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1、房地产基础知识总汇 2 50、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。郑州市房地产转让条例规定， 已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。商品房销售管理办法 （建设部 88 号令） 还规定， 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人
2、。买受人有权在通知到达之日起15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15 日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的， 由房地产开发企业承担违约责任。51、建设工程竣工后，是否必须取得规划验收许可证？答： 建设工程竣工后， 建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发规划验收许可证，不予办理房地产权登记，不得投入使用。52、什么情况下不予核发规划验收许可证？答：根据郑州市市城市规划条例的规定，有下列情形之一的，不予进行规划验收：（一
3、）擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量） 的； （二） 未拆除原 建设工程规划许可证标明应拆除的建筑物或构筑物的；（三）未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合建设工程规划许可证要求的。53、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？答：成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时，其配套工程应按计划同步完成。未完成时， 同期的其他项目不予规划验收。54、对住宅区内的公用设施、设备、场所（地）的使用有哪些规定？答：根据郑州市住宅区物业管理条例实施细节的规定
4、，凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经规划部门批准，一律不得挪作他用。55、某物业加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有保证吗？答：不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原建筑工程规划许可证进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。56、什么是套内使用面积系数？名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - -
5、 - - - - - 答：当房屋按套 （单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%） 。57、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%） 。58、什么是建筑容积率？答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%） 。59、什么是绿地率？答：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%） 。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。60、什么是绿化覆盖率？答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%） 。61、设立房地产
6、开发企业须具备哪些条件？答：设立房地产开发企业，须具备下列条件： （一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员； （三）有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所； （五）法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、 （二） 、 （三）、 （五）项规定的条件。工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。62、如何申请领取房地产开发企业资质证书？答：房地产开发企业应在取得营业执照后三
7、十日内到主管部门备案，并申请领取 房地产开发企业资质证书 ，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发房地产开发企业资质证书。房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示房地产开发企业资质证书。主管部门对房地产开发企业资质证书实行年度审核制度。63、什么是商品房预售？答：商品房预售， 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。64、 房地产预售许可证包含哪些内容？答： 房地产预售许可证包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称； （三）项目名称；（四）项目坐落地点； （五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六） 房地产证编号
8、、 栋数； （七） 批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数； （八）发证机关、有效期； （九）附注内容等。65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的， 主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。66、商品房预售需要具备哪些条件？答：商品房预售需具备以下条件：（一） 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执
9、照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。67、是否可以认购内部认购时期的房地产？答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定， 房地产预售须经主管机关批准并获得房地产预售许可证后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得房地产预售许可
10、证前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。68、什么是商品房现售？答：商品房现售， 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。69、房地产现售需要具备哪些条件？答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (四 )已通过竣工验收；(五 )拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和
11、交付日期；(七)物业管理方案已经落实。70、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋； （三）违章建设的房屋； （四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋； （六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。71、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，
12、并出示原件：（一）营业执照； （二） 房地产开发企业资质证书； （三）预售的，应提交房地产预售许可证。现售的，应提交房地产证。72、房地产销售广告应当包括哪些内容？答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、 竣工交付时间、售价等； （二） 预售的， 应有房地产开发企业资质证书证号、 房地产预售许可证证号；（三）现售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产证证号。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - -
13、- - 广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。73、在房地产广告中，不得包含哪些内容？答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。 预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺； 不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、 示意图， 应当真实、准确，比例恰当。
14、售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。75、对未取得商品房预售许可证而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、 “内部认订” 、 “内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元 )出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。77
15、、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？答：对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、 房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。78、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？答： 房地产开发企业、 房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。79、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定？答：预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省
16、示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。80、发展商销售商品房有哪些方式？答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。81、发展商不得采取哪些方式销售商品房？答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - -
17、- - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 82、销售代理委托书包含哪些内容？答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。83、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？答： （一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法； （七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项； （九）法律、法规规定的其他事项。在订立商
18、品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？答：在新版深圳市房地产卖买合同（预售）中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利： （一）卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字（） 号土地使用权出让合同书及号补充协议或者房地产证； （二） 房地产预售许可证 、 建设工程规划许可证及施工许可证 ； （三） 主管部门批准的总平面图、立面图、 楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。85、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？答
19、：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定， 用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。86、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。87、购房预定款性质的费用可以退还吗？答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的， 订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产
20、开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。88、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。89、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - -
21、 - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。90、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？答：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。91、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？答：在房屋交付时， 房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 ，向买受人提供
22、住宅质量保证书、 住宅使用说明书 。92、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？答： 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企
23、业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。93、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？答：因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定； 未约定的， 为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。94、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？答：预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开
24、发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。95、转让项目需符合哪些条件？答：属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； （二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵押、查封。96、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？答：受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。97、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？答：转让预售房地产项目的，受让方应当
25、享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - - - - - - - 人所承担的义务。98、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？答：受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房预售许可证的，不得预售商品房。99、发展商能否为买方改名？答：根据深圳经济特区房地产行业管理条例的规定，禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。100、公共开放空间可以出售或转让吗？答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -