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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 如何进行房地产开发工程的质量经管如何进行房地产开发工程的质量经管近十年以来,房地产开发 工程如雨后春笋蓬勃进展,巨大的市场需求成就了一大批开发 商,也使一些初入地产界的大佬们由于未把握地产开发规律导 致开发出来的产品不被市场认同,频于倒闭的边缘；是什么原 因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质 量差而导致房产商倒闭；这里的质量是一个广义上的“ 质量” ,它包括：地块地段挑选 质量、可行性争论质量、工程前期策划质量、设计质量、工程 实施质量、物业经管质量等；下面就如何提高房地产开发工程的产品质量提出个人的想法；房地产开发工程的生命
2、周期为：前期可行性争论产品策划设计实施交付等五大阶段；作好这五大阶段的工 作,使每一阶段都能提交符合市场需要、客户中意的产品,对 房地产开发工程来说是至关重要的,也是关系到成败的根本；一、目前房地产开发工程的问题名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 在房地产工程开发中我们普遍忽视开发前期工程可行性争论阶段、策划阶段、设计阶段的质量经管,而把主要精力放在施工阶段；假如靠猎取工程施工实施的施工单位,这当然是必要的,但我们作为建设方,以工程而成立的团队,这种思维就应当改 变；当开发工程进行到施工阶段时,产品策划、市场定位、目
3、 标客户群、工程的设施配套均已确定,规划设计技术方案、技 术技术方案和设计图纸都已经审查通过,假如产品策划、市场 定位、目标客户群、工程的设施配套均已审核,规划设计技术 方案、技术技术方案和设计图纸不是最优,很难保证工程工程 的整体投资效益；有的房地产开发商片面地把可行性争论报告视为可批性报告,支付前期可行性报告询问费用规范远远低于市场的收费规范；使得承担可行性争论报告编制的询问单位,很少进行深化的市场调查 宏观、中观、微观调查 、对调查结果深化进行分析和对规划技术方案、 户型、景观技术方案等进行多技术方案比选；在设计阶段也由于有的开发商业主片面过低支付设计费用,从 而影响设计人员进行细心设计
4、的积极性,这一问题已严峻影响 了开发工程的产品质量；二、房地产开发工程的前期工作名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发工程前期工作,主要是指工程建议书、可行性争论 报告、工程开发的产品策划等；前期工作的质量是整个工程房 地产工程的关键；房地产工程的地段挑选、规模、规划技术方 案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发工程的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深化全面,各项数据是否符 合实际,直接打算着拟开发工程的前途和命运；个人建议从如 下几点作手：1、
5、建立开发工程质量经管责任制；工程负责人是开发工程质量的全权负责人,必需亲自抓质量工作；大型开发工程仍可设 工程质量经理； 质量经理的职责是： 依据投资人工程开发战略,市场定位目标,负责编制开发工程质量方案,并组织实施；按 质量方案规定,跟踪、督促、检查工程质量方案执行情形,特 别是主要质量掌握点的验证、检查和评审活动；对发觉重大的 经管方面或技术方面的质量问题,组织争论解决,向工程团队负责人报告； 编制工程质量报告,报上级质检部门和工程经理；工程质量经理对质量的监督检查,不能代替工程其它岗位的质 量职责,工程各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各 自均应完成自己应负的质量责任,工程质量才能
6、有保证；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、制定开发工程的质量方案；充分明白工程投资人开发工程的战略决策和质量政策,明白和把握工程的特点,熟识地产行业 动态走势,明确询问成果的质量目标和质量规范；熟识询问企 业的质量经管体系文件,依据工程组织结构的特点,打算如何 应用企业的质量经管体系；如是独立的开发工程团队,就应对 开发企业的质量经管体系进行适当调整,把质量目标进行层层 分解,按质量方案和实施步骤层层落实,始终落实到末端；每 一层次职责、 权限、资源安排以及保证质量的措施都予以明确；质量经管方案要简明扼要,重点
7、突出,具有可操作性；3、建立开发工程前期工作成果的质量评审制度；建立评审制度 是保证和提高开发工程前期成果质量的重要手段,采纳德尔非法进行评审, 吸取更多专家的学问和聪明,可以准时发觉问题,优化前期工作成果；对工程询问公司供应的工程询问工作完成 以后,开发商工程团队要求询问公司先组织本工程人员对工程 询问成果进行自我评审,然后再进行内部评审；内部评审完成 后,询问成果才能提交给托付方,建设方工程经理可邀请有关 专家对询问成果进行评审和完善,并形成性相应记录文件,以 提高投资效益；在开发工程的前期询问单位挑选上,应严格把 关,现在相当数量的询问公司好像喜爱给业主提定性分析报告 而很少进行定量分析
8、（包括财务分析）,分析后没有结论,往名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 往要业主依据只有定性思路去作判定,去决策；其实这是由于 业主的询问托付服务范畴所致；第一,作定性和定量相结合的 调查与分析,一是费用高,二是业主对该项工作熟识不足,舍 不得出钱,三是相当数量的询问公司人员配置达不到作定量与定性相结合询问要求；不过,作为进入WTO的大国,我们的经管要与世界接轨,照目前这种凭感觉上开发工程的作法,在不 久将会成为历史； 三、设计阶段的质量掌握1、技术方案设计阶段在房地产开发工程中,前期的可行性争论报告、市场调查、开发
9、工程的产品策划定位,是后来作为规划 技术方案设计的依据；作为房地产投资人,他投开发工程的根 本目的是获得效益（经济效益和社会效益）,因此,作为房地 产开发商最好是请一个全程策划的询问公司；在询问公司得出 较为科学的工程开发产品定位后,应当参与到后一阶段的规划 技术方案设计；开发商在查找规划规划技术方案设计单位时也 要对规划技术方案设计的单位业绩进行综合考察,由于规划技 术方案设计是一个制造性的工作；依据一些工程技术方案设计 的体会教训,建议开发商依据楼盘的策划定位,挑选三家具有 相应实力的规划设计单位进行技术方案设计,在都有意向作该 工程的几家技术方案设计单位作设计前,请作本工程询问公司名师归
10、纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 相关人员对技术方案设计单位进行工程可行性争论、产品市场 定位的介绍讲解, 设计人员在此基础上进行规划技术方案设计；这就叫作承上启下,在技术方案设计过程中,作为业主尽量不 要对技术方案设计人员指手划脚,不要随便干涉,让设计师尽 情发挥；在几家都拿出不同技术方案后,由建设方组织相关专 家争论会,评比出最优的初步规划技术方案；建设方再与作出最优技术方案的初步设计单位签订合同,作出报批技术方案；在此基础上进行细化,2、施工图设计阶段 施工图设计是在开发工程的规划技术方案 审查通过的基础上进行的,
11、因此,规划技术方案是作工程初步 设计的设计依据；工程设计一般按初步设计、施工图设计两个 阶段进行；技术上复杂的特大型工程可按初步设计、技术设计 和施工图设计三个阶段进行；二阶段设计和三阶段设计,是我 国工程设计行业长期形成的基本工作模式,各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件 图纸 和经济文件 概预算 ,其目的是通过不同阶段设计深度的掌握保证设计质量；（1）、开发工程的设计阶段质量掌握方法；正确地编制设计任务书,设计任务书应以工程前期的策划定位、批准的规划设 计技术方案、以往工程设计的历史记录和编写人的体会为依据名师归纳总结 进行编写；为了有效地掌握设计质量,就必需对设计进行质量第 6 页,共
12、 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 跟踪,定期对设计文件进行审核；在设计过程中和阶段设计完成时,开发商的工程设计主管人员应以设计招标文件 含设计任务书、地质勘察报告等 、设计合同、 政府有关批文、 各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据,对设计文件 进行深化细致的审核；在审查过程中,特殊要留意过分设计和不足设计两种极端情形；存在隐患或功能降低；过分设计, 导致经济性差； 不足设计,（2）、建立设计经理质量责任制；开发商设计主管人员在工程 经理的领导下,对设计过程进行经管,监督检查建设方各专业 工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件
13、情形,确保设计 产品和服务满意合同规定的质量要求；组织设计策划,并将策 划结果编人设计方案；依据工程方案、工程质量方案和设计计 划的规定,对设计过程进行掌握；负责各专业之间的连接；负 责组织设计各专业的综合技术技术方案的审查和和谐,确保综 合技术技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的 设计评审和设计验证；负责掌握设计变更,按设计更换掌握程 序按规定进行掌握；对设计关键掌握点进行检查,亲自组织或 检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件；（3）、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责；建 设方各专业工程师要编写专业设计任务书,明确各阶段设计的名师归纳总结 - - - - - - -
14、第 7 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 细度和深度以及表达工程特点的设计要求；作为建设方对设计 监控一般都按专业监控,实行专业和工程组相结合的矩阵方式 经管,要求设计单位的各专业部室和工程组与建设方相关专业 人员和工程部形成对应连接的工作关系,建设方相关人员对设 计质量都负有经管和掌握的职责；并实行措施对专业的设计过 程实施有效的掌握；要求设计单位为工程派遣符合资格要求的 专业负责人和各级设计人员,保证工程具有足够质量和数量的 人力资源,以确保设计质量；负责确定设计中采纳的专业技术 技术方案,对设计专业技术技术方案的先进性、牢靠性、合理 性负责；组织或参与设计
15、各阶段设计输入、输出、成品的评审 或验证；四、施工阶段的质量掌握 施工是开发工程形成实体的过程,也是打算最终产品质量的关 键阶段,要提高开发工程的工程质量,就必需狠抓施工阶段的 质量掌握；工程工程施工涉及面广,是一个极其复杂的过程,影响质量的因素许多,使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动,机械设备的正常磨损,都会产生质量变异,造成质量事故；工程工程建成后,如发觉质量问题又不行能像一些工业产品那样拆卸、解体、 更换配件, 更不能实行 “ 包换”名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 或“ 退款” ,因此工程工
