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1、1 地块项目可行性分析报告第一部分：项目概况一、项目背景地块用于土地出让。二、宗地位置1、用地四址：北至北侧规划支路，西至发鸿街, 南至红旗路 , 东至健康路（具体位置详见规划红线图） 。2、用地面积： 53952.3 平方米（见地价评估情况表） 。三、宗地现状1、地块与步行街之间被小洋河、红旗路隔开，有桥梁相接。2、地块处于射阳县实验小学学区。 （射阳当地仅小学实行学区制） 。3、地块内东侧距离健康路42 米处有一条小河沟（宽度约11.5 米）从南到北贯穿地块，规划要求保留水系。4、地块南段红旗路向东通往开发区，向西通往329 省道，为县城北区域东西干道。5、地块北端的规划道路是人民医院的内
2、部道路。地块与人民医院之间以金属栅栏墙分隔。6、商业沿西侧发鸿街、红旗路北侧分布，东侧健康路无商业。红旗路南侧即为小洋河，无商业。四、地块周边情况1、地块位于县城商业核心区的北端，南接步行街，西南连接振名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2 阳路，均为县城主要商业街。往北（发鸿街至人民医院除外）、往西均无商业延伸。2、没有上规模的商业购物中心（百货商场），无快捷连锁酒店，无国内一线品牌服饰专卖店。3、本地大型超市三
3、家：华润苏果（解放路朝阳街路口，三层，底层专柜，二、三层超市，单层面积 7000平方米左右，26 个收银口）；乐天玛特（振阳街，背靠步行街，三层，底层专柜，二、三层超市，单层面积 5300平方米左右， 21 个收银口）；文峰千家惠（人民东路，距离步行街 1.2 公里，三层，底层专柜，面积2500 平方米；二、三层超市，单层面积5000平方米左右， 23个收银口）。4、红旗路日常人流量约为步行街南端的人民路人流量的40%。5、本地人没有收费停车的概念，均属沿路边随处停车；电瓶车、摩托车乱停放现象普遍。6、县城内商业铺面总量巨大。但消费人流主要聚集在步行街及其周边。五、市政配套地块位于县城中心区，
4、水、电、天然气、电话、网络、道路、排水设施齐备。六、规划控制要点1、用地使用性质该地块使用性质为商住用地， 商住比例为 1:1 （按建筑面积计算），其中商业可上浮10% 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 12 页 - - - - - - - - - 3 2、用地使用强度（1） 、容积率：不得大于3.5 ，不得小于 1.8 （2） 、建筑密度：不得大于55% （其中住宅部分不得大于26% ）（3） 、绿地率：不得小于15% （其中住宅部分不得小于30% ）3
5、、建筑设计条件1、建筑后退红线及离界距离按建筑控制线要求实施，建设规模、高度、层数按审定方案为准。2、建筑风格：以现代建筑风格为主。3、主出入口设置于红旗路，次出入口设置于发鸿街和健康路，北侧支路除地下车库出入口外，不得设立其他出入口。 位置结合公共绿地考虑。地块内需考虑人车分流。4、建筑间距及与周边相关建筑距离均应满足江苏省城市规划管理技术规定的要求，地块内住宅建筑之间日照系数按1：1.38 控制。同时，须满足抗震消防要求。5、地块内住户按1 位/ 户标准配置汽车位，商业建筑用户按照50/ 万平方米标准配置车库。同时须免费为射阳县医院代建出入口位于北侧支路侧的地下车库，建筑面积不小于1000
6、平方米。6、地块应按城市居住区规划设计规范的要求配置公共服务设施。小区内建有地坑式垃圾中转站1 座。必须按不低于规划总建筑面积 4的标准建设物管用房及一定的社区用房。7、落实各项市政配套设施。沿红旗路、发鸿街及健康路一侧的人行道板、 绿化由开发建设单位按规划要求铺设。地块内应配有足够名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 12 页 - - - - - - - - - 4 的庭院灯、草坪灯、路灯等室外灯光景观。 所有工程管线（除路灯外）均必须采用管沟或直埋式铺设，不
7、得有任何明杆（亮化设施除外）、明线布置。同时必须考虑无障碍设计。8、地块内排水系统采用雨污分流制，污水排放红旗路污水管网，雨水排入地块内部保留小沟。给水、供电、电信、煤气、广电等管线从市政管线接入，且具体位置须征得相关部门同意。9、地块内弱电工程采用综合管沟。10、地块内安排南北排水体系。11、地块内室外地面标高须达到2.2 米（黄海高程）。12、该地块内邮电设施必须满足邮电部门相关要求。13、其它未尽事宜按江苏省城市规划管理技术规定和现行相关技术规定执行。第二部分：市场分析一、当地房地产市场2009 年上市量： 41.62万平方米销售量： 47.80万平方米2010 年上市量： 51.17万
8、平方米销售量： 46.19万平方米2011 年上市量： 85.40万平方米销售量： 31.65万平方米（至10 月底） 。当地商品房主力户型为110平方米至 130 平方米。当地县城中心商业区已售出商铺基本为1 层或 2 层，3 层以上为开发商用于出租。二、当地现有代表性楼盘情况：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 12 页 - - - - - - - - - 5 1、银胜名都：高层、小高层；均价4200 元/平方米，底层商铺22000元/ 平方米。二期今年6
