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1、房地产项目开发可行性分析报告一、项目概况（一）、开发项目区位于泰州市海陵区青年桥西南侧。规划用于集办公、购物一体化的综合建筑，是海陵区商业地理位置最为优越的规划分区之一。（二）、规划方案规划总用地面积3000平方米，规划以办公、营业功能为主，充分体现了以人为本的对办公环境、办公类型、 办公心理的要求。 该建筑规划一至二层为营业区， 二层以上为办公区。 整体规划充分考虑了与周围毗邻建筑间的相互协调和衔接， 体现了规划区的现代和时尚， 具备了高品质的办公、 环境和高标准的服务设施。二、建设条件（一）、建设地点条件 1 、该规划区地理位置优越，紧邻坡子街商业广场。2、临近公路，交通便利。 3 、周边
2、环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4 、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5 、拟建规划分区给排水、电力、电信等基础设施规划配套齐全。（二）、建设实施条件 1 、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2 、泰州市国土资源局发布公告将于2005 年 7 月 6 日进行国有土地使用权公开拍卖，现已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。三、投资环境分析（一）、宏观环境分析 1 、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展， 系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场
3、的影响则是加大了交易成本，减少了供应量， 对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。 2 、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 今年 15 月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和 4.1%。 3 、国家、江苏省、泰州市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得泰州市本就紧张的可开发用
4、地更为紧缺，更突显了该用地的商业价值，成为泰州房地产商家的必争之地。（二）、微观环境分析 1 、泰州投资环境良好，政策比较优惠，给房地产企业在泰州的发展创造了较为宽松的条件。 2 、皇冠房地产在泰州成功地开发了多个住宅小区， 树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。 该规划区的继续开发， 将是皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。 3 、随着长江三角经济区城市发展一体化的进程， 加之商业住宅用地日趋紧张， 使得泰州房地产业显示出强劲的发展势头， A9 规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇， 是实现企业可持续发展的动力之源。已建的皇冠花园小区在泰州具有较高的知名度和
5、美誉度， 可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告， 对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象， 形成规模管理和经营， 取得规模效益和效应， 既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。四、市场分析与价格预测（一）、市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策、泰州市场供需状况等方面情况调查表明， 泰州地
6、区房地产业发展前景看好， 主要表现为： 1 、房价将持续稳中有升近几年，泰州商品房价格与周边沿江城市相比价格较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高， 造成价格居高不下。 2 、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。 3 、二手房市场名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - -
7、 - - - 活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。 4 、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌， 进一步优化城市空间布局，推进泰州这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州购房居住。 5 、房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、 点子销售、 商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。（二）、目标客户的定位目标客户群主要分为四类：一是大型的具有很强知名度的
8、商业群体；二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；三是当地居民二次置业的购房群；四是致力于泰州投资置业的购房群体。（三）、价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格： 1 、办公区 8000 元/ ； 2 、营业区均价 12000元/ ； 3 、车位均价 8 万元/ 个； 4 、储藏室均价 1000 元/ 。五、项目实施计划（一）、工程建设实施计划 1 、按泰州市对该商业区的总体规划及拍卖公告，将在 2005 年 7 月 6 日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足 2006
9、年开工需要。 2 、拟开发建设期为1 年。 3 、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、 招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行， 施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。（二）、销售计划及营销策略 1 、营销策略 秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念， 深入房地产市场调查研究， 充分发掘楼盘的卖点， 通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - -
10、 - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式， 及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通， 利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、 地区代理等多元化销售方式。 （4）、提供优质服务销售。要在激烈的市场竞争中赢得
11、客户，必须深入了解客户， 为顾客提供优质完善的服务， 让客户感受到比预期更好的超值服务。 （5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格， 由低到高的顺序推向市场， 吸引客户的关注， 形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。六、项目财务经济分析（一）、投资估算按每亩 173.6 万
12、元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84 万元（出让金总额8,266.83 万元，契税 248万元），项目开发总投资为31,525.03 万元。（二）、资金筹措根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额 26,600.27 万元。其中自有资金12,600.27 万元( 含本项目销售回笼资金再投入10,545.18 万元), 借入资金 14,000 万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00 万元，应收回金海湾医院欠款 2，000.00 万元，需新增贷款9，500.00 万元）。（三） 、 项目经济效益分析 1 、 利润估算表（见附表 5）本项目净利润 2,141.06万元，净利率 6
13、.36%。 预测前提：土地 173.6 万元/ 亩； 营业收入 33,666.10名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 万元； 平均销售单价 3,705.27 元/ 平方米；营业成本 26,600.27 万元； 单位成本 2,927.61 元/ 平方米；税金 3,854.77 万元； 费用 1,070.00 万元； 贷款利息 1,310.4 万元。 2 、现金流量估算表（见附表6） 本项目税后现金净流量2,141.06
14、 万元。测算前提同上。 3 、盈利能力分析（1）、静态分析投资利润率（税后）=项目净利润 / 项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。 （数据见附表 5） （2）、动态分析项目净现值为 277.46 万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。 经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8% ，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。七、风险分析（项目盈亏平衡分析）销售面积盈亏平衡点 =成本费用合计 / 平均销售单价（ 1-税费率） =27，670.27*10,000/3 ，705.27(1-11.45%)=84 ，334.35
15、平方米 占计划销售量的 92.82% 销售单价盈亏平衡点 =成本费用合计 / 房屋销售量（1-税费率） =27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/ 平方米占计划销售单价的 92.82% 盈亏平衡分析表明， 当项目销售面积达到84,334.35 平方米或平均销售价格达到3,439.16 元/ 平方米时，项目保本，安全余度7.18%。八、结论经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、 有效益地发展来看， 以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格 173.6 万元亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -