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1、房地产产业发展现状（柳州）关于：行业规模，人力状况，营业状况，房价趋势数据来源：统计局，住建部，建设部，财经网时间范围： 08 年 10 年结论 : 近年来 ,柳州的楼市也随着全国的楼市出现波动,地价与房价是息息相关的.房价影响着地价, 而地价在很大程度上又决定了房价的未来走势 . 所以近期国家宏观调控力度不断加大, 土地市场不仅受到房地产市场走势的影响,国家的宏观调控也是极其关键的 .由于种种因素的影响,开发商的融资渠道变窄,而近期柳州市的土地价格也得到了理性回归,只有小规模土地还受热捧. 就以近来柳州市出让的阳和新区B-5 商业办公地块来看,其价格为86 万元 /亩左右 ,柳州的土地价格还
2、是比较合理的.但是柳州是一个土地资源相对稀缺的城市之一,所以柳州是的土地资源还需要不断地研究,合理的规划与调配.近几年来 ,柳州市的房地产发展迅速 ,为本市的经济和社会做出了巨大的贡献.随着国家有关政策的不断调整以及受国际金融危机的等等各种因素的影响, 柳州市的房地产市场也随全国的房地产市场经历了较大幅度的波动 ,房地产市场从 价量齐升 逐渐转向 价升量跌 ,成交量连续几月下滑 ,而且价格也不稳定.在市场观望情绪逐渐积累,政府二套房贷政策作出微调的情况以及有关保障性住房的不断完善名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名
3、师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 20 页 - - - - - - - - - 1.1 研究背景1.1.1 柳州市房产市场发展现状分析2008 年：受世界金融危机等因素的影响，2008 年下半年起广西 房地产 开发经营持续走低， 房地产 开发投资增速持续放缓，销售面积增速同比下降，开发到位资金增速放慢，空置面积增多，2008 年全区房地产 市场形势运行情况如下：(一)房地产 投资增幅减慢，沿海城市增速较快。2008 年以来，全区 房地产 开发投资增幅持续减缓，2008 年房地产 开发投资完成621.64 亿元，比上年增长15.9% ，增速比上年和 2008 年 1-9 月
4、分别回落 29 和 3.4 个百分点，低于广西全社会固定资产投资增速11.3 个百分点。其中：住宅投资425.09亿元，同比增长20.2% ，占总投资的 68.4% ，比上年提高 2.5 个百分点 ;商业营业用房50.96 亿元，比上年增长2%;办公楼 4.7亿元，比上年下降46.5%; 其他房屋 14.09 亿元，比上年增长13.7% 。另外，随着下半年经济适用房项目的陆续开工，全区经济适用住房投资增速比上年有所增长，同比增长9.4% ，比上年提高 27.4 个百分点。在全国31 个省、市、自治区中全区房地产投资总量排第20 位，增速排第25 位。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 -
5、 - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 20 页 - - - - - - - - - 投资热点继续向沿海城市转移。受北部湾发展规划获国家批准实施的利好带动，北部湾沿海地区成房地产 投资热点。 2008年，防城港、北海、钦州沿海3 市房地产 投资增速均位于全区前列，分别比上年增长78% 、62.2% 、43.4% 。(二)土地购置与开发面积增速下降，房屋施工面积增速减慢。2008 年，全区 房地产 公司购置土地面积、完成开发土地面积增长速度大幅度下滑。2008 年全区购置土地面积1431.19 万平方米，由上
6、年增长71.1% 转为降 23.3%; 完成开发土地面积662.48万平方米， 比上年下降 11.6% ，增速比上年下滑30.8 个百分点，土地购置热情的减退，主要是由于开发商对市场预期较为谨慎。2008 年，全区 商品房 施工面积 6933.34 万平方米，增长15% ，比上年和 2008 年 1-9 月分别回落 13.1 和 4 个百分点 ;其中本年新开工面积211.6 万平方米， 增长 1.2% ，比上年和 2008年 1-9 月分别回落 22.1 和 13.7 个百分点 ;房屋竣工面积 1206.09万平方米，由去年增长15.8% 转为下降 8.1% 。(三)商品房 销售市场持续低迷，
7、房屋空置面积增加。2008年全区 商品房 销售面积 1734.47 万平方米，由上年增长34.2%转为下降 14%; 销售额 490.59 亿元，由上年增长55.2% 为下降4.2% 。从 商品房 销售结构看，全区 商品房 销售仍以期房为主，其中期房销售1374.34 万平方米，销售额404.44 亿元，增速分别上年比下降11.8% 和 1.9% ，占全区 商品房 销售面积和销售额名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 20 页 - - - - - - - - -
8、 的比重分别为79.2% 和 82.4% 。从商品房 销售结构看， 商品住宅仍是全区 商品房 销售的主体，2008 年全区商品住宅销售1605.65万平方米，销售额 423.87 亿元， 分别上年比下降13.2% 和 4.2% ，占全区 商品房 销售面积和销售额的比重分别为92.6% 和 86.4% 。商品房 销售平均价格2828 元/平方米，同比增长 10.4% ，比上年和 2008 年 1-9 月分别下滑 5.2 和 4 个百分点 ;其中住宅平均售价2633 元/平方米，同比增长10.4% ，比上年和 2008 年 1-9 月分别下滑 5.7 和 5.1 个百分点。与此同时，2008 年全
9、区 商品房 屋空置面积 212.1 万平方米，比上年增长 40.69 万平方米，增速由去年下降23.4% 转为增长22.3% 。(四)资金来源增速缓慢， 资金约束进一步加剧。 2008 年全区房地产 开发到位资金675.64 亿元，比上年增长 5.7% ，增速比上年和 2008 年 1-9 月分别下滑 43.9 和 7.8 个百分点，从2008 年3 月起连续 10 个月低于 房地产 投资增速，差距从3 月份的 6.9个百分点扩大到全年的10.2 个百分点，资金来源增速的下滑，将进一步的制约全区房地产 的平稳发展。 下滑原因主要是销售不理想，资金回笼不畅，2008 年全区 房地产 企业资金来源
10、中来自购房者的定金及预付款153.34 亿元，同比下降13.8% 。在房地产 资金来源中，自筹资金251.55 亿元，比上年增长14.2% ，所占比重由上年的34.5% 上升到 37.2% ，其中企业自有名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 20 页 - - - - - - - - - 资金 176.95 亿元，比上年增长13.5%; 国内贷款 128.14 亿元，比上年增长 16.5% ，所占比重由上年同期的17.2% 上升到 19%;利用外资 4.89 亿元
11、，比上年增长206% ，所占比重由上年同期的 0.3% 上升到 0.7% 。2009 年：去年受国际金融危机以及国内宏观环境的影响,政府也相继出台了以系列的房产新政,全国房市也起伏不定,让人琢磨不透 .那么柳州市今年的房地产市场以及未来的走向如何?去年虽然受到 众多因素的影响,但是柳州市的房地产业仍然保持了稳步,健康发展的态势 ,全市共有78 家房地产企业建设商品房,在建开发点 90 个,而且房地产投资成倍的增加,这给柳州的房地产业加快发展创造了良好的条件.以下是柳州今年1-10 月份柳州市房地产开发投资的情况. 1-10 月,柳州市房地产投资加速增长,房地产在建项目施工规模继续扩大. 一,房
12、地产开发投资加速增长.房地产开发投资完成92.43 亿元 ,同比增长27.3%. 从投资用途看 ,商品住宅仍占主导地位,商品住宅累计完成投资48.31 亿元,同比增长5.2%, 占房地产开发投资的52.26%. 二,商品房建设规模继续扩大全市商品房施工面积1150.66 万平方米 ,同比增长49.2%. 其 中:住宅908 万平方米 ,同比增长44.3%; 商业营业用房116.72 万平方米 ;同比增长66.1%. 三,商品房销名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，
13、共 20 页 - - - - - - - - - 售持续活跃商品房销售面积207.27 万平方米 ,同比增长30% ,其中 ,住宅销售面积194.58 万平方米 ,同比增长31.5%. 商品房销售额67.08 亿元,同比增长43.9%, 其中,住宅销售额58.55 亿元 ,同比增长 43.3%. 柳州市的房地产投资保持了良好的增长势头 ,不仅如此全市近年来各项固定资产的投资规模也是逐年的扩大 ,增加 .这事龙城的一大喜讯,将有利于作为本市经济支柱之一的房地产业平稳快速的增长 . 2010 年：一、房地产开发投资完成情况1-10 月， 全国房地产开发投资38070 亿元， 同比增长 36.5%
14、，其中，商品住宅投资26683 亿元，增长 33.8% ，占房地产开发投资的比重为70.1% 。10 月当月，房地产开发投资4558 亿元，增长 37.0% 。1-10 月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98 亿平方米，同比增长 28.3% ；房屋新开工面积13.18 亿平方米，增长61.9% ；房屋竣工面积4.20 亿平方米，增长11.4% ，其中，住宅竣工面积 3.40 亿平方米，增长9.0% 。1-10 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28 亿平方米，同比增长36.2% ，土地购置费8006 亿元，增长 79.2% 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - -
15、- - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 20 页 - - - - - - - - - 10 月当月，房屋新开工面积1.23 亿平方米，同比增长51.1%；房屋竣工面积5091 万平方米，增长19.2% ，其中，住宅竣工面积 4091 万平方米，增长16.1% ；土地购置面积3695 万平方米，增长41.0% ，土地购置费896 亿元，增长 50.2% 。二、商品房销售情况1-10 月，全国商品房销售面积7.24 亿平方米，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 6.8% ，办
16、公楼增长 26.6% ，商业营业用房增长34.5% 。1-10 月，商品房销售额3.70 万亿元，同比增长17.3% ，增幅比前三季度提高1.4 个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8% ，办公楼和商业营业用房分别增长52.3% 和 47.1% 。10 月当月，全国商品房销售面积9278 万平方米， 同比增长16.0% ，绝对量比 9 月份减少 1167 万平方米，下降11.2% ；全国商品房销售额5076 亿元，增长 27.0% ，绝对额比 9 月份减少423 亿元，下降7.7% 。三、房地产开发企业资金来源情况1-10 月，房地产开发企业本年资金来源56923 亿元，同比增长 32.0
17、% 。其中，国内贷款10443 亿元，增长 26.3% ；利用外资 539 亿元，增长 43.3% ； 自筹资金 21553 亿元，增长 50.7% ；其他资金 24387 亿元，增长 21.0% 。在其他资金中，定金及预名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 20 页 - - - - - - - - - 收款 13950 亿元，增长 18.7% ；个人按揭贷款7102 亿元，增长15.2% 。四、70 个大中城市房屋销售价格指数10 月份，全国 70 个大中城市
18、房屋销售价格同比上涨8.6% ，涨幅比 9 月份缩小 0.5 个百分点；环比上涨0.2% 。10 月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6% ，涨幅比 9 月份缩小 0.7 个百分点；环比上涨0.3% 。其中，商品住宅销售价格上涨 11.9% ，其中普通住宅销售价格上涨11.0% ，高档住宅销售价格上涨 14.8% ；经济适用房销售价格上涨0.9% 。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.3% ，其中普通住宅销售价格上涨0.4% ，高档住宅销售价格上涨0.2% ；经济适用房销售价格下降0.1% 。10 月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9% ，涨幅比 9 月份缩小 0.3 个百分点；环比上涨0.1
19、% ，比 9 月份缩小 0.4 个百分点。五、全国房地产开发景气指数10 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 103.57 ，比 9 月份提高 0.05 点，比去年同期提高1.54 点。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 20 页 - - - - - - - - - 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.88 ，比 9月份提高 0.03 点，比去年同期提高4.39 点；本年资金来源分类指数为 106.51 ，比 9 月份回落1.70
20、 点，比去年同期回落2.56点；土地开发面积分类指数为94.46 ，比 9 月份提高 0.36 点，比去年同期回落0.13 点；商品房待售面积分类指数为103.04 ，比 9 月份回落 0.52 点，比去年同期提高11.20 点；房屋施工面积分类指数为108.67 ，比 9 月份提高 0.11 点，比去年同期提高7.96 点。1.1.2 柳州市房产市场问题分析2008 年：由于全区的 房地产 企业规模小，实力弱，融资渠道少，受市场低迷形势的影响，资金压力较大，部分企业生存面临困境，全区房地产 市场出现了一些问题：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - -
21、- - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 20 页 - - - - - - - - - 一是住房供给出现下滑趋势。统计表明，房地产 开发投资、资金来源增速下滑， 建设用地流拍现象的出现，无不说明住房供给趋于下滑。二是市场交易持续低迷，开发商对市场信心不足。三是企业资金回笼困难，部分企业生存面临困境等问题。三、采取有效措施，促进全区房地产 开发市场健康发展2009 年：近几年以来柳州市房地产市场总的来说,在供给和需求上大幅增加,加大了住房保障力度,整 个发展形式是好的.但不可否认 ,在全国大趋势下 ,由于发展过快 ,也产生了一些不利的方面.主要表现
22、在下面几点 . (1) 持续上涨的住房价格受全国总体经济环境的影响,柳州市今年来房地产价格不断地飙升,今年创历年来最高点.受 外部金融危机 ,国内宏观经济以及国家有关宏观调控下,全国房地产尤其是深圳 ,上海这样一线城市进入了有价无市的时调整期,甚至当深圳下降1000 多元,上海房价跌破万元时,而柳州市的房价仍处于观望阶段 .房价涨幅过大 ,还隐含着大起大落的祸患,不利于房地产市场的持续健康发展 ,也不利于本市经济,社会等各项事业的健康发展 .如何有效控制房价上涨的幅度,是亟需解决的重要名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - -
23、- 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 20 页 - - - - - - - - - 难题 . (2)房价收入比过高目前国际上通行的房价收入比的范围应在1:31:6 之间 ,而柳州市的房价收入比高于远高于此 ,所以大多数中低收入的人群,他们甚至一辈子的工作收入也买不起一套房子.另外 ,在目前国内社保体系不是很健全的情况下,这些属于工薪阶层人 ,占据了柳州市居民的绝大部分,他们很难买到经济适用房 ,购买商品房经济上又承受不了.如何解决这部分人的住房问题,是关系到柳州市大多数居民生活质量的关键. (3)产品供应结构不尽合理近年来 ,柳州市住房消费面积较大,但是空置面积也较多
