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1、第1页共10页房地产开发环节的成本控制制度(一)立项环节的成本限制1、各单位新项目立项时必需向集团总部提交立项请示和具体的可行性探讨报告，并经集团立项听证会探讨通过。 可行性探讨报告除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容： 成本费用估算和限制目标及措施; 投资及效益测算、利润体现支配; 税务环境及其影响 ; 资金安排 ; 竞投方案 (仅限招标、拍卖项目 ); 投资风险评估及相应的对策; 项目综合评价看法。2、 可行性探讨报告 应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。3、若项目立项后，合作条件或
2、招标、拍卖条件等关键因素发生改变，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交立项申请 。4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价;合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第2页共10页式签署。(二)规划设计环节的成本限制1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则： 能由集团
3、内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成; 需托付设计院进行的规划设计工作，应实行招标方式，择优确定。2、总体规划设计方案 (必需包括建立成本限制总体目标)，应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段 (如单体设计、扩初设计、施工图设计)。每一阶段都必需要求设计单位出具设计概(预)算 ，并在与上一阶段的概 (预)算进行仔细分析、比较的基础上，编制我方的建立成本概(预)算 ，确定各成本单项的限制目标，并以此限制下一阶段的设计。3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建立成本预算
4、。4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、平安性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等进行会审，提出明确的书面审查看法，并督促设计单位进行修正，避开或削减设计不合理甚至失误所造成的投资损失奢侈。(三)施工招标环节的成本限制1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第3页共10页得指定。2、主体施工单位的选择，必需实行公开或邀请招
5、标方式进行。3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行具体、详细的策划，拟订标书，开展招标活动;对投标单位应就其资质、经济实力、技术力气、以往施工项目和施工管理水同等进行现场考察，提出书面考察看法 ;对投标状况进行评估，提出书面评估看法。4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5、 凡投资额超过人民币1000 万元的工程项目若实行邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力气、报价等进行选择。7、垄断性质的工程项目 (如水、电、气等
6、)应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必需符合招标条件， 合同条款及内容概念应清楚， 不得因工程紧而不签合同就开工。9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力气等。10、出包工程应严禁擅自转包。(四)施工过程的成本限制现场签证名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第4页共10页1、现场签证要反复比照合同及有关文件规定慎重处理。2、现场签证必需
7、列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必需对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的详细审批程序与权限，由各开发企业自行制定。3、现场签证必需按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、缘由、工程量必需清晰明白，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不行预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。5、因业主要求或者因设计不当，的确须要变更设计的，应填写设计变更审批表并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中
8、必需比照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位依据自身实际状况确定。工程质量与监理1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。 监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2、工程质量监控人员应要求监理单位亲密协作，严格把关。一旦发觉质量事故，必需组织有关部门具体调查、分析事故缘由，提交事故状况报告及防患措施， 明确事故责任并督促责任单位，根据质检名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - -
9、 第 4 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第5页共10页部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。3、应特殊重视隐藏工程的监理和验收。隐藏工程的验收，必需由工程、预算人员联合施工单位、 质检部门共同参与并办理书面手续。凡未阅历收签证的，应要求施工单位不得隐藏和进入下道工序施工。隐藏工程验收记录按依次进行整理，存入工程技术档案。工程进度款1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的 15% ，并在工程进度款支付到工程造价50% 时起先抵扣预付备料款。2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理： 施工单位按月报送施工进度安排和工程进度完
10、成月报表; 工程、预算部门会同监理人员，比照施工合同及进度安排，审核工程进度内容和完工部位(主体结构及隐藏工程部分须供应照片)、工程质量证明等资料 ; 预算部门整理复核工程价值量; 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台账。3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算账户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的运用供应便利。4、工程进度款支付达到工程造价85% 时，原则上应停止付款，预留至少 10% 工程尾款和 5% 保修款，以便驾驭最终结算主动权。(五)工程材料及设备管理名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师
11、精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第6页共10页1、项目开工前，设计或工程管理部门应刚好列出所需材料及设备清单，一般根据下列原则确定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税安排指标的、有特别质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供 ; 3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付选购保 管费。4、应按工程实际进度合理支配选购数量和详细进货时间， 防止积压或造成窝工现象。5、甲供材料、设备的选购必需进行广泛询价， 货比三家，也可在主要设备和大
12、宗建材选购上采纳招标方式。在质量、价格、供货时间均能满意要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位： 能够实行赊销或定金较低的供货商; 情愿以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商; 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商; 售后服务和信誉良好的供货商。6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥当保管。对不符合要求的，应刚好退货并通知财务部拒绝付款。7、 选购合同中必需载明：因供货商供货不刚好或质量、名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理
13、- - - - - - - 第 6 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第7页共10页数量等问题对工程进度、 工程质量造成影响和损失的， 供货商必需担当索赔责任。8、各单位必需建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分别的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料选购全 过程的行为。9、对于乙供材料和设备，我方必需按认定的质量及选型，在预算人员限制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量实行我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。10、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。11、甲供材料、 设备的结算必需凭
14、供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。(六)竣工交付环节的成本限制1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必需参与工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。3、凡有影响运用功能和平安及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位缘由延误工程移交， 给我方造成经济损失的， 要按合同追究其责名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - -
15、- - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第8页共10页任。4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定刚好与施工单位签订保修协议书 ，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及惩罚措施等。5、实行一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预料，留足保修费用。6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方担当。(七)工程结算管理工程竣工结算应具备以下基本条件： 符合合同 (协议)有关结
16、算条款的规定 ; 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料; 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备; 工程遗留问题已处理完毕 ; 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。1、工程结算要以我方驾驭的设计变更和现场签证为准，施工单位供应的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。2、“点工”必需根据定额价计取、结算。3、审算部门应具体核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据精确，也可聘请建行或国名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - -
17、 - - 第 8 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第9页共10页家有关部门进行复审。4、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及具体的编制说明，扣清甲供材料款项。5、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和看法。6、在审算部门供应的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，比照合同具体审核并编制工程财务决算书。(八)其他环节的成本限制1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订具体的销售承诺事项清单 ，逐项测算其建设成本，并比照原成本预算逐项审核 ;
18、对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。 销售承诺事项清单及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。3、应尽可能缩短项目开发经营周期，削减期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避开赶工成本和延期赔偿;在市场和经营条件许可的状况下，应留意加快项目开发节奏;应削减现房积压时间，削减利息费用等成本。4、各开发企业应按回避、竞争、同等、服务、距离、双赢、公名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 10 页 - - - - - - - - - 第10页共10页正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 10 页 - - - - - - - - -