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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 中国房地产市场供求分析报告内容摘要： 对于中国近十年来的经济飞速进展,房地产业是国民经济的重 要组成部分；一个国家或地区的经济景气与否,往往表现在房地产业的景气与 否上；它也是国家财政收入的一个主要方面,也是地方政府政绩表现的一个重 要方面；在当代中国 ,房地产既是一种产业 ,又是各类利益集团角逐的载体 ,既是政府官员打造政绩的政治工具,又是重新安排社会财宝的非正常方式；没有哪一个行业比房地产业更能反映当前中国社会结构和社会状况；然而,近几年来,中国房地产业明显显现了下滑的趋势,甚至显现了在供求方面的一系列相关问 题；关键词： 房地产；供求失衡
2、；市场特点；计策 一、中国房地产市场特点1、房地产的使用特点,所谓“衣食住行 ”四者,其中住房就是四特点之一的“住”,住房不像其它生活必需品需要用完后连续得购买,它的使用寿命是很长 的,因此其购买的频率是相当的低；2、房地产的价值特点,一般对于一套房子而言,它的价值是很高的,可以 住十年、几十年,甚至,一个家庭的存在可能就只购买一套住房；3、房地产供应的稀缺性,房地产市场是一个供应稀缺的市场,一方面是人 口的不断增加,需求也相应增长；另一方面是土地作为不行再生资源,其数量 基本上是恒定的；4、房地产的不完全开发性,由于土地使用权和房屋全部权两种不同权益在 同一市场流通,为保证市场的有效供应,国
3、家需要实行强有力的措施抑制不合 理的市场需求来干预市场；因此,房地产市场活动在某些环节受到政府严格限 制,具有不完全开放性；5、房地产的市场特点,在房地产市场整体中,住房就相当于商品而言了,它也符合市场的运行规律,受市场供求规律的掌握；然而,从这几年来看,中 国房地产已然处在了市场饱和的状态,其供求已失衡；二、中国房地产供求失衡的表现 中国 1978-2005 年中国城镇住宅市场有关数据如下；城镇新建住宅面积、人均住宅面积、人均可支配收入和居民人均储蓄；表 1年份城镇新建城市人均住人均可支居民人均增长率住宅面积宅建筑面积配收入储蓄存款 亿平方 M 增长率 平方 M 增长率 元/ 人 元/ 人1
4、 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1978 0.38 - 6.7 - 343.4 - 21.88 - 1980 0.92 - 7.2 - 477.6 - 40.47 - 1985 1.88 - 10.0 - 739.1 - 153.29 - 1986 2.22 18.012.4 24.0 899.6 21.72 208.14 35.78 1987 2.23 9 12.7 2.42 1002.2 11.41 281.18 35.09 1988 2.40 0.45 13.0 2.36 1181.4 17.88
5、342.40 21.77 1989 1.97 7.62 13.5 3.85 1375.7 16.45 456.67 33.38 1990 1.73 -13.7 1.48 1510.2 9.78 622.72 36.36 1991 1.92 17.92 14.2 3.65 1700.6 12.61 797.91 28.13 1992 2.40 -14.8 4.23 2026.6 19.17 1003.61 25.78 1993 3.08 12.18 15.2 2.70 2577.4 27.18 1282.81 27.82 1994 3.57 10.915.7 3.29 3496.2 35.65
6、1795.48 39.96 1995 3.75 8 16.3 3.82 4283.0 22.50 2448.98 36.40 1996 3.95 25.017.0 4.29 4838.9 12.98 3147.41 28.52 1997 4.06 0 17.8 4.71 5160.3 6.64 3743.53 18.94 1998 4.76 28.318.7 5.06 5425.1 5.13 4280.78 14.35 1999 5.59 3 19.4 3.74 5854.0 7.91 4739.94 10.73 2000 5.49 15.920.3 4.64 6280.0 7.28 5075
7、.81 7.09 2001 5.75 1 20.8 2.46 6859.6 9.23 5779.53 13.86 2002 5.98 5.04 22.8 9.62 7702.8 12.29 6765.95 17.07 2003 5.50 5.33 23.7 3.95 8472.2 9.99 8018.24 18.51 2004 5.69 2.78 25.0 5.49 9421.6 11.21 9197.42 14.71 2005 6.61 17.226.1 4.40 10493.0 11.37 10787.34 17.29 2006 6.30 4 27.1 3.83 11759.5 12.07
8、 12292.87 13.96 2007 6.88 17.428.3 4.43 13785.8 17.23 13058.01 6.22 2022 5.85 4 29.5 4.24 15781.0 14.47 16679.19 27.73 -1.79 4.74 4.00 -8.03 3.45 16.1 7 -4.69 9.21 -14.98 1、第一,从上表看出,城市人均住宅面积从1978 年 6.7 平方 M 增加到2022 年 29.5 平方 M,因此,可以对城市人均住宅面积做相关方面的分析,如下 图 1 和图 2 所示：名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 9 页精选学习