9、 月开盘，已售出 20%。2、海韵嘉园：高层、小高层；均价4100 元/平方米，底层商铺22000元/ 平方米。二期今年4 月开盘，已售出 80%。3、 虹亚新城：高层；均价 4500元/平方米，底层商铺 16500元/ 平方米。已售完，仅剩余3 套高层住宅， 1 套商铺（ 3.8 米*10 米，高5.5 米，中间有立柱） 2009年底开盘三、当地土地市场情况射阳县国土资源局2011年 9月 15日挂牌方式出让一幅国有土地使用权。有关事项如下：编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）投 资保证金（万元）起始价（万元）增加规则及幅度容积率建筑密度绿地率201116 射阳县农
10、副产品市场南侧27920 商住1容积率1.60 30 30 70 1000 4200 20 最终成交价 4941.82万元，单价每亩 120万元。四、当地商业项目市场情况1、步行街：南北向主街一楼5.56 元/平方米、天；二、三楼局部接服饰商场或餐饮，存在部分空铺（与一楼街铺不联通）。三至四楼平均租金暂为0.8 元/平方米、天（网吧、洗浴中心） 。2、 步行街内街二楼 4.55 元/平方米、天 （单间 30 平方米左右）；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 1
11、2 页 - - - - - - - - - 6 3、太阳广场东侧美食内街：1.21.5 元/平方米、天。4、太阳广场西侧南北向内街：5.56 元/平方米、天（单间30平方米左右）。5、振阳路（红旗路至人民路段）底层商铺：55.5 元/平方米、天。6、振阳路（人民路至解放路段） 底层商铺：45 元/平方米、天。7、红旗路（地块南沿街） ；3.5元/平方米、天。8、各大超市底层专柜租金为5.56 元/平方米、天。五、当地办公项目市场情况县城中心区无在售、在建办公项目。六、项目初步定位（一）物业定位城市综合体。包括住宅、聚集型零售店铺、 百货商场（购物中心）、大型超市、星级酒店、餐饮、休闲娱乐、商务
12、办公和酒店式公寓。（二）目标客户定位1、住宅定位：当地居民学区房需求、改善型需求、投资型需求。面向当地中高收入阶层。2、商铺定位：当地投资型需求。（三）价格定位1、住宅定位：均价5000 元每平方米。2、商铺定位：一至二层均价15000 元每平方米。第三部分：规划设计分析名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 12 页 - - - - - - - - - 7 一、总平面设计（一）、总平面布局测算按容积率 3.0；住宅部分建筑占地4104 平方米，密度 26%，总占
13、地 15785 平方米，总建筑面积81000 平方米。商业部分建筑占地 20992 平方米， 密度 55%， 总占地 38167 平方米，总建筑面积 81000平方米。说明：商业部分如何布局需要在满足上述容积率、 建筑密度的基础上，应综合考虑由于设置大型超市、 百货商场、星级酒店而导致的1层至2层可售商铺面积的减少。建议：减少部分可考虑用增加5层以上酒店式公寓、商务办公面积的办法予以弥补。其中，小户型酒店式公寓可按户均50平方米、不超过200套、总建筑面积1万平方米、销售单价每平方米7000元布置； 商务办公可按总建筑面积1万平方米， 销售单价每平方米6000元布置。必要时，酒店式公寓和商务办
14、公建筑面积还可增加。 （规划要求明确，在总容积率不突破3.5的前提下，商业部分总建筑面积最高可为住宅部分总建筑面积的1.5倍。）（二）绿化设计（略）（三）交通及停车组织车位计算： 车位均在地下一层。 住宅部分按户均 120 平方米，即675 户，1 比 1 配车位，共 675 个车位，每车位 45 平方米，共 30375平方米；商业部分按每万平方米50 个车位计算，即 405 个车位，共名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 12 页 - - - - - - -
15、- - 8 18225 平方米。另需免费代建1400 平方米地下自行车库，合计地下面积 50000 平方米。（四）人防出入口组织交人防费，不做地下人防工程。（五）方案技术经济指标技术经济指标备注用地面积53952.3. M2地上总建筑面积（计容建筑面积）1620000 M2其中住宅建筑面积81000 M2商业建筑面积81000 M2地下总建筑面积（不计容建筑面积）50000 M2其中免费代建自行车库建筑面积1400 M2地下车库建筑面积48600 M2总建筑面积212000 M2占地面积25096 M2其中住宅部分占地4104 M2商业部分占地20992 M2建筑密度46.5% 其中住宅部分2
16、6% 商业部分55% 容积率3.0 绿化率大于 15% 住宅总户数按户均 120 平方米计算675 地下机动车停车位1080 其中住宅部分 1 户 1 车位675 商业部分每万平方米5 个车位405 二、建筑设计（一）设计依据和基础资料（略）（二）设计说明1、住宅部分：沿地块北端东西向布置二排高层，每排三幢，两排之间满足 1.38 的日照系数要求。其中东、西两幢均为一梯两户两名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 12 页 - - - - - - - - - 9
