于加油站是在经营期间有持续性收益的经营型房地产，因此一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。第三章不同目的房地产估价第一节建设用地使用权出让价格评估建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。市场法在可比实例较多时普遍采用的一种方法；假设开发法前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划
40、主管部门审批；成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法，房地产估价规范规定土地取得费用包括征地和房屋征收安置补偿费、土地使用权出让金或者地价款、有关土地取得的手续费和税金三个部分。第二节房地产转让价格评估房地产转让估价多数是在转让前进行的，估价时点则在估价作业日期之后。评估结果可能有一定摆动幅度的价格区间，对估价信息和结论合乎估价技术规范和执业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。房地产司法鉴定评估，作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。房地产咨询性评估，评估结果是专业评估师向委托方提供的专家意见，委托方可
41、以采用也可以不采用,所以,评估是咨询性的。房地产转让价格评估常用方法：市场法；假设开发法；成本法；收益法；基准地价修正法，主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价，其关键是确定土地的基准地价。第三节房地产抵押价值评估房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值；以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应
42、扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额；以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响；以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值；以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。房地产抵押价值评估技术路线及估价方法完全产权房地产：可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价；对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。不完全产权房地产：一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估
43、假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或相当于土地使用权出让金的价款。市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式；市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。部分（局部）房地产：估价方法可选用市场法、收益法或成本法。在建工程房地产：估价方法可选用成本法和假设开发法。乡（镇）、村企业房地产：估价方法可选用成本法、收益法或市场法。第四节房屋征收评估被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产
44、权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用
45、途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。第五节房地产强制拍卖估价房地产拍卖是一种特殊的市场交易，因此房地产强制拍卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平（根据强制拍卖的特点，保留价可以在市场价值基础上降低一定比例，即评估价可低于正常的市场价），而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。第六节房地产损害赔偿估价房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失，房地产损害赔偿金额的确定主要有以下几种方法：（1）可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，适用于暂时
46、性损害，赔偿金额修复费用相关经济损失（2）不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额，适用于永久性损害，赔偿金额损害前的房地产价值损害后的房地产价值（3）可一定程度修复的，但不能完全恢复房地产价值的，赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和，赔偿金额部分修复费用相关经济损失房地产价值减损额（4）造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地价值贬值的共同体贬值评估。房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。损害赔偿评估通常采用修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿
47、实例比较法。赔偿实例比较法也称市场法，VPF1F2F3式中V表示房屋价值损失评估值，P表示可比实例补偿金额，F1表示补偿情况修正系数，F2表示补偿日期修正系数，F3表示缺陷状况修正系数。第七节企业各种经济行为涉及的房地产估价估价的假设前提：在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据房地产估价规范要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。房地产权属发生转移的估价：如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，采用假设开发法和收益法进行估价；如果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场法和成本法进行估价。破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。房地产权属不发生转移的估价：这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此，估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件，结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法