24、,且经济适用房 ,限价房以及廉租房的开工面积还是占较小的比列.而有大部分的人买商品房力不从心,买经济适用房又不够格,但他 们对住房的需求却是很旺盛的,所以如何解决 夹心层 居民的尴尬问题 ,如何构造柳州市房地产的供应结构,是有待解决的重要问题之一. (4)房地产市场上的逐利现象明显首先对房地产开发商而言,以最小的投入获得最大的利润是房地产开发最现实的目的.我国房地产开发的平均利润率要远高出其他行业, 也远高于国同行业平均利润 , 由此引起了大量的的问题. 房价涨过快也和这有这密切的联系所以如何对房地产市场上的投机等逐利行为的打击, 是目前能否控制房价的重要方面. (5)房地产市场发展不均衡首先
25、是区域发展不均衡性.柳州市作为全国的大城市 ,面积较广阔 ,各区经济发展不平衡,房 地产建设名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 20 页 - - - - - - - - - 情况也有先有后 .这种区域发展不均衡不仅表在市区和郊区发展水平不同 ,而且即使是同样是市区 ,也因为位置的不同,发展情况也不一样 . 其次是柳州市房地产市场的产品发展不均衡. 这主要表现在需求量大的量的经济适用房供应量相对较少 . 最后,柳州市房地产市场的一级,二级,三级市场发展也出现不
26、均衡.对柳州来说 ,一级 ,二 级市场比较活跃,三级市场 (也即二手房市场)在近几年也得到较快的发展,但不均衡现行还需要很大的改进3.2 柳州房地产市场分析3.2.1 柳州市房地产市场的供求分析2009 年以来 ,随着中央各项政策效应的进一步显现,柳州市房地产开发市场出现回暖迹象,房 地产开发投资稳定增长,施工规模有所扩大 ,企业资金压力有所缓解.1-6 月,柳州市房地产开发投资完成44.97 亿元,比上年同期增长3.6%. 从投资用途看 ,商品住宅仍占主导地位 ,商品住宅累计完成投资26.81 亿元,同比增长 8.8%, 占房地产开发投资的59.6%. 为贯彻落实国家促进房地产 市场健康发展
27、的精神,柳州市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施 ,大力地推动了全市改制企业职工危旧房改造和经济适用房的投资 .1-6 月,柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42 亿元 ,同比 增长19.28 倍,占房地 产投资的20.95%.1-6 月,柳州市房屋施工面积877.35 万平方米 ,同比增长24.6%. 其中 ,住宅施工面积713.84 万平方米 ,增长23%;名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 20 页 - - - - - - - - - 办
28、公楼施工面积18.33 万平方米 ,增长64.4%; 商业营业用房施工面积79.52 万平方米 ,增长20.7%; 经济适用房施工面积54.91 万平方米 ,增长88.1%. 房屋新开工面积166.55 万平方米,同比下降15.6%, 其中 ,住宅新开工面积144.99 万平方米 ,下降15.7%; 商业营业用房新开工面积11.59 万平方米 ,下降19%; 经济适用房新开工面积32.12 万平方米 ,增长40.5%. 2009 年 1-6 月,柳州市房地产开发本年资金来源124.73 亿元,同比增长59.2%. 其中 ,国内贷款 37.7 亿元 ,增长1.19 倍,占资金来源比重的30.2%
29、; 自筹资金36.25 亿元 ,增长56.9%, 占资金来源的比重为29.1 %;其他资金来源34.92 亿元 ,增长75.7%, 占资金来源的比重为28%.1-6 月, 柳州市商品房销售面积为 106.64 万平方米 ,同比增长6.6%. 其中,商品住宅销售面积为 100.52 万 平方米 ,增长6.6%; 办公楼销售面积为2.63 万平方米 ,增长 2.45 倍;90 平方米以下住房销售面积为 22.1 万平方米 ,增长 22.7%. 商品房买卖成交9385 套,同比增长8.7%.其 中 :90 平 方 米 以 下 住房3171 套 , 增 长37.4%, 占33.78%.1-6 月,柳州
30、市房地产开发企业土地购置面积103.96 万平方米, 同比下降31.4%, 降幅分别比1-4 月 , 月提高17.1 和 9.8 个百分点 . 1-5 完成土地开发面积31.18 万平方米,增长10.9%.1-6 月柳州市房地产开发投资虽然在低速稳定增长 ,但开发商投资信心并未积极跟进 ,房屋新开工面积 ,本年购置土地面积继续下降,房地产开发市场回暖前景及可持续性尚名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 20 页 - - - - - - - - - 需进一步观察
31、 . 2009 年上半年减少了楼盘开盘量,致使开发量减少,从经济学上看 ,即使需求量不变 ,供应量减少 ,也会使价格出现上行趋势 .2009 年当中 ,6 月是一个分水岭,在下半年 ,新楼盘投放市场量明显减少 ,供需矛盾会更加突出,价格上行趋势是必然的.因此 ,从投资而言 ,当前和今后一个时期,柳州市要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况,新变化 ,积极引导和调控房地产市场 走势 ,加大保障性住房建设力度,确保柳州市政策措施落实到位 ;要加快建设步伐 ,着力调整商品房供应结构 ,切实增加有效供给 ,合理引导消费需求,进一步规范市场秩序;要进一步拓展企业融 资渠道 ,切实减轻企业负担,要强化舆
32、论的正确导向,提振开发商和消费者的信心,使柳州市的房地产供求趋于合理,推动柳州房地产开发市场健康发展. 3.2.2 柳州市房地产的价格分析今年以来 ,柳州市房地产开发市场运行出现积极的变化,朝着宏观调控的方向发展 ,开发投资继续加快 ,商品房需求旺盛 ,房价稳定 ,总体运行平稳 . 1-11 月柳州市房地产投资运行特点: 一,投资增长加快.受土地购置投资强力推动,全市房地产开发投资增长继续加快 .房地产开发完成投资38.88 亿元,比上年同期增长 12.37%, 其中 ,住宅投资27.18 亿元,增长2.82%, 占 全部投资的比重为69.89%; 土地购置投资10.16 亿元,增长 116%
33、,占全部投资的26.12%. 由于商品房建设投资增长稳定,土地费支出增减成为房地产开发投资增幅主因.土地费支出增幅仍然巨名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 20 页 - - - - - - - - - 大,且占房地产开发投资超过四分之一,仍是拉动投资增长的主力. 二, 资金到位增速加快, 供应仍然充足. 房地产开发到位资金51.97 亿元 , 比上年同期增长8.9%, 到位资金与完成投资之比为 1.33:1, 比率仍然较高 ,说明我市房地产开发资金供应充足.
34、从房地产开发三大资金来源渠道看,国内贷款到位7.16 亿元 ,同比下降23.61%, 占全年 资金 来源的13.77%, 自筹 资金到位12.82 亿元 ,同比增长45.32%, 占 24.66%, 其他资金来源到位31.99 亿 元,同比增长23.6%, 占 61.57%. 三,经济适用房施工面积大幅增长,新开工面积增速平稳. 全市房地产新开工面积171.73 万 平方米 ,同比增长13.69%. 按用途分 :住宅施工面积378.35 万平方米 ,同比下降24.92%, 占 全部施工面积77.54%,其中 :经济适用房施工6.81 万平方米 ,同比增长122.35%, 占1.4%; 办公 楼
35、 施 工8.37 万 平 方 米 , 同 比 增 长106.1%, 占1.72%; 商业用房施工86.14 万平方米 ,同比下降11.78%, 占17.65%; 其他用房施工15.1 万平方米 ,同比增长11.33%, 占3.1%. 四,商品房屋销售势头仍然良好.在国家调整了人民币贷款利率 ,房产交易税费和在一系列房 产新政 影响下 ,交易市场观望气氛较浓 ,但我市的房产交易市场仍然活跃.1-11 月,全市商品房 屋销售面积178.1 万平方米 ,同比增长24.13%. 其中 ,现房销售面积37.42 万平方米 ,同比增长18.84%, 期房销售面积140.68 万平方米 ,同比增长25.62
36、%. 虽然受金融危机影响,全名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 20 页 - - - - - - - - - 国楼市整体呈现低迷状态,但是柳州市购房者的热情丝毫不减,在售 楼盘的价格较以往有了小幅的上涨. 3.2 柳州市房地产市场空置简析进入三季度以来,尽管商品房屋销售势头放缓,但以往积压的商品房屋销售情况好转,商品房屋空置面积与上年同期比较呈现下降的趋势.1-11 月商品房屋空置面积21.56 万平方米,比上年同期下降51.41%. 从房屋空置面积的结构看
37、,住宅 ,办公 楼 , 商 业 营 业 用 房 和 其 他 用 房 所 占 比 重分 别 为25.6%,0.86%,68.22%,5.32%.所以柳州市的房地产空置率还是在正常的状态下的,这 里利于柳州市的房地产能够健康,持续 ,快速的发展 . 3.3 柳州市各区房地产市场特点及发展趋势今年以来柳州市共有90 个楼盘 ,其中89 个楼盘在售 .在售楼盘均价为4069 元/平方米 .所以 从这些数据上看 ,柳州市的房地产市场还是和全国的一线城市的房地产市场有一点的差距,但是根 据柳州市的经济和社会的发展情况来看,也存在着房价虚高的风险 . (以上统计数据不包括下属各县) 根据柳州市的城市发展规划
38、 ,未来柳州市主要向东发展,所以现在政府的主要投入都是在于柳东新区的建设 .受此利好政策的影响,柳东新区的房地产市场的倒了较快的发展,特别是在高新片区,楼市蒸蒸日上,丝毫不受到金融危机的影响.阳光 100 广场均价已超过4000 元/平方米 ,柳高学区附近也达4000 元/平方米左右 .而鱼峰区受到地利因素的青睐 ,它几乎都融入了柳州向东发展的战略之中 ,地产名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 20 页 - - - - - - - - - 业也是大踏步向前进
39、.所以这两个片区受到政府规划的利好,具有了房价高 ,发 展快的特点 ,未来的发展前景一片光明. 而从城中区作为柳州的经济和商业中心,房地产业的发展一直走在柳州是的前头 ,作为柳州市的地产航标 ,其强劲的发展势头丝毫不减.特别是半岛中心城区,今年在原来柳州市人民医院旧址上建设了西南现有在建的第一高楼柳州地王国际财富中心, 更是加快了城中区的房地产市场的发展. 柳北区是柳州市的传统工业强区 , 是柳州市拥有人口最多和面积最大的城区, 区域内盘踞柳钢, 柳化和柳电等多家大型国有企业,其经济实力无论如何都是柳州市的重点和中坚力量,其 30 多万的人口中有相当大的部分为产业工人 ,消费能力和市场都是巨大
40、的.柳北区后来居上,近年来房地产业得到了很快的发展,而且现在柳北区的环境已经相比于以前有了极大地改善,这有力的促进了柳北区的房地产市场的发展 ,冠亚.蓝湾国际 ,锦绣香江 ,和兴园 等众多地产项目立于柳北 ,由此可以看出柳北区的房地产市场也正在加速的向前迈进 . 柳南区 ,人口密度大 ,资源相对紧缺 ,五菱 ,柳工雄据于此,随着飞鹅商圈的改造,注资 ,柳 南区的零售商品业大放异彩,汽车工业与零售商品业成为柳南的最大特色.占有天时地利人和的柳 南区的房地产业也插上了腾飞的翅膀,今年来房地产增长惊人,特别是商业地产方面,飞鹅商业圈成为了柳州市的最大商业圈.壶西桥头大型高层写字楼项目,柳州市金绿洲商
41、业中心,谷埠街国际商城 ,柳州市旧机场片区商业中心等一大批商业地产正名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 17 页，共 20 页 - - - - - - - - - 在崛起 ,正成为柳州市房地产市场的一大特色. 受到政府规划政策及未来柳州发展需要等多种因素的影响, 柳州市郊及周边的所属县的房地产市场也日趋红火 . 而鹿寨县先的房地产市场尤其明显 , 受柳州市 向东发展 的宏伟蓝图的影响下, 鹿寨县的房地产业近期是特别的活跃.相信随着柳州是经济,社会的不断发展 ,柳州市的房地
