2022年房地产金融重点 .pdf

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1、【 1】土地的属性自然、社会、经济和文化属性房地产的特征固定性、区域性房地产属性商品属性、财产属性、投资品属性、社会与政治属性地租理论 绝对地租：土地所有者凭借土地私有权的垄断所取得的地租级差地租：是由经营较优的土地而获得的、归土地所有者占有的那一部分超额利润。城市级差地租： 主要是由地理位置和追加投资产生的，土地自然肥力一般不起作用。存在着级差地租I 和级差地租 两种表现形式。级差地租主要是由土地位置所决定。级差地租是以等量资本连续投入同一块土地而产生不同的生产率形成的。垄断地租：指从具有独特自然条件的土地上所获得的超额利润转化而来的地租土地价格影响因素（行政：土地制度、住房制度、城市规划、

2、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通、行政隶属变更；人口：密度、素质、家庭；社会：社会安定；心理；国际；经济） ；区域因素 （分区分类：地理位置、功能区）；个别因素 （具体地块） 。房地产市场的特点地区性、供给调节滞后性、垄断竞争性和投机性【 2】房地产泡沫的危害房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构的失衡房地产泡沫破灭导致了金融危机房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机房地产金融定义：为房地产筹集、融通、清算资金提供相应服务的所有金融活动的总称。特点：中长期性,为由担保信用 ,一般要实行证券化,有较强政策

3、性作用：房地产金融的发展三个源头建筑业协会：建筑业协会（住宅合作社）是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。起源：源于英国，1775 年，伯明翰性质：互助性的合作社组织运作方式： 集资建房， 再行分配。 成员逐月将固定金额的钱储存在社团内，供社员购买土地并建造房屋；房屋建成后，协会采取无记名投票或由成员支付一定费用的办法分配给成员。逐渐演变成一种具有储蓄、贷款功能的金融机构。土地开发银行：起源：德国，1769，普鲁士发展的三个阶段；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - -

4、 - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 11 页 - - - - - - - - - 早期：合作社性质，区域性的，强制地主参加。运作方式是：政府对地主采取强制的方式使其加入， 同时， 政府出资， 并对银行进行监督和管理，地主利用自己的土地作为抵押取得贷款，用于土地开发和房屋的建设。中期：除地主外，拥有土地在1500 马克以上的也可以参加；发行土地抵押证券，地主或农民可以用自己的土地做抵押取得长期贷款，可以将各自的土地交给合作社作为抵押物，合作社以这些土地作为担保发行债券，取得资金，供社员。后期： 区域性全面性。成立了中央土地银行，利用中央银行的中

5、介作用，实现各个区域的一体化。公积金制度：代表国家：新加坡，1955 年开始的原因：生活水平低，建立公积金，为了雇员的最低生活保障，并不限于买房。1968 年，修订中央公积金法公积金可以买房。公积金的运作： 中央公积金法 ，所有雇员、雇主都要加入，由雇主按雇员月薪，雇主、雇员各交一定比例。公积金管理局依法管理、运营公积金。 同时， 利用一系列的制度保障该管理局的廉洁。成效：参加人数从18 万人发展到1993 年的 238万人，占全国总人口的77。人均住房面积达到 25 平方米。特色：公积金交缴比率很高，1996 年达到 40。成熟的房地产金融市场的标志: 住房贷款以抵押贷款为主筹资形式多样，贷

6、款方式丰富完善的法律体系完善的房地产金融市场结构建立适应市场经济运行的新机制建立科学决策的方法和指标【 3】房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。房地产金融机构是房地产金融运营的载体，是房地产资金融通过程中处于资金供应者和资金需求者之间的信用中介组织，包括为房地产资金融通提供配套服务的其他金融组织。房地产金融分类：从业务上分：专营，兼营从职能上分：融资机构（贷款、房地产购买、出售、资产证券化），担保机构从所有制分：公营，合作，私营从服务的市场分：一级市场机构，二级市场

7、机构一级市场机构 是指为房地产生产、经营和消费提供资金融通或提供担保、保险等金融产品和服务的中介机构。二级市场机构 是指在二级市场上为住房抵押贷款购买资产证券化提供相关金融产品和服务的金融中介， 其职能是购买抵押贷款，为贷款抵押证券的发行提供担保，发行住房抵押贷款担保证券。房地产金融机构运作模式：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 11 页 - - - - - - - - - 按融资途径分直接融资模式：买房者从资金富裕者手中直接借，卖方向买方提供商业信用契约融

8、资模式： 购房者以契约储蓄方式将资金存入金融中介机构，将来贷款 （利率比市场利率低）数额与存款期限挂钩。存款融资模式：最重要的模式，吸收中短期储蓄，发放长期贷款，采取抵押贷款模式。证券融资模式：发行抵押证券根据市场发达程度分完备的房地产金融模式市场主导美国模式以基金为后盾的房地产金融模式混业型房地产金融模式日本以储蓄支持的房地产金融模式东欧美国住房金融机构（了解）一级市场机构住房金融贷款机构：商业银行储蓄机构：包括储蓄银行、储蓄贷款协会、私人信用合作社抵押银行：发行抵押证券筹集长期资金，是非存款金融机构其他金融机构： 包括共同基金， 人寿基金和保险公司等非金融机构（不直接放款，通过购买二级市场

9、抵押贷款组合向一级市场提供资金）住房金融担保机构： （重点 ）30 年代大萧条， 1700 多家银行因无法收回抵押贷款或房地产贬值而倒闭。1934 年，罗斯福政府出台联邦住宅法 ，要求成立住宅抵押贷款担保机构，政府成立了联邦住宅管理局。联邦住宅管理局退伍军人管理局私营住房贷款保险公司二级市场机构联邦国民抵押协会（FNMA ） 、政府国民抵押协会（GAMA ） 、联邦住宅抵押公司（FHLMC ）私营机构【 4】城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新，其基本思路是由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，在完成一

10、系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地”，根据城市土地年度计划，通过招标、 拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。土地储备制度带来的社会效应可以增强地产市场的宏观调控能力。为城市建设筹集资金。抑制土地炒作，规范市场。为城市总体规划实施创造条件。但要注意其实施条件：真正垄断土地一级市场；城市规划科学；调控科学有力；法律地位；资金实力；没有腐败。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 11

11、页 - - - - - - - - - 土地收购储备制度引发的变化是地价、房价的上升房地产开发企业的大洗牌推动了土地金融的发展财富的转移土地储备制度存在的问题及风险防范1、当前土地储备在操作中无法可依当前土地收购储备运行缺乏统一性，给其健康运行带来的障碍当前土地收购储备制度缺乏法律依据，使其当事人的合法权益得不到有效保障2、土地收购储备机构的性质不是严格意义上的市场主体3、土地储备机构作为民事主体其民事行为能力是有限的4、 当前土地收购资金贷款占比太高增加了银行的风险；加重了土地储备中心的负担5、土地储备机构贷款抵押中的法律问题当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两

12、种方式。从当前实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。6、风险防范充分研究当地经济环境和土地市场发育状况；充分了解当地城市总体规划和部分地区详细规划；积极探索有效的预防风险策略。土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、 出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。【 5】房地产贷款评估借款人评价、 项目评价、 市场评价、投资筹资评价、 财务评价、 贷款风险评价、评估结论 。只答出要点给7 分，进一步解释另给110 分。 (详见课本P115)【6】个人房屋贷款的种类1. 个人住房商业性贷款：指贷款人向购置已取得产权证或预售许可证，且准许流通住房的自然人发放的

13、贷款；按交易形态可分为首次交易住房和再交易住房贷款。2. 个人住房公积金贷款：是指银行根据当地住房公积金管理部门的委托，运用公积金资金，按照当地住房公积金管理部门规定的要求向在中国大陆境内购买住房的自然人发放的人民币委托贷款。3. 个人住房组合贷款：是指向在中国大陆境内购买住房的自然人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。4. 个人商用房贷款：指贷款人向购置已取得产权证或预售许可证，且准许流通的商业用房、办公用房和住宅小区商铺的自然人发放的贷款，其中一手房屋须已是现房，二手房屋要求已取得房屋产权证。银行个人房屋贷款还款方式名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - -

14、 - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 11 页 - - - - - - - - - 贷款期限在1 年以内（含）的，实行到期还本付息；或者分期还款的方法。贷款期限在1 年以上的， 则必须采取分期还款方法，具体可分为等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法3 种。借款人可选择还款方式，但在借款期内已选定的还款方式不得变更。具体还款方式的计算公式及使用说明如下：1. 到期还本付息。借款人需在贷款到期日还清贷款本息，利随本清。到期应还本金按照借款合同的约定确定。到期应还利息 =剩余贷款本金贷款日利率剩余贷款本金

15、实际占用天数2.等额本息还款法。借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。3.等额本金还款法。借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还得本金等于贷款总额除以贷款期数。4.等比累进还款法等比递增还款法。首先对借款期限按一定基础（累进时间t 期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（Wb 期）内每期按分期还款额（A）以相等额度归还贷款本息，在第二个时间段(t 期)内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（ s）累加，即每期以新分期还款额A （1s）归还贷款本息，在第三

16、个时间段（t 期）内，较第二时间段的分期还款 A（1s） 按定比 （s）累加，即每期以新分期还款额A（ 1s）（ 1s）归还贷款本息，依此类推，以后每隔一段时间t 期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按定比（ s）累进，直至贷款本息偿清。等比递减还款法。首先对借款期限按一定基础（累进时间t 期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（Wb 期）内每期按分期还款额（A）以相等额度归还贷款本息，在第二个时间段(t 期)内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（ s）递减，即每期以新分期还款额A （1s）归还贷款本息，在第三个时间段（t 期）内，较第二时间段的分期还款 A（1s） 按

17、定比 （s）递减，即每期以新分期还款额A（ 1s）（ 1s）归还贷款本息，依此类推，以后每隔一段时间t 期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按定比（ s）递减，直至贷款本息偿清。由上可知， 对等比累进还款法，当 s0 时为等比递增还款法，当 s=0 时为等额还款法， 当 s0时为等比递减还款法。担保： 四种1. 借款人以所购房产设定抵押，并由贷款人认可的保证人提供阶段性保证或全程保证。2. 由住房置业担保公司为借款提供全程保证，借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房置业担保公司进行抵押反担保或直接抵押给贷款人。3. 以符合中国光大银行个人有价单证质押贷款管理办法规定的我行存单或所发售

18、的凭证式国债设定质押。4. 以所购房产之外的本人或第三人的房产设定抵押。由于不清楚转按揭贷款和二次抵押贷款的具体细节考点，基础知识都在下面，大家仅供参考转按揭贷款：指原借款人将已抵押给本行或他行的房屋出售给第三人，由第三人申请将此房屋抵押给贷款行，并优先用于归还原借款人的借款的个人房屋贷款。转按揭贷款具备的条件名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 11 页 - - - - - - - - - 已办理个人房屋贷款的借款人和符合个人房屋贷款条件的第三人；原借款人已与

19、第三人签订出售转让个人房屋的合同或协议书；在第三人提出个人房屋贷款申请时，如原借款合同的保证人的担保责任尚未解除，则保证人必须出具同意为新借款合同提供保证的保证书；借款人已就所抵押的房产办妥房屋抵押登记手续，房屋他项权证等房屋权属证明文件已由贷款人执管；如借款人借款金额低于原借款未还本息，借款人须在银行存入不低于原借款未还本息与此次借款本金差额的存款。转按揭贷款应提交的资料原借款人与第三人签订出售转让个人房屋的合同或协议书；原保证人出具的同意为新借款合同提供保证的保证书；原借款人同意将转让房屋所得的款项优先用于归还原贷款本息的承诺书；同意接受转让的第三人的身份证明、婚姻证明及收入证明；原借款合

20、同及未还本息金额的证明；贷款人要求提供的其他资料。操作要点本办法适用的转按揭贷款在按照一般房屋贷款审查个人资信和抵押物的同时，还须注意以下事项；1.审查原借款人委托贷款人办理原借款的还款、抵押注销、房产过户等代办手续；2. 审查原借款人在贷款人处存有不低于原借款未还本息与此次借款本金差额的款项，并办妥该存款和贷款可提取手续；3. 在办理原借款的还款前应先查明抵押物有无其他法律纠纷，如有纠纷不得办理。4. 原借款人的还款、抵押注销、房产过户及新借款人的房产抵押手续由银行正式员工亲自办理或可委托当地的住房置业担保有限公司办理；其他事项1转按揭贷款的额度、期限和利率应根据相应贷款品种相关规定确定。2