17、单元；中间幢为一个一梯两户三单元，两个一梯两户两单元。每户开间 9 米，进深 12 米。2、商业部分：（略）（三）建筑装修标准（略）（四）主要户型指标统计（略）第四部分：项目进度计划安排一、项目获取计划2012 年春节前拿地，开始测量和地质勘探二、项目前期阶段计划2012 年 6 月底政府交地，办土地证，完成项目初步设计、规划报建及前期招商。三、项目工程建设阶段计划从 2012 年 8 月开始施工，10 月底完成土建， 2013 年 6 月底建筑主体完工， 2013 年年底绿化、景观、配套完工，同时完成竣工验收。四、项目销售阶段计划1、2012 年年底进行商业部分一至二层铺面房VIP 认筹，按
18、售价的 20%交付定金。2、2013 年 3 月进行住宅部分预售。总销售周期：2 年。五、项目总周期（不含商业自有营运部分后期营运）3 年（2012 年 1 月至 2014 年 12 月）第五部分：投资收益分析名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 12 页 - - - - - - - - - 10 一、成本测算项目面积/ 总价单价/ 比率小计地价1.9201 亿评估地价地价契税1.9201 亿4% 768 万建安成本162000m22000 元/m23.24 亿
19、地下室建造成本50000m22500 元/m21.25 亿人防费162000m248 元/m2777 万当地政府规定税费10.62 亿13.5% 1.4337 亿一般规定的上限前期规划费162000m260 元/m2972 万营销费122000m22% 2440万包括营销费用和代理销售费 ( 仅限于可售部分 ) 不可预见费162000m2200 元/m23240万财务费用1 亿见说明总计9.6635 亿说明：财务费用计算：启动费+土地成本。其中启动费=（建安成本 +地下室建造成本）*30%=1.347亿。基数为3.338 亿，年利率10%，周期 3 年，财务费用合计为1 亿。二、收入估算项目可
20、售面积均价小计备注住宅75500m25000 元/m23.775 亿扣除免费代建 50 套110平方米住宅的部分商业42000m215000 元/m26.3 亿另有 4 万平方米和 405个地下车位自有营运。车位675 个50000元2700 万仅住宅部分，单个车位5 万元，销售率 80% 。合计10.62 亿名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 12 页 - - - - - - - - - 11 三、经济效益分析前期收益： 6815 万元自有营运部分：4 万
21、平方米商业和 540 个地下车位，评估为 30700万元。说明：商业自有营运部分以总体造价计算，每平方米成本为4558元。投入商业运营后，可按7000元/平方米评估价值，计为2.8亿元；540个自有车位可按5万元/个评估价值，计为2700万元。合计为30700万元。第六部分：管理资源配置（略）第七部分：综合分析一、优势分析1、地块处于县城核心商业区，位置优越。2、地块南接步行街，西南接振阳路，商业发展前景良好。3、地块处于射阳最好的小学射阳实验小学学区内。4、地块原属射阳县政府，在当地知名度高。二、劣势分析1、地块与步行街之间被小洋河、红旗路隔开，有桥梁相接，步行街人流无法自然流向本地块。2、
22、地块处于县城核心商业区北端，往北无人口聚集区。3、地块北端及东侧健康路无法布置商业。4、受总建筑面积商业和住宅1:1 的规划要求，本地块要提高住宅建筑面积，必须同时提高商业部分建筑面积。5、受商业部分需自有营运50%的政府要求，商业部分在项目周期内无法全部销售。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 12 页 - - - - - - - - - 12 6、本项目商业部分体量较大，需要在前期引进大型超市、百货商场和星级酒店， 前期招商压力较大。 而商铺的 VIP
23、认筹及定金交付是以引进大型超市、百货商场和星级酒店为前提的。7、本项目周期结束后，尚有40000平方米商业面积自有营运，后期招商、运营、管理存在较大难度。三、机会分析1、无竞争性地块，有比较良好的发展前景。2、射阳县无城市综合体，本项目具有县城中心区的唯一性。3、射阳无大型百货商场、酒店式公寓、商务办公楼，本项目可填补空白。4、射阳当地居民有购买商铺进行投资的习惯。四、威胁分析1、今年以来受房地产调控政策影响，截止10 月底，射阳县城商品房去化率不及40%。2、射阳县城中心区已有3 座大型超市，本项目引进大型超市存在一定困难。3、射阳县城中心区临街商铺密布，仅步行街商铺总面积就达13万平方米，本项目商铺销售存在一定不确定性。4、按照射阳县总体规划，县城商业区将向南、向东延伸，本项目处于总体规划商业区的西北端，长期发展前景存在一定不确定性。张家港隆基投资有限公司2011 年 11 月 22 日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 12 页 - - - - - - - - -