42、产业也会不断地向前迈进. 纵观整个柳州房地产业,在市政府的一纸向东发展 的宏伟蓝图下 ,整个柳州奏着激昂的 东进序曲 ,而各区及周边的县份也都在这个大环境下紧张有序地 ,轰轰烈烈地大举开发,建设着.各大新兴且多定位高端的或是各种保障性住房的地产项目如雨后春笋般拔地而起, 华信国际,东郡,南亚名邸 , 冠亚.蓝湾国际 , 金绿洲 , 锦绣香江 , 清华坊 鳞次栉比 ,在科学发展观的正确指导下,正在壮志雄心的建设着新柳州3.3 柳州市住房消费行为分析3.3.1 居民收入水平和住房消费结构分析柳州是作为的工业重镇,是广西的第二大城市以及重要的交通枢纽,工业总产值占到全区的1/4 左右 .而且柳州经过
43、上世纪90 年代企业调整后 ,城市生活正朝良性方向循环,城镇居民在吃 , 住,行等方面消费水平提高.同时住宅市场化不断发展,两个因素让柳州购房需求高涨.城市整体消费水平在广西已经处于领先地位, 而且柳州是桂中的经济中心, 能够吸引着周边的潜在消费人群, 所以说柳州市的住房消费水平还是很强的.总体来讲 ,以柳州市目名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 18 页，共 20 页 - - - - - - - - - 前的居民收入及消费水平来看,购房的最主要目的仍是自住,其次是两 者
44、兼有目的和纯投资目的. 因此,柳州市的住房消费还是主要以自主为主 ,而且是以第一套住房为主 ,这类人群主要为新安家的中青年消费者为主,所以能够消费的住房都是以100 平方米左右的三房为主 .而在柳州市把住房消费用于投资的还是比较少 ,所以将兼有自主及投资的目的和纯投资的目的统视作投资性需求 ,静态来看 ,住房购买的投资性需求同城市的发达程度,家庭收入水平成正比 ;动态来看 ,投资性住房需求在各城市,各种收入水平都有伴随增长的趋势.由此可以看出 , 柳州市的这部分人群同发达的城市相比还有一定的差距. 从购房价格方面去分析. 总体来看三房成为本市消费的主流, 而且均价在3600 元/平方米左右 .
45、 而二居室也是购房类型的主要组成部分,所的比重也是比较大的 .但是对一居室以及豪华套型的的需求还是比较小的 ,仅占很小的比重,各区各地段具体情况又略有不同.所以从静态来看 ,柳州市的各收入水平层次的家庭购房的主要类型是三居室 ,二居室的需求为主,均价在3600 元/平方米左右,一居室及豪华套型的需求还是占较小的比例.动态来看 ,柳州市的各收入水平家庭对三居室需求均是逐步增加,一居市及豪华套间的需求也均有增加.二居室需求在不同区域,不同收入水平层次家庭有升有降 .但是做总体看柳州市住房消费受金融危机的影响并不是很大 ,住房消费热情丝毫不减,价格还是不断地提升,处于较高位的状态 . 名师资料总结
46、- - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 19 页，共 20 页 - - - - - - - - - 3.3.2 柳州市居民住房消费心理分析由于柳州市所具有的特点,柳州事住房需求者主要是由工薪阶层所构成的 ,所以柳州市中低价位商品房比较热销,供求偏紧 .从今年以来的统计数据来看,以往积压的商品房屋销售情况好转, 商品房屋空置面积与上年同期比较呈现下降的趋势,2009 年 1 到11 月份商品房屋空置面积21.56 ( 万平方米 ,比上年同期下降51.41%). 所以说柳州市住房消费心理所承受
47、的价位还是以普通水平为主的 . 而近年来 ,由于柳州市柳东新区建设步伐的加快,柳州市各项基础设施的更加完善以及柳州是居民消费水平的提高.本市消费者对居住环境的要求也越来越高.就以高新区为例,今年来高新区的各项基础及配套设施相继的完善,特别是景行小学 ,市十二中 ,柳州高中以及体育中心的落户, 很大的带动了高新片区房地产业的发展.清华坊 ,文源花都 ,金榜来等一大批高档小区落户于高新片区 ,带来了高新区房市的繁荣.由此可以看出今年来柳州市住房消费已经从满足自住的要求逐步的向更高要求方向发展 . 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 20 页，共 20 页 - - - - - - - - -