21、转按揭贷款的还款方式应根据相应贷款品种的有关规定办理。3贷款人应按照本办法的规定审查新借款人的资信及原借款人的还款能力。审查通过后，应与新借款人签订新的借款抵押合同及相关担保书，然后可先行发放贷款，但必须立即结清原借款人全部剩余未还贷款本息。4贷款人应按照本办法的规定并督促、协助买卖双方（即新借款人和原借款人）办理原抵押物的注销、缴纳相关税费、房产买卖、过户及变更抵押登记、财产保险、第三方保证等手续。二次抵押贷款：指已在贷款人办理个人房屋贷款的客户，在正常还款的情况下，将已抵押给贷款人的抵押物向原贷款人进行二次抵押而获得的个人贷款。二次抵押贷款具备的条件借款申请人已在贷款人办理个人房屋贷款；首

22、次房屋贷款还款正常；有符合贷款行规定的贷款用途（参照个人消费与助业贷款管理办法的有关规定执行）；申请办理二次抵押贷款时，原抵押房产已取得房屋产权证；贷款人所在城市房地产管理部门对房产二次抵押有完善的抵押登记制度。二次抵押贷款应提交的资料根据贷款用途所对应贷款品种规定的资料；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 11 页 - - - - - - - - - 首次贷款的历次正常还款记录；最近一期的剩余本金额的证明；房屋共有人同意二次抵押的书面证明。其他事项1二次抵押

23、贷款的额度不超过根据贷款用途所对应的贷款品种规定的贷款额度（按房屋评估价测算）减去原抵押物所对应贷款未还本金的差额。2二次抵押贷款的期限、利率和还款方式应根据贷款用途所对应贷款品种的有关规定办理。3贷款人应根据贷款用途所对应贷款品种的有关规定审查借款人的资信。审查通过后，应与借款人签订新的 贷款合同 及相关的担保条款；并督促、 协助借款人办理二次抵押登记、增加财产保险金额、延长财产保险期限等手续。【 7】住房公积金是指城镇在职职工及职工所在单位按照规定比例缴存的长期住房储金，它是具有保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有， 专门用于职工住房建设和消费。住房公积金特点：专用性、强制性、

24、政策性住房公积金制度：住房公积金制度是围绕住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督形成的相关制度的总称。新加坡与住房有关的公积金运作计划公共住房计划公共住屋计划就是支持公积金会员利用公积金购买建屋发展局组屋住宅产业计划1981 年实施的住宅产业计划是支持公积金会员利用公积金存款从市场上购买住房。家庭保健计划（住房抵押递减保险）1981 年实施的家庭保障计划，要求身体健康并在“公共住房计划”下归还住房贷款非住宅产业计划业1986 年实施的非住宅产业计划，目的是让公积金会员用公积金存款来购买非住宅产业公积金贷款的管理贷款程序：借款申请借款审批借款手续办理借款使用与偿还贷款期限 ：每项公积金贷款期限最

25、长不超过30 年，并不长于借款人法定离休或者退休时间后的 5 年。贷款金额 ： 每项公积金贷款的具体金额，按照借款人的申请金额和规定的贷款限额标准计算。住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房（包括建造、大修）的住房公积金交存人和离退休职工发放的优惠贷款。公积金贷款的类型：纯公积金贷款和组合贷款公积金贷款与商业性贷款差异性质不同：政策性vs.商业性资金来源不同发放方式不同贷款对象不同贷款条件不同名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第

26、7 页，共 11 页 - - - - - - - - - 【 8】房地产金融风险: 信用风险、流动性风险、利率风险、市场风险以上所列的这些风险并非独立存在，它们在整个个人住房贷款业务发展中是相互影响的。其中， 信用风险出于核心位置。房地产保险 ：以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持。房地产相关的各种保险财产损失保险责任保险信用保证保险人身保险房地产经济在相当程度上是一种“信心经济” 、 “预期经济”，当预期不乐观，信心受到冲击，就会抑制房地产市场需求。

27、如果增值预期乐观，投资性需求很旺盛，房地产价格大幅上升，则会产生泡沫，支撑泡沫的是信心和预期。一旦信心受到冲击，预期悲观，泡沫便会破灭，市场便会崩盘。【 9】房地产信托房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。作用 : 1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。2.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。3.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - -

28、 - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 11 页 - - - - - - - - - 房地产信托的种类房地产资金信托房地产实物财产信托发行不动产债券信托房地产信托投资基金房地产代理征信、咨询和担保过桥贷款第一步， 利用房地产信托门槛较低条件，房地产商一般拿到两证和拥有较低的自有资金就能贷款；第二步，当房地产商拿齐“四证”，并通过信托贷款满足了30自有资金的条件，就可向银行申请贷款；第三步，获得银行贷款后，归还高利息的信托贷款。房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进

29、行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托融资贷款方式。房地产企业流动资金贷款。针对目前银行不能向房地产企业发放流动资金贷款而设计。“四证”不全前的开发贷款。针对银行在房地产企业取得“四证”前不能发放开发贷款而设计。股权融资的方式。是信托公司所特有的融资方式，是其他金融机构无法做到的。交易方式。即信托公司直接购买商品房。烂尾楼处置。财产权信托。房地产信托计划与房地产投资信托基金的区别第一 ，REITs 是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售， 较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收

30、益， 能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200 份合同限制的集合非标准化金融产品， 一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。第二 ，REITs 对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的 95%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%-9% 左右。第三 ，REITs 的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金， 监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。第四

31、，REITs 的产品周期一般在8-10 年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3 年。第五 ，REITs 的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS 免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。第六 ，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是 REITs 模式，也可以是贷款信托、优先购买名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 11 页 - - - -

32、 - - - - - 权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。总之，简单地讲，REITs 就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、 饭店、 公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且 REITs 可以挂牌公开交易， 因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。房地产信托的基本类型权益型（EQUITYREIT ） 。权益型REIT 直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT 的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅

33、来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益；抵押型（MORTGAGEREIT ） 。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；混合型（HYBRIDREIT ） 。顾名思义，此类REIT 不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。早期的房地产信托主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快， 现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。另外，REIT 还有很多其他分类方法房地产信托投资

34、的特征房地产投资信托能够有效地融合房地产、投资、 资产证券化这三种市场工具，除了具有所有权和利益相分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性等一般信托特征外。还有以下特点 : 1.REITs 的投资对象主要是房地产。房地产投资信托为个人投资者提供了购买摩天大楼、购物商业街、酒店和公寓、写字楼的一种方式。它与一般机构投资者投资于股票、外汇、期货的其他投资基金有所不同，房地产投资信托投资的对象主要是针对房地产，采取股票或受益凭证的形式， 这些证券都可以上市交易，其流通性很强， 而且投资者在持有股份一年之后可以要求房地产投资信托公司回购其所持股份。2.税收优惠。美国政府正式允许满足一定条件的R

35、EITs 可免征所得税和资本利得税。3.REITs 是资金信托和实物财产信托的结合。房地产投资信托一般能够获得资本支持，以收购和积累额外资产作为持续经营的房地产业务的一部分。在金融市场上， 一般的投资基金需要投资者支付货币资金来交换受益凭证，而 REITs 除了接受货币资金外， 还接受房地产委托。REITs 经营期限分为定期或不定期，财务资金运作对大众公开，透明度很高。4.REITs 持有者只享有收益权和知情权。普通股投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策， 但 REITs 的投资者却没有这些权利，投资者如对REITs 的管理者不满， 只能“用脚投票”，即在市场上卖出或要求REITs

36、发起人赎回其发行的资产收益凭证。5.REITs 的结构、资产运用和收入来源受法律约束。美国法律规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中，每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 11 页 - - - - - - - - - 和政府债券组成等。同时， REITs 至少有 75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。

37、6.REITs 价格形成依赖于其所拥有房地产价值。REITs 可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税， 房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项。投资者对其所获收入和投资资产增值部分要缴纳收入税，所获得的净经营收入在扣除购买房地产的成本之后，即为可税收入。所以，如果其持有的房地产资产贬值，就会直接影响到房地产REITs 的市场价格。7.REITs 与整体股票市场的关联性较低。由于房地产投资信托股票价格具有相当低的标准偏差，以及与其他资产种类较低的关联性，较低的市场价格波动性，有限的投资风险性和高流动收益， 投资多元化等特点，因此， 这些其他产品所不具有的特点，正日益使其成为投资者所青睐的投资品种。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 11 页 - - - - - - - - -