9、资料 - - - - - - - - - 图 1 城市人均住宅面积图 2 城市人均住宅面积从图 1 可以看出,城市人均住宅面积是逐年增加的,然而从图 2 中又可以 看出,城市人均住宅面积是呈抛物线增长的,因此可以推出,其增长速度已明 显变缓慢了；依据以上,因此,可以对城市人均住宅面积进行自回来分析,以猜测 2022 年的城市人均住宅面积；得出结果如下：表 2 Intercept Coefficients 标准误差t Stat P-value Lower Upper 下限上限95% 95% 95.0% 95.0% 0.851112 0.415515 2.048329 0.052109 -0.00
10、845 1.710671 -0.00845 1.710671 X Variable 1.00352 0.022785 44.04346 1.02E-23 0.956386 1.050654 0.956386 1.050654 1 从表中可以看出 P 值小于 0.05 ,因此具有显著性； yt =0.851112 + 1.00352yt-1 2.048329 44.04346 3 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - R 2=0.9882 F=1939.826 因而,从以上得出的结果可以猜测2022 年城市人均住宅
11、面积的大小为：0.851112+1.00352 29.5=30.45 19.10044 R 2=0.9407 F=364.827 因而,可以从以上分析结果可以猜测2022 年城镇新建住宅面积大小为：0.515745+0.921865 5.85=5.91 亿平方 M）3、城镇房地产新建住宅面积与人均住宅面积与人均可支配收入和居民人均 储蓄存款有很大的关系； 18.16173 R2=0.9322 F=329.8485 , 拟合度也很高,回由此,可以知道人均可支配收入影响城市人均住宅面积归模型优越； 10.2374 R 2=0.8137 F=104.8045 由此,可以知道人均可支配收入影响城镇新建
12、住宅面积 , 拟合度也很高,回 归模型优越；4、下表 2 是 1997 年 2022 年,商品房销售面积和销售额的具体具体数 表 2年份本年新开工住宅面积住宅销售面积经济适住宅销城镇人口万平方 M 万平方 M 新开工住别墅和高经济适住 宅 销售面积 万平方 M 别墅和高 档 公 寓售额 档 公 寓用房用房 万平方 M 1997 10996.64469.721720.57 7864.30 254.251211.85 1407.55 39449 1998 16637.50638.603466.40 10827.10 345.301666.50 2006.87 41608 1999 18797.94
13、594.063970.36 12997.87 435.742701.31 2413.73 43748 2000 24401.151169.095313.32 16570.28 640.723760.07 3228.60 45906 2001 30532.721456.695795.97 19938.75 878.194021.47 4021.15 48064 2002 34719.352278.175279.68 23702.31 1241.264003.61 4957.85 50212 2003 43853.882349.295330.58 29778.85 1449.874018.87 6
14、543.45 52376 2004 47949.012975.694257.49 33819.89 2323.053261.80 8619.37 54283 2005 55185.072834.973513.45 49587.83 2818.443205.01 14563.76 56212 2006 64403.804058.324379.03 55422.95 3672.443336.97 17287.81 57706 2007 78795.514914.414810.26. 70135.88 4581.313507.52 25565.8159379 2022 79889.0055886.0
15、0 60667由 2022 年的新建城镇住宅面积看出,由于城镇新建住宅面积的不断增加,这才导致房地产市场的住房面积已趋于饱和状态；再加之人均住宅面积虽然增 加了,但其也渐趋饱和；但是,最主要的仍是要表达在新开工住宅面积与本年5 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 销售面积上；综上两项总合,在观看得出的下图90000800004,房地产的供求已然失衡；70000 6000050000 40000 30000新开工住宅面 积 万平方 米住宅销售面积 万平方米20000 10000 0年份199719992001 图