16、程施工过程中的质量掌握,就显得极 其重要；1、 房地产工程施工前预备阶段质量经管；（1） 明确质量目 标 房地产开发工程的质量目标确定与工程投资人的开发工程 战略和产品策划定位有关,同时与工程的进度掌握、成本掌握 处于一个相同优先级；因此,工程开发的质量目标必需适合工 程本身的特点；目标过低,会对工程带来损害,失去市场竞争 力；过高会造成投入成本加大,综合开发绩效降低；上述两方面都不是开发商的本意；那么,如何精确地确定质量目标？首先,要进行质量投入的收益和费用分析,在工程投资人和工程 团队中增强质量成本熟识,要树立开发工程全寿命周期成本观 念；适当增加工程的一样成本,削减非一样成本；适当增加预
17、 防成本,大力降低事故成本；（2）制定工程建设实施的质量经管方案在确定了工程建设质量目标后,制定出实现质量目标的措施和方法,正确的使用计 划编制的输入、工具和技术（质量基准方案、流程图、坚持设计样板带路、 精确的使用质量规范）编制切实可行的质量方案；明确工程团队的相关质量责任,工程经理对工程质量经管负责,工程质量经理详细对工程质量负责,工程团队各专业工程师对 工程质量的规范负责,实施单位承担对工程的结果负责；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - （3）质量保证质量保证就是实施质量方案,增强工程投资人、工程最终用户工程质
18、量的信心；如,开发工程工程建设严格实行招投标制和建设监理制,托付有资格的监理单位对中标的施 工单位资质进行核查,使施工单位的资质等级与承揽的工程工 程要求相一样,对施工人员素养和人员结构进行监控,使参与 施工的人员技术水平与工程技术要求相适应；在标前举办标前 说明会,在会上开发商公开讲明本开发工程的质量目标,进度 目标,成本掌握目标以及招标条件,作到江太公钓鱼愿者上钩；对施工组织设计和质量方案进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备的挑选,应考虑施工 机械的技术性能、工作效率、工作质量和修理难易、能源消耗 以及安全、敏捷等方面对施工质量的影响与保证；组织由设计 单位和施工
19、单位参与的设计交底和设计会审会议；检查施工单 位是否建立和健全了质量经管体系等；（4）开发工程建设的施工过程质量掌握工程施工过程中的质量掌握,实际就是程序掌握和过程偏差掌握；在房地产开发工 程的建设过程中的过程掌握就是对施工单位的工作过程和阶段 性成果与原合同所界定的工作范畴进行比较,找出工作范畴在 执行中的偏差；运用合同确定的质量规范、施工图及设计总说 明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差；运用经批准名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的施工技术方案、施工作业次序与实际工作过程次序进行比较 找出偏差；运用抽
20、查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行 跟踪,得出施工单位现场工程部是按现阶段施工次序、方法、质量规范连续作业仍是进行整改的看法和建议；以此确保工程 的工作过程质量,只有确保了过程质量,才能确保产品的最终 质量；在过程掌握中需要用到的工具和技术有：检查、绘制动 态过程掌握图和施工作业流程图；在实际工作中我们可以托付工程监理单位对施工单位质量经管 体系的实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中的施工 人员、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状 态,是否符合保证质量的要求；做好设计变更的掌握工作；做 好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故 的处理,当显现不合格产品时,
21、应要求施工单位实行措施予以 整改,并跟踪检查,直到合格为止；当施工现场显现质量反常 情形,又未实行有效措施、隐藏作业未经检验而擅自封闭、未 经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时,应 下达停工指令,订正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土 试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作 人员技术水平进行审核,对其计量作业结果进行评判和确认；结论：名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 在工程开发建设中实施质量方案,关键是加强质量预防措施的 落实,适当增加预控成本（一样质量成本）,大力削减返工成 本（非一样质量成本）；按现代工程经治理念：高质量是方案 出来的,而非检查出来的,如是检查出来的,就势必增大不一致成本, 其实就是加大了质量投入；这对开发商是特别不利的；同时也降低了开发工程本应取得的经济效益；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页