16、 4 2003图 4 从图中看出,新开工住宅面积从1997 年到 2022 年不断大幅增加；而住宅销售面积虽然也在增加,但是住宅销售面积每年都要大大小于新开工住宅面积；特殊,在 2022 年更是显现极端,新开工面积达到79889 万平方 M,而销售面积只有 55886 万平方 M；因此,显现了严峻的供应不平稳；三、中国房地产供求失衡的相关缘由 1、中国现今房地产开发体制方面存在很大的问题,那就是在房地产开发这 一块,将政府土地、房地产开发商家、购房居民三者直接分别,完全没有协商 的机会；也就是说,政府直接把土地权拍卖给房地产开发商,而房地产开发商 就凭借自己的想象去新建住房,对于他们的顾客购房
17、居民,完全不明白,而盲目地开发住房,明显这种做法是错误的；2、下表 3 是 1998 年2022 年来房地产开发企业个数、土地开发和完成投 资额 表 3 项目房地产完成房经营总经营税营业本年土待开发地开发开发企地产投收入金及附利润土地面面积 亿元 业个数资额亿加 亿元 亿元 万 m2 积万 m2 6 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1998 24378 3614.2 2951.2 138.8 -10.7 7730.1 13530.7 1999 25762 4103.2 3026.0 145.4 -35.1
18、9319.6 13505.2 2000 27303 4984.1 4515.7 214.6 73.3 11666.1 14754.8 2001 29552 6344.1 5471.7 273.5 125.5 15315.8 14582.1 2002 32618 7790.9 7077.8 370.1 252.9 19416.0 19178.7 2003 37123 10153.8 9137.3 493.7 430.4 22166.3 21782.6 2004 59242 13158.3 13314.5 413.0 858.0 19740.2 39635.8 2005 56290 15909.2
19、 14769.3 845.3 1109.2 22676.2 27523.7 2006 58710 19422.9 18046.8 1127.1 1669.9 27128.4 37523.7 2007 62518 25288.8 23397.1 1660.3 2436.6 27566.2 41484.0 2022 68750 30580.0 26033.0 52236.0 一个国家或地区的经济景气与否,往往表现在房地产业的景气与否上；它 也是国家财政收入的一个主要方面,也是地方政府政绩表现的一个重要方面；在当代中国 , 房地产既是一种产业 , 又是各类利益集团角逐的载体 , 既是政府官员 打造政
20、绩的政治工具 , 又是重新安排社会财宝的非正常方式；因此,可以知道,在房地产这一块,其利润是特别之高的,那些房地产开发商更是猎取暴利,这 样的诱惑当然或左右他们的思想,也会使他们变的盲目；如下图 5 和图 6 所示 就可以知道房地产开发方面的有多大；图 5 图 5 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 图 6 在 1998 年以前,房地产利润仍将近于零,甚至仍亏本,但到 2007 年已达 到了 2436.6 亿元；这样的暴利,必定使得房地产大肆开发、盲目开发；因此在图 6 中就直接反应出来了,在1998 年房地产投资额仍
21、只有24378 亿,而到了2022 年久达到了 68750 亿,这明显的是由暴利引发出来的房产热；3、房地产开发商不注意房地产市场信息的利用,他们根本就不知道当今的 中国住房已然达到了饱和状态；他们甚至偏信那些所谓的专家学者,认为中国有 13 亿人口,房地产大有可为；可是,他们却不知道,13 亿人口中有9 亿是农夫；想想看,农夫他们会特意跑到城市来买房吗？他们会舍弃自己在农村赖 以生存的根本吗？即使他们有足够的储蓄买房了,他们一下来到城市,没有工 作,他们怎么生活,喝西北风吗？四、房地产供求失衡的相关计策 1、在中国房地产这一方面,有一个很大的特点就是,政府极大有打算权,但也存在很大的漏洞；因
22、此,政府应加强对房地产的宏观调控；主要应表现 在,政府的土地治理不能再直接与房地产开发商直接打交道,而更应注意与居 民委员会沟通；先让居委会明白居民对住房的要求与购买需要,然后,居委会 直接像政府报告,接着政府协商后将土地治理权划给居委会,居委会再组织房 地产开发商进行竞拍；这样,就充分明白了居民购房的动态需求,不至于像原 来体制下盲目开发；2、现今中国房地产供求失衡的主要结果导致者,其实就是那些房地产开发 商,他们不注意市场信息的把握与利用；因此,房地产开发商应当多做市场信 息方面的工作,多做市场调查,多分析市场信息,这样就能很好的把握供求方 面的情形,这样就能在新建住房方面有很好的把握了；
23、3、现在在房地产方面,供求失衡已是无法转变的事实,那些过剩的商品房 总不能让它就这么存在着不住人吧；所以,那些房地产开发商,应当将价格适 当的往下调整；而对于那些仍不具购房才能的中低收入阶层,可以赐予肯定的 政策支持,刺激他们也能购房；4、由于国外在房地产这一块的治理仍是比较先进的,因此,应当学习国外 先进的房地产市场运作方式,加速国内中介市场、物业治理市场的培养与成 熟,促进我国房地产设计水平的提高及其相关产业产品科技含量的加强；8 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 9 / 9 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 9 页